Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2018 г. N 15АП-6808/18

город Ростов-на-Дону

13 июля 2018 г.

дело N А32-53378/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Малыхиной М.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от ответчика: представителя Волошина А.И. по доверенности от 30.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "БиС"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2018 года по делу N А32-53378/2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "БиС"

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Куликова О.Б.,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Краснодара (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БИС" (далее - ответчик, ООО "БИС") о расторжении договора аренды земельного участка от 10.02.2014 N 4300020607, об обязании общества вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0104018:114, общей площадью 763 кв.м., расположенный в поселке Березовом, 17/29, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2018 заявленные требования удовлетворены.

Суд первой инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик приступил к освоению земельного участка, что является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Общество с ограниченной ответственностью "БиС" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0104018:4, на котором расположено нежилое здание с пристройками - станция технического обслуживания, спорный земельный участок фактически является дорогой для проезда автотранспорта, гостевой автостоянкой, а также служит для прохода клиентов и работников к СТО;

- проектирование и строительство каких-либо объектов капитального строительства на спорном земельном участке невозможно, поскольку на нём имеются охранные зоны инженерных коммуникаций;

- суд не учел, что ответчик не допустил каких-либо нарушений условий спорного договора аренды.

В отзыве истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. На вопрос суда представитель пояснил, что спорный земельный участок всегда использовался обществом для прохода и проезда к объектам недвижимого имущества, принадлежащим предприятию и располагающимся на соседнем земельном участке. В целях оформления прав ООО "БИС" на спорный земельный участок администрация предложила предоставить земельный участок посредством процедуры предварительного согласования места размещения подлежащего строительству объекта недвижимого имущества, хотя застройка земельного участка не предполагалась. Сам выбор земельных участков не производился.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. В отношении администрации дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации N 602 от 04.02.2014 "О предоставлении ООО "БИС" земельного участка в поселке Березовом" между администраций (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4300020607 от 10.02.2015.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 19.05.2014 (регистрационная запись N 23-23-01/2517/2014-413).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а общество принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 763 кв.м., расположенный в поселке Березовом, 17/29, кадастровый номер 23:43:0104018:114 для строительства ремонтных мастерских и гостевой автостоянки (8. Прочие земельные участки).

Пунктом 3.2.5 договора установлено, что он может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

- использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора;

- использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

- неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 - 4.1.14 договора.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором (пункт 7.3 договора).

Согласно пункту 13 Порядка осуществления осмотра земельных участков на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.09.2012 N 8215, в случае отсутствия доступа к земельному участку осмотр земельного участка не проводится.

Актом осмотра земельного участка от 02.05.2017 N 4514/21 установлено, что на земельный участок доступ отсутствует.

Администрацией в адрес ответчика было направленно предписание об устранении нарушений от 19.05.2017 N 14462.26.

Обществом вышеуказанное предписание не было получено и возвращено истцу в связи с истечением срока хранения письма.

Актом осмотра земельного участка от 25.07.2017 N 7881/21 установлено, что на земельный участок доступ отсутствует.

В связи с неустранением нарушений арендодателем в адрес ответчика было направлено уведомление от 20.09.2017 N 10916/07 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и вернуть земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

Ответчиком вышеуказанное уведомление не было получено и возвращено истцу в связи с истечением срока хранения письма.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских права является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Суд первой инстанции указал, что ответчик не представил доказательств того, что он приступил к освоению спорного земельного участка, в частности, приступил к строительству ремонтных мастерских и гостевой автостоянки, как того требует пункт 1.3 договора. Также суд сослался на письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара от 02.05.2017 N 29/4557 и от 24.07.2017 N 29/7813, согласно которым обществу разрешение на строительство объектов недвижимости на спорном земельном участке не выдавалось.

Данные обстоятельства, по мнению арбитражного суда первой инстанции, свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, являются основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Между тем, при вынесении решения по настоящему делу судом первой инстанции не было учтено следующее.

В пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено следующее. При рассмотрении иска об оспаривании договора, под которым понимается в числе прочего иск о расторжении договора, суд проверяет обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. Таким образом, при рассмотрении исковых требований администрации о расторжении договора суд обязан был осуществить проверку договора аренды от 10.02.2014 N 4300020607 на предмет заключенности и действительности.

Земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 30 Кодекса, действовавшего на дату заключения договора аренды земельного участка N 4300020607 от 10.02.2015, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Как указывалось ранее, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0104018:114 был предоставлен ООО "БИС" в порядке процедуры предварительного согласования места размещения объекта строительства.

При этом нормами пункта 5 статьи 30, статей 31, 32 Кодекса была детально регламентирована последовательность действий уполномоченного публичного органа, который по заявлению заинтересованного лица:

- обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра недвижимости и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31 Кодекса);

- информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Кодекса);

- оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31 Кодекса);

- принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 Кодекса);

- в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31 Кодекса).

Выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и постановка его на кадастровый учет осуществляются на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта за счет лиц, заинтересованных в предоставлении участка для строительства (пункт 5 статьи 30, пункт 1 статьи 32 Кодекса).

Из представленных по запросу суда материалов, на основании которых муниципалитетом было принято решение о предоставлении обществу земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта строительства (постановление МО г. Краснодар N 6586 от 30.08.2013), не следует, что администрацией фактически производился выбор земельного участка (рассматривался вопрос о предоставлении ООО "БИС" не конкретного земельного участка, на который изначально указало само общество, а рассматривались несколько возможных вариантов предоставления земель по испрашиваемые цели строительства). В судебном заседании представитель ООО "БИС" пояснил, что общество изначально не планировало осуществлять застройку спорного земельного участка, общество нуждалось в предоставлении последнего только для целей обеспечения прохода и проезда к смежному земельному участку, принадлежащему обществу.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении муниципалитетом выше описанной процедуры предоставления земельного участка, что, в сою очередь, влечёт недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка N 4300020607 от 10.02.2015 в силу положений части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые подходы. При предоставлении земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления участка конкретному лицу.

Таким образом, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства лица вправе подать заявления о предоставлении им того же участка, даже зная о наличии иных претендентов. Право на заключение договора аренды в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Кодекса.

В рамках судебного дела N А32-20917/2013 было установлено, что после размещения в СМИ сведений о готовящемся предоставлении земельного участка ООО "БИС" в порядке его предоставления по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, на спорный земельный участок претендовало не только ООО "БИС", но и Дорошенко Н.В. (последняя обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении данного земельного участка 10.04.2013), следовательно, предоставление в аренду спорного земельного участка должно было производиться с использованием публичных процедур (на торгах).

Между тем, как следует из материалов дела, администрация заключила с обществом договор аренды в обход использования публичных процедур, в связи с чем, в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 4300020607 от 10.02.2014 также является ничтожной сделкой.

Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ввиду того, что требование о возврате земельного участка не заявлялось администрацией в качестве реституционного, оно также не подлежит удовлетворению. Одновременно с этим суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящее время в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дела N А32-34455/2017 по иску ИП Дорошенко Н.В. к администрации и ООО "БиС" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 10.02.2014 N 4300020607, в рамках которого также заявлено требование об обязании общества возвратить спорный земельный участок муниципалитету, как полученный по недействительной сделке. С учётом изложенного, вопрос о возможности возврата земельного участка администрации является непосредственным предметом судебно дела N А32-34455/2017, в связи с чем не подлежит разрешению в рамках настоящего судебного производства.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 марта 2018 года по делу N А32-53378/2017 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

М.Н. Малыхина О.А. Сулименко