Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2018 г. N 15АП-7234/18

город Ростов-на-Дону

27 июня 2018 г.

дело N А32-42640/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Мируковой Я.Ю.,

при участии:

от Крестьянского фермерского хозяйства Агафоново: представитель по доверенности от 27.02.2017 Сафоненко Е.М., паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.03.2018 по делу N А32-42640/2016, принятое судьей Миргородской О.П.,

по заявлению Крестьянского фермерского хозяйства Агафоново

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

при участии третьего лица: Администрации муниципального образования Кавказский район

о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в предоставлении государственной услуги; об обязании,

УСТАНОВИЛ:

крестьянское фермерское хозяйство Агафоново (далее - заявитель, КФХ Агафоново) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением признании незаконным решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) содержащееся в письме от 06.10.2016 года N 52-28160/16-32-20 об отказе в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату крестьянскому фермерскому хозяйству "Агафоново" земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК "Дмитриевский" (участок N13), используемого заявителем на основании договора аренды от 16.12.2008 г. и земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК "Дмитриевский" (участок N20), используемого заявителем на основании договора аренды от 24.10.2007 г.; Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить подготовку проекта постановления и договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК "Дмитриевский" (участок N13) и земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК "Дмитриевский" (участок N20) и направить проект договора заявителю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 13.07.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.10.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 по делу N А32-42640/2016 отменены, дело направлено в Арбитражный суд Краснодарского края на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2018 признаны незаконными действия департамента имущественных отношений Краснодарского края, выразившиеся в отказе в предоставлении государственной услуги в письме от 06.10.2016 N 52-28160/16-32-20. Суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение тридцати дней с даты вступления в силу решения суда принять решение о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК "Дмитриевский" (участок N13) и земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК "Дмитриевский" (участок N20), подготовить проект договора купли-продажи указанных земельных участков и направить его в адрес Крестьянского фермерского хозяйства Агафоново, Краснодарский край, Кавказский район, ст. Дмитриевская, ИНН 2332006095, ОГРН 1022303885218.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Краснодарского края подал в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить, в удовлетворении заявленных требовании отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что поскольку дополнительное соглашение от 17.09.2013 к договору аренды от 16.12.2008 N 8809000124 заключено с нарушением действующего законодательства, оно является недействительной (ничтожной) сделкой. С заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не имеет права на предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу КФХ "Агафоново" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От Администрации МО Кавказский район и Департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили ходатайства рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.

Суд удовлетворил ходатайства администрации и департамента о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.

В судебном заседании представитель Крестьянского фермерского хозяйства Агафоново просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края и Администрация муниципального образования Кавказский район явку не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, субъекту Российской Федерации Краснодарскому краю на праве собственности принадлежат земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства, площадью 289 948 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0501002:101, и площадью 275 378 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0501002:140 (записи о праве внесены в ЕГРП 12.10.2004). На основании договоров от 24.10.2007 (участок с кадастровым номером 23:09:0501002:101) и от 16.12.2008 (участок с кадастровым номером 23:09:0501002:140) земельные участки предоставлены в аренду КФХ "Агафоново", о чем также внесены записи в ЕГРП (т. 1, л.д. 60, 61).

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.10.2007 заключен сроком действия до 08.05.2012 (пункт 6.2) департаментом (в лице действующего на основании доверенности руководителя управления имущественных отношений администрации района, арендодатель) и КФХ "Агафоново" (арендатор). В качестве основания предоставления участка в материалы дела представлено постановление главы муниципального образования Кавказский район от 08.05.2007 N 406, на которое имеется ссылка в договоре. В свою очередь, в постановлении N 406 имеется ссылка на протокол заседания комиссии по проведению торгов от 03.05.2007 N 4, и предложение хозяйством в ходе проведения торгов наибольшего размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:101 (т. 1, л.д. 19-25, 26-27, 30).

Действуя в рамках полномочий, предусмотренных законом Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101 -КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" (далее - Закон края N 1101 -КЗ), глава муниципального образования Кавказский район постановлением от 03.04.2012 N 289/3 продлил на 10 лет срок аренды хозяйством земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101 (т. 1, л.д. 39-40).

03.04.2012 администрацией района и КФХ "Агафоново" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.10.2007, которым пункты 2 - 13 договора аренды изложены в новой редакции, в том числе срок действия договора установлен по 03.04.2022 включительно. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 24.05.2012 (т. 1, л.д. 31-38, 46).

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.12.2008 заключен в отношении участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140, сроком действия до 16.12.2013 (пункт 6.2), администрацией района (в лице действующего на основании доверенности, начальника управления имущественных отношений администрации района, арендодатель) и КФХ "Агафоново" (арендатор). В качестве основания предоставления участка в договоре назван протокол заседания комиссии по проведению торгов от 16.12.2008 N 13/3, полномочия администрации района на заключение договора обоснованы нормами закона края N 1101 -КЗ (т. 1, л.д. 47-53).

Действуя в рамках полномочий, предусмотренных законом края N 1101 -КЗ, глава муниципального образования Кавказский район издал постановление от 17.09.2013 N 1128/1, со ссылкой на которое, 17.09.2013 администрацией района и КФХ "Агафоново" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.12.2008, которым в договор внесены изменения, в том числе срок его действия установлен до 16.12.2033 включительно. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 25.09.2013 (т. 1, л.д. 54-56).

26.08.2016 года хозяйство обратилось в департамент с заявлением, в котором, ссылаясь на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, просило предоставить ему в собственность за плату без проведения торгов для ведения сельскохозяйственного производства, принадлежащие заявителю на праве аренды земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:09:0501002:101 и 23:09:0501002:140. К заявлению приложены документы на 63 листах (по описи; т. 1, л.д. 13-15).

Письмом от 06.10.2016 N 52-28160/16-32-20 департамент отказал КФХ "Агафоново" в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, указав, что дополнительное соглашение от 17.09.2013, которым продлен срок действия договора аренды от 16.12.2008, заключено администрацией района с превышением полномочий, без учета внесенных в закон края N 1101 -КЗ изменений, законом края от 11.02.2013 N 2660-КЗ; согласно выписке из ЕГРП от 22.09.2016 срок ограничения (обременения) арендой участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140 истек 16.12.2013, согласно выписке из ЕГРП от 21.09.2016 срок ограничения (обременения) арендой участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101 истек 08.05.2012, утратив право аренды спорными земельными участками, вследствие прекращения договоров аренды, КФХ "Агафоново" утратило также льготу, предоставленную законом именно арендатору земельного участка. Правовым основанием отказа в оспариваемом решении департамента указан пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса (т. 1, л.д. 16-17).

Полагая, что отказ департамента, выраженный в письме от 06.10.2016 N 52-28160/16-32-20, не соответствует законодательству Российской Федерации и Краснодарского края, нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления экономической деятельности, хозяйство обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

К числу участков, исключенных из сферы действия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ), испрашиваемые хозяйством в собственность земельные участки не относятся.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Как установлено в пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из перечисленных в названном пункте действий; в случае принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, в нем должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3).

В качестве основания для отказа в удовлетворении заявления департамент следующее. В ходе проведения правовой экспертизы представленного заявления и приложенных документов департаментов было установлено, что дополнительное соглашение от 17.09.2013 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.12.2008 N 8809000124 в части продления срока действия договора аренды земельных участков. Законом Краснодарского края от 11.02.2013 N 2660-КЗ в статью 1 Закона от 10.10.2006 N 1101 -КЗ внесены изменения, согласно которым из числа полномочий муниципальных образований по распоряжению земельными участками исключены полномочия на заключение соглашений об изменении срока действия договоров аренды земельных участков. Таким образом, с 14.02.2013 администрация муниципального образования Кавказский район не обладала полномочиями на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.12.2008 N 8809000124, в части изменения срока его действия. Поскольку дополнительное соглашение от 17.09.2013 заключено с превышением полномочий, оно является ничтожной сделкой, в этой связи КФХ "Агафоново" не имеет право на льготу по приобретению права собственности на испрашиваемые земельные участки, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ. Согласно Выписке из ЕГРП от 22.09.2016 N 90-25169316 определен срок, на который установлено ограничение (обременение) права на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:140 с 05.03.2009 по 16.12.2013. Также, согласно Выписке из ЕГРП от 21.09.2016 N 90-25147330 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101 ограничение (обременение) права установлено на срок с 22.11.2007 по 08.05.2012. Поскольку заявление подано после дня истечения срока действия вышеуказанного договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:101, то у заявителя не возникло право на приобретение указанного участка без проведения торгов.

При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0501002:101 (договор аренды от 24.10.2007) и 23:09:0501002:140 (договор аренды от 16.12.2008) приобретено заявителем на торгах. Поскольку договоры аренды земельных участков заключены по результатам торгов, их продление также должно было осуществляться на торгах. Однако, дополнительное соглашение от 03.04.2013 к договору аренды от 24.10.2007 и дополнительное соглашение от 17.09.2013 к договору аренды от 16.12.2008 заключены на основании постановлений администрации района, из которых соблюдение процедуры торгов по продаже права аренды земельных участков не усматривается. Названные дополнительные соглашения в части продления сроков договоров аренды земельных участков являются недействительными (ничтожными). Ссылка заявителя на возобновление договоров аренды земельных участков от 24.10.2007 и от 16.12.2008 на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила об отказе от них, судом отклонена. В соответствии с пунктами 6.2 договоров, они действуют в течение 5 лет; в пунктах 7.1 договоров стороны согласовали, что их действие прекращается по истечении срока аренды земельных участков. Возражение арендодателя на продление срока договора на неопределенный срок изложено в тексте самого договора аренды. Заключение договора в обязательном порядке на торгах также исключает возможность его продления соглашением сторон, соответствующее разъяснение приведено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73). Кроме того, из буквального прочтения пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101 -ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) следует принадлежность права приобрести земельный участок в собственность без торгов только арендатору участка. Поскольку право аренды земельных участков на момент обращения КФХ "Агафоново" с заявлением о продаже ему земельных участков государственной собственности без проведения торгов прекратилось, отказ в приватизации участков является правомерным.

Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, и возвращая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Арбитражный суд Северо - Кавказского округа указал следующее.

Судами не учтено, что прекращение права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101 (договор от 24.10.2007) департамент мотивировал ничтожностью дополнительного соглашения от 17.09.2013, заключенного применительно к другому договору (от 16.12.2008) и другому земельному участку (с кадастровым номером 23:09:0501002:140).

Довод о ничтожности дополнительного соглашения от 03.04.2013, заключенного к договору аренды от 24.10.2007, и его обоснование, в решении департамента не приведены. Ничтожность дополнительного соглашения от 17.09.2013 к договору аренды земельного участка от 16.12.2008 департамент мотивировал отсутствием у администрации района полномочий на заключение соглашений об изменении срока действия договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, в связи с внесением Законом края от 11.02.2013 N 2660-КЗ изменений в статью 1 Закона края N 1101-КЗ. Данное обоснование судами не проверено, в том числе, исходя из наличия у администрации района статуса арендодателя по договору от 16.12.2008, у сторон гражданско-правовой сделки - права заключать соглашения об изменении ее условий, и наличия (отсутствия) в Законе края N 1101 -КЗ (в редакции Закона края от 11.02.2013 N 2660-КЗ) положений, предусматривающих заключение соглашений, не перечисленных в пункте 4 его статьи 1, непосредственно департаментом (иным лицом).

Судами не принято во внимание, что наделение полномочиями по принятию решений о предоставлении земельных участков в аренду означает не что иное, как наделение полномочиями арендодателя в соответствующем правоотношении. Ввиду наличия в материалах дела дополнительных соглашений от 03.04.2013 и от 17.09.2013 к договорам аренды спорных земельных участков с отметками об их государственной регистрации, суды не оценили ссылку департамента в решении от 06.10.2016 на отсутствие в ЕГРП записей об обременении испрашиваемых хозяйством в собственность земельных участков арендой в пользу КФХ "Агафоново" на момент принятия такого решения. Доводы, приведенные судами первой и апелляционной инстанций вне связи с содержанием оспариваемого решения департамента от 06.10.2016, окружной суд также разделить не смог.

Ссылаясь на то, что поскольку договоры аренды земельных участков заключены по результатам торгов, их продление также должно было осуществляться на торгах, суды не удостоверились в этом, с учетом возражений хозяйства об отсутствии процедуры торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101, подтверждающие (опровергающие) этот довод заявителя доказательства у департамента, администрации района не истребованы и оценки не получили. Продление срока действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов, проведение которых обязательно, минуя публичные процедуры, предшествовавшие заключению такого договора, не следует из норм Земельного кодекса, Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Суды правильно отметили, со ссылкой на пункт 1 постановления Пленума N 73, что предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса положения о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не подлежат применению к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах. Вместе с тем, суды не проверили наличие (отсутствие) у хозяйства права на приобретение в аренду спорных земельных участков без проведения торгов (по состоянию законодательства, действующего на момент заключения договоров аренды от 24.10.2007, от 16.12.2008), и, как следствие, на продление срока действия правомерно заключенных без проведения торгов договоров аренды земельных участков.

Как видно из условий заключенных с хозяйством договоров аренды от 24.10.2007, от 16.12.2008, срок их действия определен конкретными датами - до 08.05.2012, до 16.12.2013, соответственно (пункты 6.2), с наступлением которых действие договоров прекращается (пункт 7.1). Руководствуясь названными условиями, суды не исследовали условия договоров аренды, изложенные в пунктах 4.1.26 и 4.3.11 (о предоставлении земельных участков в преимущественном порядке по истечении срока действия договора, по письменному заявлению арендатора), и их исполнение сторонами.

Указав, что дополнительное соглашение от 03.04.2013 к договору аренды от 24.10.2007 и дополнительное соглашение от 17.09.2013 к договору аренды от 16.12.2008 заключены на основании постановлений администрации района, из которых соблюдение процедуры торгов по продаже права аренды земельных участков не усматривается, суды не учли отсутствие в деле постановления от 17.09.2013 N 1128/1, не установили обязательность проведения торгов, с учетом выполнения (невыполнения) уполномоченным на распоряжение земельными участками в спорный период органом требований пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, количества заявок, наличия у хозяйства права на первоначальное приобретение в аренду участков без проведения торгов (в специальном порядке, предусмотренном Законом N 74-ФЗ).

Оценив в качестве ничтожных в части продления сроков договоров аренды земельных участков дополнительные соглашения от 03.04.2013, от 17.09.2013, судебные инстанции отвергли ссылки заявителя на возобновление договоров аренды земельных участков от 24.10.2007 и от 16.12.2008 на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила об отказе от них, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. При этом суды исходили из возражения арендодателя на продление действия договоров на неопределенный срок в тексте самих договоров.

При рассмотрении требований заявителя, с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон края N 532-КЗ).

Статьей 21 Закона края N 532-КЗ определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков. Названные земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости, дифференцированной (в процентах) в зависимости от срока аренды участка, при условии его надлежащего использования.

Таким образом, действующее земельное законодательство обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением на срок не менее трех лет.

Вместе с тем, ни один нормативный акт не содержит перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного Кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющими порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лица, заинтересованные в предоставлении им земельного участка, обращаются с заявлением в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления таких участков в аренду.

В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи обществом заявления редакции) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, относилось к компетенции органа местного самоуправления поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а в их отсутствие - к компетенции органа местного самоуправления муниципального района.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ (в редакции Закона Краснодарского края от 11.02.2013 N 2660-КЗ) "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделяются следующими государственными полномочиями по распоряжению земельными участками: организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном законодательством; принятие решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном: статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве; статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; заключение договоров аренды земельных участков и осуществление контроля за их исполнением; и другие права.

Согласно части 1 статьи 37 Федерального закона "Об общих принципах организации органов местного самоуправления" полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, наделяется администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования).

Глава местной администрации обеспечивает осуществление местной администрацией полномочий по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления (пункт 3 части 6.1 статьи 37 данного Федерального закона).

С учетом изложенного администрация муниципального образования Кавказский район в лице главы администрации правомерно, в пределах компетенции распорядилась спорными земельными участками и издала постановления от 03.04.2012 N 289/3 и от 17.09.2013 N 1128/1 о продлении хозяйству срока действия договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0501002:101 и 23:09:0501002:140.

Кроме того, в соответствии со статьей 10.1 указанного Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ, земельные участки, в отношении которых органам местного самоуправления в соответствии с названным Законом передаются отдельные государственные полномочия Краснодарского края передаются по актам приема-передачи от Департамента имущественных отношений Краснодарского края соответствующим органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

В спорный период администрация вправе была распоряжаться спорными участками на законных основаниях.

Довод департамента, выводы суда первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела, оставленные в силе судом апелляционной инстанции о том, что администрация не вправе была продлить срок действия договоров без проведения торгов, поскольку сами договоры были заключены по результатам торгов, суд первой инстанции, с учетом позиции кассационного суда, правомерно признал ошибочной по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В пункте 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Более того, пунктами 3.2.7 договоров аренды от 24.10.2007 и от 16.12.2008 закреплено право арендодателя, по истечении срока действия договоров, распоряжаться земельными участками иным образом с уведомлением арендатора. Наличие таких уведомлений и намерений со стороны арендодателя суды не установили, не учли прямое уведомление арендатора письмом от 01.12.2014 о возобновлении на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса арендных правоотношений с ним по договору от 16.12.2008 (т. 1, л.д. 189).

В силу пункта 4.1.26 договора от 27.10.2007 и договора от 16.12.2008 арендатор обязан направить арендодателю не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 6.2/7.2 договора, письменное предложение о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Из буквального содержания условий договора от 18.04.2008 N 8832000051 не следует, что с истечением срока его действия отношения сторон прекращаются (без сохранения возможности возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок), а арендуемый земельный участок возвращается арендодателю. До истечения срока аренды арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора.

С учетом приведенных норм и условий ранее состоявшиеся выводы суда о ничтожности дополнительных соглашений, либо о прекращении действия спорных договоров, не могут иметь решающего значения по делу, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что с момента заключения договоров аренды N 8809000016 от 27.10.2007 и N 8809000124 от 16.12.2008 хозяйство непрерывно владеет и пользуется спорными участками в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя, что департаментом не оспорено.

В связи с изложенным апелляционной коллегией не принимаются доводы Департамента о ничтожности дополнительного соглашения от 17.09.2013 к договору аренды от 16.12.2008 вследствие подписания их "неуполномоченным лицом".

Заявитель являлся арендатором участков на момент обращения в департамент за их приватизацией и на дату получения отказа в предоставлении услуги, и был вправе рассчитывать на реализацию предоставленных действующим законом прав по приобретению участка в собственность.

С учетом конкретных обстоятельств дела само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельных участков по истечении согласованного срока аренды, продолжающегося использования предпринимателем земельных участков по целевому назначению, довод о безосновательном (фактическом) использовании обществом объекта аренды по истечении срока не может быть принят во внимание.

Кроме того, как следует из пояснений хозяйства и администрации, на момент заключения дополнительных соглашений от иных лиц заявления о предоставлении им спорных земельных участков в администрацию не поступали. Департамент доказательств, подтверждающих обратное не представил.

Суд также считает необходимым отметить, что с учетом положений статьи 54 Конституции Российской Федерации в рассматриваемом случае подлежит применению положение подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения обществом в департамент с заявлением о выкупе земельного участка), в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 по делу N А32-41812/2016, от 07.09.2017 по делу N А32-30577/2016, от 05.09.2017 по делу N А32-30442/2016, от 14.08.2017 по делу N А63-9681/2016, от 13.07.2017 по делу N А32-28956/2016, от 16.06.2017 по делу N А32-27711/2016, от 12.05.2017 по делу N А63-6622/2016, от 02.03.2017 по делу N А32-33007/2015.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемые действия департамента не соответствуют гражданскому и земельному законодательствам, нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, являются незаконными.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

По смыслу данного в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения, при уклонении уполномоченного органа от исполнения обязанности по заключению договора аренды права заинтересованного лица могут быть восстановлены как посредством признания соответствующего действия (бездействия) незаконным и понуждения к подготовке проекта договора и направлению его заявителю, так и путем понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке по правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам N А32-24975/2015, N А32-34192/2015).

Следовательно, в рассматриваемом случае в качестве способа восстановления нарушенных прав крестьянского хозяйства суд первой инстанции правомерно в резолютивной части своего решения обязал департамент в течение тридцати дней с даты вступления в силу настоящего судебного акта принять решение о предоставлении в собственность за плату крестьянскому хозяйству спорных земельных участков, подготовить проект договора купли-продажи указанных земельных участков и направить в адрес крестьянского хозяйства.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2018 по делу N А32-42640/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

Т.Г. Гуденица Р.Р. Илюшин