Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2018 г. N 18АП-4300/18

г. Челябинск

07 июня 2018 г.

Дело N А76-13177/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Магнитогорска Челябинской области и индивидуального предпринимателя Бабакова Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.02.2018 по делу N А76-13177/2017 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Бабакова Андрея Николаевича - Осипова Е.Ю. (доверенность от 04.07.2017),

(до перерыва в судебном заседании) Администрации города Магнитогорска Челябинской области - Голеев А.Г. (доверенность от 29.06.2017 N ОДП54/3907).

Индивидуальный предприниматель Бабаков Андрей Николаевич (далее - ИП Бабаков, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 035 371 руб. 61 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.02.2018 (резолютивная часть объявлена 15.02.2018) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 252 669 руб. 84 коп.

С вынесенным решением не согласились стороны и обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права.

Так, податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что в рассматриваемом случае расчет арендной платы производится дифференцированно, применительно к каждому виду деятельности, при этом деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации помещений в соответствии с их назначением, по сдаче помещений в наем (аренду) с фактическим видом деятельности на земельном участке непосредственной связи не имеет, и при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора нежилых помещений. Администрация настаивает на том, что при сдаче в аренду нежилого здания значение коэффициента К1 должно применяться в размере 4,06. Ответчик также отмечает, что в период действия договора аренды истец, зная, что расчет арендной платы должен вестись пропорционально (применительно к каждому виду деятельности), в Администрацию сведения, необходимые для проведения пропорционального расчета, не представлял, однако, впоследствии обратился в суд с настоящим иском. По мнению ответчика, такое поведение не может быть признано добросовестным.

В апелляционной жалобе ИП Бабаков (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований в размере 782 701 руб. 77 коп. отменить и принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 782 701 руб. 77 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права.

Так, податель жалобы указывает, что расчет арендной платы произведен судом за период с 19.10.2012 по 06.02.2017, между тем, договор аренды прекратил свое действие 01.02.2016, так как 02.02.2016 зарегистрировано право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0212004:43.

Истец также не согласен с произведенным судом расчетом арендной платы пропорционально площади нежилого здания исходя из его назначения и фактического использования в спорный период. Отмечает, что в расчете, произведенном судом, не учтены ни вид разрешенного использования земельного участка, ни виды деятельности, осуществляемой арендатором на земельном участке. По мнению предпринимателя, судом необоснованно не различается показатели, в зависимости от которых определяется ставка арендной платы и значение коэффициента К1.

ИП Бабаков указывает, что вид разрешенного использования земельного участка - торгово-оздоровительный комплекс; ставка арендной платы в отношении земельных участков с таким видом разрешенного использования отдельно Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО) не предусмотрена, поэтому при расчете арендной платы за пользование таким земельным участком должна применяться ставка арендной платы, установленная в подпункте "б" пункта 7 части 2 статьи 1 Закона N 257-ЗО, - 2 % как для "иных земельных участков".

Податель жалобы отмечает, что вид использования земельного участка - торгово-оздоровительный комплекс определен для всего земельного участка в целом, не менялся в период действия договора. Истец указывает, что суд в расчете арендной платы фактически определил ставку арендной платы по правилам, установленным в части 6 статьи 1 Закона N 257-ЗО для применения коэффициента К1, что неправомерно.

Истец считает, что вывод суда о том, что деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации данных помещений в соответствии с их назначением, по сдаче помещений в наем (аренду) с фактическим видом деятельности на земельном участке непосредственной связи не имеет, и при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора нежилых помещений, противоречит Закону N 257-ЗО. Отмечает, что решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - решение N 108), действовавшим до 01.07.2017, для вида деятельности арендатора, осуществляемой арендатором на арендуемом земельном участке: сдача внаем недвижимого имущества значение коэффициента К1 установлено в пункте 31 приложения N 1. Между тем, данная норма необоснованно не была применена судом.

Также, по мнению истца, суд применил не подлежащий применению пункт 2 приложения N 1 к решению N 108; в этом пункте было установлено значение коэффициента К1 в размере 8,84 для следующего вида деятельности арендатора, осуществляемой на арендуемом земельном участке: деятельность в области образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства; суд в расчете за период с 19.10.2012 до 10.09.2012 применил значение К1 в размере 8,84 (деятельность в области здравоохранения, физкультуры), исходя из назначения части нежилого здания (лечебно-оздоровительное); однако, согласно части 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, а не назначение здания; деятельностью в области здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта истец никогда не занимался и не занимается; в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 1 Закона N 257-ЗО объекты лечебно-оздоровительного назначения, указанные в подпункте "г", не совпадают с объектами здравоохранения и физической культуры, поименованными в подпункте "д".

Истец также полагает, что суд не применил подлежащий применению пункт 8 приложения N 1 к решению N 108, где определено значение коэффициента К1 - 1,5 для вида деятельности арендатора - строительство. Отмечает, что в период с 19.10.2012 по 10.09.2013 в подвале здания, расположенного в г. Магнитогорске по адресу: ул. Советская, 60/1, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0212004:43, велись строительные (отделочные) работы (чистовая отделка). При этом предприниматель не согласен с выводом суда о том, что после ввода объекта в эксплуатацию оснований для применения ставок и коэффициентов, установленных для расчета размера платы за землю, используемую арендатором для строительства, пониженный размер которых обусловлен невозможностью извлечения доходов от эксплуатации строящегося объекта, не имеется. Указывает, что в период с 19.10.2012 по 10.09.2013 истец банные услуги не оказывал, не извлекал доходов от этого вида деятельности, напротив, нес расходы на отделочные работы. Услуги бань истец начал оказывать лишь с 11.09.2013.

ИП Бабаков также считает, что судом неправильно определены пропорции площадей здания. Так, в решении суда указано, что часть нежилого здания (1 этаж) площадью 486,3 кв. м составляет 50,91 % площади земельного участка. Между тем, согласно техническому паспорту на нежилое здание "Торгово-оздоровительный комплекс" площадь первого этажа равна 453,5 кв. м. Этот же размер площади указан в дополнительном соглашении от 06.04.2017 N 1 к договору аренды нежилого помещения от 05.04.2016, заключенному истцом с обществом с ограниченной ответственностью "МПК" (далее - ООО "МПК"). Соответственно, площадь первого этажа составляет не 50,91 % площади земельного участка, как указал суд, а 49,19 %.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором согласился с доводом ответчика о необходимости применять значение коэффициента К1 для вида деятельности арендатора - сдача внаем недвижимого имущества, с иными доводами Администрации не согласился.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 27.04.2018 судебное разбирательство было отложено на 24.05.2018.

На основании определения заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судьи Карпачева М.И. и Суспицина Л.А. заменены на судей Ермолаеву Л.П. и Пирскую О.Н.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство 24.05.2018 начато с начала.

В судебном заседании 24.05.2018 был объявлен перерыв до 31.05.2018.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание после перерыва представитель ответчика не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции 31.05.2018 в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе. Представитель Администрации в судебном заседании до перерыва поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым (или условным) номером 74:33:0212004:2658, площадью 954,7 кв. м, этажность: 1, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Советская, д. 60/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.10.2012 серии 74АД N 106384 (т. 1, л. д. 13). Право собственности зарегистрировано 19.10.2012 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.08.2012 N 74-00512 (т. 1, л. д. 142).

13 марта 2013 года между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 7634 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) с кадастровым номером 74:33:0212004:43, площадью 992 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный р-н, по ул. Советской, 60/1, разрешенное использование: торгово-оздоровительный комплекс, цель использования участка: участок, занимаемый нежилым зданием (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 10-12).

На участке имеются: нежилое здание площадью 954 кв. м, инв. N 75:438:002:000131860 (пункт 1.2 договора).

Договор заключен сроком до 25.12.2061 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 19.10.2012 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора. В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (пункты 3.1, 3.2 договора).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора).

Согласно техническому паспорту на нежилое здание "Торгово-оздоровительный комплекс" от 03.07.2012 подвал имеет площадь 468,4 кв. м, назначение - лечебно-оздоровительное, 1 этаж имеет площадь 453,5 кв. м, назначение - торговое (т. 1, л. д. 14-23). Также имеется технический этаж площадью 32,8 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.10.2015 N 74/001/078/2015-22155 на основании договора аренды нежилого помещения от 08.12.2012 за ООО "МПК" 18.12.2012 зарегистрировано право аренды на нежилое здание (т. 1, л. д. 57, 58).

18 апреля 2013 года главным специалистом Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Администрации (далее - Комитет) проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. Советская, д. 60, корп. 1, площадью 992 кв. м, в ходе которого установлено, что на момент проверки на земельном участке в собственности предпринимателя находится нежилое здание площадью 954,7 кв. м, в котором часть здания использовалась под предприятие общественного питания, в другой части здания поводился ремонт (т. 1, л. д. 60, 61).

05 апреля 2016 года между предпринимателем и ООО "МПК" заключен договор аренды нежилого здания площадью 954,7 кв. м (т. 1, л. д. 25).

Дополнительным соглашением от 06.04.2017 к указанному договору аренды здания стороны изменили предмет договора, которым явилось помещение первого этажа общей площадью 453,5 кв. м, а также распространили его условия на отношения сторон, возникшие с 08.12.2012 (т. 1, л. д. 26).

Из уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности от 11.09.2013 следует, что предприниматель с указанной даты осуществляет вид деятельности - услуги бань ОКУН 019100 (т. 1, л. д. 24).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.08.2017 N 74/033/801/2017-7900 в отношении спорного земельного участка 02.02.2016 за предпринимателем зарегистрировано право собственности (т. 1, л. д. 74-76, см. л. д. 75).

03 февраля 2017 года Комитетом в адрес предпринимателя направлена претензия с требованием оплатить задолженность по договору аренды в размере 1 566 542 руб. 75 коп. (т. 1, л. д. 31).

Предпринимателем произведена оплата арендной платы по договору от 13.03.2013 N 7634 в размере 2 177 403 руб. 97 коп. (т. 2, л. д. 39-49).

В ответ на письмо предпринимателя от 06.03.2017 N 01-32/1543 (т. 1, л. д. 31) Комитетом направлен расчет арендной платы по договору аренды от 13.03.2013 N 7634 за период с 01.12.2012 по 01.02.2016 (т. 1, л. д. 32, 33).

Расчет арендной платы произведен исходя из площади земельного участка 992 кв. м, кадастровой стоимости равной 5 432 648 руб. 32 коп. в период с 01.12.2012 по 12.11.2015, равной 6 551 475 руб. 52 коп. в период с 13.11.2015 по 01.02.2016, коэффициент К1 равный 1,16 в период с 01.12.2012 по 07.12.2012, равный 9,91 в период с 08.12.2012 по 31.12.2012, равный 4,06 в период с 01.01.2014 по 01.02.2016, К2 и К3 равные 1 в период с 01.12.2012 по 01.02.2016 (т. 1, л. д. 33).

Не согласившись с представленным расчетом, предприниматель направил Администрации претензию с требованием вернуть излишне перечисленные денежные средства в связи с неверным применением Комитетом размера коэффициента К1 и ставки арендной платы (т. 1, л. д. 37).

Так, за период с 2013 года по 2017 год предприниматель оплатил аренду в сумме 2 177 403 руб. 97 коп. (т. 2, л. д. 39-49), в то время как по его расчетам арендная плата составила 1 142 032 руб. 36 коп.

В связи с указанным ИП Бабаков обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с ответчика.

Удовлетворяя заявленные требования истца частично, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости производить расчет арендной платы пропорционально площади нежилого здания исходя из его назначения и фактического использования в спорный период.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу действовавшего в части спорного периода пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 названного Кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 указанной статьи).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 названного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Ввиду указанного стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Расчет арендной платы производится в соответствии с Законом N 257-ЗО, решением N 108.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом N 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: "Скад * Сап / 100 % * К1 * К2 * К3", где "Скад" - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (в редакции, действовавшей в спорный период), "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В настоящем случае между сторонами имеются разногласия по исчислению арендной платы, которую должен был оплачивать истец, а именно, по применению показателей ставки арендной платы и коэффициента К1.

Оценив доводы апелляционных жалоб ИП Бабакова и Администрации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Согласно принципам, изложенным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", оплата землепользования должна осуществляться исходя из доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования (пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

Соответственно, изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

В случае, когда плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором, необходимо учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.

Ввиду указанного арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в настоящем случае спорные показатели необходимо применять с учетом фактического использования спорного земельного участка.

Так, податели жалоб не согласны с выводом суда о том, что в рассматриваемом случае расчет арендной платы производится дифференцированно, применительно к каждому виду деятельности, при этом деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации помещений в соответствии с их назначением, по сдаче помещений в наем (аренду) с фактическим видом деятельности на земельном участке непосредственной связи не имеет, и при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора нежилых помещений.

Однако, с учетом указанного ранее определение вида деятельности в отношениях по использованию земельного участка не может быть произведено без учета деятельности лиц, фактически использующих земельный участок в связи с эксплуатацией расположенных на нем нежилых помещений, что в свою очередь связано с назначением нежилых помещений и разрешенным использованием земельного участка.

Деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации данных помещений в соответствии с их назначением, по сдаче помещений внаем (аренду) с фактическим видом деятельности на земельном участке непосредственной связи не имеет.

Соответственно, при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду деятельности арендатора нежилых помещений, из чего, среди прочего, обоснованно исходил арбитражный суд первой инстанции.

Предприниматель также полагает, что суд не применил подлежащий применению пункт 8 приложения N 1 к решению N 108, где определено значение коэффициента К1 - 1,5 для вида деятельности арендатора - строительство. Отмечает, что в период с 19.10.2012 по 10.09.2013 в подвале здания, расположенного в г. Магнитогорске по адресу: ул. Советская, 60/1, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0212004:43, велись строительные (отделочные) работы (чистовая отделка).

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции в обжалуемом решении применительно к указанному доводу истца обоснованно исходил из того, что после ввода в эксплуатацию возведенного на земельном участке объекта разрешенным использованием земельного участка является именно эксплуатация указанного объекта.

Также между сторонами имеет место спор о ставке арендной платы ввиду того, что вид разрешенного использования земельного участка смешанный - торгово-оздоровительный комплекс, ставка арендной платы в отношении земельных участков с таким видом разрешенного использования отдельно Законом N 257-ЗО не предусмотрена.

По мнению истца, при расчете арендной платы за пользование таким земельным участком должна применяться ставка арендной платы, установленная в подпункте "б" пункта 7 части 2 статьи 1 Закона N 257-ЗО, 2 % как для "иных земельных участков".

Администрация считает, что в настоящем случае по аналогии должна быть применена часть 6 статьи 1 Закона N 257-ЗО, согласно которой если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

На основании абзаца второго указанной части ответчик применяет ставку арендной платы 3 % - по пункту 6 части 2 статьи 1 Закона N 257-ЗО "для размещения объектов общественного питания" (принимая во внимание фактическое использования первого этажа здания).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, с учетом указанного ранее, соглашается с применением арбитражным судом первой инстанции ставки арендной платы с учетом фактического использования помещений в здании.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается со следующими доводами апелляционной жалобы предпринимателя.

Так, податель жалобы обоснованно указывает, что расчет арендной платы произведен судом за период с 19.10.2012 по 06.02.2017, между тем, договор аренды прекратил свое действие с 02.02.2016, так как 02.02.2016 зарегистрировано право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0212004:43, что не учтено арбитражным судом первой инстанции при расчете.

Также в обжалуемом решении суда указано, что часть нежилого здания (1 этаж) площадью 486,3 кв. м составляет 50,91 % площади земельного участка.

Между тем, как обоснованно отмечает предприниматель в своей апелляционной жалобе, согласно техническому паспорту на нежилое здание "Торгово-оздоровительный комплекс" площадь первого этажа равна 453,5 кв. м. Этот же размер площади указан в дополнительном соглашении от 06.04.2017 N 1 к договору аренды нежилого помещения от 05.04.2016, заключенному истцом с ООО "МПК".

Соответственно, площадь первого этажа составляет не 50,91 % площади земельного участка, как указал арбитражный суд первой инстанции, а 49,19 %. При этом суд не обосновал суммирование площади первого этажа и технического этажа, принимая во внимание, что технический этаж предназначен для обслуживания всего здания.

На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции при расчете подлежащей взыскания с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения исходит из следующего.

Так, часть нежилого здания (1 этаж) площадью 453,5 кв. м составляет 49,19 % площади земельного участка и часть нежилого задания (подвал) площадью 468,4 кв. м составляет 50,81 % площади земельного участка.

Расчет арендной платы за период с 19.10.2012 по 01.02.2016 произведен на основании следующих размеров коэффициентов:

- за период с 19.10.2012 по 07.12.2012 ставка арендной платы в отношении 49,19 % площади земельного участка (1 этаж) подлежит применению равной 3 % (торговля), К1 - 1,16 (розничная торговля) исходя из назначения части нежилого здания (торговое) (технический паспорт, т. 1, л. д. 22), с 08.12.2012 по 01.02.2016 (арендные отношения между предпринимателем ООО "МПК" с фактическим использованием части нежилого здания под общественное питание, бары, кафе, рестораны) - ставка арендной платы 3 % (общественное питание), К1 - 4 (общественное питание, бары, кафе, рестораны);

- за период с 19.10.2012 до 10.09.2013 ставка арендной платы в отношении 50,81 % площади земельного участка (подвал) подлежит применению равной 0,3 % (лечебно-оздоровительный), К1 - 8,84 (деятельность в области здравоохранения, физкультуры) исходя из назначения части нежилого здания (лечебно-оздоровительное) (технический паспорт, т. 1, л. д. 22), с 11.09.2013 по 01.02.2016 - ставка арендной платы 1,5 % (бытовое обслуживание), К1 - 2,56 (бытовое обслуживание) исходя из фактического использования части нежилого здания - услуги бань.

Кадастровая стоимость: в период с 19.10.2012 по 12.11.2015 земельного участка 49,19 % от площади 992 кв. м ( 1 этаж) в размере 2 672 319 руб. 75 коп., 50,81 % от площади 992 кв. м (подвал) - 2 760 328 руб. 61 коп. (т. 1, л. д. 8),

в период с 13.11.2015 по 01.02.2016 земельного участка 49,19 % от площади 992 кв. м (1 этаж) в размере 3 222 670 руб. 81 коп., 50,81 % от площади 992 кв. м (подвал) - 3 328 804 руб. 71 коп.

На основании указанных показателей арендная плата за период с 19.10.2012 по 01.02.2016 составила 1 362 683 руб. 35 коп., истцом оплачено 2 177 403 руб. 97 коп. (т. 2, л. д. 39-49), следовательно, истцом излишне перечислена сумма 814 720 руб. 62 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.

Ввиду изложенного обжалуемое решение суда подлежит изменению на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исковые требования предпринимателя подлежат удовлетворению частично: с Администрации за счет казны муниципального образования в пользу предпринимателя подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме 814 720 руб. 62 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в сумме 18 376 руб. 75 коп., оплаченной на основании квитанции от 24.04.2017, а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной на основании квитанции от 21.03.2018.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.02.2018 по делу N А76-13177/2017 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования индивидуального предпринимателя Бабакова Андрея Николаевича удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации города Магнитогорска Челябинской области за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя Бабакова Андрея Николаевича неосновательное обогащение в сумме 814 720 руб. 62 коп., расходы по государственной пошлине по иску в сумме 18 376 руб. 75 коп., оплаченной на основании квитанции от 24.04.2017, а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной на основании квитанции от 21.03.2018.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".

Апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Н. Пирская