Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2018 г. N 09АП-30067/18

г. Москва

09 июля 2018 г.

Дело N А40-255361/17

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.А. Чеботаревой

судей:	Т.Б. Красновой, П.В. Румянцева
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.М. Бегзи,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.04.2018 по делу N А40-255361/17, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. (54-1542)

по заявлению ООО "МИЦ"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве

третьи лица: ООО "АСК ФРИЗ", Департамент городского имущества г. Москвы

о признании незаконным уведомления

при участии:

от заявителя: Сафронова М.А. по дов. от 30.10.2017;

от ответчика: Фокина Н.С. по дов. от 21.12.2017;

от третьих лиц: 1. не явился, извещен; 2. не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Московский ипотечный центр - МИЦ" (далее - ООО "МИЦ", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по г. Москве, Управление, регистрирующий орган), изложенного в Уведомлении от 27.10.2017 г. N 77/011/221/2017 - 2630 об отказе в государственной регистрации прекращения Договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 50:21:0120303:363, расположенного по адресу: город Москва, поселение Сосенское, п. Коммунарка; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745) осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды N 368- 2009/Ю от 06.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, 24 020 кв. м., расположенного по адресу: город Москва, поселение Сосенское, п. Коммунарка.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.04.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по г. Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению регистрирующего органа, действующим законодательством не предусмотрено возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов на земельный участок, на котором расположен данный комплекс.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третьи лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции ООО "ОблСтройФинанс", реорганизованное в результате присоединения к Обществу с ограниченной ответственностью "Московский ипотечный центр - МИЦ" 30 июня 2017 года, являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общая площадь 24 020 кв. м., расположенного по адресу: город Москва, поселение Сосенское, п. Коммунарка (далее - "Земельный участок"), на основании договора аренды N 368-2009/Ю от 06.08.2009, заключенного с Муниципальным образованием -Ленинский муниципальный район Московской области, договора передачи прав арендатора по договору аренды земельного участка N 2/11 от 09.12.2009, Дополнительного соглашения N1 к договору аренды земельного участка от 20.05.2010, Дополнительного соглашения N М-11-500063 от 08.11.2012 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от Муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области к Департаменту земельных ресурсов города Москвы в связи с включением Земельного участка в границы г. Москва.

Договор аренды N 368-2009/Ю от 06.08.2009 заключен сроком на 5 лет со дня государственной регистрации в УФРС и по истечении срока действия и при отсутствии волеизъявления сторон на продление его срока действия договор прекращает свое действие (п. 1.3. договора аренды).

В соответствии с полученным разрешением на строительство N RU 50503000- 192/10-р/с от 01.07.2010 г. Заявитель осуществил на указанном Земельном участке строительство многоэтажного жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства.

22.08.2013 г. получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU77245000-005069, в соответствии с которым введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 16, расположенный на Земельном участке.

Строительный адрес объекта: Москва, НАО, Коммунарка пос, корп. 1, (корп. 7.1.).

В соответствии с разрешением на строительство N RU 50503000-228/11-р/с от 04.08.2011 г. Заявитель осуществил на указанном Земельном участке строительство 8- ми секционного жилого дома со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-х этажным магазином с привлечением средств участников долевого строительства.

30.05.2014 г. Заявителем было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатации RU77245000-005685, в соответствии с которым введен в эксплуатацию 8- ми секционный жилой дом со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-х этажным магазином по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 14, расположенном на Земельном участке.

Строительный адрес объекта: Москва, НАО, Коммунарка пос, (корп. 7.2.).

17.07.2017 г. Заявитель обратился в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении Договора аренды в связи с возникновением общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на Земельный участок с кадастровым номером 50:21:0120303:363, на котором расположены вышеназванные жилые дома.

Уведомлением от 28.07.2017 N 77/011/221/2017-2630 государственная регистрация прекращения Договора аренды в отношении Земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363 до 28.10.2017 г. приостановлена, так как заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

Уведомлением от 27.10.2017. N 77/011/221/2017 - 2630 Управлением было отказано в государственной регистрации прекращения Договора аренды в отношении Земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в Арбитражный суд г. Москвы с соответствующим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьями 18, 21 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ) государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требованиям к предоставляемым на государственную регистрацию документам.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона о регистрации, требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (п. 5 указанной статьи).

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ), в редакции ФЗ от 03.07.2016 N 361-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 5 ст. 40 Закона N 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

В пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Граница и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно письму Минэкономразвития России от 21.12.2011 N Д06-6370, свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права. Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, может осуществляться по желанию правообладателей.

Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

На основании ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, включая земельный участок, в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как усматривается из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации прекращения Договора аренды Заявителя в отношении Земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363 послужило то, что на Земельном участке расположено два многоквартирных жилых дома.

По мнению Управления, действующим законодательством не предусмотрено возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, земельные участки непосредственно для эксплуатации какого-либо конкретного многоквартирного дома (под каждым домом) не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. Земельный участок, на котором располагаются несколько многоквартирных жилых домов, не является общим имуществом собственников помещений.

Вместе с тем, договор аренды Земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303;363 прекращен 21 марта 2014 года в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и с указанной даты Земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Заявителем на Земельном участке с кадастровым номером 50:21:0120303:363 были построены и введены в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома.

Права собственности первого собственника в многоэтажном жилом доме по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 16, было зарегистрировано 21 марта 2014 года (запись ЕГРН N 77-77-04/006/2014-952 от 21.03.2014).

Права собственности первого собственника в 8-ми секционном жилом доме со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-х этажным магазином по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 14, было зарегистрировано 06 октября 2014 года (Свидетельство 77-АР 591705 от 06.10.2014).

Земельный участок изначально был сформирован как для строительства, так и для эксплуатации возведенных на них двух многоквартирных домов.

Законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов на земельный участок, на котором располагается данный комплекс.

В связи с чем, формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома не требуется.

Земельный участок был сформирован Администрацией Ленинского муниципального района Московской области и был предоставлен в аренду в соответствии с протоколом о результатах аукциона (Протокол N 3/5 от 29.05.2009 г.)

Таким образом, действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных домов или один многоквартирный дом и здание.

Использование слов "многоквартирный дом" в тексте действующего законодательства в единственном числе не свидетельствует о том, что законодатель исключил возможность расположения двух домов на одном земельном участке.

Согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации "О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов" от 27.09.2011 N д23-4059 действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.

Раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов способствует упрощению управления многоквартирным домом, однако если при строительстве было предусмотрено возведение на одном земельном участке совокупности многоквартирных домов, представляющих собой жилой комплекс, то их расположение на одном земельном участке допустимо, и только при волеизъявлении собственников жилых домов на такой раздел, органы государственной и муниципальной власти обязаны осуществить формирование (кадастровый учет) земельного участка под конкретным домом (письмо Минэкономразвития от 10.12.2010 N Д23-5067).

Раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов - это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.

Земельный участок был сформирован для строительства и последующей эксплуатации жилого комплекса, состоящего из двух жилых домов.

На данном участке не было предусмотрено строительство иных объектов (школы, детского сада и т.п.), которые не относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Участок после завершения строительства, ввода многоквартирных домов в эксплуатацию и регистрации права первого собственника на помещения в многоквартирном доме фактически выбыл из владения застройщика, и владение и пользование им осуществляется собственниками многоквартирных жилых домов.

Границы данного участка определены, поставлены на кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства данный участок может использоваться собственниками двух многоквартирных домов без его раздела.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Конституционного суда РФ от 28 мая 2010 N 12-П (п.4) собственники помещений многоквартирного дома фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

Обращение собственников многоквартирного дома с заявлением о формировании земельного участка в органы государственной (или муниципальной) власти имеет целью исключительно юридического оформления уже существующих отношений.

Таким образом, заявитель - застройщик после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и регистрации права собственности на помещение первого лица в многоквартирном доме, не использует земельный участок, участок выбыл из владения застройщика, и обращение заявителя с заявлением в органы государственной регистрации о прекращении аренды в отношении Земельного участка направлено на погашение записи об аренде, которая в настоящий момент не отражает ни фактический, ни юридический статус Земельного участка.

Учитывая изложенное, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, изложенный в Уведомлении от 27.10.2017 г. N 77/011/221/2017 - 2630 не соответствует действующему законодательству.

Требования заявителя обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод заинтересованного лица о том, что Управление не располагает сведениями о количестве возведенных жилых домов и о совпадении данного перечня с количеством домов, строительство которых предусмотрено планом застройки участка, не основан на материалах дела.

В составе документов, переданных для регистрации прекращения аренды, были переданы разрешения на ввод в эксплуатацию двух жилых домов. Данные многоквартирные жилые дома поставлены на кадастровый учет, сведения о них имеются у Управления.

Доводы регистрирующего органа о необходимости предоставления для прекращения аренды Земельного участка актов приема-передачи в отношении всех объектов долевого участия, также являются несостоятельными.

Законом не предусмотрена необходимость предоставления документов о приемке всеми участниками долевого строительства помещений в многоквартирном жилом доме, для прекращения права аренды в отношении земельного участка.

Требования п. 1.1. ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в силу которого регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу ФЗ N214-ФЗ погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию на основании заявления застройщика и представления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома, не применимы при государственной регистрации прекращения аренды земельного участка в силу закона.

Наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для прекращения договора аренды в отношении Земельного участка.

Согласно п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004, п. 2 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, п. 5 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из положений ст. 289 и 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п.п. 66 и 67 Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу закона переходит в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Законом не установлено требование о необходимости регистрации права собственности всеми участниками долевого строительства.

Для прекращения договора аренды N 368-2009/Ю от 06.08.2009 в отношении Земельного участка, законом не предусмотрено требование о необходимости погашения залога в отношении земельного участка и регистрации права собственности всеми участниками долевого строительства.

Для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме достаточно завершения строительства многоквартирного жилого дома (разрешения на ввод в эксплуатацию) и регистрации права собственности первого лица на помещение на любое из помещений в многоквартирном доме.

Указанные документы имелись у Управления на момент рассмотрения заявления Заявителя о прекращении договора аренды N 368-2009/Ю от 06.08.2009.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой доказательств и иным толкованием норм материального права, не опровергают правильные выводы суда.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.04.2018 по делу N А40-255361/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Чеботарева

Судьи

П.В. Румянцев Т.Б. Краснова