Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2018 г. N 04АП-1473/18

г. Чита

06 июня 2018 г.

дело N А19-21346/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Сидоренко В.А.,

судей Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сахаровой Б.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Иркутской области с участием судьи Поляковой Е.Г. и секретаря судебного заседания Бурдуковской К.Н. апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Иркутская электросетевая компания" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 февраля 2018 года по делу N А19-21346/2017 по исковому заявлению открытого акционерного общества "Иркутская электросетевая компания" (ОГРН 1093850013762, ИНН 3808174613, адрес: 664033, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Лермонтова, д. 257) к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664025, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ленина д. 14) об урегулировании разногласий,

(суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.),

при участии в судебном заседании:

от открытого акционерного общества "Иркутская электросетевая компания" - Кротовой О.Е. - представителя по доверенностям от 01.09.2016 и от 25.05.2017,

от Администрации города Иркутска - Ярошенко М.В. - представителя по доверенности от 25.01.2018,

установил:

открытое акционерное общество "Иркутская электросетевая компания" (далее - истец, ОАО "ИЭСК" или общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Администрации города Иркутска (далее также - ответчик или Администрация) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

Просит суд принять пункты дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в приведенной им редакции, а именно:

1) пункт 6 исключить;

2) пункт 9 исключить;

3) пункт 10 исключить;

4) включить в дополнительное соглашение новый пункт в редакции: "пункт 4.3 договора (с учетом изменения нумерации согласно пункту 16 дополнительного соглашения) изложить в следующей редакции: "4.3. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. 2.2.3 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50 % годовой арендной платы.";

5) включить в дополнительное соглашение новый пункт в редакции: "пункт 4.5 договора (с учетом изменения нумерации согласно пункту 16 дополнительного соглашения) изложить в следующей редакции: "4.5. За неисполнение (ненадлежащее исполнение) иных обязательств по договору, в том числе обязательств, указанных в разделе "Особые условия" арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 % годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.";

6) пункт 17 принять в редакции ОАО "ИЭСК": "пункт 4.6 договора (с учетом изменения нумерации согласно пункту 16 дополнительного соглашения) изложить в следующей редакции: "4.6. Уплата неустойки (штраф, пени) не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по договору в натуре.";

7) пункт 18 принять в редакции ОАО "ИЭСК": "пункт 4.7 договора (с учетом изменения нумерации согласно пункту 16 дополнительного соглашения) изложить в следующей редакции: "4.7. За неисполнение п. 2.2.15. арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 % годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года. Уплата штрафа не освобождает арендатора от исполнения обязательства, установленного п. 2.2.15.";

8) включить в дополнительное соглашение новый пункт в редакции: "пункт 4.8 договора (с учетом изменения нумерации согласно пункту 16 дополнительного соглашения) изложить в следующей редакции: "4.8. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. 3.9. договора. Арендатор оплачивает арендодателю штраф в размере 10 % от неправильно перечисленной суммы арендной платы";

9) включить в дополнительное соглашение новый пункт в редакции: "Пункт 4.10 Договора исключить";

10) включить в дополнительное соглашение новый пункт в редакции: "Абзац 1 пункта 6.1 изложить в следующей редакции: "6.1. Арендатор считается надлежащим образом уведомленным по всем условиям договора (изменение размера арендной платы, иных условий договора) с момента получения корреспонденции (расчета арендной платы, уведомления о расторжении договора, предупреждений и других документов) заказным письмом с уведомлением о вручении по месту нахождения (для юридического лица) либо по адресу, о котором арендатор письменно уведомил арендодателя, либо с момента вручения корреспонденции арендатору или его представителю под роспись";

11) пункт 22 принять в редакции ОАО "ИЭСК": "Пункт 7.2 договора изложить в следующей редакции: "7.2. Стороны обязаны письменно уведомлять друг друга об изменении наименования, местонахождения, юридического, почтового адреса, банковских или иных реквизитов, а также о проведении реорганизации, не позднее 5 рабочих дней с даты осуществления таких изменений.";

12) пункт 24 исключить;

13) пункт 26 принять в редакции ОАО "ИЭСК": "26. К настоящему соглашению прилагается и является неотъемлемой его частью расчет арендной платы на 2017 год (приложение 1).";

14) принять Приложение 1 к Дополнительному соглашению расчет арендной платы на 2017 год в редакции ОАО "ИЭСК";

15) Приложение 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 1 487 926,79 рублей (5 лист дополнительного соглашения), Приложение 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 3 281 846,94 рублей (6 лист дополнительного соглашения), Приложение 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 4 152 281.34 рублей (7 лист дополнительного соглашения). Приложение 2 к дополнительному соглашению Передаточный акт от 14.07.2017 исключить.

Таким образом, истец в уточненной редакции иска просит суд принять пункты дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в приведенной им редакции, а также просит дополнить дополнительное соглашение новыми пунктами, которые были изложены им, представлялись на рассмотрение Администрации города Иркутска в протоколе разногласий от 15.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 и дополнительному соглашению (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017, что, по его мнению, является его правом как арендатора по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 02 февраля 2018 года принять пункт 6 дополнительного соглашения от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в редакции Администрации города Иркутска: "Подпункт 2.2.2. пункта 2.2. договора изложить в следующей редакции "2.2.2. приступить к строительству после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.".

Принят пункт 10 дополнительного соглашения от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в редакции Открытого акционерного общества "Иркутская электросетевая компания": "Пункт 10 дополнительного соглашения исключить.".

Принят пункт 17 дополнительного соглашения от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в редакции Открытого акционерного общества "Иркутская электросетевая компания": " Пункт 4.6. договора изложить в следующей редакции: "4.6. Уплата неустойки (штраф, пени) не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по договору в натуре.".

Принят пункт 26 дополнительного соглашения от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в редакции Администрации города Иркутска: "К настоящему соглашению прилагаются и являются неотъемлемой его частью расчет арендной платы на 2017 год (приложение 1), передаточный акт (приложение 2).".

Принято Приложение N 1 к дополнительному соглашению от 04.08.2017, расчет арендной платы на 2017 год на сумму 1 487 926, 79 рублей, Приложение N 1 дополнительному соглашению от 04.08.2017, расчет арендной платы на 2017 год на сумму 3 281 846, 94 рублей, Приложение N 1 дополнительному соглашению от 04.08.2017, расчет арендной платы на 2017 год на сумму 4 152 281, 34 рублей, Приложение N 2 к дополнительному соглашению от 04.08.2017, передаточный акт от 14.07.2017 в редакции Администрации города Иркутска.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения выражая свое не согласие с ним.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразила свое несогласие с ее доводами.

В судебном заседании представитель Администрации выразил согласие с решением суда первой инстанции.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ОАО "ИЭСК" (арендатор) и Администрацией города Иркутска (арендодатель) на основании постановления Администрации города Иркутска от 29.05.2014 N 031-06-627/14 "О предоставлении частей земельных участков ОАО "ИЭСК" заключен договор аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 (в редакции согласования разногласий от 19.09.2014), в соответствии с условиями которого, арендодатель по акту приема-передачи от 29.05.2014 предоставил арендатору, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование часть земельного участка с учетным номером 38:36:000000:35/1, площадью 189 505 кв.м., который является частью земельного участка с кадастровым номером 38:36:000000:35, расположенного в Куйбышевском районе г. Иркутска между ул. Карпинского и р. Ушаковкой, из земель населенных пунктов, для осуществления строительства объектов инженерной инфраструктуры: ВЛ 220 кВ Иркутская - Восточная, Ответвление ВЛ 110 кВ Правобережная - Искра, ВЛ 110 кВ Восточная - Туристская (п. 1.1., 1.6. договора).

Согласно п. 1.7. договора, договор действует с 29.05.2014 по 29.05.2017, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 02.10.2014 за N 8-38-01/184/2014-898.

На указанном выше земельном участке истцом возведены и введены в эксплуатацию 2 объекта недвижимости:

- ВЛ 220 кВ Иркутская - Восточная (дата ввода в эксплуатацию 23.09.2015 г., дата оформления права собственности - 23.05.2016) и ответвление ВЛ 110 кВ Правобережная - Искра (дата ввода в эксплуатацию 23.09.2015, дата оформления права собственности - 07.12.2015).

После ввода указанных объектов в эксплуатацию ОАО "ИЭСК" продолжало пользоваться частью земельного участка с кадастровым номером 38:06:000000:35, площадью 43 297 кв.м. с целью окончания строительства объекта недвижимости ВЛ 110 кВ Восточная - Туристская.

После неоднократных обращений истца к ответчику об урегулирования вопроса в части уменьшения площади земельного участка и внесения изменений в договор аренды, судебных разбирательств, часть земельного участка с кадастровым номером 38:06:000000:35/4, площадью 43 297 кв.м. поставлена на кадастровый учет 14.07.2017.

Письмом от 04.08.2017 исх. N 505-71-8917/17 Администрации г. Иркутска сообщила об отсутствии возражений по использованию ОАО "ИЭСК" части земельного участка с учетным номером 38:36:000000:35/4 площадью 43 297 кв.м, которая является частью земельного участка с кадастровым номером 38:36:000000:35, а также направила дополнительное соглашение (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N5310 от 03.06.2014.

ОАО "ИЭСК" не согласилось с редакцией некоторых пунктов дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 и письмом от 15.08.2017 исх. N 06.001-05- 4.23-2953 в Администрации г. Иркутска направило протокол разногласий к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 и дополнительному соглашению (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017.

Письмом от 12.09.2017 исх. N 505-71-106Н11/17 Администрация г. Иркутска направила в адрес ОАО "ИЭСК" протокол согласования разногласий от 12.09.2017 к дополнительному соглашению (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014.

Учитывая, что при заключении дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 между ОАО "ИЭСК" и Администрацией города Иркутска не урегулированы разногласия по пунктам 6, 9, 10, 24, 26 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017, по пунктам 4.3., 4.6., 4.7., 4.8., 4.9., 4.10., 4.11., 6.1. договора аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014, Приложению 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 1 487 926, 79 рублей (5 лист дополнительного соглашения), Приложение 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 3 281 846,94 рублей (6 лист дополнительного соглашения), Приложение 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 4 152 281.34 рублей (7 лист дополнительного соглашения), Приложение 2 к дополнительному соглашению Передаточный акт от 14.07.2017, ОАО "ИЭСК" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как правильно указал суд первой инстанции, только заключенный договор порождает возникновение у сторон прав и обязанностей, вытекающих из данного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ОАО "ИЭСК" не согласившись с редакцией некоторых пунктов дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 направило в адрес Администрации города Иркутска протокол разногласий к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014. и дополнительному соглашению (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017.

Администрация г. Иркутска, в свою очередь, направила в адрес ОАО "ИЭСК" протокол согласования разногласий от 12.09.2017 к дополнительному соглашению (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 г. к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014.

Учитывая, что стороны не пришли к обоюдному соглашению по содержанию некоторых пунктов дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014, истец обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

Досудебный порядок урегулирования спора при обращении с требованием об урегулировании разногласий истцом соблюден.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014.

Правоотношения между истцом и ответчиком регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Таким образом, для договора аренды существенными условиями является согласование сторонами предмета договора и размера арендной платы, достижение согласия по которым является одним из критериев, определяющим договор на предмет его заключенности (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом заявлены требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в отношении пунктов 6, 9, 10, 24, 26 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017, пунктов 4.3., 4.6., 4.7., 4.8., 4.9., 4.10., 4.11., 6.1. договора аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014, Приложения 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 1 487 926, 79 рублей (5 лист дополнительного соглашения), Приложения 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 3 281 846,94 рублей (6 лист дополнительного соглашения), Приложения 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 4 152 281.34 рублей (7 лист дополнительного соглашения), Приложения 2 к дополнительному соглашению Передаточный акт от 14.07.2017 (с учетом уточненных требований).

Пункт 6 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 в редакции истца: "Пункт 6 дополнительного соглашения исключить".

Пункт 6 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 в редакции ответчика: "Подпункт 2.2.2. пункта 2.2. договора изложить в следующей редакции "2.2.2. приступить к строительству после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке".

Обосновывая указанную редакцию пункта 6 дополнительного соглашения, истец ссылается на то, что порядок организации и осуществления строительства установлен действующим законодательством.

Ответчик, обосновывая редакцию пункта 6 дополнительного соглашения указывает, что в аренду предоставляется земельный участок для целей возведения объекта капитального строительства. В рассматриваемом случае, арендодатель устанавливает в договоре дополнительные гарантии того, что во время строительства на земельном участке муниципального образования города Иркутска будут соблюдены все нормы действующего законодательства. При получении разрешения на строительство, застройщик готовит проектную документацию, проходит экспертизы, в том числе экологическую. Ответчик как собственник, напрямую заинтересован в том, чтобы не был причинен вред его имуществу (земельному участку).

Оценив доводы истца и ответчика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что редакция пункта 6, изложенная ответчиком в дополнительном соглашении (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 не противоречит закону и не нарушает прав истца, в связи с чем, судом пункт 6 дополнительного соглашения принять в редакции ответчика.

Пункт 10 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 в редакции истца: "Пункт 10 дополнительного соглашения исключить".

Пункт 10 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 в редакции ответчика: "Подпункт 2.2.16 пункта 2.2. договора изложить в следующей редакции: "Не позднее, чем за 7 дней до начала строительства предоставить арендодателю копию разрешения на строительство объектов инженерной инфраструктуры".

Обосновывая редакцию пункта 10 дополнительного соглашения, истец указывает, что указанные требования действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрены.

Ответчик, обосновывая редакцию пункта 10 дополнительного соглашения, ссылается на то, что обязанность предоставить разрешение до начала строительства подтверждает использование арендатором земельного участка по назначению и дает собственнику гарантию не нанесения вреда его имуществу строительством объекта капитального строительства без разрешения.

С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно принят пункт 10 дополнительного соглашения от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в редакции общества, поскольку срок и обязанность предоставления копии разрешения на строительство не предусмотрены действующим законодательством. В пункте 1.6. договора аренды N 5310 от 03.06.2014 обозначена цель использования земельного участка. Также указано на то, что изменение целей использования допускается исключительно с согласия арендодателя, в установленном порядке. Пунктом 2.1.5. договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора. Вместе с тем, при использовании истцом земельного участка по его нецелевому назначению договором установлена штрафная неустойка в двукратном размере годовой арендной платы (пункт 4.3. договора). Предоставление разрешения на строительство не служит безусловной гарантией использования земельного участка по назначению.

Пункт 17 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 в редакции истца: "Пункт 4.6. договора изложить в следующей редакции: "4.6. Уплата неустойки (штраф, пени) не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по договору в натуре.".

Пункт 17 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 в редакции ответчика: "Пункт 4.6. договора изложить в следующей редакции: "4.6. Уплата неустойки (штраф, пени) не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по договору в натуре. Арендодатель вправе неоднократно начислять неустойку (штраф) до момента надлежащего исполнения условий и обязательств, предусмотренных договором".

В обоснование пункта 17 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 истец указал, что не возражает против включения требования о том, что уплата неустойки (штраф, пени) не освобождает арендатора от исполнения своих обязательств по договору в натуре. Однако, вторая часть пункта, по мнению истца, не установлена действующим законодательством и является несоразмерным нарушению.

Ответчик, изложив пункт 17 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017в указанной редакции, указал, что данное условие будет стимулировать арендатора исполнять принятые на себя обязательства надлежащим образом и даст арендодателю дополнительную гарантию надлежащего использования земельного участка.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, неоднократное применение меры ответственности в виде неустойки (штраф, пени) за одно и то же правонарушение согласно положениям действующего законодательства недопустимо, учитывая, что стороны в договоре аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 предусмотрели виды ответственности за нарушение обозначенных в договоре обязательств, в том числе иных обязательств.

При указанных обстоятельствах, пункт 17 дополнительного соглашения (А) N 010- 67-75/7 от 04.08.2017 подлежит принятию в редакции истца.

Пункт 18 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 в редакции истца: "Пункт 4.7. договора (с учетом изменения нумерации согласно пункту 16 дополнительного соглашения) "За неисполнение п. 2.2.15. арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 % годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года. Уплата штрафа не освобождает арендатора от исполнения обязательства, установленного п. 2.2.15.".

Пункт 18 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 в редакции ответчика: "Пункт 4.7. договора аренды "За неисполнение п. 2.2.15 арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 % годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года. Уплата штрафа не освобождает арендатора от исполнения обязательства, установленного п. 2.2.15".

По мнению истца, такой размер ответственности не установлен действующим законодательством Российской Федерации и является несоразмерным нарушению.

Ответчик указывает, что при предоставлении дополнительного соглашения от 04.08.2017 на подписание истцу условия данного пункта договора не изменялись. В связи с тем, что истец не обратился за урегулированием разногласий по п. 4.7. договора в течение 6-ти месяцев с момента подписания протокола разногласий от 19.09.2014, данное условие в силу пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской федерации не подлежит урегулированию в судебном порядке.

В силу указанного суд первой инстанции правомерно согласился с доводами ответчика.

В соответствии с пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской федерации разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Судом первой инстанции установлено, что пункт 4.7. договора был урегулирован сторонами при заключении протокола разногласий от 19.09.2014. При представлении дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 для подписания истцу данный пункт договора не изменялся.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в удовлетворении требования об урегулировании разногласия по пункту 18 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 следует отказать.

Пункт 26 дополнительного соглашения от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в редакции истца: "Пункт 26 по тексту дополнительного соглашения изложить в следующей редакции "К настоящему соглашению прилагаются и являются неотъемлемой его частью расчет арендной платы на 2017 год (приложение 1)".

Пункт 26 дополнительного соглашения от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014 в редакции ответчика: "К настоящему соглашению прилагаются и являются неотъемлемой его частью расчет арендной платы на 2017 год (приложение 1), передаточный акт (приложение 2).".

Обосновывая пункт 26 дополнительного соглашения от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014, истец указал, что он как арендатор земельного участка по договору аренды N 5310 от 03.06.2017 не может подписать передаточный акт части земельного участка площадью 43 297 кв.м., так как указанный земельный участок из пользования арендатора не выбывал.

Ответчик, сославшись на пункт 1.1. договора аренды N 5310 от 03.06.2014, согласно которому, арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 38:36:000000:35/1 площадью 189 505 кв.м., что подтверждается передаточным актом от 29.05.2014, пояснил, что пунктом 1 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 вносятся изменения в пункт 1.1. договора, поскольку арендатору предоставляется земельный участок с кадастровым номером 38:36:000000:35/4 площадью 43 297 кв.м. При этом, между сторонами отсутствует подписанный акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000000:35/4 площадью 43 297 кв.м.

Договор аренды является обязательством со встречным исполнением, а в соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Это означает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право должника по встречному обязательству отказаться от его исполнения или приостановить исполнение. Если должник не воспользовался этим правом, а произвел встречное исполнение, он сохраняет право требовать от другой стороны обусловленного договором исполнения своего обязательства.

Как правильно указал суд первой инстанции, передаточный акт, исходя из того, что предмет договора является существенный условием договора аренды, пунктом 1 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 к которому внесены изменения в пункт 1.1. договора аренды N 5310 от 03.06.2014, позволяет объективно установить факт передачи арендатору объекта аренды, в рассматриваемой ситуации - земельного участка, площадью 43 297 кв.м., в связи с чем, должен являться неотъемлемой частью дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 для подтверждения факта передачи в пользование истца испрашиваемого земельного участка.

Между тем, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора (дополнительного соглашения) или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Доводы истца о том, что арендатор не может подписать передаточный акт части земельного участка площадью 43 297 кв.м., так как указанный земельный участок из пользования арендатора не выбывал, суд правомерно признал ошибочными, так как пунктом 1 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 вносятся изменения в п. 1.1. договора, определяющий предмет договора, из содержания которого следует, что арендатору предоставляется земельный участок с кадастровым номером 38:36:000000:35/4 площадью 43 297 кв.м. Таким образом, предмет договора сторонами изменился, в частности, изменилась площадь земельного участка и его кадастровый номер, идентифицирующий земельный участок как самостоятельный объект недвижимости в гражданско-правовом обороте. Ранее, согласно п. 1.1. договора аренды 14 N 5310 от 03.06.2014 г. арендатору был предоставлен земельный участок площадью 189 505 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000000:35/1.

При указанных обстоятельствах пункт 26 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 подлежит принятию в редакции ответчика.

Истец просит Приложение 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 1 487 926,79 рублей (5 лист дополнительного соглашения), Приложение 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 3 281 846,94 рублей (6 лист дополнительного соглашения), Приложение 1 к дополнительному соглашению Расчет арендной платы на 2017 год на сумму 4 152 281.34 рублей (7 лист дополнительного соглашения) исключить, сославшись на несогласие с расчетом арендной платы, произведенным ответчиком.

Расчеты арендной платы произведены ответчиком в соответствии с результатом государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области, утвержденным Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп, на основании Постановления Администрации города Иркутска от 28.12.2016 N 031-06-1183/6 и Постановления Администрации г. Иркутска от 21.07.2015. N 031-06-697/5, которым утвержден порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска и рассчитаны по формуле:

Ап = S х Кс х Пк х Ка х Ку х Кк, где:

Ап - арендная плата, в рублях в год;

S - площадь земельного участка, кв.м.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по видам разрешенного использования, руб./кв.м. (утвержденная постановлением правительства Иркутской области);

Пк - процент к кадастровой стоимости земельного участка (Приложение N 1 к настоящему Порядку);

Ка - коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год, утверждаемый ежегодно постановлением администрации города Иркутска, рассчитываемый как произведение коэффициента, учитывающего размер уровня инфляции в предшествующем календарном году и коэффициента, учитывающего изменение потребительских цен к предшествующему календарному году.

Коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции (Ка), на 2016 год рассчитывается как произведение коэффициента (Ка) к базовой ставке арендной платны на 2015 год и коэффициента, учитывающего изменение потребительских цен к предшествующему календарному году;

Ку - коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельного участка;

Кк - коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора.

За период с 30.05.2017 по 12.06.2017 расчет арендной платы произведен ответчиком от площади земельного участка 189 505 кв.м., что составило 1 487 926 рублей 79 копеек.

За период с 13.06.2017 по 13.07.2017 расчет арендной платы произведен ответчиком от площади земельного участка 188 766 кв.м., что составило 3 281 846 рублей 94 копеек.

За период с 14.06.2017 г. по 31.12.2017 расчет арендной платы произведен ответчиком от площади земельного участка 43 297 кв.м., что составило 4 152 281 рублей 34 копеек.

Расчеты арендной платы на 2017 год оформлены ответчиком в качестве Приложения 1 к дополнительному соглашению и представлены истцу для подписания.

Истец просит Приложение 1 с приведенными выше расчетами арендной платы исключить, в качестве приложения к протоколу разногласий истец представил расчет арендной платы в своей редакции, из которого следует, что расчет арендной платы за земельный участок площадью 43 297, 08 кв.м. произведен за период с 30.05.2017 по 31.12.2017.

Проверив расчеты арендной платы, подготовленные Администрацией г. Иркутска, и расчет, представленный ОАО "ИЭСК", суд первой инстанции правомерно признал расчеты Администрации г. Иркутска верными, соответствующими утвержденным нормативно-правовым актам муниципального образования города Иркутска, в связи с чем, оснований для их изменения не имеется.

Расчет арендной платы, произведенный истцом, судом отклонен, поскольку земельный участок площадью 43 297 кв.м. поставлен на кадастровый учет 14.07.2017 с присвоением ему кадастрового номера 38:36:000000:35/4.

Согласно пункту 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (действующего с 01.01.2017) также установлено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно статье 8 Закона N 218-ФЗ описание местоположения объекта недвижимости относится к числу обязательных сведений, подлежащих отражению в государственном кадастре недвижимости.

Частью 8 статьи 22 указанного закона предусмотрено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Исходя из приведенных положений правовых норм, судом сделан обоснованный вывод, что появление земельного участка в гражданском обороте как потенциального объекта прав привязано к моменту постановки его на кадастровый учет. До прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не может быть признан объектом гражданских прав.

В этой связи, в период с 30.05.2017 спорный земельный участок площадью 43 297 кв.м. не являлся объектом гражданских прав и, как следствие, объектом, за пользование которым могут начисляться арендные платежи исходя из площади 43 297 кв.м.

Следовательно, правильным является определение размера арендной платы исходя из площади земельного участка, определенного при его формировании и постановке на кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно принял Приложение N 1 к дополнительному соглашению от 04.08.2017, расчет арендной платы на 2017 год на сумму 1 487 926, 79 рублей, Приложение N 1 дополнительному соглашению от 04.08.2017, расчет арендной платы на 2017 год на сумму 3 281 846, 94 рублей, Приложение N1 дополнительному соглашению от 04.08.2017, расчет арендной платы на 2017 год на сумму 4 152 281, 34 рублей, Приложение N 2 к дополнительному соглашению от 04.08.2017, передаточный акт от 14.07.2017 в редакции Администрации города Иркутска.

Истец также просит Приложение 2 к дополнительному соглашению Передаточный акт от 14.07.2017 исключить.

Судом первой инстанции Приложение N 2 к дополнительному соглашению от 04.08.2017, передаточный акт от 14.07.2017 также приняты правомерно в редакции Администрации города Иркутска, поскольку, как указывалось выше при оценке пункта 26 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 от 04.08.2017 к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014, передаточный акт является документом, подтверждающим факт передачи в пользование объекта аренды, в связи с чем, должен являться неотъемлемой частью дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017.

Положения пунктов 9, 22 и 24 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017, касающиеся нумерации договора аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014, а также изменения наименования, местонахождения, юридического, почтового адреса, банковских и иных реквизитов, проведения реорганизации, не подлежат оценке судом в связи с отсутствием у сторон разногласий по существу содержания, о чем свидетельствует протокол согласования разногласий к дополнительному соглашению (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017, подписанный со стороны Администрации города Иркутска, в котором последний принял редакцию истца и не возражал исключить данные пункты из дополнительного соглашения.

При таких обстоятельствах, в силу отсутствия спора у сторон по указанным пунктам соглашения, требование об урегулировании разногласий по пунктам 9, 22 и 24 дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017 удовлетворению не подлежит.

Также является правомерным вывод суда первой инстанции, что требования истца об урегулирования разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017, по включению новых пунктов договора удовлетворению не подлежат.

Как правильно указал суд первой инстанции, несмотря на то, что истец изложил их в протоколе разногласий к договору аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014. и дополнительном соглашении (А) N 010-67-75/7 от 04.08.2017, которые, по сути, изменяют содержания пунктов 4.3., 4.6., 4.7., 4.8., 4.9., 4.10., 6.1. договора аренды земельного участка N 5310 от 03.06.2014, истец пропустил срок для урегулирования разногласий по названным пунктам договора в судебном порядке, так как они были урегулированы при заключении протокола разногласий от 19.09.2014.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 февраля 2018 года по делу N А19-21346/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Председательствующий судья

Сидоренко В.А.

Судьи

Желтоухов Е.В. Басаев Д.В.