Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2018 г. N 14АП-905/18

г. Вологда

03 июля 2018 г.

Дело N А13-14125/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 июля 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от заместителя прокурора Вологодской области Иволги О.В. по доверенности от 14.11.2017, Василькова А.А. на основании удостоверения, от индивидуального предпринимателя Золотова Михаила Владимировича Корнейчука А.Е. по доверенности от 28.03.2016, Каргаловой Т.Н. по доверенности от 01.04.2014, от администрации города Вологды Трикоза Р.В. по доверенности от 05.12.2017, от общества с ограниченной ответственностью "Роспромстрой" Ерзнкяна Д.А. по доверенности от 01.01.2018, от общества с ограниченной ответственностью "Управление Севергаз" Ерзнкяна Д.А. по доверенности от 15.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Золотова Михаила Владимировича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 декабря 2017 года по делу N А13-14125/2016 (судья Зрелякова Л.В.),

установил:

заместитель прокурора Вологодской области (далее - Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Золотову Михаилу Владимировичу (место жительства: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 304352522500111, ИНН 352500344109; далее - Предприниматель), администрации города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) о признании недействительным договора о предоставлении в аренду земельного участка от 15.03.2016 N 24-985гс, заключенного между Администрацией и Предпринимателем, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на Предпринимателя обязанности возвратить земельный участок муниципальному образованию "Город Вологда" в лице Администрации.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 12.01.2017 приняты дополнительные исковые требования, в которых истец просил также признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 14.10.2016 N 902, заключенный Администрацией и Предпринимателем, применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно возложить на Предпринимателя обязанность возвратить земельный участок муниципальному образованию "Город Вологда" в лице Администрации, а Администрации - возвратить Предпринимателю 1 661 988 руб. 15 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Роспромстрой", общество с ограниченной ответственностью "Управление Севергаз", Северо-Западное управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 19.12.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Предприниматель с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Доводы жалобы сводятся к следующему:

- обжалуемое решение прямо противоречит обстоятельствам, установленным в рамках дела N А13-14534/2014, а именно тому, что строительство данного объекта не завершено, возводимый объект в качестве торгового центра не вводился в эксплуатацию и такое назначение в установленным действующим законодательством порядке не определено;

- постановление административных органов не могут подменять собой предусмотренный законодательством официальный порядок определения назначения объектов капитального строительства;

- поскольку прокуратура Вологодской области к участию в деле N А13-3807/2012 не привлекалась, то решение по указанному делу не может являться преюдициальным по отношению к настоящему делу;

- судом необоснованно отклонено ходатайство о проведении по делу экспертизы, связанной с использованием актуального состояния Вологодской ГНС и определения противопожарных расстояний (и других вопросов);

- порядок определения судебным приставом-исполнителем начальной цены имущества, выставленного на торги, не является предметом рассмотрения спора;

- поскольку вопрос о признании объекта самовольной постройкой до настоящего времени по делу N А13-14534/2014 не разрешен, а в настоящем деле таких требований не заявлено, то квалификация спорного объекта как самовольной постройки является незаконной.

Представители Предпринимателя и Администрации в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Представители Прокуратуры в судебном заседании возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Роспромстрой" и общества с ограниченной ответственностью "Управление Севергаз" доводы жалобы поддержал.

Северо-Западное управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанного лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей Прокуратуры, Предпринимателя, Администрации, общества с ограниченной ответственностью "Роспромстрой" и общества с ограниченной ответственностью "Управление Севергаз", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 15.03.2016 Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор N 24-985гс о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:24:0103002:1589, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Копрецовская, для завершения строительства. Земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала; площадь 14 100 кв.м; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV - V классов опасности.

Срок аренды установлен в пункте 1.2 договора до 15.03.2019.

Государственная регистрация указанного договора произведена 30.03.2016.

В пункте 1.3 договора указано, что на участке находится объект недвижимости - объект незавершенного строительства (кадастровый номер 35:24:0103002:2215), принадлежащий арендатору на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2013 серии 35-АБ N 495606.

В силу пункта 1.5 одновременно договор является документом (актом) о передаче участка арендатору.

Администрация (продавец) 14.10.2016 заключила с Предпринимателем (покупателем) договор N 902 купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

Пунктом 1.2 договора установлено, что на земельном участке расположены объекты:

1) склад твердого топлива, назначение - нежилое здание, площадь 11 849,8 кв.м, адрес: Вологодская обл., г. Вологда, тер. 6 км Ленинградского шоссе, д. 1Б, кадастровый номер 35:24:0103002:2215;

2) трансформаторная подстанция КТП 2x630, назначение: нежилое здание, площадь 13,2 кв.м, кадастровый номер 35:24:0103002:3795;

3) трансформаторная подстанция КТП-400кВА, 10/0,4 кВ, назначение: нежилое здание, площадь 6 кв.м, кадастровый номер 35:24:0103002:3796.

В силу пункта 2.1 договора цена имущества определена на основании абзаца первого подпункта 3 пункта 3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся собственности Вологодской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением правительства Вологодской области от 17.11.2014 N 1036, и составляет 1 661 988 руб. 15 коп.

В пункте 3.3 договора купли-продажи стороны установили, что договор аренды от 15.03.2016 N 24-985гс следует считать расторгнутым с даты государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с настоящим договором купли-продажи имущества.

Договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи имущества (пункт 3.4 договора).

Договор сторонами исполнен, земельный участок передан Предпринимателю, денежные средства в размере стоимости имущества перечислены в бюджет города Вологды.

Ссылаясь на то, что указанные договоры аренды и купли-продажи земельного участка противоречат действующему земельному законодательству, поскольку заключены без торгов при отсутствии на то правовых оснований, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 52 АПК РФ.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может не согласиться с обжалуемым решением суда.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.

По смыслу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены.

В силу статьи 12 ГК РФ признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

В соответствии со статьей 166 указанного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК Ф сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).

В соответствии с преамбулой договора о предоставлении в аренду земельного участка от 15.03.2016 N 24-985гс он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

В силу пункта 1.1 договора N 24-985гс о предоставлении в аренду земельного участка земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0103002:2215.

В свидетельстве о государственной регистрации права от 12.04.2013 N 35-АБ N 495606 указана степень готовности объекта 94 %, а также основание для государственной регистрации права собственности Предпринимателя на объект - разрешение на строительство трехэтажного здания торгового центра от 17.06.2011 N RU35327000-90.

На момент заключения договора аренды земельного участка строительство торгового центра фактически окончено и имелся уже готовый, завершенный объект недвижимости - торговый центр, который функционировал.

Указанный факт подтверждается тем, что Предприниматель привлечен к административной ответственности постановлением Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области от 02.09.2014 N 193 за эксплуатацию торгового центра без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, факт работы торгового центра подтверждается актом от 20.05.2015 осмотра здания торгового центра, составленного прокуратурой города Вологды совместно с Инспекцией государственного строительного надзора Вологодской области.

По результатам данной проверки Предприниматель привлечен к административной ответственности по части 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях постановлением Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области от 26.06.2015 N 118.

На основании изложенного судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что на момент заключения договора аренды на спорном земельном участке незавершенный строительством объект отсутствовал, а фактически имелся уже завершенный строительством объект - здание торгового центра.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 16.12.2013 по делу N А13-3807/2012 разрешение на строительство N RU35327000-90 признано не соответствующим Градостроительному кодексу Российской Федерации и недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 02.03.2017 по делу N А13-14677/2017 признаны несоответствующими Градостроительному кодексу Российской Федерации и недействительными разрешение на реконструкцию здания торгового центра под склад топлива от 29.04.2016 N 35-35327000-105-2016 и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 27.06.2016 N 35-35327000-65-2016.

Указанным решением установлено, что строительство объекта по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, тер.6 км Ленинградского шоссе, д.1Б, изначально осуществлено с нарушением требований закона, а поэтому продолжение строительства, а также его реконструкция (как разновидность строительных работ) не могли быть осуществлены.

Кроме того, при признании незаконным разрешения на строительство объекта капитального строительства последнее не может быть объектом гражданских прав и обязанностей, поскольку возведено незаконно, а поэтому действия по его реконструкции, в том числе по получению разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, также незаконны.

В противном случае, судебные акты о признании незаконным разрешения на строительство не имели бы юридической силы и не порождали бы правовых последствий.

Таким образом, разрешение на реконструкцию здания торгового центра под склад топлива от 29.04.2016 N 35-35327000-105-2016 и, как следствие, разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 27.06.2016 N 35-35327000-65-2016 выданы с нарушением требований законодательства.

Кроме того, разрешение на реконструкцию здания торгового центра под склад твердого топлива от 29.04.2016 и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 27.06.2016 выданы в нарушение требований статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку материалы дела свидетельствуют об отсутствии самого факта реконструкции.

Также в рамках дела N А13-14677/2017 суд сделал вывод о том, что у Предпринимателя на момент судебного разбирательства отсутствовали права на земельный участок в силу того, что договор о предоставлении в аренду земельного участка от 15.03.2016 N 24-985гс, заключенный Администрацией с Предпринимателем без проведения торгов на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, является ничтожной сделкой, поскольку данная норма не может быть применена к объекту незавершенного строительства, строительство которого осуществлено с нарушением требований действующего законодательства, а поэтому право собственности на такой объект не возникает.

Договор купли-продажи земельного участка от 14.10.2016 N 902, заключенный Администрацией и Предпринимателем без проведения торгов, также является ничтожной сделкой, поскольку склад твердого топлива возведен ответчиком с нарушением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, положения подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежит.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договора аренды от 15.03.2016 N 24-985гс и договора от 14.10.2016 N 902у купли-продажи земельного участка суда не имелось.

Как верно указал суд первой инстанции, тот факт, что на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0103002:1589 расположен не только спорный объект, но также две трансформаторные подстанции, являющиеся объектами недвижимости, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, так как заключение договора купли-продажи земельного участка от 14 октября 2016 года обусловлено сторонами именно завершением строительства склада твердого топлива (на что отсутствовали правовые основания), а не для эксплуатации трансформаторных подстанций.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 декабря 2017 года по делу N А13-14125/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Золотова Михаила Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева Ю.В. Зорина