Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2018 г. N 21АП-355/18

08 июня 2018 г.

Дело N А84-2611/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08.06.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 08.06.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровой А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Комис" - Колтунович В.В. представитель по доверенности б/н от 25.07.2017, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Шалык А.Н. представитель по доверенности N 1393 от 25.07.2017, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя - Шалык А.Н. представитель по доверенности N 402/31/2-18 от 19.01.2018, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам арбитражного суда первой инстанции дело N А84-2611/2017

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ул. Ленина, д.2, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204004025)

к обществу с ограниченной ответственностью "Комис"

(пр. Столетовский, д.26, кв.27, г. Севастополь, 299038; ОГРН 1149204012100),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца:

Правительства Севастополя (ул. Ленина, д.2, г. Севастополь, 299011),

Управления земельного контроля города Севастополя

(ул. Ленина, д.2, г. Севастополь, 299011)

о расторжении договора аренды и понуждении освободить земельный участок;

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комис" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комис" о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,0445 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе 49-Б, заключенного 15.09.2009 года между Севастопольским городским советом и Частным предприятием "Комис"; об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Комис" с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи указанный земельный участок.

Исковые требования Департамента мотивированы тем, что ответчиком не выполнены обязанности арендатора, предусмотренные Договором аренды, а именно - земельный участок не освоен, строительство заявленного объекта на спорном земельном участке не завершено, при этом не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нём соответствующих объектов, в связи с чем, истец обратился к последнему с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако, поскольку ответчик отказался от расторжения договора и от освобождения арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.

В свою очередь, ООО "Комис" обратилось со встречными исковыми требованиями, в которых просило о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.09.2009 года путём подписания дополнительного соглашения к нему в предложенной истцом редакции, а именно:

1. В преамбуле данного договора (где указаны его стороны) заменить украинских юридических лиц на лиц с российским статусом (ДИЗО г. Севастополя и ООО "Комис");

2. Изменить наименования и юридические адреса сторон договора в разделе "Реквизиты сторон" указанного договора аренды;

3. Подпункт "г" пункта 9.2.2 договора изложить в следующей редакции: "В связи с длительным действием распоряжения и.о. губернатора Севастополя от 17.04.2014 года N 46, длительным утверждением ДИЗО города Севастополя плана границ арендованного земельного участка (с мая 2016 г. по январь 2017 г.), невозможностью получения арендатором проектной документации, разрешения на строительство и осуществления застройки арендованного земельного участка, ввиду отсутствия у арендатора вновь заключенного договора аренды или договора с внесенными туда изменениями, срок строительства объекта определить в 2 календарных года с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Данное разрешение Арендатору получить в Департаменте архитектуры и градостроительства города Севастополя в течение 1 года с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу".

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что в мае 2016 года и июле 2017 года ООО "Комис" обращалось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлениями о внесении изменений в договор аренды земельного участка либо заключении нового договора аренды, в соответствии с положениями Закона города Севастополя N 46-ЗС и ГК РФ, однако до настоящего времени такие изменения в указанный договор внесены небыли, и новый договор аренды заключён не был.

Учредительные документы ЧП "Комис" в 2014 году были приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации, в связи с чем изменилась организационно-правовая форма данного предприятия на общество с ограниченной ответственностью "Комис", а также изменился его юридический адрес, поэтому, согласно положений Закона города Севастополя N 46-ЗС и ГК РФ необходимо внести изменения в указанный договор аренды земельного участка.

По мнению общества, в настоящее время без надлежаще заключённого договора аренды земельного участка или внесения в него необходимых изменений, получить разрешение на проведение строительных работ не представляется возможным.

Кроме того, в обоснование встречного иска ООО "Комис" ссылается на то, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" общество было фактически лишено возможности осуществления каких-либо строительных работ на арендованном земельном участке.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 23.11.2017 года встречное исковое заявление ООО "Комис" принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

Определением от 25.01.2018 года встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Комис" оставлено без рассмотрения.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25 января 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Не согласившись с определением суда от 25.01.2018 года об оставлении встречного иска без рассмотрения ООО "Комис" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить.

В свою очередь, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 25.01.2018 года, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 года апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение суда от 25.01.2018 года принята к совместному рассмотрению с апелляционной жалобой ООО "Комис" на определение суда от 25.01.2018 года об оставлении встречного иска без рассмотрения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 года, суд перешёл к рассмотрению данного дела N А84-2611/2017 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2018 года, определение суда первой инстанции от 25.01.2018 года об оставлении встречного иска ООО "Комис" без рассмотрения, отменено.

Апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя мотивирована тем, что обязанность арендатора, установленная подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 15.09.2009 не выполнена, строительство остановочного комплекса с кафе в установленный договором срок не завершено, тем самым ответчик нарушил существенные условия договора о сроках строительства капитального объекта.

Ответчик предоставил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с требованиями апеллянта не согласен, считает обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска законным и обоснованным, просит в этой части оставить его без изменения, удовлетворив при этом встречные требования ООО "Комис".

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Комис" (арендатор) 15.09.2009 года был заключён договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания остановочного комплекса с кафе, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: город Севастополь, Камышовое шоссе, 49-Б.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,0445 га.

Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 Договора).

Пунктом 5.2 Договора определено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание остановочного комплекса с кафе.

В пункте 6.2 Договора предусмотрено, что передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания настоящего договора по акту приема-передачи.

Исходя из подпункта "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока, определённого проектной дегустацией.

В пункте 10.1 Договора стороны предусмотрели особые условия Договора, в соответствии с которыми Арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N 1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в городе Севастополе", для чего Арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 15.09.2009 года.

18.04.2016 Управлением земельного контроля Севастополя проведена проверка, по результатам которой составлен акт обследования спорного земельного участка N 27/05-01/ОБ/16 от 22.04.2016, которым установлено, что обследуемый участок не огражден, признаков осуществления строительных работ не выявлено.

22.12.2016 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес ООО "Комис" предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложение расторгнуть договор аренды.

18.01.2017 от ООО "Комис" поступило возражение на предложение расторгнуть договор.

Полагая, что ответчик необоснованно на протяжении длительного времени уклоняется от исполнения договорных обязательств в части своевременного освоения предоставленного в аренду земельного участка, департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя с указанными выше исковыми требованиями.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его отмены.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

18.03.2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ратифицированный 21.03.2014 года.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014 года.

Статьёй 2 Договора о принятии в РФ установлено, что со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым, в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь.

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 года "О Правительстве Севастополя", определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 года "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 года N 60 - УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 года N 521-ПП, установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 года N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием города Севастополя 22.07.2014 года) (далее - Закон N 46-ЗС), данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор (т.1,л.д.15-18).

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений, в части не противоречащий законодательству Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, а также нормы гражданского и земельного кодексов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ).

Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 года N 161 - XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик с 2009 года по настоящее время строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором не осуществил, проектную документацию не разработал, разрешения на начало строительных работ не получал.

Договор аренды земельного участка заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания остановочного комплекса с кафе.

При этом, в подпункте "г" пункта 9.2.2 договора его стороны определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение срока, определённого проектной документацией, утверждённой в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО "Комис" приняло на себя обязательство завершить строительство остановочного комплекса с кафе в сроки определённые проектной документацией, утверждённой в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ.

Однако, ни в суде первой, ни апелляционной инстанции, ответчик по делу не представил обоснованных доказательств наличия препятствий к разработке проектной документации и получении разрешения на выполнение строительных работ с 2009 года по настоящее время, на протяжении более чем 7-ми лет.

Замена директора ООО "Комис", по мнению судебной коллегии не может служить основанием, для освобождения общества от выполнения обязательств предусмотренных договором аренды земельного участка от 15.09.2009 года.

В суде апелляционной инстанции, представитель ответчика не оспаривал тот факт, что ООО "Комис" не приступало к разработке проектной документации, не получало разрешение на начало строительных работ, а также не приступило к освоению земельного участка с момента заключения договора аренды от 15.09.2009 года и по настоящее время, то есть на протяжении 7-ми лет.

Актом обследования земельного участка от 22.04.2016 года N 27/05-01/ОБ/16 проведённого Управлением земельного контроля города Севастополя установлено, что земельный участок освобожден от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.

Доводы представителя ответчика о том, что в спорном договоре аренды земельного участка отсутствует установленный срок окончания строительных работ, а сам договор заключён на 25 лет, в связи в чем он не подлежит расторжению по заявленным основаниям, по мнению судебной коллегии являются ошибочными.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Таким образом, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По мнению судебной коллегии, ставить вопрос о прекращении арендных отношений с ответчиком в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трёх лет неиспользования земельного участка начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.

Учитывая, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с исковым заявлением в суд 21.06.2017, а трёхлетний срок освоения земельного участка, в соответствии со статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ, начиная с 18.03.2014, закончился 18.03.2017, доводы ответчика в части отсутствия в договоре срока окончания строительства, являются не состоятельными.

Кроме того, ответчик не оспаривает факт неосуществления строительства остановочного комплекса с кафе на арендуемом земельном участке, однако, не считает это нарушение существенным, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, не зависящие от его воли.

Принимая во внимание пояснения ООО "Комис", а также доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО, судебной коллегией установлено, что общество ссылается на то, что им предпринимались меры и действия по перезаключению договора аренды от 15.09.2009 года, а также утверждению плана границ арендуемого земельного участка.

Однако, как указывает ответчик, до настоящего времени договор аренды с ДИЗО города Севастополя не перезаключён, а также имеет место заложение границ спорного земельного участка на границы иного земельного участка.

В связи с этим, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ, апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, в соответствии со статьей 9 Закона Украины N 687 - XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 года N 3038 - VI "О регулировании градостроительной деятельности", проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Апелляционный суд установил, что общество "Комис" не предприняло никаких мер, в порядке указанных выше пунктов 1-6, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Обществом также не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 15.09.2009 по 18.03.2014 года, объективных причин, препятствовавших совершению действий по разработке проектно-сметной документации и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Коллегия судей полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение ООО "Комис" условий договора о разработке проектно-сметной документации, получения разрешения на строительство и как следствие о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен был быть построен и введён в эксплуатацию, с учётом статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, является существенным нарушением условий договора аренды.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в сентябре 2009 года для строительства и обслуживания остановочного комплекса с кафе, в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, городской Совет вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик проектную документацию не разработал и не осуществил строительство на земельном участке с 2009 года, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о разработке проектной документации, получении разрешения на проведение строительных работ и сроках строительства капитального объекта.

В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

С учётом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу N А84-2597/2016 от 11.07.2017 года.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции, основываясь на оценке материалов дела и анализе действующего законодательства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и отказе во встречных исковых требованиях.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 января 2018 года по делу N А84-2611/2017 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Первоначальные исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 0,0445 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе, 49-Б, заключенный 15 сентября 2009 года между Севастопольским городским Советом и частным предприятием "Комис", зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 01 декабря 2009 года под номером 040988400209.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Комис" с момента вступления данного постановления в законную силу освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 0,0445 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:05:003:0387), расположенный по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе, 49-Б.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Комис" (ОГРН 1149204012100) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Комис" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Е.А. Остапова А.А. Тарасенко