Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 09АП-27043/18

г. Москва

05 июля 2018 г.

Дело N А40-7781/17

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей О.Г. Головкиной, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы и Правительства города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 марта 2018 года

по делу N А40-7781/17, принятое судьёй Смысловой Л.А. по иску ООО "Кватра"

к ДГИ г. Москвы третье лицо: Правительство города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Родионова Е.С. (по доверенности от 14.03.2018), Сотников А.С. (по доверенности от 11.01.2018), Мелешко В.В. (по доверенности от 01.06.2018)

от ответчика: Пелевина Е.А. (по доверенности от 27.12.2017)

от третьего лица: Пелевина Е.А. (по доверенности от 18.01.2018)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кватра" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между ООО "Кватра" (ОГРН 1023000818940, ИНН 3016022615) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, общей площадью 1 441,30 кв.м. (подвал, пом. III, ком. 1-18, пом. IIIа комн. 1-18, цокольный пом. XIIa ком. 1-13, пом. XIIб клм. 1-13) расположенной по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная д.13 изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции:

- п.3.1. "Цена объекта составляет 126 276 016 руб. 95 коп. (сто двадцать шесть миллионов двести семьдесят шесть тысяч шестнадцать рублей 95 копеек) в соответствии с заключением эксперта по результатам проведения повторной судебной оценочной экспертизы по делу А40-7781/17, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

-п. 3.4.: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца, с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа

каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 104 600 руб. 28 коп. (два миллиона сто четыре тысячи шестьсот рублей 28 копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2018 года по делу N А40-7781/17, урегулированы разногласия сторон возникшие между ООО "Кватра" (ОГРН 1023000818940, ИНН 3016022615) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, общей площадью 1 441,30 кв.м. (подвал, пом. III, ком. 1-18, пом. IIIа комн. 1-18, цокольный пом. XIIa ком. 1-13, пом. XIIб клм. 1-13) расположенной по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная д.13, изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции:

- п.3.1. "Цена объекта составляет 126 276 016 руб. 95 коп. (сто двадцать шесть миллионов двести семьдесят шесть тысяч шестнадцать рублей 95 копеек) в соответствии с заключением эксперта по результатам проведения повторной судебной оценочной экспертизы по делу А40-7781/17, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

-п. 3.4.: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца, с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 104 600 руб. 28 коп. (два миллиона сто четыре тысячи шестьсот рублей 28 копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга"

Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВАТРА" расходы за проведении судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, так как считает его необоснованным, незаконным, вынесенным при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при неправильном применении норм материального про процессуального права.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2018 года по делу N А40-7781/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 10.07.2003 между Департаментом имущества города Москвы (Правопреемник- Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО "Кватра" (Арендатор) заключен договор N 00-364/03, на аренду нежилого помещения общей площадью общей площадью 1 441,30 кв.м. (подвал, пом. III, ком. 1-18, пом. IIIа комн. 1-18, цокольный пом. XIIa ком. 1-13, пом. XIIб клм. 1-13) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная д.13.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 17.03.2016 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, регистрационный номер заявления 33-5-40549/16-(0)-0.

Письмом от 10.11.2016 истец получил от ответчика проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 232 805 000 рублей, согласно отчету, об оценке рыночной стоимости от 30.06.2016 N 76-16Б/13 выполненного ООО "АБН-Консалт".

Вместе с тем, согласно проведенной ООО "Компакт Эксперт" по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 115 600 000 рублей без учета НДС.

Как указывает истец, 06.12.2016 он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий. Однако ответчик письмом от 13.12.2016 не согласился с представленным протоколом разногласий, отказав истцу в предоставлении государственной услуги, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 13.07.2017 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Вердикт-оценка" (125445, г. Москва, ул. Смольная д.24А), эксперту Примеровой Маргарите Николаевне. На разрешение эксперту был поставлен следующий вопрос: - Определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1441,3 кв.м. (подвал, пом. III, комн. 1-18; пом. IIIа, комн. 1-18; цокольный, пом. XIIа, комн.1-13; пом. XIIб, комн.1-13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д.13, по состоянию на 17.03.2016?

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью "Вердикт-Оценка" стоимость спорного имущества, по состоянию на 17.03.2016 составила 226 337 907 рублей 00 копеек.

Истец, ознакомившись с заключением судебной экспертизы, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, которое определением от 23.11.2017 судом удовлетворено, поскольку суд пришел к выводу, что экспертное заключение выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Вердикт-оценка" составлено недостаточно ясно и исчерпывающе, учитывая озвученные истцом возражения, принимая во внимание разницу между стоимостью исследуемого объекта которая установлена экспертным заключением и стоимостью заявленной исковыми требованиями.

Определением суда от 23.11.2017 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Консул Групп-оценка" (105187, г. Москва, ул. Смирновская, д.25, стр.14), эксперту Вереину Александру Михайловичу. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: - Определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1441,3 кв.м. (подвал, пом. III, комн. 1-18; пом. IIIа, комн. 1-18; цокольный, пом. XIIа, комн.1-13; пом. XIIб, комн.1-13), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д.13, по состоянию на 17.03.2016?

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью "Консул Групп-оценка" стоимость спорного имущества, по состоянию на 17.03.2016 составила 126 276 016 рублей 95 копеек.

Определением суда от 18.11.2018 удовлетворено ходатайство истца о вызове в судебное заседание эксперта Вереина Александра Михайловича для дачи пояснений по экспертному заключению от 10.01.2018 г.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, пояснений эксперта, у суда не возникло сомнений в обоснованности экспертного заключения.

При этом суд признал ненадлежащим доказательством представленный ответчиком отчет, выполненный ООО "АБН-Консалт" поскольку итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости в указанном отчете, определена по состоянию на 24.06.2016, тогда как истец обратился с заявлением о выкупе арендуемого имущества 17.03.2016 г.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд посчитал, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 126 276 016 руб. 95 коп. без учета НДС.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Указанные в апелляционной жалобе замечания ответчика по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, а именно с ценой объекта в размере 126 276 016 руб. 95 коп. Однако данные замечания не являются доказательствами необоснованности или противоречивости выводов эксперта по следующим причинам.

У сторон возникли разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества - недвижимости, общей площадью 1 441,30 кв. м (подвал, пом. III, ком. 1-18, пом. Ша комн. 1-18, цокольный пом. ХПа ком. 1-13, пом. ХИб ком. 1-13) расположенной по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная д. 13.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Для определения цены договора купли-продажи спорной недвижимости, по ходатайству истца, определением Арбитражного суда г. Москвы 13.07.2017 г. была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, по состоянию на 17.03.2016 г., проведение которой поручено ООО "Вердикт-оценка", эксперту Примеровой М.Н.

Согласно экспертному заключению ООО "Вердикт-оценка" стоимость спорного имущества, по состоянию на 17.03.2016 г. составила 226 337 907 руб. 00 коп.

Определением суда от 23.11.2017 г. назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Консул Групп-оценка", эксперту Вереину А.М. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость спорной недвижимости, по состоянию на 17.03.2016 г.

Согласно экспертному заключению ООО "Консул Групп-оценка" стоимость спорного имущества, по состоянию на 17.03.2016 г. составила 126 276 016 руб. 95 коп.

В судебном заседании 22.03.2018 г., эксперт Вереин А.М. дал пояснения по выполненному экспертному заключению.

Пояснения эксперта по проведенной экспертизе дали необходимые ответы на поставленные вопросы относительно его выводов и не вызывают сомнения в их правильности и объективности.

Судом обоснованно принято заключение эксперта как надлежащее и достоверное доказательство по делу. Оснований не доверять заключению эксперта у суда первой инстанции не имелось. Поскольку экспертное заключение содержит однозначный вывод о рыночной стоимости спорной недвижимости, методика экспертом раскрыта, экспертное заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Квалификация и многолетний опыт проведения судебных экспертиз также не вызывают сомнений в профессиональном и объективном экспертном заключении.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу ст. 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст. 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В нарушение указанных положений, ответчик в ходатайстве о назначении повторной экспертизы предложил поставить на разрешение эксперта не тот же самый, а новые вопросы.

Соответственно, данное ходатайство было отклонено судом первой инстанции правомерно.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2018 года по делу N А40-7781/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

О.Г. Головкина Д.Н. Садикова