Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2018 г. N 18АП-7854/18

г. Челябинск

02 июля 2018 г.

Дело N А47-15883/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мощенко Андрея Александровича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2018 по делу N А47-15883/2017 (судья Калитанова Т.В.).

В заседании приняли участие представитель индивидуального предпринимателя Мощенко Андрея Александровича - Долгий С.Л. (доверенность от 08.06.2017).

Индивидуальный предприниматель Мощенко Андрей Александрович (далее - ИП Мощенко А.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - КУИ г. Оренбурга, Комитет, ответчик) о взыскании убытков в размере 597 814 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2018 (резолютивная часть от 16.04.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Апеллянт полагает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что преддоговорной спор об урегулировании разногласий по цене выкупаемого имущества был инициирован предпринимателем. Однако судом не учтено, что стоимость приобретенного имущества, предлагаемая истцом на стадии преддоговорного спора, и цена, установленная решением суда, идентичны, что свидетельствует о незаконности действий Комитета при определении цены приобретения муниципального имущества. Кроме того, судом не дана оценка незаконности действий ответчика, не совершившего действий по привлечению к осуществлению оценки оценочной компании.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу истца от ответчика не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное образование "город Оренбург Оренбургской области" являлось собственником нежилого помещения N 4, общей площадью 89,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Победы. 9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2010 серия 56-АБ 123443 (т. 1 л.д. 24).

Указанное нежилое помещение передано в аренду предпринимателю Мощенко А.А. на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-673ж-11909 от 21.10.2014 (т. 1 л.д. 20-23) на срок с 25.06.2013 по 24.06.2018.

06.06.2016 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1 л.д.97).

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 05.09.2016 N 2767-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Победы, д.9" принято решение о приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения по цене приобретения муниципального имущества в размере 3 405 085 руб. (т. 1 л.д. 105-106).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 по делу N А47-10054/2016, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017, исковые требования ИП Мощенко А.А. по урегулированию разногласий удовлетворены на следующих условиях: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора составляет сумму в размере 1 700 000 руб.". Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 700 000 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,5% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.".

20.10.2017 между Комитетом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения в отношении нежилого помещения N 4, общей площадью 89,5 кв.м, этаж подвал, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Победы, д.9 (т.1 л.д. 28-30).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.12.2017 N 56/001/024/2017-8906 право собственности предпринимателя на нежилое помещение N 4, общей площадью 89,5 кв.м, зарегистрировано 30.11.2017 (т.1 л.д. 48-49).

07.12.2017 предприниматель направил в адрес Комитета претензию с требованием возвратить уплаченные в период с 27.09.2016 по декабрь 2017 года арендные платежи, поскольку арендную плату предприниматель вносил вынуждено в связи с неправомерными действиями Комитета по заключению договора купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 94-95).

Поскольку претензия предпринимателя оставлена Комитетом без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Комитет от заключения договора купли-продажи муниципального имущества не уклонялся, соответственно, совокупность условий, необходимых для взыскания с Комитета убытков отсутствует. Период рассмотрения преддоговорного спора по цене выкупаемого имущества не может быть включен в период неправомерной оплаты арендной платы, поскольку спор инициирован предпринимателем, в силу чего при законности оплаты арендной платы такая плата не может быть признана убытками.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу ст. 15 ГК РФ в её нормативном единстве со ст. 1064 ГК РФ возмещение убытков является способом защиты, направленным на восстановление имущественных прав лица в силу необходимости возмещения (компенсации) в денежном эквиваленте того, что было утрачено или повреждено, либо недополучено в силу нарушения такого права.

Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В силу ст. 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

С учётом изложенных норм, истец, обращающийся с требованием о возмещении вреда, причинённого органом публичной власти, обязан доказать незаконность (противоправность) действий публичного органа, а также факт и размер причинённого вреда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу п.п. 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, в силу изложенных разъяснений, обязанность предпринимателя по оплате арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи муниципального имущества, в силу чего при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, общество вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендной платы, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Материалами дела установлено, что 06.06.2016 предприниматель обратился в Комитет с заявлением (т.1 л.д.97) о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 4, общей площадью 89,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Победы. 9, арендуемого на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-673ж-11909 от 21.10.2014 (т. 1 л.д. 20-23).

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 05.09.2016 N 2767-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Победы, д.9" принято решение о приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения по цене приобретения муниципального имущества в размере 3 405 085 руб. (т. 1 л.д. 105-106).

Доказательств уклонения Комитета об заключения договора купли-продажи в материалы дела не представлено.

Таким образом, возможность заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки у предпринимателя, получившего надлежащую оферту, имелась. Однако она не была реализована в связи с наличием спора по условиям договора, включая цену продажи имущества.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 по делу N А47-10054/2016 удовлетворены исковые требования ИП Мощенко А.А. по урегулированию разногласий по цене приватизируемого имущества.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные положения свидетельствуют о том, что определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договоры купли-продажи, является разрешением инициированного предпринимателем спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.

Доводы апеллянта о том, что выкупная цена нежилого помещения, предложенная им и установленная решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 по делу N А47-10054/2016 идентичны, что свидетельствует о незаконности действий Комитета, подлежат отклонению, поскольку в силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки. Таким образом, определение в судебном порядке иной рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует о незаконности действий Комитета при приватизации муниципального имущества.

В силу ч. 4.1 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 ст. 4 Закона, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Вместе с тем, возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения Комитета к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы.

По тем же основаниям отклоняется довод апеллянта о том, что привлечение Комитетом к проведению оценки муниципального имущества Оренбургской региональной оценочной компании являлось незаконным, поскольку в силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, законодательством необходимость оплаты арендатором арендных платежей обусловлена фактом использования им имущества на основании действующего договора аренды.

В данном случае из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 2-673ж-11909 от 24.10.2014 в отношении нежилого помещения, впоследствии приобретенного предпринимателем по договору купли-продажи N 2457 от 20.10.2017 (т. 1 л.д. 28-30).

Принимая во внимание, что правоотношения сторон по договору аренды N 2-673ж-11909 от 24.10.2014 не прекращались, нежилое помещение N 4 Комитету не передавалось, следовательно, не была прекращена обязанность предпринимателя как арендатора по внесению арендной платы в спорный период вплоть до заключения сторонами договора купли-продажи N 2457 от 20.10.2017 и государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный истцом объект недвижимости.

Поскольку в спорный период у истца имелась обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды N 2-673ж-11909 от 24.10.2014, уплаченные им денежные средства не могут быть квалифицированы в качестве убытков на основании ст. 15 ГК РФ.

Таким образом, вопреки утверждению апеллянта неправомерность действий либо вина Комитета, наличие убытков, причинно-следственную связь между неисполнением обязательств ответчика и убытками, материалами дела не подтверждена.

С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2018 по делу N А47-15883/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мощенко Андрея Александровича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мощенко Андрея Александровича в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова О.Н. Пирская