Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2018 г. N 19АП-8318/17

г. Воронеж

06 июля 2018 г.

Дело N А08-5885/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Владимировой Г.В.,

судей Безбородова Е.А.,

Потаповой Т.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рейф О.В.,

при участии:

от конкурсного управляющего ООО "СМП-686" Сукочева А.И.: Лаврова А.Д., представитель по доверенности б/н от 07.11.2017,

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания": Кафтанатий А.И., представитель по доверенности б/н от 25.06.2018,

от Воронина Виктора Михайловича: Кафтанатий А.И., представитель по доверенности N 36 АВ 2278102 от 13.09.2017,

от ООО "БМ-Групп": Китаев А.А., представитель по доверенности N 1/ЮР от 10.11.2017,

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания", конкурсного управляющего ООО "СМП-686" Сукочева Андрея Ивановича, Воронина Виктора Михайловича на определение Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2018 по делу N А14-5885/2016 (Федосова С.С.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" (ОГРН 1143668058380, ИНН 3652014770) о признании недействительными торгов по продаже земельного участка общей площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Коминтерна, д. 32-в, кадастровый номер 36:14:0010901:539 (лот N 5),

участник торгов: общество с ограниченной ответственностью "БМ -Групп" (ОГРН 1133668053199, ИНН 3664130500),

организатор торгов: арбитражный управляющий Вышегородцев И.А.,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "СМП-686" (ОГРН 1023601512340, ИНН 3652007050),

УСТАНОВИЛ:

Федеральная налоговая служба обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "СМП-686" (далее - ООО "СМП-686", должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 27.06.2016 по делу N А14-5885/2016 в отношении ООО "СМП-686" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Дегтярев А.Н.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.02.2017 по делу N А14-5885/2016 ООО "СМП-686" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Вышегородцев И.А.

Сообщение о признании должника банкротом и введении процедуры конкурсного производства в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 18.02.2017 N 31.

Определением суда от 30.10.2017 Вышегородцев И.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "СМП-686", конкурсным управляющим утвержден Сукочев А.И.

Определением суда от 29.11.2016 по делу N А14-5885/2016 включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "СМП-686" требование ПАО "Сбербанк России" в размере 60 589 995 руб. 81 коп. основного долга, 639 664 руб. 72 коп. процентов за пользование кредитом, 72 831 руб. 63 коп. неустойки, 12 333 руб. 37 коп. платы за обслуживание кредита, в том числе в части 26 217 042 руб. 67 коп. основного долга и 34 083 руб. 34 коп. неустойки с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве как обеспеченного залогом имущества должника по договору ипотеки N 951614030/И-2 от 25.07.2014, в отношении следующего имущества: земельный участок площадью 15 000 кв.м по адресу Воронежская область, г. Лиски, ул. Коминтерна, д. 32-в, кадастровый номер 36:14:0010901:539, категория земель - земли населенных пунктов.

В последующем ПАО "Сбербанк России" было заменено в реестре требований кредиторов ООО "СМП-686" третьей очереди удовлетворения на Воронина В.М. (определение суда о замене кредитора от 30.11.2017).

Определением суда от 28.06.2017 были признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов должника требования ООО "Управляющая компания" в размере 1 384 370 руб. 19 коп. основного долга.

01.11.2017 ООО "Управляющая компания" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже земельного участка, обеспечивающего требования ПАО "Сбербанк России", а в последующем требования Воронина В.М., общей площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская обл., г. Лиски, ул. Коминтерна, д. 32-в, кадастровый номер 36:14:0010901:539 (лот N 5), и договора купли-продажи от 11.08.2017, заключенного по результатам торгов и о применении последствия недействительности сделки виде возврата земельного участка в конкурсную массу должника.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2018 по делу N А14-5885/2016 в удовлетворении требований ООО "Управляющая компания" было отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Управляющая компания", конкурсный управляющий ООО "СМП-686" Сукочев А.И. и Воронин В.М. обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами, в которых просили определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО "СМП-686" Сукочева А.И. и представитель ООО "Управляющая компания" и Воронина В.М. доводы апелляционных жалоб поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ООО "БМ-Групп" против доводов апелляционных жалоб возражал, просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 04.07.2018.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое определение следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы ООО "Управляющая компания", конкурсного управляющего ООО "СМП-686" Сукочева А.И. и Воронина В.М. без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим ООО "СМП-686" был проинвентаризирован и включен в конкурсную массу должника земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (аптеки, объекты розничной торговли товарами первой необходимости, предприятия общественного питания, офисы), кадастровый номер 36:14:0010901:539, общей площадью 15 000 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Коминтерна, д. 32-в (инвентаризационная опись основных средств N 2 от 05.05.2017).

Указанный земельный участок обеспечивал требования залогового кредитора ПАО "Сбербанк России", включенные в реестр требований кредиторов ООО "СМП-686" определением от 29.11.2016

Залоговым кредитором ПАО "Сбербанк России" была проведена оценка предмета залога.

Согласно Отчету об оценке N 50-3/17 от 10.02.2017 (сообщение о публикации N 1807814 от 18.05.2017) рыночная стоимость земельного участка составила 14 219 000 руб. с учетом НДС.

В разделе 8.2 Отчета N 50-3/17 от 10.02.2017 "Количественные и качественные характеристики недвижимого имущества" оценщиком на основании осмотра установлено, что часть земельного участка не разработана (сосновый лес), часть участка разработана - в стадии обустройства фундамента под многоэтажный жилой дом. Также указано, что на участке построен цоколь многоэтажного дома. Для проведения данной оценки были предоставлены техническое задание на оценку, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 14.02.2014 N 36-АД 407708; кадастровый паспорт земельного участка N 36-00/5001/2013-49434 от 16.02.2013.

На основании указанной оценки залоговый кредитор 04.05.2017 утвердил Положение о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества должника, установив начальную продажную цену предмета залога - земельного участка в размере 11 375 200 руб.

Разногласий по утвержденному Положению, в том числе по начальной продажной цене в рамках дела о банкротстве ООО "СМП-686" не заявлялось.

23.06.2017 конкурсным управляющим Вышегородцевым И.А. в ЕФРСБ было опубликовано сообщение N 1890693 о проведении открытых торгов (аукциона) в электронной форме по продаже имущества должника, в том числе: лот N 5 - земельный участок, площадью 15 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (аптеки, объекты розничной торговли товарами первой необходимости, предприятия общественного питания, офисы), кадастровый номер 36:14:0010901:539, расположенный по адресу: Воронежская область, г.Лиски, ул. Коминтерна, д. 32-в, являющийся предметом залога ПАО "Сбербанк России".

Согласно указанному объявлению проведение торгов состоится 02.08.2017 в 13 часов 00 минут на электронной торговой площадке ООО "МЭТС", размещенной в сети Интернет по адресу: http://m-ets.ru/.

Прием заявок проводится по адресу проведения торгов с 12 часов 00 минут 26.06.2017 (дата начала приема заявок и оплаты задатка) по 12 часов 00 минут 31.07.2017 (дата окончания приема заявок и задатка).

ООО "БМ-Групп", имея намерение приобрести имущество, составляющее лот N 5 (земельный участок), оплатило задаток в сумме 1 137 520 руб. (платежное поручение N 821 от 28.07.2017) и 31.07.2017 направило заявку по адресу проведения торгов.

Указанная заявка была принята, ООО "БМ-Групп" допущено до торгов, что подтверждается протоколом N 20363-ОАОФ/5 об определении участников торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества от 31.07.2017.

ООО "БМ-Групп" было единственным участником, оплатившим задаток и подавшим заявку в отношении лота N 5 (земельный участок), в связи с чем, решением N 20363-ОАОФ/5 от 31.07.2017 указанные торги признаны не состоявшимися.

31.07.2017 ООО "БМ-Групп" посредством электронной почты направило в адрес организатора торгов заявление о заключении договора купли-продажи в отношении лота N 5 (земельный участок) с приложением подписанного со своей стороны договора купли-продажи.

Вместе с тем, 31.07.2017 в 15 час. 04 мин. уже после окончания срока приема заявок организатором торгов Вышегородцевым И.А. было размещено сообщение о приостановлении торгов по лоту N 5 на основании требования кредитора ПАО "Сбербанк России", выраженного в письме N 46.12/00.01/772 от 31.07.2017, что подтверждается протоколом осмотра доказательств от 14.12.2017, составленным нотариусом Палати М.М.

ООО "БМ-Групп", считая действия организатора торгов незаконными, обратилось с жалобой на действия организатора торгов - конкурсного управляющего Вышегородцева И.А. в Управление Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области (далее - УФАС России).

Решением УФАС России от 11.08.2017 по делу N 528-18.1 жалоба ООО "БМ-Групп" была признана обоснованной, организатор торгов признан нарушившим порядок проведения торгов, организатору торгов выдано предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения торгов путем отмены опубликованных сообщений в части приостановления торгов по лоту N 5.

Доказательств, подтверждающих обжалование или отмену решения УФАС России от 11.08.2017 по делу N 528-18.1 или предписания, суду не представлено.

Конкурсным управляющим ООО "СМП-686" было размещено извещение об отмене уведомления о приостановлении торгов и с ООО "БМ-Групп" заключен и исполнен договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2017 по которому в собственность ООО "БМ-Групп" передан спорный земельный участок.

Оплата по договору купли-продажи поступила на счет ООО "СМП-686" в полном размере с учетом ранее внесенного задатка.

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ООО "БМ-Групп" в установленном законом порядке 12.09.2017.

Ссылаясь на то, что предмет торгов (земельный участок) был определен без учета нахождения на нем объекта незавершенного строительства, что существенным образом повлияло на рыночную стоимость предмета торгов, на круг реальных покупателей и формирование цены продажи, а также на то, что реализация спорного имущества должника должна была проводиться с учетом особенностей, предусмотренных для социально-значимых объектов (ст.132 Закона о банкротстве), поскольку на спорном земельном участке располагалась электрическая подстанция, принадлежащая должнику, в связи с чем, проведенные торги являются недействительными, ООО "Управляющая компания" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, представив в обоснование своих требований Отчет об оценке N 2058 от 08.12.2017, согласно которому стоимость земельного участка с учетом наличия на нем объекта незавершенного строительства и трансформаторной подстанции составила 26 115 000 руб., что превышает стоимость земельного участка, которую использовал ПАО "Сбербанк России", как залоговый кредитор, при утверждении положения о реализации залогового имущества. Также заявитель указал на то, что договор купли-продажи по результатам спорных торгов был заключен конкурсным управляющим Вышегородцевым И.А. в период приостановления торгов.

ООО "БМ-Групп", возражая против заявленных требований, указало, что наличие на земельном участке самовольно возведенных железобетонных конструкций не может увеличить стоимость земельного участка, поскольку подлежат демонтажу. Предмет торгов был определен корректно (земельный участок), поскольку иных объектов недвижимости, зарегистрированных надлежащим образом, на нем не находится. Электрическая подстанция, на которую ссылался заявитель и конкурсный управляющий ООО "СМП-686" Сукачев А.И., находится за границами спорного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера.

В ходе рассмотрения спора ООО "Управляющая компания" заявило ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для определения возможности использования возведенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства для достройки многоквартирного жилого дома, а также для определения стоимости выполненных работ по возведению объекта незавершенного строительства, мотивируя тем, что в случае возможности использования объекта незавершенного строительства для достройки многоэтажного дома, данный объект является неотделимым улучшением земли, а стоимость спорного земельного участка выставленного на торги должна включать стоимость затрат на его возведение.

В удовлетворении указанного ходатайства судом области было отказано поскольку, как указал суд, заявитель фактически не согласен с результатами оценки, которую провел залоговый кредитор, и в которой, по его мнению, не были учтены объекты незавершенного строительства и трансформаторной подстанции, расположенные на спорном земельном участке.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом суд области правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Исходя из части 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с положениями пункта 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта. 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

В силу пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве при подготовке к проведению торгов по продаже предприятия организатор торгов опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов; прием заявок на участие в торгах, а определяет участников торгов; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов.

Организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении торгов вследствие нарушения порядка их проведения, необходимо оценить, насколько допущенное нарушение является существенным, и могли ли нарушения, на которые ссылается заявитель, повлиять на результаты торгов. В случае, если нарушения, на которые ссылается заявитель, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, то основания для удовлетворения заявленного требования отсутствуют.

Как следует из сообщения о проведении спорных торгов, предмет торгов, а именно, земельный участок площадью 15 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: Воронежская область, г.Лиски, ул. Коминтерна, д. 32-в, кадастровый номер 36:14:0010901:539) и его начальная цена были определены в точном соответствии с утвержденным залоговым кредитором Положением о порядке, сроках и условиях реализации заложенного имущества ООО "СМП-686".

Разногласий по указанному Положению и начальной продажной ценой не заявлялось.

При этом в отчете оценщика N 50-3/17 от 10.02.2017 было учтено, что на земельном участке усматривается стадия обустройства фундамента под многоэтажный жилой дом, построен цоколь многоэтажного дома, при этом часть участка не разработана. Какой либо документации по данному объекту оценщику передано не было.

Как установил суд области, за должником по адресу: Воронежская область, г.Лиски, ул.Коминтерна, д.32-в, объект незавершенного строительства не зарегистрирован.

На основании ответа БТИ Лискинского района Воронежской области (Филиал АО "Воронежоблтехинвентаризация") N 206 от 13.11.2017 следует, что инвентаризация объектов недвижимости, расположенных по адресу: Воронежская область, г. Лиски, ул. Коминтерна, 32-в, не производилась, инвентарное дело в архиве БТИ отсутствует.

Иных доказательств, подтверждающих право собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке, суду не представлено.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что для возведения на спорном земельном участке какой-либо постройки у должника имелось разрешение на строительство, в том числе, согласованная проектная и градостроительная документация.

Отсутствие разрешительной документации также подтверждается ответами отдела по строительству и архитектуре Администрации городского поселения город Лиски Лискинского Муниципального района Воронежской области N 371 от 08.11.2017 и N 386 от 28.11.2017, в которых указано, что ООО "СМП-686" разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 36:14:0010901.539, расположенном по адресу: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, ул. Коминтерна, 32-в, не выдавалось, проектное и эскизное решение не согласовывались. Также отмечено, что от ООО "СМП-686" заявление о выдаче разрешения на строительство в отдел по строительству и архитектуре не поступало.

Довод заявителя о наличии технического плана объекта незавершенного строительства составленного кадастровым инженером Суворовым А.В., как доказательство наличия права должника на данный объект, судом области был обоснованно отклонен ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 9 статьи 24 Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.

В материалы дела представлен ответ N 270 от 17.11.2017 кадастрового инженера Суворова А.В. на запрос ООО "БМ-Групп", в котором кадастровый инженер подтверждает, что им был подготовлен технический план на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, ул. Коминтерна, 32-в. В связи с тем, что не были представлены необходимые документы для подготовки технического плана с целью постановки объекта на кадастровый учет, технический план был изготовлен только на бумажном носителе. Кадастровые работы до настоящего времени не завершены.

С учетом данных обстоятельств суд критически оценил представленную в материалы дела копию технического плана объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, ул. Коминтерна, 32-в, а также и иную представленную конкурсным управляющим документацию и переписку, связанную с подготовительными работами на спорном земельном участке, которая сама по себе не подтверждает наличие законных оснований для возведения какого-либо объекта на нем, отметив при этом, что многие обращения ООО "СМП-686" в соответствующие подразделения Администрации городского поселения г.Лиски не содержат доказательства их направления.

Таким образом, учитывая отсутствие государственной регистрации права собственности должника на возведенные на спорном земельном участке железобетонные конструкции (незавершенный строительством объект), а также отсутствие кадастрового учета (наличие индивидуально-определенных характеристик объекта недвижимого имущества) такого объекта, суд области пришел к выводу о том, что на спорном земельном участке имеются самовольно возведенные железобетонные конструкции, созданные без получения необходимых разрешений, согласованной проектной и градостроительной документации, подлежащие в силу статьи 222 ГК РФ сносу.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, не представлено.

Суд также указал, что самовольно возведенные железобетонные конструкции на земельном участке кадастровый номер 36:14:0010901:539 по адресу: г. Лиски, ул. Коминтерна, д. 32-в, не могут являться улучшениями земельного участка для его более эффективного использования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования земельного участка, а понесенные должником затраты на возведение объекта без наличия разрешительной документации и зарегистрированного права на него не могут быть включены в стоимость спорного земельного участка, в связи с чем, отклонил довод заявителя о необходимости включения самовольно возведенного объекта в стоимость спорного земельного участка.

На основании вышеизложенных обстоятельств судом апелляционной инстанции определением от 04.07.2018 было отказано в удовлетворении ходатайства ООО "Управляющая компания", заявленного в суде апелляционной инстанции, о назначении судебной строительной экспертизы, по определению возможности использования возведенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства для достройки многоквартирного жилого дома, а также определению стоимости выполненных работ по возведению объекта незавершенного строительства,

Довод о наличии на спорном земельном участке трансформаторной подстанции (социально значимый объект), принадлежащей должнику, суд первой инстанции отклонил как бездоказательный, противоречащий заключению кадастрового инженера филиала АО "Воронежоблтехинвентаризация" БТИ Лискинского района Козловцева Л.И.

Согласно данному заключению, работы выполнены с выходом кадастрового инженера на место с выносом в натуру координатных точек земельного участка кадастровый номер 36:14:0010901.539 и исследуемых построек, а также фотофиксацией исследуемых построек.

Кадастровым инженером при обследовании земельного участка с кадастровым номером 36:14:0010901.539, расположенного по адресу: Воронежская область, Лискинский район, г. Лиски, ул. Коминтерна, 32-в, в границах данного земельного участка электрическая подстанция не обнаружена. При исследовании ближайшей территории прилегающей к границам земельного участка с кадастровым номером 36:14:0010901.539 обнаружены две электрические подстанции (N 235 и N 204).

Представленный конкурсным управляющим Сукочевым А.И. в материалы дела ответ МУП "Лискинская Горэлектросеть" от 7.02.2018 N 101 суд оценил критически, поскольку данный ответ не содержит информации, что какая-либо подстанция принадлежит на праве собственности или находится на балансе у должника. Сведения о том, что МУП "Лискинская Горэлектросеть" участвовала в строительстве подстанции, расположенной по адресу г. Лиски, ул. Коминтерна, 32-в, не может, безусловно, свидетельствовать о том, что монтаж данной подстанции осуществлялся именно в границах земельного участка с кадастровым номером 36:14:0010901.539. Копия листов из книги основных средств ООО "СМП-686" за 2016 год также не была принята судом в качестве допустимого доказательства, поскольку данный документ отсутствовал у предыдущего конкурсного управляющего Вышегородцева И.А., передача данного документа от должника документально конкурсным управляющим Сукочевым А.И. не подтверждена, при этом в данном документе содержится информация (пункт 29) о подстанции по иному адресу (ул. Коминтерна 32), чем адрес спорного земельного участка (ул. Коминтерна 32в)

Таким образом, довод заявителя о наличии у должника трансформаторной подстанции и нахождение ее на спорном земельном участке является несостоятельным и не подтвержденным соответствующими доказательствами.

В силу пункта 2 статьи 448 ГК РФ, извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Определяя необходимый минимум информации в извещениях о проведении предстоящих публичных торгов, статья 448 ГК РФ не содержит специальных требований к описанию характеристик предмета торгов.

Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 11237/12, организатор торгов в любом случае должен обеспечить их открытость по составу надлежащих участников. При рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.

По мнению заявителя, организатором торгов был существенно искажен предмет торгов, поскольку не было указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства и трансформаторная подстанция, что повлияло на рыночную стоимость предмета торгов, на круг реальных покупателей и формирования цены продажи.

Проанализировав и оценив собранные по делу доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих законность возведения на спорном участке конструкций, и отсутствие зарегистрированного права на данный объект, отсутствие доказательств нахождения на спорном земельном участке трансформаторной подстанции как социально значимого объекта, учитывая, что информация о спорных торгах была размещена в установленные сроки в надлежащем периодическом издании и на сайте электронной торговой площадки и содержала всю необходимую для проведения спорных торгов информацию о реализуемом имуществе, в том числе, сведения о месте, времени, порядке и форме торгов, о предмете торгов, о начальной цене имущества, которая позволяла сделать определенный вывод о том, какое именно имущество подлежит реализации, где оно расположено, для чего оно предназначено, достаточные сведения об индивидуализирующих признаках объекта реализуемого имущества, а также ссылку на то, что с реализуемым имуществом и документацией на него можно непосредственно ознакомиться в месте нахождения имущества по согласованию с организатором торгов, что и было осуществлено без каких-либо препятствий потенциальным участником торгов - ООО "БМ-Групп", суд области пришел к правомерному выводу о том, что в извещениях о спорных торгах, опубликованных в установленном порядке в средствах массовой информации и на электронной торговой площадке, была указана все необходимая информация о реализуемом имуществе, предусмотренная статьей 448 ГК РФ.

При этом информации о том, что кто-либо из лиц, желавших принять участие в спорных торгах, был лишен либо ограничен в возможности ознакомиться с реализуемым имуществом и документацией на него, в материалы дела представлено не было.

Наличие на спорном земельном участке возведенных без соответствующего разрешения и незарегистрированных надлежащем образом конструкций не порождало у организаторов торгов обязанности указывать, что на земельном участке находится незавершенный строительством объект. Как указал суд, потенциальные участники торгов имели возможность осмотреть земельный участок и сформировать о нем соответствующее представление.

Кроме того, как обоснованно указал суд области, заявляя о признании торгов недействительными по вышеизложенным основаниям, достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что в случае указания в предмете торгов о наличии на земельном участке некоего объекта, возведенного без какой-либо разрешительной документации, число потенциальных участников значительно бы увеличилось, также представлено не было.

Довод о том, что договор купли-продажи по результатам торгов был заключен после приостановления торгов, является несостоятельным, поскольку Решением УФАС России приостановление торгов было признано не законным и выдано предписание об устранении данных нарушений.

Иных доводов, свидетельствующих о допущенных при проведении оспариваемых торгов нарушениях правил, установленных законом, ООО "Управляющая компания" не приведено.

С учетом данных обстоятельств, ввиду отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что при опубликовании сообщений о проведении спорных торгов были допущены существенные нарушения, повлекшие формирование у их потенциальных участников неправильного представления о продаваемом имуществе и повлиявшие на результаты торгов, на число участников торгов или результат определения их победителя, и приведшие к ущемлению прав и законных интересов заявителя, суд области отказал в удовлетворении требований ООО "Управляющая компания" о признании торгов по продаже земельного участка недействительными.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда области, заявители не привели.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, аналогичны обоснованно отклоненным доводам, приводимым в ходе разбирательства дела в суде первой инстанции, фактически сводятся к их повторению и направлены на переоценку исследованных доказательств и выводов суда при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, судебная коллегия полагает, определение Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2018 по делу N А14-5885/2016 следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб согласно статье 110 АПК РФ относится на заявителей апелляционных жалоб.

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой ООО "СМП-686" была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с ООО "СМП-686" в доход федерального бюджета.

Денежные средства в размере 274 219 руб., уплаченные ООО "УК 1" за ООО "Управляющая компания" по платежному поручению N 108 от 25.06.2018 на проведение судебной экспертизы, подлежат перечислению плательщику с лицевого (депозитного счета) Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по его заявлению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2018 по делу N А14-5885/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания", конкурсного управляющего ООО "СМП-686" Сукочева Андрея Ивановича, Воронина Виктора Михайловича - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "СМП-686" в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.В. Владимирова

Судьи

Е.А. Безбородов Т.Б. Потапова