Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2018 г. N 08АП-5467/18

город Омск

13 июля 2018 г.

Дело N А46-8844/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Аристовой Е.В., Веревкина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5467/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 05 апреля 2018 года по делу N А46-8844/2017 (судья Чернышев В.И.), по иску закрытого акционерного общества "МЕКОМСТРОЙ" (ИНН 5502016003, ОГРН 1025500540042) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Емельянова Т.В. по доверенности N Исх-ДИО/5195 от 03.04.2018 сроком действия на один год;

от закрытого акционерного общества "МЕКОМСТРОЙ" - представитель Зюзин М.А. по доверенности от 09.02.2018 сроком действия на три года,

установил:

закрытое акционерное общество "Мекомстрой" (далее - ЗАО "Мекомстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка (пункт 2.4, подпункт 5 пункта 4.1, подпункт 6 пункта 4.1, пункт 5.2, пункт 7.2).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05 апреля 2018 года по делу N А46-8844/2017 исковые требования удовлетворены, спорные пункты договора аренды земельного участка изложены в следующей редакции:

- пункт 2.4: "Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с даты его заключения";

- подпункт 5 пункт 4.1: "(Арендодатель имеет право):

5) досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:

- использования участка не по целевому назначению;

- предоставления участка в субаренду без письменного согласования с Арендодателем;

- изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

При этом арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения арендатором обязательства в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления с предложением расторгнуть настоящий договор аренды";

- подпункт 6 пункта 4.1 договора исключить;

- пункт 5.2: "в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором. Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,03 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки";

- пункт 7.2: "Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации".

С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал на ошибочность выводов суда о моменте заключения договора аренды с даты его государственной регистрации; полагает, что заключение договора в редакции арендатора может повлечь нарушение действующего земельного законодательства, а именно пользование земельным участком без правовых оснований и в отсутствие платы.

Приказом Департамента от 16.09.2016 N 2035 "Об утверждении типовых форм договоров" утверждена типовая форма договора аренды земельного участка, согласно пункту 5.2 которого утвержден размер пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы - 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Следовательно, заключение договора аренды земельного участка между сторонами настоящего спора на условии меньшего размера неустойки, чем предусмотренного типовой формой договора, по мнению апеллянта, привело бы, к преимущественному положению ООО "Мекомстрой" относительно иных лиц, являющихся арендаторами земельных участков на территории города Омска и, как следствие, к нарушению положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Также податель жалобы указал, что подпункт 6 пункта 4.1 договора соответствует положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и его указание в договоре не противоречит закону.

От истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ЗАО "Мекомстрой" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Определяя пределы рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражений против проверки в обжалуемой части в судебном заседании не поступило.

Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено в части обоснованности выводов суда первой инстанции о принятии пункта 5.2, 7.2 и подпункта 6 пункта 4.1. договора в редакции истца в пределах доводов апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) направил ЗАО "Мекомстрой" (арендатор) для подписания проект договора на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:080116:6163, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 10385 кв.м. местоположение участка: Омская область, г. Омск. Центральный АО, ул. Успешная, с целью использования: для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более), с разрешённым использованием: многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более), образованного из исходного земельного участка 55:36:080116:2156. предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства на срок 5 лет.

В договор включены следующие условия:

подпункт 5 пункта 4.1 договора: "(Арендодатель имеет право):

5) досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:

- использования участка не по целевому назначению;

- предоставления участка в субаренду без письменного согласования с Арендодателем;

- уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород, а также неисполнения обязательств по обеспечению снятия верхнего плодородного слоя почвы при производстве земляных работ и осуществлению его передачи бюджетному учреждению города Омска "Управление дорожного хозяйства и благоустройства";

- изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации

- невыполнения обязательств, предусмотренных подпунктом 18 пункта 3.2;

При этом арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения арендатором обязательства в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления с предложением расторгнуть настоящий договор аренды";

- пункт 5.2 договора: "В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки";

- подпункт 6 пункта 4.1 договора: "(Арендодатель имеет право):

6) в одностороннем порядке путем письменного уведомления отказаться от договора аренды земельного участка в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В случае одностороннего отказа, договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении 1 месяца со дня направления арендодателем письменного уведомления арендатору";

- пункт 7.2 договора: "настоящий договор считается заключенным с момента подписания акта приема - передачи земельного участка".

ЗАО "Мекомстрой" заявило о своем несогласии с редакцией указанных условий договора, предложенной арендодателем, и в протоколе разногласий предложило новую редакцию.

Ссылаясь на то, что Департамент отказался от подписания договора в предложенной обществом редакции, истец обратился в суд с настоящим иском.

По правилам статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о том, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным.

Момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Поскольку настоящий договор должен быть заключен на срок более 1 года (пункт 1.1.), он подлежит государственной регистрации.

Поэтому предложенная истцом редакция спорного пункта договора соответствует закону.

По смыслу закона совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Из разъяснений, изложенных в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Поэтому суд отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что предложенная истцом редакция пункта 7.2. может повлечь освобождение от оплаты до момента государственной регистрации.

В соответствии со статьёй 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Учитывая, что указанное основание включено в договор в качестве основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке в подпункте 5 пункта 4.1. договора, суд первой инстанции исключил подпункт 6 пункта 4.1. из договора, дублирующий названное условие договора.

Статья 619 ГК предусматривает невнесение арендной платы как основание для досрочного расторжения только в судебном порядке.

Поэтому суд отклоняет доводы жалобы о том, что спорный пункт договора в редакции арендодателя не противоречит статье 619 ГК РФ.

Коль скоро другая сторона договора (истец) не согласилась рассматривать невнесение арендной платы как основание для расторжения договора во внесудебном порядке, не имеется оснований для включения спорного пункта в редакции арендодателя.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Из указанных норм следует, что включение в договор условия о неустойке является правом сторон. Соглашение о неустойке и ее размер должны быть установлены в договоре. В случае если условие о неустойке не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке.

Исключением из данного правила является законная неустойка, которая устанавливается соответствующими нормативными правовыми актами.

В данном случае за указанное в пункте 5.2. договора нарушение - "невнесение или несвоевременное внесение арендной платы", неустойка действующим законодательством не предусмотрена.

Исходя из принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ, учитывая, что обязательность неустойки за указанное в пункте 5.2. договора нарушение законом не установлена, а стороны не достигли соглашения о размере неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства, с учетом интересов, как арендодателя, так и арендатора, приняв во внимание то обстоятельство, что предложенный ответчиком размер неустойки (0,1 %) в 4 раза превышает размер ответственности за неисполнение денежного обязательства, установленной законом (статья 395 ГК РФ, на момент подачи искового заявления составляет 0,025 процентов в день (9,25/365 = 0.025)), суд первой инстанции принял пункт 5.2. договора в следующей редакции: "в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором. Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,03 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки".

Ссылки ответчика на утверждённую приказом департамента типовую форму договоров, в которой ответственность арендатора установлена в размере 0,1% от суммы долга, суд отклоняет, поскольку неустойка может быть установлена только законом, а в остальных случаях - по соглашению сторон, которого в настоящем случае стороны не достигли.

Аналогичный спор об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:08 01 16:6156 был предметом рассмотрения арбитражными судами в рамках дела N А46-8839/2017.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.08.2017 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу N А46-8839/2017.

Решением Арбитражного суда Омской области от 04.09.2017, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу N А46-8839/2017, разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка (пункт 2.4, подпункт 5 пункта 4.1, подпункт 6 пункта 4.1, пункт 5.2, пункт 7.2) были урегулированы аналогично с обжалуемым решением. Судебные акты вступили в законную силу.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как ответчик освобождён от её уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 05 апреля 2018 года по делу N А46-8844/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Е.В. Аристова А.В. Веревкин