Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2018 г. N 21АП-733/18

28 июня 2018 г.

Дело N А83-94/2017 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.06.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 28.06.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Голубенко В.А.,

при участии:

представителя истца - Шельтик Е.В., доверенность от 21.12.2017 N 2342-Д.,

представителей ответчика - Фототдиновой Е.В., директор согласно решению от 23.05.2017 N 82АА0810341 и приказу от 23.05.2017 N 1, Пастушенко О.В., доверенность от 09.02.2018 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Трейд-Пологи" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.02.2018 по делу N А83-94/2017 (судья Якимчук Н.Ю.)

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью "Трейд-Пологи"

о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - истец, МИЗО) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений исковых требований, просило суд внести изменения в заключенный между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Трейд-Пологи" договор аренды от 29.09.2004 отдельно стоящего здания корпуса N 19 санатория "Орленок" (лит. К) площадью 430 кв.м, расположенного по адресу: г. Евпатория, ул.Маяковского,6/21, которое находится на балансе Государственного бюджетного учреждения Республики Крым "Санаторий для детей и детей с родителями "Орленок", изложив его в приведенной в иске редакции.

Необходимость внесения изменений в договор истец, со ссылкой на подпункт 2 пункта 2 статьи 450, пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.4 Договора аренды о необходимости пересмотра арендной платы в случае изменения методики ее расчета и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, обосновал изменением нормативных актов, регулирующих отношения по аренде имущества, в связи с принятием в состав Российской Федерации Республики Крым и образованием новых субъектов Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.02.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В своем решении суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для внесения изменений в договор аренды в связи с принятием уполномоченным органом нормативных правовых актов, регулирующих особенности имущественных и земельных отношений в Республике Крым, в частности изменяющих методику расчета и распределения арендной платы.

Не согласившись с решением суда, ООО "Трейд-Пологи" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, и оставить исковое заявление без рассмотрения.

Апелляционная жалоба обоснована тем, что, по мнению ответчика, судом неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно применил нормы материального и процессуального права. Так, ответчик утверждает, что исковое заявление принято арбитражным судом первой инстанции в момент, когда истец не являлся собственником имущества, поскольку запись в государственном реестре прав сделана 15.12.2017, а иск подан 22.02.2017. По этим же основаниям, по мнению подателя апелляционной жалобы, нельзя считать соблюденным досудебный порядок урегулирования спора. Кроме того, ответчик считает, что оценка, в результате которой составлен Отчет, явившийся основанием для изменения размера арендной платы, проведена с нарушением Федерального закона об оценке ФЗ-135 в отсутствие представителя ответчика, без учета неотделимых улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя. Возражая против установленного в Отчете об оценке размера арендной платы, истец, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок компенсации неотделимых улучшений, указал на то, что при определении истцом размера арендной платы произведенные ответчиком улучшения имущества не были учтены.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2018 апелляционная жалоба ООО "Трейд-Пологи" была оставлена без движения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 апелляционная жалоба ООО "Трейд-Пологи" принята к производству, назначено судебное разбирательство на 08.05.2018.

Судебное заседание откладывалось на 29.05.2018 и на 26.06.2018, в судебном заседании 26.06.2018 был объявлен перерыв до 27.06.2018.

Определением председателя первого судебного состава Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2018 произведена замена судьи Колупаевой Ю.В. на судью Евдокимова И.В.

Определением председателя первого судебного состава Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 произведена замена судьи Тарасенко А.А. на судью Сикорскую Н.И.

В судебное заседание 26.06.2018 явились представители сторон.

В судебное заседание 27.06.2018 после перерыва представители сторон не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, установлено следующее.

29.09.2004 между Фондом имущества Автономной Республики Крым (далее - арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Трейд-Пологи" (далее - арендатор, ответчик, ООО "Трейд-Пологи") заключен договор аренды государственного недвижимого имущества - отдельно стоящего здания корпуса N 19 санатория "Орленок" (лит.К) площадью 430 кв.м (далее - имущество), расположенного по адресу: г.Евпатория, ул.Маяковского, 6/21, находящегося на балансе Главного санатория "Орленок" (далее - договор) (т.1, л.д. 25-56).

Имущество, являющееся предметом договора аренды, передано по акту приема-передачи от 29.09.2004 (приложение 1 к договору аренды от 29.09.2004).

Срок действия договора с 29.09.2004 по 29.09.2019 включительно (п. 10.1 договора).

В соответствии с п.3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.11.2009) арендная плата определяется на основании Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 N 786 (с изменениями и дополнениями), и составляет без учета НДС за базовый месяц перерасчета арендой платы апрель 2009 года 3238,78 гривен, в том числе 50% в Государственный бюджет Украины - 1619,39 гривен, 50% балансодержателю - 1619,39 гривен (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 2).

Арендная плата за каждый следующий месяц рассчитывается Арендатором самостоятельно путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц. Размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения Методики ее расчета и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (п. 3.3, 3.4 договора).

Из переписки сторон усматривается и не отрицается ответчиком, что в июне 2015 года истец направлял в адрес ответчика проект договора о внесении изменений в договор с указанием стоимости годовой арендной платы - 3649754,00 руб. и размера арендной платы исходя из Отчета об оценке определения рыночной стоимости годовой арендной платы на 28.02.2015.

В ответ на письма МИЗО от 05.10.2015 и от 30.03.2016 ООО "Трейд-Пологи" в связи с утерей ранее направленного Министерством проекта дополнительного договора о внесении изменений в договор аренды, просило истца повторно направить договор с учетом изменения в законодательстве, произведя перерасчет арендной платы с октября 2015 года.

Письмом от 30.06.2015 исх. N 01/07-15 ООО "Трейд-Пологи" сообщило МИЗО о непринятии оферты в связи с отсутствием, по мнению арендатора, оснований для увеличения стоимости арендованного имущества и размера арендной платы.

Повторно истец направил в адрес ответчика дополнительный договор 30.06.2016, что подтверждается отметкой о получении 20.07.2016.

20.01.2017 МИЗО направило в адрес ответчика претензию, что подтверждается почтовой квитанцией, в которой просил подписать дополнительный договор о внесении изменений в Договор аренды.

Только 13.11.2017, то есть после возбуждения производства по настоящему делу (определение от 27.02.2017), ответчик направил МИЗО протокол разногласий.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения МИЗО с иском о внесении изменений в договор аренды.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы, апелляционный суд руководствуется следующим.

На основании Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов от 18.03.2014 и Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ), Республика Крым принята в состав Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 7 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ Государственный Совет Республики Крым и Совет министров Республики Крым, Законодательное Собрание города Севастополя вправе осуществлять собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов.

Пунктом 3 части 1 статьи 75 Конституции Республики Крым установлено, что к ведению Государственного Совета Республики Крым относится принятие постановлений Государственного Совета Республики Крым и внесение в них изменений. В соответствии со статьей 76 Конституции Республики Крым законы и постановления Государственного Совета Республики Крым, принятые в пределах его полномочий, обязательны к исполнению на территории Республики Крым. В соответствии со статьей 95 Конституции Республики Крым до урегулирования вопросов интеграции Республики Крым в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации, а также принятия предусмотренных настоящей Конституцией законов и иных нормативных правовых актов Республики Крым, Конституция Республики Крым применяется с учетом положений Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов и положений Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".

Согласно пункту 2 Постановления Государственного совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1745-6/14 "О независимости Крыма" со дня вступления в силу настоящего Постановления на территории Республики Крым не применяется законодательство Украины, не исполняются решения Верховной Рады Украины и иных государственных органов Украины.

На основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1745-6/14 "О независимости Крыма", постановления Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1748-6/14 "О правопреемстве Республики Крым", с целью исполнения распоряжения Главы Республики Крым от 17.04.2014 N 1-рг "О приёме - передаче оригиналов договоров аренды и арендных дел", Протокольного поручения Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 15п-ГС, вся документация по объектам бывшей государственной собственности Украины, расположенным на территории Республики Крым (без города Севастополя), в отношении которых Региональное отделение Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе и Представительство Регионального отделения Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе осуществляло полномочия по управлению (в том числе, корпоративными правами), приватизации, аренде (субаренде) по состоянию на 01.04.2014 была переданы Фонду имущества.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 14.05.2014 N 399-р "О вопросах Фонда имущества Республики Крым", Фонду имущества поручено осуществить мероприятия по переоформлению договоров аренды имущества, ранее заключенных Региональным отделением Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе и его Представительством.

В соответствии с Федеральным конституционным законом от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, постановлением Государственного Совета Республики Крым от 17.03.2014 N 1745-6/1 "О независимости Крыма", постановлением Государственного Совета Республики 17.03.2014 N 1748-6/14 "О правопреемстве Республики Крым", Указом Главы Республики Крым от 03.09.2014 N 242-У "Об уполномоченном органе", пунктом 7 статьи 17 Закона Республики Крым от 08.08.2014 N 46-ЗРК "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым" во взаимосвязи с положениями Указа Главы Республики Крым от 03.09.2014 N 242-У, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым является правопреемником, в том числе Фонда имущества Автономной Республики Крым в части исполнения полномочий арендодателя по договорам аренды имущества Автономной Республики Крым и бывшего имущества Украины, заключенным до вступления в силу настоящего Закона, на период действия указанных договоров.

Таким образом, с учетом вышеуказанных актов, судебная коллегия пришла к выводу о несостоятельности доводов апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, обоснованных отсутствием у истца полномочий арендодателя.

Принимая во внимание, что арендные отношения между сторонами в настоящем споре продолжаются и после вступления Республики Крым в состав Российской Федерации, а предметом договора аренды является имущество публично правовой собственности (государственная собственность субъекта федерации), в силу положений статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Республикой Крым особенности имущественных и земельных отношений могли быть урегулированы посредством принятия соответствующих нормативных правовых актов.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, в силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, он может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу сложившихся геополитических обстоятельств на территории Республики Крым произошло изменение порядка государственного устройства, в частности изменилась национальная валюта, налоговая система, статус граждан и юридических лиц, что предполагает существенность таких обстоятельств для участников гражданского оборота.

В силу положений пункта 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38- ЗPK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" в редакции Закона, действовавшей на момент подачи иска, стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 постановления Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 312 "О Методике расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым" (далее - постановление) арендодателям, являющимся сторонами по договорам аренды, сроки действия которых истекают после 31.12.2017, заключенным до вступления в силу Методики, необходимо обеспечить проведение оценки объектов аренды в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и привести данные договоры в соответствие с требованиями Методики.

Пунктами 3, 4, 8 раздела V Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденной постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 312 (далее - Методика) установлено, что внесение изменений в договоры аренды имущества Республики Крым в части изменения размера арендной платы осуществляется путем заключения дополнительного соглашения с перерасчетом арендной платы между арендодателем и арендатором. Единым базовым месяцем перерасчета в таких дополнительных соглашениях является для недвижимого имущества месяц утверждения Советом министров Республики Крым коэффициента сферы деятельности арендатора. При изменении арендной платы в случаях, предусмотренных действующим законодательством, по ранее заключенным договорам аренды арендная плата устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования имуществом (с указанием величины арендной платы).

Кроме того, условия самого договора аренды позволяют исходить из того, что в настоящем случае арендная плата может быть изменена. Так, в соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения Методики ее расчета и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Так, ввиду вступления в силу Методики, истцом подготовлен и направлен в адрес ответчика проект дополнительного договора (т.1, л.д. 57-61).

Согласно пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пункт 1 статьи 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Инициатива по заключению договора может исходить как от одной стороны, так и от другой, а при обращении в суд с иском о понуждении заключить договор должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный данной нормой закона.

Следовательно, требование о понуждении заключить договор (или соглашение о внесении изменений в договор) может быть заявлено в суд только после направления истцом оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 3 постановления Совета Министров Республики Крым N 312 арендодателям, являющимся сторонами договора аренды, сроки действия которых истекают 31 декабря 2017 года, заключенным до вступления в силу Методики, необходимо обеспечить проведение оценки объектов аренды в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и привести данные договоры в соответствие с требованиями Методики.

Согласно Отчета N 044-15 определения рыночной стоимости годовой арендной платы для заключения договора аренды права пользования объектом аренды в составе: отдельно стоящее здание корпуса N 19 (лит. К), площадью 460,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Евпатория, ул. Маяковского, 6, находящееся на балансе ГБУ РК "Санаторий для детей с родителями "Орленок" от 03.04.2015 итоговая рыночная стоимость годовой арендной платы составляет (без НДС) 3 649 754,0 рублей (т.1, л.д. 68).

Поскольку получение проекта дополнительного договора с указанием стоимости годовой арендной платы и размера арендной платы исходя из вышеуказанного Отчета об оценке еще в июне 2015 года не отрицается ответчиком и подтверждается материалами дела, верным является вывод суда первой инстанции о том, что с момента оценки до получения ответчиком публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Доводы апелляционной жалобы относительно пороков Отчета об оценке и нарушений, допущенных, по мнению ответчика, при проведении оценки, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

При этом ответчик, возражая против внесения изменений в договор в части размера арендной платы на основании представленного истцом Отчета об оценке стоимости арендной платы, не представил иного отчета об оценке и не заявлял ходатайств о проведении в ходе рассмотрения дела как в суде первой, так и апелляционной инстанции, судебной экспертизы для определения достоверности указанной в Отчете об оценке стоимости годовой арендной платы и, в случае установления ее недостоверности, определения ее судебным экспертом.

На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Однако, как уже было указано, ответчик подобных ходатайств не заявлял, на соответствующий вопрос суда апелляционной инстанции пояснил, что не видит необходимости в назначении судебной экспертизы, поскольку считает условие договора о размере арендной платы неизменным до окончания срока действия договора.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия, изучив представленный в полном объеме Отчет об оценке стоимости годовой арендной платы, оценивает данное доказательство как надлежащее для подтверждения стоимости годовой арендной платы объекта аренды и, соответственно, внесения изменений в договор в части размера арендной платы.

В связи с изложенным судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости приведения договора аренды в части размера арендной платы и порядка ее внесения в соответствие с законодательством Российской Федерации и актами компетентных органов Республики Крым, уполномоченных урегулировать особенности имущественных и земельных отношений, с учетом условий договора аренды, предусматривающих возможность пересмотра размера арендной платы по требованию одной из сторон в случае изменения методики ее расчета.

Однако необоснованным является вывод суда первой инстанции о необходимости внести изменения в договор аренды в части установления размера арендной платы и порядка ее внесения за периоды, предшествующие принятию решения, а так же в части установления обязанности ответчика до 15.09.2016 погасить задолженность по арендной плате.

При этом судебная коллегия исходит из требований пункта 3 статьи 453 ГК РФ, которым предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Кроме того, решение о внесении изменений в договор с установлением обязанности до 15.09.2016 оплатить доначисленную арендную плату не отвечает общеправовому принципу исполнимости судебного акта (статья 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", статьи 16, 182 АПК РФ) ввиду его неисполнимости. Аналогична позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2017 по делу А83-3129/2015.

Поскольку стороны за урегулированием разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по Договору, обратились в арбитражный суд, следовательно, момент изменения арендной платы должен определяться в соответствии с правилом пункта 3 статьи 453 ГК РФ, то есть со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу. Именно с даты вступления в законную силу решения суда у Арендатора возникнет обязанность уплатить арендную плату в измененном размере.

В связи с изложенным не усматривается оснований для внесения изменений в пункты 3.1, 3.3, 3.5 в предложенной истцом редакции, а условия договора в части размера арендной платы, порядка и сроков ее уплаты подлежат установлению судом с учетом вышеуказанного и требований Методики.

Согласно пункту 5 раздела I Методики в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора и принятия решения судом первой инстанции, арендная плата по настоящей Методике рассчитывается в следующем порядке:

1) определяется размер годовой арендной платы;

2) на основании размера годовой арендной платы определяется размер месячной арендной платы, который фиксируется в договоре аренды.

В случае если договор аренды заключается на срок более года, договором предусматривается ежегодное изменение размера арендной платы на коэффициент пересчета, соответствующий наибольшему значению индекса потребительских цен, установленному Прогнозом социально-экономического развития Республики Крым на соответствующий финансовый год, ежегодно одобряемым Советом министров Республики Крым. Коэффициент пересчета применяется ежегодно для расчета размера ежемесячной арендной платы, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды (пункт 6 раздела 1 Методики).

Согласно пункту 2 раздела II Методики в случае аренды недвижимого имущества размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле:

Апл.год = Ср.с.а. x Кс.д.а.,

где:

Апл.год - размер годовой арендной платы (руб.);

Ср.с.а. - величина арендной платы, определенная на основании отчета оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (руб.);

Кс.д.а. - коэффициент сферы деятельности арендатора.

Величина арендной платы (Ср.с.а.) - рыночно обоснованная стоимость арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности Республики Крым (далее - рыночная стоимость аренды), определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256.

Коэффициент сферы деятельности арендатора согласно методики установлен в размере 1,00.

Согласно пункта 5 раздела II Методики размер месячной арендной платы за первый месяц аренды или первый месяц пересмотра размера арендной платы рассчитывается по формуле:

Апл. мес. = Апл. год / 12,

где:

Апл. мес. - размер месячной арендной платы (руб.);

Апл. год - размер годовой арендной платы (руб.).

С учетом того, что ежегодное изменение размера арендной платы на коэффициент пересчета применяется ежегодно для расчета размера ежемесячной арендной платы, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, у ответчика отсутствовали основания для применения при определении размера арендной платы в дополнительном соглашении, коэффициента перерасчета. Данные коэффициент применяется с первого января года, следующего за годом, в котором внесены изменения в договор, согласно Методике.

Исходя из изложенного, арендная плата по спорному договору должна определяться на основании указанной Методики и составлять без НДС за первый месяц перерасчета арендной платы: (3649754 х 1,0) / 12 = 304146,167 руб.

В связи с изложенным судебная коллегия, учитывая вышеуказанные нормы законодательства Российской Федерации и Республики Крым, а так же условия договора аренды, не принимает во внимание доводы апелляционной жалобы о невозможности изменения размера арендной платы и необходимости их сохранения в предусмотренном договором аренды размере до истечения срока действия договора.

При этом судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанций о необходимости внесения всех предложенных истцом изменений не могут быть признаны обоснованными, сделанными при всестороннем и полном исследовании обстоятельств дела.

Так, в направленном в адрес ответчика проекте дополнительного договора помимо указанных выше изменений в договор предлагалось внести следующие изменения:

"Пункт 3.6. Договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, взыскивается в бюджет Республики Крым и Балансодержателю согласно п. 3.5. Договора с учетом пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты. Моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент перечисления денежных средств в бюджет Республики Крым и на счет Балансодержателя".

"Пункт 7.4. Договора исключить".

"Пункт 10.5. Договора изложить в следующей редакции: "В случае прекращения или расторжения настоящего Договора улучшения арендованного имущества, осуществленный Арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного имущества, не нанося ему вреда, признаются собственностью Арендатора, а неотделимые улучшения, осуществленные Арендатором с согласия Арендодателя, стоимость которых не возмещена в период действия договора аренды в соответствии с требованиями раздела VIII Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25 сентября 2014 года N 344, - имуществом Республики Крым и возмещению не подлежат".

"Раздел 10. "Срок действия, условия изменения и прекращения договора" Договора дополнить пунктом 10.12. следующего содержания: "Действие данного договора прекращается по окончанию срока, и возобновлению не подлежит".

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец не обосновал обязательность внесения данных изменений в договор и несоответствие нормам законодательства Российской Федерации и Республики Крым вышеуказанных пунктов договора в действующей редакции.

При этом судебная коллегия соглашается с тем, что пункт договора, предусматривающий ответственность за неисполнение обязательства по внесению арендной платы, не соответствует законодательству Российской Федерации в части установления пени в размере двойной учетной ставки Национального Банка Украины.

Обосновывая необходимость внесения изменений в данной части и размер пени, истец сослался на Методику расчета, распределения и порядка использования платы за аренду (субаренду) имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым, утвержденную постановлением верховной Рады Автономной Республики Крым от 19.11.1998 N 274-2/98, с внесенными постановлением Государственного Совета Республики Крым от 09.07.2014 N 2355-6/14 изменениями, согласно которой арендатор несет ответственность за полноту и своевременность перечисления арендной платы в бюджет Республики Крым в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

Однако, судебная коллегия, учитывая, что на момент вынесения решения судом первой инстанции ответственность за несвоевременное или не в полном объеме внесение арендной платы была установлена Методикой расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденной постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 312 (с изменениями, внесенными постановлением Совета Министров Республики Крым от 11.12.2017 N 656) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты, пришла к выводу о необходимости при внесении изменений в договор в данной части руководствоваться размером, предусмотренным вышеуказанной Методикой.

Кроме того, судебная коллегия считает необоснованным исключение из условий договора аренды пункта 7.4, предусматривающего в случае прекращения действия Договора обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость произведенных им за свой счет по согласию арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое произошло в результате таких улучшений и только в случае приватизации, поскольку истец не привел в иске доводов об обязательности внесения таких изменений и противоречии пункта договора в такой редакции действующему законодательству.

Так же, учитывая разногласия сторон по пункту 10.5, согласно которому в случае прекращения либо расторжения Договора, улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного имущества, не причиняя ему вреда, определяются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения - собственностью государства (данные слова подлежат замене на "собственностью Республики Крым"), а вопросы компенсации арендодателем увеличения стоимости арендованного имущества в результате указанных неотделимых улучшений разрешаются в соответствии с условиями договора и действующего законодательства, а так же то, что данный пункт не противоречит законодательству, судебная коллегия не усматривает оснований для изложения его в предложенной истцом редакции.

Более того, предложенная истцом редакция пункта противоречит Постановлению Совета Министров Республики Крым от 25.09.2014 N 344 "О порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым (п.10 раздела 8), на которое ссылается истец и которое предусматривает, что недокомпенсированная сумма затрат арендатора на производство разрешенных неотделимых улучшений, не подлежит возмещению только при расторжении договора по инициативе любой из сторон.

Кроме того истец не обосновал необходимость дополнения раздела 10 Договора пунктом 10.12, устанавливающим, что действие данного договора прекращается по окончании срока и возобновлению не подлежит. Норм, требующих внесение такого пункта в Договор аренды, истец не привел, условия договора в данной части законодательству Российской Федерации не противоречат.

Поскольку требования апелляционной жалобы сводятся к оставлению иска без рассмотрения, а доводы апелляционной жалобы, помимо утверждений о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, касаются сути внесенных судом изменений, судебная коллегия, повторно рассматривая дело в силу статьи 268 АПК РФ, сочла необходимым дать оценку внесенным изменениям в договор. При этом, исходя из всего вышеизложенного, коллегия судей пришла к выводу об отсутствии оснований для внесения всех изменений в редакции истца, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению, поскольку выводы суда относительно обязанности ответчика заключить дополнительный договор полностью на предлагаемых истцом условиях, не соответствуют обстоятельствам дела.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Из содержания резолютивной части решения суда первой инстанции усматривается, что решением суда внесены изменения в договор аренды от 29.09.2004 путем изложения его в иной редакции, при этом далее содержатся условия дополнительного договора о внесении изменений, а не договора аренды в иной редакции с изложением всех условий, необходимых для заключения такого договора.

Поскольку из содержания искового заявления и заявления о его уточнении не усматривается, что истец требует обязать ответчика заключить дополнительное соглашение, судебная коллегия считает целесообразным изменить резолютивную часть решения, указав на внесение изменений определенного содержания в вышеуказанный договор аренды.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку требования истца о внесении изменений в договор по сути удовлетворены, ответчик в данном случае оценивается как проигравшая сторона, в связи с чем расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела как в суде первой, так и апелляционной, инстанции, возлагаются на него.

Руководствуясь статьями 268, 269, частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.02.2018 по делу N А83-94/2017 изменить, изложив пункты 1 и 2 резолютивной части решения в следующей редакции:

"1. Иск удовлетворить частично.

2. Внести изменения в договор аренды от 29.09.2004, заключенный между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Трейд-Пологи" отдельно стоящего здания корпуса N 19 санатория "Орленок" (лит. К) площадью 430 кв.м, расположенного по адресу: г.Евпатория, ул.Маяковского, 6/21, которое находится на балансе Государственного бюджетного учреждения Республики Крым "Санаторий для детей и детей с родителями "Орленок", следующего содержания:

В Договоре и дополнениях к нему слова "государственный бюджет" заменить на "бюджет Республики Крым" в соответствующих падежах.

В Договоре и дополнениях к нему слова "законодательство Украины" заменить на "действующее законодательство" в соответствующих падежах.

В Договоре и дополнениях к нему слова "государственное имущество" заменить на "имущество, находящееся в государственной собственности Республики Крым", слова "собственность государства" заменить на "собственность Республики Крым" в соответствующих падежах.

В Договоре и дополнениях к нему слова "Фонд имущества Автономной Республики Крым, код ЕГРПОУ 00036860" заменить на "Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, ОГРН 1149102017426" в соответствующих падежах.

В договоре и дополнениях к нему слова "Общество с ограниченной ответственностью "Трейд-Пологи", код ЕГРПОУ 30848659" заменить на слова "Общество с ограниченной ответственностью "Трейд-Пологи", ОГРН 1159102073954" в соответствующих падежах.

В Договоре и дополнениях к нему слова "Главный санаторий "Орленок" заменить на "Государственное бюджетное учреждение Республики Крым "Санаторий для детей и детей с родителями "Орленок" в соответствующих падежах.

Пункт 1.4. Договора дополнить абзацем следующего содержания:

"Величина рыночной стоимости арендной платы определена согласно Отчету об оценке, выполненному в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на дату оценки 28.02.2015, составляет в год 3 649 754,00 руб. (три миллиона шестьсот сорок девять тысяч семьсот пятьдесят четыре рубля 00 коп) (приложение N 4)".

Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:

"Арендная плата определяется на основании Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденной постановлением Совета министров Республики Крым от 02 сентября 2014 года N 312 (далее - Методика) и составляет без НДС за первый месяц перерасчета арендной платы с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А83-94/2017 - 304146,17 руб., в том числе 70% в бюджет Республики Крым - 212902,32 руб., 30% Балансодержателю - 91243,85 руб.".

Пункт 3.3. Договора изложить в следующей редакции:

"В дальнейшем, сумма арендной платы определяется арендатором самостоятельно, путем ежегодного изменения на коэффициент пересчета, соответствующий индексу потребительских цен, установленному прогнозом социально-экономического развития Республики Крым на соответствующий финансовый год, ежегодно одобряемым Советом министров Республики Крым.

Коэффициент пересчета применятся ежегодно для расчета размера арендной платы, начиная с 01 января года, следующего за годом, в котором вступило в силу решение суда по делу N А83-94/2017".

Пункт 3.4. Договора изложить в следующей редакции:

"Размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру в части изменения арендной платы в случае внесения соответствующих изменений в Методику, а также существенного изменения состояния объекта аренды и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. Перерасчет арендной платы осуществляется в соответствии с требованиями раздела V Методики".

Пункт 3.5. Договора изложить в следующей редакции:

"Арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно, до 15 числа месяца, следующего за отчетным, в размере:

30% арендной платы - Балансодержателю: Государственное бюджетное учреждение Республики Крым "Санаторий для детей и детей с родителями "Орленок", ОГРН 1159102001816, ИНН/КПП 9110088734/911001001; ОКПО 00791591; банк - УФК по Республике Крым (ГБУРК "СДДР "Орленок"), л/с 20756щ96950, 21756щ96950 Отделение Республика Крым; БИК 043 510001; р/сч 4060181003510100001;

70% арендной платы - бюджет Республики Крым, БИК 043510001, банк получателя - Отделение по Республике Крым г. Симферополь; получатель - УФК по Республике Крым (Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым); ИНН получателя - 9102012080; КПП получателя - 910201001; счет N 40101810335100010001; КБК доходов - 81511105032020000120; ОКТМО - 35701000 (назначение платежа: арендная плата по договору аренды от 29.09.2004 за __________ (месяц) аренды от ООО "Трейд-Пологи")".

Пункт 3.6. Договора изложить в следующей редакции:

"Арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, взыскивается в бюджет Республики Крым и Балансодержателю согласно п. 3.5. Договора с учетом пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

Моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент перечисления денежных средств в бюджет Республики Крым и на счет Балансодержателя.

В случае не поступления денежных средств в бюджет Республики Крым в результате неправильно оформленного платежного поручения оплата аренды не засчитывается, и арендодатель вправе выставить штрафные санкции".

Раздел 3. Договора "Арендная плата" дополнить пунктом 3.8. следующего содержания:

"3.8. Налог на добавленную стоимость (НДС) на сумму арендной платы начисляется и перечисляется согласно требованиям действующего законодательства".

Раздел 4. Договора "Использование амортизационных отчислений" дополнить пунктом 4.3. следующего содержания:

"4.3. Для получения согласия Арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений, Арендатор предоставляет заявление и материалы в соответствии с разделом VIII Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25 сентября 2014 года N 344".

Пункт 5.6. Договора изложить в следующей редакции:

"Ежемесячно до 20 числа представлять Арендодателю информацию о перечислении арендной платы в бюджет Республики Крым (копию платежного поручения с отметкой обслуживающего банка), по требованию Арендодателя проводить сверку взаиморасчетов по арендным платежам с оформлением соответствующего акта сверки. Ответственность за достоверность представляемой информации возлагается на Арендатора.

Раздел 11. "Платежные и почтовые реквизиты сторон" Договора изложить в следующей редакции:

"Арендодатель: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, 295015, Республика Крым, г. Симферополь, ул.Севастопольская, 17, код ОГРН 1149102017426.

Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью "Трейд Пологи", юридический адрес: Республика Крым, г. Евпатория, ул. Маяковского, 6/21, корпус 19, ОГРН 1159102073954".

Раздел 12 Договора "Приложения" дополнить пунктом 12.4 следующего содержания:

"12.4. Итоговое заключение о величине рыночной стоимости годовой арендной платы объекта оценки".

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская