Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2018 г. N 13АП-9912/18

г. Санкт-Петербург

07 июня 2018 г.

Дело N А56-48238/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.,

при участии:

от истца: Вишневская М.В., по доверенности от 28.12.2017,

от ответчика: не явился, извещён,

от третьих лиц: не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9912/2018) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2018 по делу N А56-48238/2017(судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Коттеджстрой"

третьи лица: 1) Остроумов Роман Сергеевич, 2) Меньшикова Светлана Владимировна, 3) Степанов Дмитрий Александрович, 4) Новиков Игорь Иванович, 5) Титова Людмила Акимовна, 6) Белов Александр Тимофеевич, 7) Письменная Наталья Викторовна, 8) Зенина Татьяна Евгеньевна, 9) Димова Елена Марковна, 10) Бацвин Семен Юрьевич, 11) Белова Светлана Викторовна, 12) Общество с ограниченной ответственностью "Флагман" (ОГРН 1037804029780; ИНН 7802206680; 197706, Санкт-Петербург, гор. Сестрорецк, ул. Всеволода Боброва, д. 21, лит. А, оф. 1), 13) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (190000, г. Санкт-Петербург, ВОХ 1170),

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КОТТЕДЖСТРОЙ" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 545 530 руб. 25 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 18.01.2002 N 00/ЗК-01565(19) за период с 01.10.2016 по 31.12.2016, 179 206 руб. 69 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.10.2016 по 17.05.2017.

Определением от 12.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Определением от 10.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Остроумов Роман Сергеевич, Меньшикова Светлана Владимировна, Степанов Дмитрий Александрович, Новиков Игорь Иванович, Титова Людмила Акимовна, Белов Александр Тимофеевич, Письменная Наталья Викторовна, Зенина Татьяна Евгеньевна, Димова Елена Марковна, Бацвин Семен Юрьевич, Белова Светлана Викторовна, Общество с ограниченной ответственностью "Флагман".

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Г.В. Лебедева дело передано в производство судьи Васильевой Н.В.

Решением от 22.02.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме.

По мнению подателя жалобы, судом сделан необоснованный вывод об отсутствии обязанности по оплате задолженности в полном объеме в связи с завершением строительства и регистрацией права собственности по договорам участия в долевом строительстве в связи со следующим.

Как указывает Комитет, переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно:

- многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию,

- хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности,

- земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.

С момента формирования, постановки на кадастровый учет участка право общей долевой собственности на него переходит от публично-правового образования к собственникам помещений.

Таким образом, федеральное законодательство предусматривает необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом, причем под каждым жилым домом в отдельности и возникновению права собственности на земельный участок только после проведения кадастровых работ по его формированию (в том числе по межеванию) и проведению государственного кадастрового учета.

Право общей долевой собственности у собственников дома до момента постановки на кадастровый учет земельного участка, сформированного непосредственно для целей эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, не возникает.

Кроме того, согласно ответу Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 08.08.2016 на земельном участке с кадастровым номером 78:3860011501:110 остался невведенный в эксплуатацию объект недвижимости: "административно-торговое здание со спортивной оздоровительной зоной и бассейном в составе комплекса малоэтажной застройки квартал 11,12 на пересечении ул. Рыбацкой и ул. Всеволода Боброва", общей площадью 6 817,3 кв.м.

В настоящее время конкурсным управляющим Общества Еловым А.С. в рамках рассмотрения банкротного дела N A56-52175/2014 подано заявление о признании права собственности на указанный объект незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 18.01.2002 заключен договор N 00/ЗК-01565(19) аренды земельного участка, общей площадью 445511 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, (вблизи садоводства "Разлив"), кадастровый номер 78:11502:3001.

Согласно кадастровому паспорту от 19.03.2009 из земельного участка кадастровый номер 78:11502:3001 образован земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:1016 общей площадью 396 866 кв.м., дополнительным соглашением от 19.03.2009 предмет договора аренды изменен на указанный земельный участок.

Дополнительным соглашением от 18.08.2009 предмет договора аренды изменен на земельный участок общей площадью 337 025 кв.м., кадастровый номер 78:38:11501:1017.

Дополнительным соглашением от 05.07.2011 предмет договора аренды установлен: земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:110 общей площадью 177 965 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:112 общей площадью 3 962 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:111 общей площадью 59 462 кв.м.

Дополнительным соглашением от 10.08.2012 предмет договора аренды установлен: земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:110 общей площадью 164 144 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:112 общей площадью 3 962 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:111 общей площадью 59 462 кв.м.

Дополнительным соглашением от 20.06.2014 предмет договора аренды установлен: земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:110 общей площадью 164 144 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:111 общей площадью 59 462 кв.м.

Дополнительным соглашением от 23.12.2014 предмет договора аренды установлен: земельный участок с кадастровым номером 78:38:11501:110 общей площадью 164 144 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 78:38:0011501:2596 общей площадью 32 130+/-63 кв.м.

Согласно дополнительному соглашению от 15.05.2017 предмет договора аренды - земельный участок с кадастровым номером 78:38:0011501:3717 общей площадью 158 034 руб.

Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что по состоянию на 17.05.2017 задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.10.2016 по 31.12.2016 по договору аренды составила 545 530,25 руб., пени просрочку перечисления арендной платы за период с 11.10.2016 по 17.05.2017 составляет 179 206,69 руб.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования необоснованными и отказал в удовлетворении иска.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу принятых на себя по договору обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном договором.

Апелляционным судом установлено, и следует из материалов дела, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях с целью строительства на нем объектов недвижимости (комплекса малоэтажной застройки).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11.

Как следует из представленных в материалы дела сведений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 10.10.2017, 30.10.2017, на предоставленных по договору аренды ответчику земельных участках, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0011501:3717, расположены объекты, являющиеся многоквартирными домами, в которых зарегистрированы права на квартиры.

19.06.2008 зарегистрировано право собственности гражданина на квартиру в указанном доме.

При таком положении суд первой инстанции с учетом приведенных норм права пришел к обоснованному выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме, Комитет утратил право распоряжаться участком.

Указанная правовая позиция подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, а также постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.2015 по делу А56-51801/2014.

Таким образом, арендная плата за период указанный истцом, а именно с 01.10.2016 по 31.12.2016, не подлежит взысканию с ответчика в пользу Комитета, поскольку с момента государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме, Комитет утратил право распоряжаться участком.

Ссылка Комитета на то, земельные участки не сформированы, противоречат приведенным обстоятельствам и нормам права.

С учетом изложенного, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности вынесения судом первой инстанции оспариваемого решения об отказе Комитету в удовлетворении исковых требований.

При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2018 по делу N А56-48238/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина