Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2018 г. N 13АП-12934/18

г. Санкт-Петербург

12 июля 2018 г.

Дело N А56-95018/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Казначеевым В.О.,

при участии, до и после перерыва:

от истца: Аверичева Е.В., по доверенности от 25.04.2018,

от ответчиков: 1) Светлова Е.Н., по доверенности от 28.12.2017, Ланцова А.А., по доверенности от 04.12.2017; 2) Бурдинская Е.В., по доверенности от 04.12.2017,

от третьего лица: не явился, извещён,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12934/2018) закрытого акционерного общества "Аврора Инвест"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2018 по делу N А56-95018/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое

по заявлению закрытого акционерного общества "Аврора Инвест"

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга; 2) Государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании недействительным распоряжения; о признании отсутствующим права оперативного управления, о признании незаконным отказа, об обязании,

установил:

Закрытое акционерное общество "Аврора Инвест" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) о признании недействительным распоряжения Комитета от 16.08.2017 N 174-р "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б"; признании отсутствующим права оперативного управления Учреждения на нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера А; нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера Б.

В рамках дела N А56-94131/2017 Общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Комитета, выраженного в письме от 27.10.2017 N 93347-25 по заявлению Общества от 21.08.2017 вх. N 96472-25, о намерении реализовать преимущественное право приобретения объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А и лит. Б, кадастровые номера 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1.

В рамках дела N А56-103051/2017 Общество обратилось с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета от 16.08.2017 N 174-р "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б"; признании отсутствующим права оперативного управления Учреждения на нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера А; нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера Б; признании недействительными отказов Комитета от договоров аренды N 20-В055868 от договоров аренды от 09.10.2000 N 20-В055868, от 06.10.2000 N 20-В052077, от 19.12.1997 N 20/В055869, от 01.10.1999 N 20/ЗД-01655, выраженных в уведомлениях исх. от 16.08.2017 N 82812, N 82813, N 82814, от 17.11.2017 N 14619-25/17.

Определением от 27.12.2017 дела N А56-95018/2017, N А56-103051/2017 и N А56-94131/2017 объединены в одно производство, делу присвоен N А56-95018/2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - третье лицо).

В судебном заседании 30.01.2018 заявитель уточнил требования, просил:

- признать недействительным распоряжение Комитета от 16.08.2017 N 174-р "Об использовании объектов недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера А; Санкт-Петербург, улица Некрасова, д. 52, литера Б";

- признать отсутствующим право оперативного управления Учреждения на нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера А; нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Некрасова, дом 52, литера Б;

- признать незаконным отказ Комитета, выраженный в письме от 27.10.2017 N 93347-25, по заявлению Общества от 21.08.2017 вх. N 96472-25 о намерении реализовать преимущественное право приобретения объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А (часть здания 1-н (155-195), 1-н (111-118, ч/п 119, 120-154), 2-н, 3-н, 5-н, 1-н (1-33, 36-38, 40-110) и лит. Б, кадастровые номера 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1;

- обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А (часть здания 1-н (155-195), 1-н (111-118, ч/п 119, 120-154), 2-н, 3-н, 5-н, 1-н (1-33, 36-38, 40-110) и лит. Б, кадастровые номера 78:31:0001039:2006 и 78:31:0001039:2007, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1 на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом N 233-р от 03.08.2006 по цене, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение требований.

Решением от 11.04.2018 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о передаче арендуемых объектов в оперативное управление Учреждения сделан с нарушением норм материального права и не соответствует обстоятельствам дела. Такая передача не может рассматриваться как законное основание для отказа в выкупе арендованных объектов, поскольку право оперативного управления Учреждения было зарегистрировано только 08.09.2017 (то есть после подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых Объектов).

Судом первой инстанции указано, что на момент подачи Заявителем, являющимся субъектом малого и среднего предпринимательства, заявления от 21.08.2017 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых им объектов (вх. КИО от 21.08.2017 г. N 96472-25), объекты уже были переданы Учреждению и находились в его оперативном управлении. Однако данный вывод ни материалам дела ни фактическими обстоятельствам не подтвержден и, кроме того противоречит действующему законодательству и сложившейся судебной практике. Как указывает податель жалобы, закрепление имущества в оперативном управлении Учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования Общества. Данный факт со всей очевидностью свидетельствует о том, что такое закрепление имело целью исключительно воспрепятствование реализации права Заявителя на выкуп объектов.

Как указывает податель жалобы, вывод суда первой инстанции о наличии у заявителя задолженности по уплате пеней не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Так, согласно заключенным договорам аренды у заявителя существовала обязанность в определенный срок внесения арендной платы. Заявитель своевременно вносил арендную плату, что подтверждено материалами дела. Ни заключенными договорами, ни действующим законодательством не предусмотрена ответственность арендатора за действия банков, казначейства и т.п. по списанию/зачислению денежных средств. Нигде в заключенных договорах не предусмотрена обязанность арендатора по поступлению/зачислению денежных средств до определенного числа, а только обязанность по внесению денежных средств до определенного числа.

Кроме того, заявитель обращался в Комитет и получил 06.07.2017 справку, из которой следовало отсутствие какой-либо задолженности. Также не соответствует действительности утверждение Комитета и Учреждения что на дату заключения соглашения об уступке прав у предыдущего арендатора существовала непогашенная задолженность; в отказе Комитета отсутствовало указание на наличие задолженности Заявителя по оплате пеней. Отказ был мотивирован только наличием права оперативного управления, которое как уже было указано выше, возникло позднее, чем заявитель обратился в Комитет с заявлением о намерении реализации права.

В канцелярию апелляционного суда от заинтересованных лиц поступили отзывы на апелляционную жалобу, в котором последние возражали против доводов заявителя, поддержали решение суда, считая его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании 28.06.2018 заявитель поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Заинтересованные лица против удовлетворения жалобы возражали.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 05.07.2018.

После перерыва стороны поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Форма-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды от 06.10.2000 N 20-В052077 части объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, пом. 1-Н, лит. А, общей площадью 7 300,1 кв.м, подвал-1-2 этаж, кадастровый номер 78:1039:1:2:3, а именно части помещения 35, 144, подвал, площадью 93,2 кв.м, 1-го этажа площадью 67,7 кв.м; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 160,9 кв.м.

Впоследствии на основании дополнительного соглашения от 01.06.2007 N 07 общество с ограниченной ответственностью "Мальцевский рынок" приняло на себя права и обязанности арендатора по упомянутому договору аренды. Кроме того, в пункте 5 соглашения стороны уточнили предмет договора аренды, установив, что в аренду передается часть здания 1Н (34, 35, 39) площадью 91,2 кв.м, подвал, а также часть здания 1Н (часть ч/п 119) площадью 65,7 кв.м, 1-й этаж, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, с кадастровым номером 78:31:1039:1:2; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 156,9 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 N 10 общество с ограниченной ответственностью "Мальцевский рынок" уступило свои права и обязанности арендатора Обществу (в том числе по существующей задолженности).

19.12.1997 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мальцевский рынок" (арендатор) заключен договор N 20/В055869 аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б, пом. 1Н-8Н, здания целиком; общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 1 257 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 15.09.1998 к договору от 19.12.1997 стороны уточнили предмет договора аренды, определив, что в аренду передается нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б, пом. 1Н, 2Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н, 8Н, площадью 1 257 кв.м.

Дополнительным соглашением от 18.02.2007 стороны вновь уточнили предмет договора аренды от 19.12.1997, указав, что в аренду передается здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:1039:1:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б.

13.11.2011 права и обязанности арендатора по договору от 19.12.1997 приняло на себя Общество (в том числе по существующей задолженности).

09.10.2000 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мальцевский рынок" (арендатор) заключен договор N 20-В055868 аренды части помещений 1-34, 36-143, 145-160 площадью 7 139,2 кв.м, пом. 2-Н, подвал, площадью 49,4 кв.м, пом. 3-Н, подвал, площадью 28,2 кв.м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, пом. 1-Н, лит. А.

Дополнительным соглашением от 12.02.2007 N 013 стороны уточнили предмет договора аренды от 09.10.2000, указав, что в аренду передаются помещения в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, а именно часть здания 1Н (111-118, ч/п 119, 120-154) площадью 2 620,9 кв.м, 1-й этаж, часть здания 2Н, 3Н, 5Н, 1Н (1-33, 36-38, 40-110) площадью 2 445,2 кв.м, подвал, часть здания 1Н (155-195) площадью 2 094,1 кв.м, 2-й этаж, общей арендуемой площадью 7 160,2 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 N 16 права и обязанности арендатора по договору от 09.10.2000, в том числе по существующей задолженности, приняло на себя Общество.

01.10.1999 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мальцевский рынок" (арендатор) заключен договор N 20/ЗД-01655 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:1039:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, площадью 5 488 кв.м, для размещения Мальцевского рынка.

На основании дополнительного соглашения от 13.01.2011 N 3 арендатором по договору от 01.10.1999 стало Общество.

Уведомлением от 16.08.2017 N 82812-25 Комитет отказался от договора от 09.10.2000 N 20-В055868, на основании которого Общество занимает части здания 1-Н (155-195), 1-Н (111-118, ч/п 119, 120-154), 2-Н, 3-Н, 5-Н, 1-Н (1-33, 36-38, 40-110) площадью 7 160,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А.

Уведомлением от 16.08.2017 N 82813-25 Комитет отказался от договора от 19.12.1997 N 20-В055869, на основании которого Общество занимает часть здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б, площадью 1 234,1 кв.м.

Уведомлением от 16.08.2017 N 82814-25 Комитет отказался от договора от 06.10.2000 N 20-В052077, на основании которого Общество занимает части здания 1-Н (34, 35, 39), 1-Н (часть ч/п 119) площадью 156,9 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А.

Названные уведомления направлены в порядке статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; содержат указание на то, что по истечении 3 месяцев с момента их получения договоры прекратят свое действие, а также на то, что Обществу необходимо освободить арендуемые объекты и передать их Комитету.

Кроме того, на основании распоряжения от 16.08.2017 N 174-р Комитет закрепил на праве оперативного управления за Учреждением нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, а также нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б.

Государственная регистрация права оперативного управления осуществлена 08.09.2017.

21.08.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда.

Уведомлением от 20.09.2017 Комитет указал на отсутствие у Общества такого права, сославшись на закрепление упомянутых объектов на праве оперативного управления за Учреждением.

Ссылаясь на незаконность действий Комитета по закреплению спорных объектов на праве оперативного управления за Учреждением, по отказу Обществу в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в собственность, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закрепление имущества, находящегося в аренде, на праве оперативного управления не противоречит действующему законодательству.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета от 16.08.2017 N 174-р нежилое здание площадью 7 317,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А, и нежилое здание площадью 1 234,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б, закреплены на праве оперативного управления за Учреждением.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ действие данного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

С учётом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что в отношении спорных помещений зарегистрировано право оперативного управления, следовательно, у Общества не возникло преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Довод Общества о том, что на момент подачи заявления на выкуп у Общества отсутствовала задолженность по договорам аренды от 09.10.2000 N 20-В055868, от 06.10.2000 N 20-В052077, от 19.12.1997 N20-В055869, уже был заявлен при рассмотрении дела в суде первой инстанции и был обоснованно отклонен в связи со следующим.

В соответствии с условиями вышеуказанных договоров аренды, Общество обязалось своевременно и в полном объёме вносить арендную плату за пользование предоставленным имуществом (пункты 2.2.2 договоров). Срок внесения арендных платежей предусмотрен пунктом 3.4 договоров, из которых следует, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала. В случае нарушения арендатором условий, предусмотренных пунктом 2,2.2 договора, предусматривающего обязанность арендатора по своевременному и полному перечислению арендной платы, подлежат начислению пени в размере 0,15 от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Представленными в материалы дела Комитетом и Учреждением расчетами пеней по договорам от 19.12.1997, от 06.10.2000 и от 09.10.2000 по состоянию на 21.08.2017 (дату подачи Обществом заявки на выкуп арендуемого имущества) подтверждается наличие у Общества задолженностей по пеням, в том числе в пределах срока исковой давности.

Доказательств своевременного внесения арендных платежей Обществом не представлено; расчеты Комитета и Учреждения надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Принимая на себя права и обязанности арендатора по названным договорам, в том числе по существующей задолженности, Общество, желая выкупить арендуемое имущество, должно было принять меры к выявлению задолженности, в том числе по пеням и погасить ее. Таким образом, условие, предусмотренное для приобретения арендуемого имущества в упрощенном порядке, в данном случае не соблюдено применительно к положениям пункта 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Принимая во внимание изложенное, первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что на момент подачи заявления о реализации преимущественного права приобретения объектов нежилого фонда у Общества имелась задолженность по уплате пеней, следовательно, условие, предусмотренное для приобретения арендуемого имущества в упрощенном порядке, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в данном случае не соблюдено.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств данного спора, установленных судом первой инстанции.

Ссылка Общества на иную судебную практику не принимается, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам с учетом представленных доказательств.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, поэтому не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2018 по делу N А56-95018/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина