Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2018 г. N 13АП-14445/18

г. Санкт-Петербург

19 июля 2018 г.

Дело N А21-1020/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Пряхиной Ю.В.

судей Барминой И.Н., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем В.О. Казначеевым,

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представитель Е.В. Глинская по доверенности от 25.09.2017;

от 3-го лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14445/2018) Администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.04.2018 по делу N А21-1020/2018 (судья Гурьева И.Л.),

по иску Администрации городского округа "Город Калининград"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Калининград Калий"

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

О присоединении

установил:

Администрация городского округа "Город Калининград" (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью "Калининград Калий" (далее - общество, ответчик) - собственника нежилых помещений N 42, 45-56, литер: XXXVIII из литера A3 общей площадью 231,9 кв.м с кадастровым номером 39:15:132504:27, расположенного по адресу: г. Калининград, площадь Василевского, д. 2 заключить соглашение о присоединении к Договору на передачу в аренду городских земель от 22 ноября 2012 года N 010451.

Решением суда от 23.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация подала апелляционную жалобу на решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, в которой просит решение суда от 23.04.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Истец указывает, что ООО "Калининград Калий" использует земельный участок с кадастровым номером 39:15:132504:1 без надлежащих документов, арендную плату не оплачивает с даты регистрации права собственности на нежилые помещения.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Калининград Калий" является одним и собственников нежилых помещений в административно-торговом здании, расположенном в г. Калининград, пл. Василевского, д. 2, а именно нежилых помещений N 42, 45-56, литер: XXXVIII из литера A3 общей площадью 231,9 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132504:27.

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Под указанным административно-торговым образован земельный участок с кадастровым номером 39:15:132504:1, на который зарегистрирован договор на передачу в аренду городских земель от 22.11.2012 N 010451.

13.10.2017 истец направил в адрес ответчика, как одного из собственников нежилых помещений, соглашение о присоединении договору на передачу в аренду городских земель от 22.11.2012 для подписания.

Ответчик не согласился с предложенной истцом редакцией, в части начисления платы за фактическое пользование земельным участком общей площадью 166, 78 кв.м. за период с 27.02.2006 по 30.09.2017.

В связи с тем, что до настоящего времени соглашение о присоединении к договору на передачу в аренду городских земель не подписано, и ООО "Калининград Калий" использует земельный участок с кадастровым номером 39:15:132504:1 без надлежащих документов, администрация, на основании положений статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что истцом заявлено требование именно о принуждении к заключению соглашения в указанной редакции, а не об урегулировании разногласий, так как и при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и в судебном заседании в апелляционном суде ответчик подтвердил, что в отношении заключения самого соглашения спор о праве между сторонами отсутствует, поскольку ответчик возражает лишь против представленной редакции, а именно распространения обязательства по оплате на прошедшее время.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из буквального толкования данной нормы права следует, что распространение отношений сторон на период, предшествующий дате заключения договора, является их правом, но не обязанностью и подлежит включению в договор только при условии соответствующего соглашения сторон.

Также отсутствует законодательно установленная обязанность арендатора по включению в договор аренды условия о внесении платы за фактическое использование земельного участка до момента подписания договора.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N73, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

С учетом того, что законодательно установленная обязанность арендатора по включению в договор аренды условия о внесении платы за фактическое использование земельного участка до момента подписания договора отсутствует, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для обязания ответчика заключить с истцом соглашение на условиях и в редакции Администрации пункта 1.2 представленного суду проекта соглашения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает необходимым обязать ООО "Калининград Калий" заключить соглашение о присоединении к договору на передачу в аренду городских земель от 22 ноября 2012 года N 010451 на следующих условиях:

"Арендодатель: Администрация городского округа "Город Калининград", в лице и.о. заместителя главы администрации, председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" Лукониной Анны Анатольевны, действующей на основании распоряжения администрации городского округа "Город Калининград" от 10.11.2017 года N 632-р, доверенности администрации городского округа "Город Калининград" от 10.11.2017 N 167/дв, с одной стороны, и,

Общество с ограниченной ответственностью "Калининград Калий" (ООО "Калининград Калий") (ОГРН 1023901006128, ИНН 3906082985), зарегистрированное 13.12.2000 Управлением государственной регистрации при администрации Калининградской области, регистрационный N ИП-1127/633, именуемая в дальнейшем Арендатор "3", в лице генерального директора Гладкой Наталии Евгеньевны, действующей на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Арендодатель и Общество с ограниченной ответственностью "Калининград Калий", на основании ст. 39.20, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1.4. договора на передачу в аренду городских земель от 22.11.2012 N 010451, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2017 N 39/001/003/2017-5799, в связи с наличием у ООО "Калининград Калий" права собственности на помещения N 42, 45-56, литер: XXXVIII из литера A3 общей площадью 231,9 кв.м, кадастровый номер 39:15:132504:27, расположенные в административно - торговом здании по адресу: г. Калининград, пл. Маршала Василевского, дом N 2, (общая площадь помещений составляет 12240,4 кв.м), пришли к соглашению о присоединении нового лица на стороне арендатора к Договору на передачу в аренду городских земель от 22 ноября 2012 года N 010451 (далее - Договор) и о внесении нижеследующих изменений и дополнений в Договор:

1.1. Считать Арендатором "3" по Договору Общество с ограниченной ответственностью "Калининград Калий" (ОГРН 1023901006128, ИНН 3906082985), зарегистрированное 13.12.2000 Управлением государственной регистрации при администрации Калининградской области, регистрационный N ИП-1127/633).

1.2. Пункт 3.3 Договора дополнить текстом следующего содержания:

"Для Арендатора "3" (Общество с ограниченной ответственностью "Калининград Калий") арендная плата исчисляется с даты заключения настоящего соглашения за площадь 166,78 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 39:15:132504:1 площадью 8803 кв.м (основание: ст. 425 Гражданского кодекса РФ, Положение "О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в г. Калининграде", утвержденное решением окружного Совета депутатов города Калининграда 28.11.2007 N 376, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2017 N 39/001/003/2017-5799) по следующим реквизитам: р/с 40101810000000010002 в Отделение Калининград г. Калининград, БИК 042748001 Управления Федерального Казначейства по Калининградской области (Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград") ОКТМО 27 701 000, ИНН 3903010414, КПП 390601001, код бюджетной классификации: 028 111 05012 04 0000 120.

Ставка арендной платы в (1-2-П экономико-планировочная оценочная зона) составляет:

- 82,01 руб. за 1 кв.м. в год на 2006, 2007 год.

Коэффициент по виду использования земельного участка К1=2 на 2006, 2007 годы; коэффициент по категории арендатора К2=1 на 2006, 2007 годы.

Расчет арендной платы с 01.01.2008 для Арендатора "3" рассчитывается следующим образом:

Ап = (Кс х Кз) : 8803 кв.м х 166,78 кв.м, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного кадастра недвижимости (на 2008 год - 81745010,12 руб., с 01.01.2009 года по 31.12.2013 года - 74832894,52 руб. (основание: постановление Правительства Калининградской области от 28.11.2008 года N 769 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области), начиная с 01.01,2014 года - 98665432,48 руб. (основание: постановление Правительства Калининградской области от 29.08.2013 года N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области"), и действует до момента пересмотра (определения) в порядке, установленном действующим законодательством;

Кз - коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставку арендной платы за землю (Кз). Коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, - ставка арендной платы за землю (Кз) для Арендатора "3" с 01.01.2008 до 31.12.2016 года составляет 1,7%, с 01.01.2017 года - 1,77% (основание: постановление главы города Калининграда - мэра города от 28.11.2007 N 2725 "Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставки арендной платы за землю в г. Калининграде на 2008 год", постановление главы администрации городского округа "Город Калининград" от 27.11.2008 N 1937 "Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставки арендной платы за землю в г. Калининграде на 2009 год", постановление главы администрации городского округа "Город Калининград" от 25.11.2009 года N 2092 "Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставки арендной платы за землю в г. Калининграде на 2010 год", постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 31.12.2010 N2424 "Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставки арендной платы за землю в городе Калининграде на 2011 год", постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 29.12.2011 N2374 "Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставки арендной платы за землю в г. Калининграде на 2012 год"), постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 29.03.2013 N 403 "Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставок арендной платы за землю в г. Калининграде на 2013 год", постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 11.12.2013 N 1930 "Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставок арендной платы за землю в г. Калининграде на 2014 год", постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 14.10.2014 N 1606 "Об установлении коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования земельных участков в г. Калининграде на 2015 год", постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 09.12.2015 N 2068 "Об установлении коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования в г. Калининграде, на 2016 год", постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 16.01.2017 N 38 Об индексации коэффициентов, определяемых по категориям земель и виду разрешенного использования земельных участков в г. Калининграде, на 2017 год).

Арендная плата вносится с даты заключения настоящего Соглашения".

2. Остальные условия вышеуказанного Договора, незатронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

3. Соглашение является заключенным с момента его подписания сторонами. Соглашение считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

4. Настоящее Соглашение составлено и подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и передаются по одному экземпляру: Арендодателю, Арендатору "3", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

5. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области силами Арендодателя".

Соответственно, решение суда вынесено с нарушением норм материального права при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем подлежит отмене, а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению. При этом нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.04.2018 по делу N А21-1020/2018 отменить.

Обязать ООО "Калининград Калий" заключить соглашение о присоединении к договору на передачу в аренду городских земель от 22 ноября 2012 года N 010451 на следующих условиях:

Арендодатель: Администрация городского округа "Город Калининград", в лице и.о. заместителя главы администрации, председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" Лукониной Анны Анатольевны, действующей на основании распоряжения администрации городского округа "Город Калининград" от 10.11.2017 года N 632-р, доверенности администрации городского округа "Город Калининград" от 10.11.2017 N 167/дв, с одной стороны, и,

1.2. Пункт 3.3 Договора дополнить текстом следующего содержания:

Ставка арендной платы в (1-2-П экономико-планировочная оценочная зона) составляет:

- 82,01 руб. за 1 кв.м. в год на 2006, 2007 год.

Расчет арендной платы с 01.01.2008 для Арендатора "3" рассчитывается следующим образом:

Ап = (Кс х Кз) : 8803 кв.м х 166,78 кв.м, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Арендная плата вносится с даты заключения настоящего Соглашения".

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Пряхина

Судьи

И.Н. Бармина
Н.С. Полубехина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.