Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2018 г. N 11АП-6815/18

город Самара

13 июня 2018 г.

Дело N А55-18272/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н. Ю., Романенко С. Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 июня 2018 года в зале N 6 помещения суда дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Стройторг" на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 марта 2018 года, принятое по делу N А55-18272/2017 (судья Веремей Л.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройторг" (ИНН 6321089731, ОГРН 1036301033053), г. Тольятти,

к акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар,

третьи лица: Администрация городского округа Тольятти, ПАО "Самараэенрго", ПАО "Т-Плюс", ЗАО "Квант" (АО "ОРЭС"), ООО "Волжские коммунальные системы", ООО "ПСК "Центр",

о взыскании 10 434 480 руб. 99 коп.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - представитель Воротынская О. Л. по доверенности от 30.05.2018 г.,

от ответчика - представитель Рыбакова О. В. по доверенности от 17.03.2018 г.,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройторг" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" о взыскании 10 406 946 руб. 58 коп. - стоимость восстановительного ремонта здания по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Администрация городского округа Тольятти, ПАО "Самараэенрго", ПАО "Т-Плюс", ЗАО "Квант", ООО "Волжские коммунальные системы", ООО "ПСК "Центр".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 марта 2018 года в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, ответчик принял по акту здание, пригодное для эксплуатации, соответствующее всем нормам со всем необходимым инженерным оборудованием. В процессе эксплуатации ответчик демонтировал инженерные системы арендодателя (истца), и в соответствии с условиями договора на проведение ремонтных работ установил свои инженерные системы. При освобождении здания установленные ответчиком инженерные системы были частично демонтированы, а принадлежащие арендодателю системы обратно смонтированы не были, в результате чего на момент проведения технического обследования в мае 2017 года инженерные системы находились в нерабочем состоянии.

Истец полагает, что полностью доказал совокупность обстоятельств, подлежащих доказыванию, а именно: то, что здание передавалась в пригодном для эксплуатации состоянии и ранее не эксплуатировалось, так как было вновь построенным; после освобождения здания ответчик не привел его в пригодное для эксплуатации состояние и документов, подтверждающих проведение хоть какого - либо ремонта после демонтажа оборудования и освобождения здания арендатором, не представлено. Более того, ООО "Стройторг" на восстановление здания в целях передачи его новому арендатору было потрачено 9 817 847, 9 рублей.

05.06.2018 в судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 29 августа 2014 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ТлФ/369/14, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0201058:1566, этажность:1, общей площадью 1 422,9 кв. м., местоположение: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.03.2014 NRU 63302000-328.

В соответствии с п. 3.1. договора срок аренды начинает исчисляться с даты начала аренды (дата передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема - передачи объекта) и составляет 10 лет.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке 15.09.2014.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 21.11.2017 по делу N А55-16754/2017 отказано в иске ООО "Стройторг" к АО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате за май, июнь 2017 года и 2 452 руб. 84 коп. пени.

При рассмотрении дела N А55-16754/2017, имеющим в силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, установлено, что в порядке, установленном абзацем 5 пункта 8.9. договора, АО "Тандер" реализовало свое право на односторонний отказ от выполнения договора во внесудебном порядке в соответствии с направленным в адрес истца уведомлением о расторжении договора от 31.03.2017 исх. N 125/17.

07.04.2017 от арендодателя в адрес арендатора поступило предложение расторгнуть договор по соглашению сторон, но с компенсационными выплатами и условиями, которые ранее арендатор счел избыточными и противоречащими договору, о чем сообщил истцу в письме от 10.01.2017 исх. N 4/17.

Согласно представленным доказательствам ответчик 24.04.2017 освободил здание и неоднократно извещал истца о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором, однако акт приема-передачи со стороны истца подписан не был.

25.05.2017 были проведены действия по государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды в отношении здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.

Пунктом 6.2.2. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе осуществлять осмотр объекта с целью проверки соблюдения условий настоящего договора и действующего законодательства РФ в рабочее время без нарушения нормального режима деятельности арендатора.

Телефонограммой от 10.05.2017 ООО "Стройторг" уведомило о проведении 11.05.2017 в 13.00 часов осмотра здания, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул.Коммунистическая, 8.

11.05.2017 в 13.00 ООО "Стройторг" совместно со специализированной организацией ООО "ГАНЕША-проект" в целях определения фактического технического состояния здания и систем, выявления дефектов, повреждений и неисправностей произведен осмотр здания, по результатам которого составлено заключение по визуальному обследованию технического состояния объекта N 51/17.Р-ВО.

Согласно вышеуказанному заключению:

1. Стеновые ограждающие панели и металлический каркас на момент обследования в целом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации после выполнения ремонтных работ по перечню мероприятий (раздел 6);

2. Конструкции полов в целом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации при условии ремонтно-восстановительных работ отделочных слоев по перечню мероприятий (раздел 6);

3. Конструкции крылец в целом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации при условии выполнения ремонтно-восстановительных работ отделочных слоев по перечню мероприятий (раздел 6);

4. В процессе обследования обнаружены поверхностные и глубокие повреждения отделочного материала: окрасочного слоя, обоев или иного покрытия. Необходимо восстановить элементы отделки по перечню мероприятий (раздел 6);

5. Элементы дверей согласно обследованию, требуют замены по перечню мероприятий (раздел 6);

6. Перегородки на момент обследования в целом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации после выполнения ремонтных работ по перечню мероприятий (раздел 6);

7. На момент обследования в целом инженерных систем - вентиляции, кондиционирования, холодоснабжения, электроснабжения, электроосвещения, пожаротушения, водоснабжения, ГВС, водоотведения можно сделать вывод, что они находятся не в рабочем состоянии и требуют для дальнейшей безопасной эксплуатации капитального ремонта по перечню мероприятий (раздел 6);

8. Здание на момент обследования находится в ограниченном работоспособном состоянии и не может безопасно эксплуатироваться без комплекса мероприятий ремонтных работ.

Ремонтно-восстановительные работы должны быть выполнены по специально разработанному проекту специализированной организацией в соответствии с текущими нормативными документами РФ.

Согласно дефектным ведомостям и смет общая стоимость восстановительных работ составляет 10 406 946, 58 руб., в том числе: ремонт систем вентиляции и кондиционирования - 8 164 791,28 руб.; ремонт системы автоматизации пожарной сигнализации, оповещения людей о пожаре, охранной сигнализации, контроль доступ, ОЭК - 1 035 183, 05 руб.; ремонт торгового центра (кровли) 56 721, 49 руб.; установка конвекторов - 788 348, 50 руб.; электромонтажные работы - 361 902, 26 руб.

Пунктом 7.1.6. договора предусмотрено, что арендатор обязуется производить за свой счет текущий ремонт объекта. По окончании срока аренды ответчик обязан освободить объект и передать его арендодателю в порядке, предусмотренном статьей 655 ГК РФ, в состоянии в котором его принял, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений (п.7.1.7.). Пунктом 7.1.9. договора предусмотрена обязанность содержать помещение в исправном состоянии и в соответствии с санитарными, противопожарными и экологическими нормами.

Истец направил ответчику претензию о возмещении стоимости восстановительного ремонта здания по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6, в размере 10 406 946 руб. 58 коп., которая осталась без удовлетворения.

Данные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указал, что здание было принято в аренду для проведения подготовительных строительно-монтажных работ. Какого-либо оборудования, в т.ч. систем вентиляции и кондиционирования, пожаротушения, холодоснабжения, электроосвещения, водоснабжения арендодатель арендатору не передавал. При этом в акте приема-передачи не отражено состояние крылец, полов, стен здания.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под неотделимыми улучшениями арендованного имущества понимаются улучшения, не отделимые без вреда для самого имущества.

Таким образом, квалифицирующим признаком является именно наличие вреда имуществу, который возникает в связи с демонтажем того либо иного элемента либо оборудования.

На основании статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Для наступления ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего: факт совершения ответчиком правонарушения, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступлением вреда, вины причинителя вреда, и убытков в заявленном размере.

В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Истец указывает, что здание на момент передачи ответчику находилось в исправном состоянии, что подтверждается актами о приемке выполненных работ по форме КС-2, согласно которым в указанном здании производились работы по установке систем вентиляции, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и противопожарных систем; актом промывки тепловых энергоустановок от 11.09.2014; актом на гидравлическое испытание трубопроводов от 12.09.2014, согласно которому оборудование находится в исправном состоянии: отопление, ГВС, вентиляция, ИТП; актом от 22.09.2014, согласно которому тепловые сети ввода, ИТП с узлом учета тепла и теплоносителя, с автоматикой систем отопления, ГВС, вентиляции считать принятыми в эксплуатацию; актом о проведении испытаний трубопроводом на прочность и герметичность от декабря 2013 г.

Кроме того, указанное здание введено в эксплуатацию 25.03.2014, а сдано в аренду ответчику 29.08.2014, то есть до сдачи в аренду данное здание не эксплуатировалось.

Истец ссылается на то обстоятельство, что участвовал в осуществлении подготовительных работ и после их завершения подготовил технический паспорт, согласно которому здание оснащено системой отопления, центральным водопроводом, канализацией и электричеством, а также произвел узаконенные проведенной перепланировки, что подтверждается выпиской ЕГРН от 07.03.2017.

В соответствии с п. 7.1.1. договора арендатор без дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ проводит подготовительные работы. Объемы и виды работ, которые оплачивает и за которые отвечает арендатор, предусмотрены Разграничительной ведомостью и согласованы сторонами в Приложении N 7 к Договору аренды.

В соответствии с п. 7.2.3. договора арендатор вправе установить в объекте оборудование, сигнализацию, присоединять и использовать коммуникации и оборудование, обслуживающие объект.

В целях реализации указанных прав ответчиком заключен договор на проведение ремонтных работ N РЦЦ/1188/14 от 08.09.2014, в рамках которого подрядчиком была разработана рабочая документация на выполнение ремонтных работ помещений, расположенных по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.

Таким образом, непосредственно после принятия помещения по акту приема-передачи, ответчиком выполнены ремонтные, монтажные и пусконаладочные работы, в том числе внутренняя инженерия. Стоимость обозначенных работ составляет: 1 092 397,26 руб. - разработка рабочей документации; 69 364 587,53 руб. - ремонтные, монтажные и пусконаладочные работы. Данный факт подтверждается актами выполненных работ по форме КС-2 к договору подряда, а также справками по форме КС-3.

В соответствии с п. 7.1.7. договора по окончании срока аренды арендатор обязуется освободить объект и передать его арендодателю в состоянии, в котором принял его, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений.

В соответствии с п. 7.2.5. договора арендатор вправе по окончании действия договора демонтировать и вывезти из объекта отделимые улучшения, произведенные силами и за счет арендатора.

Руководствуясь условиями договора, ответчик демонтировал без ущерба строительным конструкциям здания и вывез приобретенное и установленное за счет собственных средств оборудование. В частности - холодильное оборудование (договор N МС83/1468/17 от 17.02.2017), систему телевизионного наблюдения, систему контроля и управления доступом, систему охранно-тревожной сигнализации (договор N РЦЦ/11820/15 от 11.03.2015).

Ответчик указывает, что все неотделимые улучшения, произведенные в принадлежащем истцу здании, были оставлены в месте установки и в рабочем состоянии.

Истец также полагает, что в процессе эксплуатации ответчик демонтировал инженерные системы арендодателя, и в соответствии с условиями договора на проведение ремонтных работ установил свои инженерные системы. При освобождении здания установленные ответчиком инженерные системы были частично демонтированы, а принадлежащие арендодателю системы обратно смонтированы не были, в результате чего на момент проведения технического обследования в мае 2017 года инженерные системы находились в нерабочем состоянии.

В подтверждение своих доводов истец ссылается на акт о приемке выполненных работ N 14 от 30.04.2015, согласно которому генподрядчиком ООО "Сеть" выполнены работы по демонтажу, а именно:

- Раздел 1. Демонтаж "Электрические установки", в том числе демонтаж светильников для люминесцентных ламп, демонтаж, кабеля, демонтаж выключателей розеток, демонтаж прожектора отдельно устанавливаемого на стальной конструкции на крыше здания, с лампой мощностью 500 Вт и другие;

- Раздел 2. Демонтаж строительных конструкций, а именно разборка стекломагниевых листов по периметру здания по металлическому каркасу с его разборкой, демонтаж подъемно - секционных работ и другие;

- Раздел 3. Демонтаж. Отопления, в том числе демонтаж радиаторов весом до 80 кг;

- Раздел 4. Демонтаж. Вентиляция, а именно разборка воздуховодов из листовой стали толщиной 1-2 мм диаметром/периметром до 320 мм/1000 мм, диаметром 200 мм, 300x200м, демонтаж деффузоров и другие;

- Раздел 5. Демонтаж. Противопожарный водопровод, а именно разборка трубопроводов из водогазопроводных труб в здании.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что ответчик при освобождении помещения демонтировал что-либо, кроме навесного оборудования, не относящегося к неотделимым улучшениям.

Доводы истца о демонтаже инженерных систем опровергается материалами дела, в том числе фотоматериалами, приложенными к заключению по визуальному обследованию технического состояния объекта N 51/17.Р-ВО, составленному ООО "ГАНЕША-проект".

Кроме этого, впоследствии указанное здание передано истцом в пользование предпринимателю Мамедову (л.д. 60-69, т. 9). При этом состояние пола (напольная плитка), стен (покраска, кафельная плитка), окон (витражи), дверей, в т.ч. входная группа (автоматические двери) находятся в том состоянии, в котором они были переданы ответчиком, что подтверждается фото-отчетом (л.д. 23-40, т. 9).

Проведение каких-либо ремонтных работ в период с момента расторжения договора аренды с ответчиком и до передачи новому арендатору не подтверждено надлежащими доказательствами.

Принимая во внимание, что в двухстороннем акте приема-передачи здания от 29.08.2014 (л.д.53 т.1) отсутствует подробное описание передаваемого недвижимого имущества и его техническое состояние, а ответчиком перед началом коммерческой деятельности произведены ремонтные работы на сумму более 70 000 000 рублей, учитывая уклонение истца от приемки освобожденного здания и последующую сдачу здания иному арендатору, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не представлены доказательства возврата ответчиком объекта аренды в состоянии худшем, чем он его принял, и что ответчиком здание эксплуатировалось ненадлежащим образом, в результате чего оно находится в ограниченно работоспособном состоянии и не может безопасно эксплуатироваться.

Представленное истцом в материалы дела заключение специализированной организацией ООО "ГАНЕША-проект" N 51/17.Р-ВО по визуальному обследованию технического состояния объекта (л.д.77-171 т. 1) не является экспертным заключением, специалисты указанной организации о привлечении к ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждались. Кроме того, заключение ООО "ГАНЕША-проект" выполнено по прошествии календарного месяца с момента возврата объекта аренды арендодателю и не учитывает, что в указанный промежуток времени здание находилось во владении и пользовании у последнего.

Ссылка ответчика в обоснование размера убытков на локальный ресурсный сметный расчет, дефектные ведомости и сметы, согласно которым общая стоимость восстановительных работ составляет 10 406 946, 58 рублей, является также не обоснованной, поскольку в момент составления указанных документов арендатор освободил помещение.

При этом из материалов дела следует, что ответчик не приглашался истцом для проведения осмотра помещения, а также не доказал отсутствие возможности составления акта в надлежащем (двухстороннем) порядке. В данном случае именно истец в связи с неявкой для принятия здания несет риск ненадлежащей фиксации состояния последнего при возврате его из аренды.

Таким образом, составленные истцом в одностороннем порядке документы не могут быть признаны достаточными доказательствами того, что после возврата помещения из арендного пользования оно подлежало ремонту. Из представленных документов, в том числе фототаблиц, не следует соответствие объемов необходимого ремонта представленному локальному ресурсному сметному расчету. С ходатайством о назначении экспертизы истец в суд не обращался.

Расходы, предъявленные истцом, суд рассматривает как затраты, связанные с передачей в аренду имущества иному арендатору - предпринимателю Мамедову, оснований для возложения данных расходов на ответчика суд не усматривает.

На основании вышеизложенного, учитывая, что договором предусмотрен возврат объекта аренды с учетом нормального износа, а наличие износа, превышающего нормальный, из представленных в материалы дела доказательств не следует, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не доказан факт причинения ответчиком убытков и причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями ответчика, вина ответчика, а также размер убытков, что исключает возможность удовлетворения заявленных исковых требований.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 марта 2018 года, принятое по делу N А55-18272/2017, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко