Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2018 г. N 15АП-8760/18

город Ростов-на-Дону

04 июля 2018 г.

дело N А32-28552/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель Столярова В.А., паспорт, по доверенности от 25.01.2018;

от третьего лица: представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроспецстрой"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.04.2018 по делу N А32-28552/2017 (судья Назыков А.Л.)

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Агроспецстрой" (ИНН 2312160959, ОГРН 1092312003167)

при участии третьего лица Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроспецстрой" (далее- ООО "Агроспецстрой", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 4300016680 от 09.09.2010 и обязании вернуть земельный участок свободным от строений.

Определением от 20.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4.1.5 договора аренды и мотивированы нецелевым использованием обществом спорного земельного участка.

Решением от 11.04.2018 расторгнут заключенный между сторонами договор аренды от 09.09.2010 N 4300016680 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0415044:2 площадью 995 кв. м, расположенного по адресу: город Краснодар, пос. Знаменский, улица Богатырская, 35. Суд обязал ответчика возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0415044:2 площадью 995 кв. м, расположенного по адресу: город Краснодар, пос. Знаменский, улица Богатырская, 35, путем его освобождения, демонтажа фундамента и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решение мотивировано доказанностью факта наличия существенных нарушений ответчиком при исполнении условий договора аренды земельного участка от 09.09.2010 N 4300016680.

Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в иске.

Жалоба мотивирована доводами о невозможности представления ответчиком в суд всех имеющихся документов в связи с ненадлежащим извещением ответчика о рассмотрении дела, отсутствием существенных нарушений условий договора аренды, в частности, отсутствием задолженности по оплате арендных платежей, использованием участка в строгом соответствии с его целевым назначением. Факт нецелевого использования земельного участка не подтвержден. Спорный участок общество продолжает использовать согласно договорной цели для строительства магазина по ранее выданному Разрешению на строительство N RU23306000-2183-р от 18.04.2012, которое подлежит продлению. Возводимый объект недвижимости в виде объекта незавершенного строительством площадью 119,3 кв.м. по адресу: г. Краснодар, пос. Знаменский, улица Богатырская, 35 в настоящее время принадлежит ответчику по праву собственности и является легальным реестровым объектом, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.05.2018 регистрационная запись о собственности N 23:43:0415044-17-23/001/2018-1. Также ответчиком представлен в материалы дела договор энергоснабжения N 80110 от 01.12.2010, заключенный ответчиком в целях энергоснабжения объекта на спорном земельном участке, договор технологического присоединения к электрической сети N2-38-10-2481 от 18.10.2010 здания магазина по улице Богатырской, 35 в поселке Знаменском, Разрешение на строительство на спорном земельном участке объекта капитального строительства от 18.04.2012 NN RU23306000-2183-р, Технический План объекта незавершенного строительства и Проектная документация, составленная ООО "Архитектурное бюро "Архилайн".

Учитывая, что судом первой инстанции спор разрешен при фикции извещения ответчика (в деле имеются только возвратные конверты, извещения нарочно не вручались ответчику), суд апелляционной инстанции в целях правильного разрешения спора и обеспечения прав ответчика на судебную защиту считает необходимым принять указанные доказательства от ответчика и разрешить спор с учетом всех доказательств по делу.

Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, может в силу части 3 статьи 288 данного кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Поддержал доводы дополнений к апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение - отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 01.09.2010 N 6585 "О предоставлении ООО "Агроспецстрой" земельного участка в поселке Знаменском" между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Агроспецстрой" заключен договор аренды земельного участка от 09.09.2010 N 4300016680, пунктом 1.1. которого установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 995 кв. м, расположенный по улице Богатырской, 35 в поселке Знаменском, кадастровый номер 23:43:0415044:2.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, участок предоставлен для строительства магазина.

Срок действия договора до 01.09.2020 (п. 6.1. договора).

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 26.11.2010, регистрационная запись N 23-23-01/776/2010-108.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 24.08.2016 N 2251 установлено, что земельный участок общей площадью 995 кв. м, расположенный по улице Богатырской, 35 в поселке Знаменском не огражден, на нем расположен фундамент из бетонных блоков.

21.09.2016 в адрес ответчика было направлено предписание N 29569.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания.

Актом осмотра земельного участка от 30.11.2016 N 3121 установлено, что земельный участок общей площадью 995 кв. м, расположенный по улице Богатырской, 35 в поселке Знаменском не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений (л.д. 33-34).

В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 26.12.2016 N 17533/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения администрации с настоящим исковым заявлением.

Проверяя законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Спорные отношения подпадают под правовое регулирование главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, однако неверно установил и оценил фактические обстоятельства спорных отношений, применил нормы материального права, что привело к принятию неверного по существу решения по делу.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использования земельного участка истец представил акты осмотра.

Между тем, п. 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ-14.

В связи с этим апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что ссылка администрации на положения пункта 4.1.5 договора аренды земельного участка безосновательна и неверно принята судом первой инстанции.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Существенным нарушением ответчиком условий договора аренды истец считает то, что Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар выдавалось разрешение на строительство объектов капитального строительства на спорном земельном участке, срок действия которого истек.

Между тем, апелляционная коллегия отмечает, что администрация не учитывает, что срок договора аренды установлен до 01.09.2020.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для строительства магазина.

Согласно п. 4.1.11 договора аренды, запрещается строительство новых объектов до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Как следует из материалов дела, ответчику было выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке объекта капитального строительства от 18.04.2012 N N RU23306000-2183-р (л.д. 31), которое не раскрывалось перед судом первой инстанции, но суд апелляционной инстанции обязан принять указанный документ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства выдачи ответчику разрешения на строительство.

Материалами дела подтвержден лишь факт истечения срока выданного ответчику разрешения на строительство объекта на спорном земельном сроком до 18.02.2013, по ранее выданному разрешению на строительство, что не препятствует повторному обращению ответчика за продлением его срока в установленном порядке.

Также ответчиком представлен в материалы дела договор энергоснабжения N 80110 от 01.12.2010, заключенный ответчиком в целях энергоснабжения объекта на спорном земельном участке, договор технологического присоединения к электрической сети N 2-38-10-2481 от 18.10.2010 здания магазина по улице Богатырской, 35 в поселке Знаменском, а также разрешение на строительство на спорном земельном участке объекта капитального строительства от 18.04.2012 N N RU23306000-2183-р, Технический План объекта незавершенного строительства и Проектная документация, составленная ООО "Архитектурное бюро "Архилайн".

Кроме того на момент рассмотрения апелляционной жалобы возводимый объект недвижимости в виде объекта незавершенного строительством площадью 119,3 по адресу: г. Краснодар, пос. Знаменский, улица Богатырская, 35 принадлежит ответчику по праву собственности и является легальным реестровым объектом, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.05.2018, регистрационная запись о собственности N 23:43:0415044-17-23/001/2018-1.

Задолженности по арендной плате не имеется, данный факт истцом не оспаривается.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение документов для дальнейшего использования земельного участка по его прямому назначению.

Администрацией не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок, так как срок аренды спорного земельного участка истекает 01.09.2020.

На основании изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды и возврата земельного участка в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Доводы заявителя жалобы о его ненадлежащем извещении, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами направления судом первой инстанции судебной корреспонденции в адрес ответчика о рассмотрении спора в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем возвращения неврученных конвертов.

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ранее в апелляционной инстанции уже рассмотрено по существу аналогичное дело с участием этих же сторон с аналогичными требованиями администрации по соседнему участку по делу N А32-17228/2017.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску, с учетом отказа в его удовлетворении и освобождения истца от уплаты государственной пошлины, не подлежат распределению.

Понесенные заявителем жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины по жалобе распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, взыскиваются с истца в пользу ответчика.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2018 по делу N А32-28552/2017 отменить. В иске отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агроспецстрой" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

О.А. Еремина В.Л. Новик