Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2018 г. N 09АП-22755/18

г. Москва

31 мая 2018 г.

Дело N А40-171141/17

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В.Пирожкова,

судей О.Г. Головкиной, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Момот И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 апреля 2018 года по делу N А40-171141/2017, принятое судьей Е.Н. Яниной, по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИнПроТехСервис" (ОГРН 5167746268080) к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения)

при участии в судебном заседании:

от истца: Ильина Н.Н. (по доверенности от 23.10.2017)

от ответчика: Брагина В.Н. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИнПроТехСервис" обратилось в суд с требованием к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д.14/19, стр.8, с кадастровым номером: 77:01:0004008:5180, общей площадью 136,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-7,9-13), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

пункта 3.1.: Цена Объекта составляет 3 735 000 руб. 00 коп. (три миллиона семьсот тридцать пять тысяч рублей ноль копеек) (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 2 045 000 руб. 00 коп. (два миллиона сорок пять тысяч рублей ноль копеек), в соответствии с заключением эксперта ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации N 372/2- 3/17-16 от 05.02.2018 года. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется;

пункта 3.4.: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 62 250 (шестьдесят две тысячи двести пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г.Москва, ул.Новослободская, д.14/19, стр.8, с кадастровым номером: 77:01:0004008:5182, общей площадью 67,8 кв.м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 2, 2а, 3, 4), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

пункта 3.1.: Цена Объекта составляет 2 574 000 руб. 00 коп. (два миллиона пятьсот семьдесят четыре тысячи рублей ноль копеек) (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 1 016 000 руб. 00 коп. (один миллион шестнадцать тысяч рублей ноль копеек), в соответствии с заключением эксперта ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации N 372/2-3/17-16 от 05.02.2018 года. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

пункта 3.4.: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 42 900 (сорок две тысячи девятьсот) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга с учетом принятого уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением от 03 апреля 2018 года по делу N А40-171141/2017 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, решение суда считает законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, по адресу: г. Москва, улица Новослободская, дом 14/19 стр.8, общей площадью 136,50 кв.м., (подвал, помещение I, комнаты с 1 по 7, с 9-13) по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-845/06 от 21.07.2006 г. в редакциях Дополнительного соглашения от 30.09.2009 г., Дополнительного соглашения от 25.09.2015 г., Дополнительного соглашения от 26.12.2016 г., сроком с 01.07.2006 г. до 01.07.2025 г., а также арендатором помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, дом 14/19 стр. 8, общей площадью 67,8 кв.м., перечень помещений: (этаж 1, помещение III, комнаты 1,2, 2а, 3, 4) находящееся в собственности города Москвы, по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 1-174/08 от 02.2008 г. в редакциях Дополнительного соглашения от 19.12.2012 г., Дополнительного соглашения от 25.09.2015 г., Дополнительного соглашения от 26.12.2016 г., сроком с 1.01.2008 г. до 30.06.2025 г.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Истцом в выкупаемых помещениях были проведены работы по переустройству.

Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы было дано разрешение на ведение реконструктивных работ (регистрационный номер 100-02(400)-12641/2-(0)-1 от 28.01.2013 г и регистрационный номер 100-02(400)-12641/2-(0)-1 от 28.01.2013 г.).

Письмами N 11378/02 от 20.01.2003 и N 11378/02 от 20.01.2003 Департаментом имущества города Москвы было дано согласие на переустройства помещений.

В соответствии с ч. б ст. 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные 5 законодательные акты Российской Федерации N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой согласно выводам экспертного заключения ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 05.02.2018 года N 372/2-3/17- 16:

- рыночная стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д.14/19, стр.8, с кадастровым номером: 77:01:0004008:5180, общей площадью 136,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-7, 9-13), по состоянию на 31 мая 2017 г. составила 5 780 000 рублей.

- рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д.14/19, стр.8, с кадастровым номером: 77:01:0004008:5180, общей площадью 136,5 кв. м (подвал, пом. I, комн. 1-7, 9-13), по состоянию на 31 мая 2017 года составила 2 045 000 руб.

- рыночная стоимость (без учета НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д.14/19, стр.8, с кадастровым номером: 77:01:0004008:5182, общей площадью 67,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 2, 2а, 3, 4), по состоянию на 02 июня 2017 года составила 3 590 000 рублей.

- рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Новослободская, д.14/19, стр.8, с кадастровым номером: 77:01:0004008:5182, общей площадью 67,8 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 2, 2а, 3, 4), по состоянию на 02 июня 2017 года составила 1 016 000 рублей.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256 и от 25.09. 2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

В судебном заседании 26.03.2018 года эксперт Пшерадовский А.В. дал пояснения по результатам экспертизы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объектов недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорных объектов недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанных объектов пределенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 апреля 2018 года по делу N А40-171141/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

О.Г. Головкина А.И. Трубицын