Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2018 г. N 11АП-10454/18

г. Самара

17 августа 2018 г.

Дело N А55-35496/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вишневской В.Ю.,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 августа 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 июня 2018 года по делу N А55-35496/2017 (судья Шабанов А.Н.),

по иску Администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054), г. Тольятти, Самарская область,

к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (ОГРН 1156313072002), г. Тольятти, Самарская область,

о взыскании 740 512 руб. 76 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" о взыскании 740 512 руб. 76 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01 августа 2017 года по 31 октября 2017 года в сумме 728 114 руб. 79 коп. и пени за период с 11 августа 2017 года по 31 октября 2017 года в сумме 12 397 руб. 97 коп., на основании договора аренды земельного участка N 2530 от 11 января 2012 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 июня 2018 года исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Виктория" в пользу Администрации городского округа Тольятти взыскана неустойка в размере 1 270 руб. 02 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 11 января 2012 года между мэрией городского округа Тольятти (в настоящее время Администрация) (арендодатель) и ООО "Сотел-строй-сервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2530 (регистрационный N 63-63-09/062/2013-829 от 24 сентября 2013 года), по условиям которого арендодатель передал земельный участок площадью 19892 кв.м, кадастровый номер 63:09:0102153:2625, расположенный по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, ул. Борсковская, севернее здания, имеющего адрес: ул. Борковская, 90 для строительства торгового комплекса сроком на 66 месяцев.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

04 декабря 2015 года между ООО "Сотел-строй-сервис" (прежний арендатор) и ООО "Виктория" (новый арендатор) заключен договор перенайма земельного участка, согласно которому все права и обязанности прежнего арендатора по договору аренды земельного участка N 2530 от 11 января 2012 года перешли новому арендатору.

По условиям договора, арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, и перечисляет его в соответствии с условиями договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 5.3 договора аренды земельного участка в случае неуплаты арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодатель начисляет пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

В силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как усматривается из материалов дела, по истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей за ним образовалась задолженность.

Арендодатель направил в адрес арендатора претензию от 01 ноября 2018 года N 1075/5.2 от 01.11.2017 о погашении образовавшейся задолженности, с приложением расчета, которая была оставлена без удовлетворения, что и послужило истцу основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, а поэтому в силу ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.

Согласно п.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 г. N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые разграничена, находящиеся на территории Самарской области определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в соответствии с таблицами 1 и 2 Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

Применительно к данному земельному участку процент от кадастровой стоимости земельных участков для вида "строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, объектов автосервиса, мастерских по ремонту часов, бытовой техники, ремонту и изготовлению мебели" в размере 12,7% в течение четвертого и последующих годов использования был установлен Решением Думы г.о.Тольятти Самарской области от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории г.о.Тольятти" в редакции Решения Думы г.о.Тольятти от 01.03.2017 N 1351, а именно пунктом 2 приложения N 3 к данному документу.

Решением Самарского областного суда от 26 октября 2017 года по делу N 3а-676/2017 административное исковое заявление ООО "Строй-Торг" и ООО "Комфорт" удовлетворены частично: признаны недействующими пункт 8 в части устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства офисных объектов и, пункт 2 в части устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства объектов торговли Приложения N 3 "Процент от кадастровой стоимости земельных участков, применяемый при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставляемых для иных видов строительства" к решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 г. N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов" в редакции решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.03.2017 N 1351, со дня вступления в законную силу решения суда.

Апелляционным определением Верховного Суда РФ от 01 марта 2018 года N 46-АПГ18-2 решение Самарского областного суда оставлено без изменения, и с этой даты в соответствии со ст.186, ч.5 ст.215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вступило в законную силу.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, судебными актами установлено отсутствие экономического обоснования увеличения процентов от кадастровой стоимости в зависимости от продолжительности периода использования земельного участка, предоставленного для строительства объектов торговли и офисных объектов, не представлены расчеты, подтверждающие изменение доходности земельных участков в зависимости от длительности нахождения их в пользовании.

Установление Думой городского округа Тольятти процента от кадастровой стоимости земельных участков, применяемого при расчете арендной платы, в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства офисных объектов и объектов торговли, повлекшее многократное увеличение арендной платы для административных истцов, без соблюдения принципов экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений и предсказуемости расчета размера арендной платы, свидетельствует о противоречии положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и п.8 ч.1 ст.15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", имеющим большую юридическую силу.

Таким образом, при расчетах арендной платы за публичные земли решение Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 в редакции Решения Думы г.о.Тольятти от 01.03.2017 N1351, принятое с нарушением и противоречащее нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу применению не подлежит, а нарушенные или ограничиваемые им права граждан во всяком случае могут и должны быть восстановлены в процессе правоприменения на основе прямого действия Конституции РФ и приоритета федерального закона, в том числе с учетом юридической силы нормативных правовых актов (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 13 декабря 2001 года N16-П и Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01 декабря 2014 года NФ06-16251/2013 по делу N65-13941/2013).

Учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение расчета арендной платы с применением процента кадастровой стоимости, установленной пункты 2 приложения N 3 к Решению г.о.Тольятти Самарской области от 01.10.2008 N 972 в редакции Решения Думы г.о.Тольятти от 01.03.2017 N 1351, признанному в указанной части не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, судом первой инстанции обосновано признан неправомерным.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно указал, что при расчете арендной платы подлежит применению процент от кадастровой стоимости, установленный пунктом 2 приложения N 3 к Решению г.о.Тольятти Самарской области от 01.10.2008 N 972 (в предыдущей редакции Решения Думы г.о.Тольятти от 26.06.2013 N 1247) в размере 2,1%. Кадастровая стоимость земельного участка в составляет 27 252 040 руб.

Судом произведен расчет задолженности по арендной платы за период с 01 августа 2017 года по 31 октября 2017 года, размер которой составил 144 249 руб. 15 коп.

Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что ответчиком оплачено за спорный период 144 249 руб. 15 коп.

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Кроме того, истец заявил требование о взыскании пени за период с 11 августа 2017 года по 31 октября 2017 года.

Статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ч.1 ст.331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответственность за нарушения условий договора сторонами предусмотрена в разделе 5 договора. Согласно п.5.3 договора в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в договоре, арендодатель начисляет пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Суд первой инстанции, установив факт пользования земельным участком в спорный период, несвоевременного исполнения ответчиком условий спорного договора, произведя собственный расчет, обоснованно удовлетворил требования о взыскании неустойки в размере 1 270 руб. 02 коп.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера неустойки соответствуют обстоятельствам дела, ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000, п.2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 "Обзор практики применения арбитражными судами ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, п.69-81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что исковое требование о взыскании задолженности заявлено за период с 01 августа 2017 года по 31 октября 2017 года, в следствие чего расчет задолженности с применением процента от кадастровой стоимости в размере 12,7% применен истцом законно, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с ч.1 ст. 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 N 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Указанная правовая позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627 по делу N А47-6281/2011, к котором подчеркнуто, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (п.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 01 июня 2018 года по делу N А55-35496/2017, - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева