Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2018 г. N 11АП-9352/18

г. Самара

01 августа 2018 г.

Дело N А55-2545/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2018 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вишневской В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 - 26 июля 2018 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ 72-го квартала"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 мая 2018 года, принятое по делу N А55-2545/2018, судья Дегтярев Д.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ 72-го квартала" (ОГРН 1086320021974, ИНН 6323110650), Самарская область, город Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью "ЮТЕЛ" (ОГРН 105632027613, ИНН 6321160656), Самарская область, город Тольятти,

о взыскании,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ЮТЕЛ" (ОГРН 105632027613, ИНН 6321160656), Самарская область, город Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ 72-го квартала" (ОГРН 1086320021974, ИНН 6323110650), Самарская область, город Тольятти,

о недействительности сделки,

с участием представителя ООО "ЖЭУ 72-го квартала" Кидярова С.С. (доверенность от 07.11.2017 г.), представителя ООО "ЮТЕЛ" Хлоповой Ю.А. (доверенность от 15.01.2018 г.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ 72-го квартала" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮТЕЛ" о взыскании задолженности по договору N УК-01/15 от 01.04.2015 г. за период с апреля 2015 г. по сентябрь 2017 г. (включительно) в сумме 284 715 руб. 30 коп., пени по договору N УК-01/15 от 01.04.2015 г. в размере 28 471 руб. 53 коп.

В обоснование своего требования истец указал, что между сторонами заключен договор N УК-01/15 от 01.04.2015 г., в соответствии с которым истец (арендодатель) обязался предоставить ответчику (арендатору) во временное пользование за плату часть мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, в которых истец, являющийся управляющей организацией, осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами, однако ответчиком обязательства по договору в части оплаты арендной платы не исполняются.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2018 г. исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

ООО "ЮТЕЛ" представило отзыв на исковое заявление, в котором просит оставить требования ООО "ЖЭУ 72-го квартала" без удовлетворения. В обоснование своего несогласия с требованиями истца, ответчик в отзыве указал, что считает договор незаключенным, объект аренды (предмет договора) не согласованным

Общество с ограниченной ответственностью "ЮТЕЛ" 16.02.2018 г. направило в Арбитражный суд Самарской области встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ 72-го квартала" о признании договора N УК-01/15 от 01.04.2015 г. между ООО "ЮТЕЛ" и ООО "ЖЭУ 72-го квартала" недействительным (ничтожным).

В обоснование своего требования ООО "ЮТЕЛ" указало, что на протяжении 2014 - 2015 годов обществом заключены договоры с физическими лицами на предоставление канала удаленного доступа от оборудования оператора связи до компьютера пользователя, установленного по месту жительства последнего, что потребовало от общества установку в многоквартирных жилых домах соответствующего оборудования. В этих целях общество заключило с ответчиком договор N УК-01/15 от 01.04.2015 г., который является недействительным (ничтожным) по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 44 Федерального закона N 126-ФЗ от 07.07.2003 г. "О связи" договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданином, является публичным договором, отказ от выполнения обязанности по предоставлению услуги связи законом не допускается. В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее собственников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом.

Применительно к общему имуществу в многоквартирном жилом доме встречное исполнение обязательства абонента по содействию оператору связи в размещении средств и линий связи и их энергоснабжения обеспечивается абонентом путем обеспечения размещения в местах общего пользования необходимого оборудования, то есть использование общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности. Управление многоквартирным домом не влечет возникновение у управляющей организации законных оснований на присвоение поступлений от использования общего имущества в многоквартирном доме (статья 136 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Условия договора N УК-01/15 от 01.04.2015 г. не позволяют определить вид общего имущества, часть которого передана в аренду, ни текст договора, ни акт приема - передачи не позволяют произвести идентификацию объекта аренды применительно к каждому из 17 многоквартирных домов (площадь, местоположение, иные характеристики), сторонами по договору не согласована схема размещения оборудования, сам договор не прошел процедуру государственной регистрации. В силу этого истец полагает договор незаключенным.

ООО "ЖЭУ 72-го квартала" представило отзыв на встречное исковое заявление, указав о своем несогласии с требованиями ООО "ЮТЕЛ".

При этом ответчик (по встречному исковому требованию) в отзыве указал, что в силу главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома и она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организации связи, к общему имуществу и, следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование технических и иных общих помещений многоквартирного дома, управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2018 г. встречное исковое заявление было принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2018 г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 мая 2018 года первоначальный иск оставлен без удовлетворения, встречный иск удовлетворен.

Договор N УК-01/15 от 01.04.2015 г. между ООО "ЮТЕЛ" и ООО "ЖЭУ 72-го квартала" признан недействительным (ничтожным).

С ООО "ЖЭУ 72-го квартала" в пользу ООО "ЮТЕЛ" взыскана госпошлина по встречному иску (6 000 руб.).

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ 72-го квартала" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей просьбы заявитель апелляционной жалобы указал на ошибочность оспариваемого судебного акта, сослался на позицию Верховного Суда Российской Федерации о том, что заключение договора на оказание услуг связи между конкретным жителем и оператором связи не может являться согласием собственников на размещение оборудования и служить основанием для использования общего имущества многоквартирного жилого дома. Условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким имуществом, т.к. абонент, являющийся собственником помещения не может в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "ЮТЕЛ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 19.07.2018 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 26.07.2018 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда приняли участие представитель заявителя апелляционной жалобы Кидяров Сергей Сергеевич, действующий на основании доверенности от 07.11.2017 г., выданной за подписью генерального директора ООО "ЖЭУ 72-го квартала" Харчева Е.М., представитель ООО "ЮТЕЛ" Хлопова Юлия Анатольевна, действующая на основании доверенности от 15.01.2018 г., выданной за подписью генерального директора ООО "ЮТЕЛ" Гордеева А.В.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости частичной отмены обжалованного судебного акта по следующим основаниям.

01.04.2015 г. ООО "ЖЭУ 72-го квартала" (арендодатель) и ООО "ЮТЕЛ" (арендатор) заключили договор N УК-01/15, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование часть мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресам, указанным в приложении N 1 к договору, функции по управлению которыми переданы арендодателю на основании договора управления, условия которого утверждены протоколом общего собрания собственников.

Объекты предоставляются арендатору в пользование для размещения оборудования и кабелей связи (средств связи).

В силу пункта 3.2 договора (в редакции арендатора) оплата арендной платы вносится арендатором ежеквартально до последнего числа месяца, следующего за отчетным периодом на основании акта выполненных работ, предъявляемого арендатору не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. В свою очередь арендодателем предложено установить ежемесячную оплату (до последнего числа месяца, следующего за отчетным). Доказательств согласования условия о сроках оплаты между сторонами не представлено, в отношении указанного пункта между сторонами не было достигнуто соглашение, из протокола разногласий не следует согласования редакции пункта 3.2 в какой-либо из редакций.

Срок действия договора (пункт 4.1) с 01.04.2015 г. по 01.02.2016 г.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.2 договора арендатору могут быть начислены пени в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просрочки.

В соответствии с расчетом стоимости аренды мест общего пользования (приложение N 1 к договору) сторонами согласовано использование мест общего пользования в 17 многоквартирных жилых домах, общая стоимость аренды по договору 9 490 руб. 51 коп. в месяц.

В соответствии с актом приема - передачи объектов от 01.04.2015 г. сторонами зафиксировано техническое состояние объектов, при этом в отношении идентификации объектов содержатся только адреса многоквартирных жилых домов. Из указанных актов невозможно установить какие именно помещения (части помещений) и в каком объеме были переданы арендодателем арендатору. Как пояснило ООО "ЮТЕЛ" указанный акт по сути являлся не актом приема передачи, а актом допуска общества в технические помещения многоквартирных жилых домов для установки оборудования.

Истцом (по первоначальному иску) ООО "ЖЭУ 72-го квартала" в материалы дела представлены акты на оказанные услуги за апрель - декабрь 2015 г. на сумму 85 414, 59 руб., январь - декабрь 2016 г. на сумму 113 886, 12 руб., январь - сентябрь 2017 г. на сумму 85 414, 59 руб. Акты ответчиком ООО "ЮТЕЛ" не подписаны, доказательств направления актов в адрес ответчика ранее декабря 2017 года истцом не представлено.

Претензией от 11.12.2017 г. ООО "ЖЭУ 72-го квартала" потребовало от ООО "ЮТЕЛ" оплатить долг 284 715, 30 руб., направило в адрес ответчика акты оказанных услуг, счета на оплату за весь период срока действия договора.

Кроме того ООО "ЖЭУ 72-го квартала" представило договоры на управление многоквартирными домами, а также протоколы общих собраний собственников помещений по выбору управляющей организации ООО "ЖЭУ 72-го квартала".

В свою очередь ООО "ЮТЕЛ" ссылается на последовательную позицию высшего судебного органа о том, что достаточным основанием для размещения оператором связи средств и линий связи на общем имуществе в многоквартирном доме и их энергоснабжения является договор об оказании услуг связи. Представленные управляющей организацией протоколы общих собраний собственников не позволяют ООО "ЖЭУ 72-го квартала" требовать плату за использование общего имущества.

ООО "ЖЭУ 72-го квартала", заявляя исковые требования, исходит из обязательств, установленных договором N УК-01/15 от 01.04.2015 г.

В свою очередь ООО "ЮТЕЛ" возражая против исковых требований о взыскании задолженности и настаивая на признании указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой исходил из позиции о том, что заключение договоров об оказании услуг связи является достаточным основанием для размещения оператором связи линий связи и последующего их использования для оказания услуг связи, поскольку порождает встречные обязательства оператора связи - организовать абонентскую линию. При этом исполнитель услуг исполняет публичную обязанность в отношении неограниченного круга лиц, а поэтому взимание с него платы не предусмотрено.

Указанная позиция ООО "ЮТЕЛ", с которой согласился суд первой инстанции, является ошибочной по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 44 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. N 126-ФЗ "О связи" услуги связи оказываются оператором связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи. На основании пункта 1 статьи 45 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. N 126-ФЗ "О связи" договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором.

К обязанностям оператора связи согласно пункту 1 статьи 46 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. N 126-ФЗ "О связи" относится оказание пользователям услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации, национальными стандартами, техническими нормами и правилами, лицензией, а также договором об оказании услуг связи.

В целях обеспечения возможности оказания потребителям услуг связи и организации деятельности, связанной с размещением сооружений связи и средств связи, пунктом 3 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. N 126-ФЗ "О связи" предусмотрено, что организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В свою очередь общее имущество в многоквартирном доме согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности.

Общее имущество многоквартирного дома по своему правовому режиму предназначено, в том числе для целей размещения в составе общего имущества отделимых и неотделимых (интегрированных в состав общего имущества) инженерных сетей и оборудования, предназначенных для создания и последующего поддержания технической возможности обеспечения собственников помещений энергоресурсами, телефонной, телевизионной и интернет-связью, а равно иными коммунальными благами.

Исходя из технических особенностей оборудования для оказания телекоммуникационных услуг, последнее размещается в границах общего имущества многоквартирного дома (прокладка кабелей вдоль стен подъездов, установка распределительных шкафов в технических и подвальных помещениях, на чердаках и крыше и т.д.).

Следовательно, собственники помещений в целях получения ими указанных услуг имеют право обеспечивать размещение в местах общего пользования необходимого оборудования, то есть использовать общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности.

Некоторые противоречия в ранее сложившейся судебной практике по вопросам о праве организации связи размещать оборудование связи в местах общего пользования многоквартирных жилых домов были разрешены в результате публикации Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017 г. (Раздел "Практика применения законодательства о защите конкуренции"), в котором указано, что в своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи к общему имуществу многоквартирного дома. Поскольку собственниками общего имущества многоквартирного дома не принималось решения о размещении оборудования связи общества в местах общего пользования многоквартирного дома, управляющая организация правомерно отказала организации связи в доступе к общему имуществу многоквартирного дома.

Неправомерность позиции ответчика по первоначальному иску о том, что договор об оказании услуг связи, заключаемый с абонентом (собственником помещения в многоквартирном жилом доме) является достаточным основанием для размещения оператором связи своего оборудования подтверждена определением Верховного Суда Российской Федерации N 306-КГ17-17056 от 01.03.2018 г. по делу N А55-16550/2016.

Вместе с тем, представленными управляющей организацией доказательствами не подтверждены обстоятельства принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме решений по вопросу размещения оператором связи оборудования с использованием помещений общего имущества дома.

В силу требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

В связи с чем, для размещения на общем имуществе многоквартирного дома оборудования, требующегося для оказания услуг связи по договорам с отдельными собственниками помещений данного дома, необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

В пункте 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 г. N 416, указано, что под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирным доме.

В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничена законом в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

При размещении и эксплуатации оборудования, необходимого для оказания услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, оператор связи обязан руководствоваться также нормами статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. N 126-ФЗ "О связи", в соответствии с которыми организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за оказание услуг по размещению оборудования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 г. по делу N 305-КГ16-3100, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.07.2016 г. N 304-КГ16-1613, определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.2017 г. N 309-КГ17-17755 по делу N А60-57156/2016, определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-КГ17-17056 от 01.03.2018 г. по делу N А55-16550/2016.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 г. N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" обеспечение интереса в доступе в сеть Интернет не может основываться на произвольном вторжении в имущественную сферу другого лица и нарушении его права собственности. Равновесие между правом собственности и общественным интересом может быть основано на статье 6 Федерального закона от 07.07.2003 г. N 126-ФЗ "О связи", согласно которой организации связи могут осуществлять строительство и эксплуатацию средств связи на чужом имуществе только по договору с собственником. При этом собственник недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за размещение оборудования.

Выводы суда первой инстанции о том, что размещенное в многоквартирном жилом доме оборудование связи входит в состав общего имущества данного дома, а поэтому управляющая организация не вправе требовать платы за аренду мест, где размещено указанное оборудование в связи с этим являются ошибочными и противоречат сложившейся судебной правоприменительной практике. Кроме того из материалов дела не усматривается, что ООО "ЮТЕЛ" передает в общую собственность собственников помещений в многоквартирных домах оборудование, которое предполагалось установить в указанных домах.

Вместе с тем указанные, ошибочные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения при разрешении первоначального иска, в удовлетворении которого отказано.

Правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

Таким образом, применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете - объект аренды и размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Следовательно, в своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничен о законом в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

Также следует отметить, что при размещении и эксплуатации оборудования, необходимого для оказания услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, оператор связи обязан руководствоваться также нормами статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. N 126-ФЗ "О связи", в соответствии с которыми организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, определенные частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливают также доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Согласно пункту 4 часть 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

В силу части 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как следует из пункта 7 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе сети связи, а также оборудование, расположенное на этих сетях. Из анализа положений действующего законодательства следует, что сети связи входят в состав общего имущества. Следовательно, оборудование, расположенное на них, имеет своей целью исключительно обеспечение собственников услугами связи.

В силу части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с положениями статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники вправе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома.

Из изложенного следует, что действующее законодательство относит вопрос использования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах к исключительной компетенции общего собрания собственников таких помещений.

Таким образом, управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении возможности доступа, порядка пользования организацией связи общим имуществом дома. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность для операторов связи заключать договор с управляющей компанией для размещения оборудования связи как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Управляющая организация, по сути, являясь подрядчиком собственников помещений многоквартирных домов, не полномочна давать указания или иным образом распоряжаться общим имуществом. Общее имущество дома принадлежит на праве собственности жильцам дома, и при заключении управляющей компанией с собственниками договора управления в собственность или владение управляющей организации не переходит.

Инициирование управляющей организацией оформления с операторами связи договоров возмездного оказания услуг направлено на получение управляющей организацией наряду с платой за жилое помещение дополнительной платы за иную, направленную на достижение целей связи выбранного этим собственником оператора связи. Решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В отсутствие подобного волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме, достаточным основанием для размещения оператором связи оборудования на общем имуществе является договор об оказании услуг связи, заключаемый с абонентом.

Оборудование ООО "ЮТЕЛ", необходимое для оказания услуг связи, размещено на общем имуществе с единственной целью - предоставление собственникам помещений жилого дома услуг связи. Разместив оборудование связи в обслуживаемом истцом доме, ООО "ЮТЕЛ" как оператор связи выполнил свои обязательства перед своими абонентами, проживающими в данном доме, по обеспечению им доступа к услугам связи, отказать в предоставлении которых ответчик не вправе.

В соответствии с пунктом 8 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, внешней границей сетей электроснабжения, а также информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Размещение информационно-телекоммуникационных сети истца не осуществляется за пределами внешней границы стены многоквартирного дома, а размещается поверх уже проложенных в доме сетей электроснабжения и информационно-телекоммуникационных сетей, что автоматически переводит сеть истца в разряд сети, составляющей имущество многоквартирного дома. При расторжении договоров оказания услуг связи, демонтаж сети истца не предусмотрен.

ООО "ЖЭУ-72 квартала" не является собственником общего имущества многоквартирных жилых домов, в которых размещено оборудование ООО "ЮТЕЛ", соответственно, не вправе самостоятельно требовать платы за аренду мест, где размещено указанное оборудования.

Общее имущество многоквартирного дома по своему правовому режиму предназначено, в том числе для целей размещения в составе общего имущества отделимых и неотделимых (интегрированных в состав общего имущества) инженерных сетей и оборудования, предназначенных для создания и последующего поддержания технической возможности обеспечения собственников помещений энергоресурсами, телефонной, телевизионной и интернет-связью, прочими коммунальными благами.

Общее имущество в многоквартирном доме согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (часть 3.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами осуществляется квалифицированным большинством - 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно договору аренды N УК-01/15 от 01.04.2015 г. ответчик передал в аренду истцу общее имущество 17-ти многоквартирных домов, указанных в приложении N 1 к договору.

Ответчиком представлены протоколы общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, однако указанные протоколы не могут оцениваться как доказательство, имеющее отношение к делу по следующим причинам:

1) протокол от 17.12.2014 г. общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тольятти, ул.Голосова,28.

общая площадь помещений дома - 4620 кв.м., для принятия решения в соответствии с пунктом 3 статьи 44, статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо квалифицированное большинство - 3 080 кв.м. или 66,66% голосов, а в голосовании приняли участие собственники помещений дома, обладающие 51,7% голосов.