Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2018 г. N 18АП-7480/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2018 г. N Ф09-7018/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

02 августа 2018 г.

Дело N А07-18894/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Плаксиной Н.Г.,

судей Арямова А.А., Костина В.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23 марта 2018 г. по делу N А07-18894/2017 (судья Кузнецов Д.П.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Берег" - Валиахметова Г.И. (доверенность от 10.07.2018), Муллагалеева Р.Р. (доверенность от 10.07.2018 б/н),

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Хайруллина Л.Р. (доверенность от 22.06.2018 N 01-05-1530/13).

Общество с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - истец, ООО "Берег") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) о расторжении договора от 18.08.2014 N 45-РТ о развитии застроенной территории квартала общей площадью 9,3 Га, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и взыскании 161 327 949,3 руб. убытков, связанных с нарушением обязательств по договору (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненного заявления).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.03.2018 в исковые требования удовлетворены.

Администрация с принятым судебным актом не согласилась, обратившись с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что на момент проведения и подведения итогов аукциона орган местного самоуправления не обладал информацией о дальнейшей судьбе земельного участка, сформированного по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Следовательно, у организаторов торгов не было правовых оснований указывать в аукционной документации сведения об ограничениях, не имеющих место быть на момент проведения аукциона. Поскольку договор о развитии застроенной территории реализуется в рамках осуществления лицом предпринимательской деятельности, расходы, понесенные в рамках указанного договора, относятся к предпринимательским рискам. В связи, с чем правовые основания для отнесения указанных расходов на орган местного самоуправления отсутствуют. Полагает, что основания для взыскания упущенной выгоды отсутствуют, так как истцом не доказана реальность получения обозначенных доходов. Заключение эксперта по вопросу определения названной величины является ненадлежащим доказательством и вызывает сомнение в ее объективности. Кроме того, наличие на территории, подлежащей развитию, красных линий также не является относимым доказательством невозможности освоения земельного участка. В обоснование своей позиции ссылается на судебную практику суда по делу N А07-2040/2017.

До начала судебного заседания от ООО "Берег" поступил отзыв на апелляционную жалобу. От Администрации поступило дополнение к апелляционной жалобе, которое приобщено к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте, третье лицо, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

С учетом мнения явившихся представителей истца и ответчика, в соответствии со статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.08.2014 на основании Постановлений главы Администрации городского округа г. Уфа от 02.08.2013 N 4241, от 11.11.2013 N 5652, от 11.06.2014 N 2527 между Администрацией и ООО "Берег" заключен договор от 18.08.2014 N 45-РТ о развитии застроенной территории квартала общей площадью 9,3 Га, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан сроком на 5 лет (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора ООО "Берег" обязалось своими силами, за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительным кодексом Российской Федерации и положениями договора, связанные с развитием застроенной территории, а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

Согласно пункту 3.1.1. договора истец обязуется оплатить ответчику цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 67 063 000 руб. в следующем порядке: - 63 709 850 руб., ранее оплаченная ООО "Берег" в виде задатка для участия в аукционе по договору от 25.07.2014 N 1, засчитывается в счет оплаты цены права на заключение о развитии застроенной территории,

- 3 353 150 руб. оплачивается путем зачисления денежных средств на расчетный счет Администрации в течение одного месяца со дня подписания настоящего договора.

Пунктом 3.1.2 договора истец обязуется обратиться к ответчику с заявлением о необходимости принятия решения о разработке проекта планировки и проекта межевания территории.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора истец обязуется подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Согласно пункту 3.1.7 договора истец обязуется в течение трех лет с момента заключения договора приступить к строительно- монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Во исполнение пункта 3.1.1 договора истец произвел оплату за право заключения договора в общей сумме 67 063 000 руб., в том числе:

сумму в размере 63 709 850 руб. (платежное поручение от 25.07.2014 N 1)- в виде задатка для участия в аукционе по договору от 25.07.2014 N 1, которая зачтена в счет оплаты цены права на заключение договора,

сумму в размере 3 353 150 руб. (платежное поручение от 18.09.2014 N 5)- после проведения аукциона и заключения договора между ООО "Берег" и Администрацией.

На основании постановления Администрации от 21.10.2014 N 4826 ООО "Берег" приступило к разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

В ходе разработки проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской, Мингажева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан истцу стало известно, что постановлением Администрации от 21.08.2014 N 3815 Управлению по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поручена разработка проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала Макарова, Интернациональной, Восточного обхода города Уфы, улицы Сельской Богородской в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Данным проектом предусматривалось уменьшение общей площади территории, договор о развитии которой заключен с ООО "Берег", за счет изменения границ красных линий, улично-дорожной сети и схемы движения транспорта на развязках проспекта Салавата Юлаева с улицами Мингажева и Айская в границах квартала, документацию по планировке территории которого разрабатывал истец.

Как установлено судом, указанный проект на протяжении трех лет не утверждался Администрацией, и только 18.10.2017 Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ N 1450 проект планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала Макарова, Интернациональной, Восточного обхода городского округа г. Уфа РБ, улицы Сельской Богородской в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах ГО г. Уфа РБ был утвержден.

По мнению истца, сложившаяся ситуация неопределенности границ проектирования красных линий на протяжении более трех лет, послужили препятствием для ООО "Берег" в дальнейшей разработки документации по планировке территории и реализации всего проекта по развитию застроенной территории.

В связи с указанными обстоятельствами истец направлял в адрес ответчика письмо от 29.02.2016 N 21, которым предлагал Администрации продлить сроки развития застроенной территории по Договору, и последствии был вынужден приостановить разработку проекта планировки и проекта межевания по договору, о чем уведомило Администрацию письмом от 28.11.2016 N 36.

Кроме того, письмом от 23.12.2016 N 38915 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа сообщило ООО "Берег" о том, что после заключения с ним договора о развитии застроенной территории от 18.08.2014 N45- РТ, Администрацией Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан на основании договора от 02.02.2015 N 2-15 был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972 для проектирования и строительства культурно- делового центра Республики Дагестан, площадью 4 883 кв.м, расположенный по адресу: г. Уфа, Кировский район, у пересечения ул. Айской и продолжением ул. Бакалинской, то есть в границах территории, подлежащей развитию ООО "Берег" в соответствии с договором.

Письмом от 28.02.2017 N 18 в связи с неопределенностью границ проектирования по причине не утверждения на протяжении более трех лет Администрацией проекта планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала Макарова, Интернациональной, Восточного обхода городского округа г. Уфа РБ, улицы Сельской Богородской в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах ГО г. Уфа РБ и нарушениями Администрацией условий Договора о развитии застроенной территории в связи с предоставлением в аренду части территории, подлежащей развитию ООО "Берег", Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан, истец предложил ответчику расторгнуть договор от 18.08.2014 N 45- РТ и возместить ему убытки.

Письмом от 31.03.2017 N 01-02-05442/11 Администрация в удовлетворении требований истца отказала, указав, что оснований для расторжения указанного договора отсутствуют.

Указанные действия Администрации послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий по договору, а также о наличии оснований для взыскания убытков.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен такой вид договора как договор о развитии застроенной территории, в рамках которого одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Постановлением главы Администрации от 11.06.2014 N 2527 принято решение о повторном проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории квартала общей площадью 9,3 Га, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. По результатам проведенных торгов 18.08.2014 между истцом и ответчиком заключен соответствующий договор.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, письмом от 28.02.2017 истец обратился в адрес ответчика с требованием расторгнуть договор N 45-РТ от 18.08.2014 и возместить убытки. Администрация ответила на данное письмо отказом (от 31.03.2017 N 01-02-05442/11).

В качестве существенного нарушения условий договора истец указывал на неопределенность границ проектирования в связи с не утверждением ответчиком проекта планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала Макарова, Интернациональной, Восточного обхода городского округа г. Уфа РБ, улицы Сельской Богородской в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах ГО г. Уфа РБ, а также на нарушение Администрацией условий договора о развитии застроенной территории в связи с незаконным предоставлением в аренду части территории, подлежащей развитию ООО "Берег", Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан, что уменьшило площадь территории, предоставленной истцу под развитие. Данные обстоятельства послужили препятствием к дальнейшему исполнению условий договора от 18.08.2014 N 45- РТ.

Между тем, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опроверг приведенные истцом доводы об изменении границ красных линий, относительно предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972 в аренду Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан.

Проанализировав условия договора и взаимоотношения сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора о развитии застроенной территории от 18.08.2014 N 45-РТ на основании статьи 451 Гражданского кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) договор о развитии застроенной территории согласно заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован нормой статьи 46.3 ГрК РФ.

Согласно части 6 статьи 46.3 ГрК РФ извещение о проведении аукциона размещается в частности на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет", а также опубликовывается организатором аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации.

Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном частью 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными частью 7 настоящей статьи, должны быть указаны, в том числе, следующие сведения: обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории (пункт 3 части 8 статьи 46.3 ГрК РФ).

Особенностями договора о развитии застроенной территории являются возложение на лицо, выигравшее соответствующий аукцион значительного объема обязательств (подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования; создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность жилые помещения; уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, за земельные участки, на которых расположены такие дома; осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории).

В связи с этим, заинтересованное в освоении территории муниципального образования лицо должно отвечать высоким критериям и требованиям, а также на стадии принятия решения об участии в аукционе иметь полную и объективную информацию относительно объема подлежащих выполнению в случае победы на аукционе и заключения договора работ, а также ориентировочного размера расходов на подготовку и фактическую реализацию проектов планировки, межевания, расселения и застройки территории.

Императивная норма пункта 3 части 8 статьи 46.3 ГрК РФ направлена на обеспечение прав и законных интересов потенциальных участников аукциона на заключение договора о развитии застроенной территории.

Исполнение организатором торгов требования об опубликовании сведений об ограничениях и обременениях, в том числе в использовании, расположенных в границах подлежащей освоению территории земельных участков позволяет потенциальным застройщикам определить ориентировочный размер расходов, возможный размер прибыли от участия в освоении территории, и как следствие, принять обоснованное с экономической точки зрения решение - участвовать в аукционе или нет. Вместе с тем, любое лицо должно иметь возможность определить степень риска достижения, либо не достижения желаемого материального эффекта от заключения договора на освоение территории.

Таким образом, как правомерно отмечено судом первой инстанции, отсутствие в информационном сообщении поименованных в пункте 3 части 8 статьи 46.3 ГрК РФ сведений необоснованно ограничивает законные интересы потенциальных застройщиков.

В рамках рассмотрения настоящего дела, по ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2017 было назначено проведение комплексной геодезической, оценочной экспертизы.

Перед экспертами были поставлены вопросы:

1. Пересекает ли земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972 границу территории, предоставленной ООО "Берег" по договору от 18.08.2014 N 45-РТ? Если пересекает, отобразить на схеме.

2. Каким образом проходили границы красных линий, существовавших до утверждения Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 18.10.2017 N 1450 проекта планировки и проекта межевания территории относительно территории, предоставленной ООО "Берег" по договору от 18.08.2014 N 45- РТ? Если красные линии, существовавшие до утверждения Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 18.10.2017 N1450 проекта планировки и проекта межевания территории пересекают территорию, предоставленную ООО "Берег", то какова площадь территории, ограниченной этими красными линиями?

3. Каким образом проходят границы красных линий в соответствии с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 18.10.2017 N 1450 проектом планировки и проектом межевания территории относительно территории, предоставленной ООО "Берег" по договору от 18.08.2014 N 45-РТ? Если красные линии пересекают указанную территорию, то какова площадь территории, ограниченной красными линиями?

4. Нанести в графические данные Проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ красные линии в соответствии с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 18.10.2017 N 1450 проектом планировки и проектом межевания территории.

5. Отобразить в графических данных проектируемые в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ объекты капитального строительства (жилые здания) и красные линии в соответствии с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ N 1450 от 18.10.2017 г. проектом планировки и проектом межевания территории. Имеет ли место пересечение красных линий с проектируемыми объектами капитального строительства (жилыми зданиями)?

6. Определить стоимость расходов, необходимых для строительства жилых зданий в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

7. Определить рыночную стоимость жилых помещений в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

8. Определить размер предполагаемой прибыли ООО "Берег" от реализации объектов капитального строительства (жилых зданий) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ на утраченном (выбывшем) земельном участке в связи с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 18.10.2017 N 1450 проектом планировки и проектом межевания территории и изменением границ красных линий, а также в связи с предоставлением а аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972 Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан?

9. Определить соотношение уже затраченных ООО "Берег" по договору от 18.08.2014 N 45-РТ денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ (в %)?

Как следует из экспертного заключения N 06/02-01, подготовленного ООО "Топограф", земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972 пересекает границу территории, предоставленной ООО "Берег" по договору от 18.08.2014 N 45- РТ, площадь пересечения составляет 4 874 (+/-24) кв.м., что отражено на схеме, являющийся приложением к заключению.

Из указанного следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37972 полностью расположен в границе территории, переданной истцу под развитие на основании договора от 18.08.2014 N 45-РТ, что соответственно уменьшает площадь освоения и застройки истцом земельного участка в целом.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что фактически ответчиком истцу в момент заключения договора от 18.08.2014 N 45-РТ передан земельный участок с обременением, поскольку акт от 30.01.2014 N А-1/Ю о выборе земельного участка утвержден Постановлением Администрации от 16.07.2014 N 3160, то есть решение о формировании и предоставлении земельного участка, которому в последствии был присвоен кадастровый номер 02:55:000000:37972, было принято ответчиком уже к моменту заключения с истцом договора о развитии застроенной территории.

В этой связи суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о допущенном нарушении требований пункта 3 части 8 статьи 46.3 ГрК РФ.

Согласно выводам экспертного заключения N 06/02-01, подготовленного ООО "Топограф", на части земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972, пересекающей территорию, предоставленную ООО "Берег" по договору от 18.08.2014 N 45-РТ, Проектом планировки и межевания территории предусмотрено проектирование многоквартирного жилого дома литер 1, а именно: литер 1д, 1е, 1ж, 1и.

Из указанного следует, что ООО "Берег" лишено возможности построить четыре секции жилой застройки в соответствии с Проектом планировки проектом межевания территории квартала, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на этой части земельного участка.

В связи с действиями Администрации по предоставлению в аренду Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972, существенно ограничилась площадь - в границах подлежащей освоению территории - на которой допускается строительство жилых домов.

Также истец указал, что в результате утверждения Постановлением Администрации от 18.10.2017 N 1450 проекта планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала Макарова, Интернациональной, Восточного обхода городского округа г. Уфа РБ, улицы Сельской Богородской в Кировском, Советском, Октябрьском, Орджоникидзевском и Калининском районах ГО г. Уфа РБ произошло изменение границ красных линий, относительно тех, которые существовали на момент заключения с ООО "Берег" договора от 18.08.2014 N 45-РТ и с учетом которых ООО "Берег" подготовлен Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ, в связи с чем, уменьшилась площадь территории, на которой возможно строительство жилых домов.

Указанный довод также согласуется с результатами судебной экспертизы, так из экспертного заключения N 06/02-01 следует, что в период действия договора о развитии застроенной территории от 18.08.2014 N 45-РТ г. действительно произошло изменение границ красных линий с принятием Администрацией Постановления от 18.10.2017 N 1450, из графических данных, составленных экспертом по координатам, предоставленным в материалы настоящего дела Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, видно, что в связи с изменением границ красных линий территория, предоставленная ООО "Берег", уменьшилась; границы красных линий, утвержденных Постановлением от 18.10.2017 N 1450, пересекают контур проектируемых строений жилого дома литер 1 (1а, 1б, 1в.).

Анализируя схему наложения границы земельного участка, предоставленного ООО "Берег" с красными линиями, утвержденными Постановлением Администрации от 18.10.2017 N 1450, суд не усмотрел оснований для ее критической оценки. Указанное Постановление принято в период действия договора 18.08.2014 N 45-РТ и фактически несет изменение его условий в одностороннем порядке при отсутствии волеизъявление другой стороны на такое изменение, чем нарушаются права истца, который планировал в полной мере использовать территорию, предоставленную Администрацией под развитие.

Судом также учтено что, получив информацию о возможном, предполагаемом изменении границ красных линий, истец уведомил ответчика о приостановлении дальнейшей разработки документации по планировке квартала и просил подтвердить вышеизложенные изменения исходных данных, однако ответчик продолжал сообщать о неопределенности границ красных линий в связи нахождением проекта на стадии утверждения. Утверждение измененных границ красных линий произошло лишь в 2017 году с принятием Администрацией Постановления от 18.10.2017 N 1450.

Исследовав материалы дела, доводы сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в связи с в изменением границ красных линий, а также в связи с предоставлением ответчиком в аренду Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972, общество в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец заявил также требования о взыскании с ответчика 161 327 949,3 руб. убытков, связанных с нарушением обязательств по договору в виде понесенных им при исполнении договора затрат (произведенные в адрес третьих лиц платежи по договорам гражданско-правового характера, заключенным в целях исполнения договора о развитии застроенной территории).

Оценивая требования истца в указанной части, суд апелляционной инстанции полагает необходимым руководствоваться следующим.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

На основании статей 1064 Гражданского кодекса вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Поскольку возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков (вреда), должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, вину причинителя вреда, а также реальный размер убытков.

Статья 393 Гражданского кодекса устанавливает, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Судом установлено, что в целях исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории истом были заключены договоры от 22.08.2014 N 01/08-14, от 20.08.2014 N 015/2014, от 21.08.2014 N 2319, от 13.01.2015 N 83, от 02.07.2015 N 02/07-15, от 04.02.2016 N 002.2016, от 17.03.2016 N 003.2016.

По заданию истца были оказаны услуги по нанесению красных линий в графическом виде территории, услуги по подготовке схемы направления трасс инженерных сетей для подключения к инженерным коммуникациям на разработку схемы трассы газопровода высокого давления, для подключения к инженерным коммуникациям электроснабжения, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ.

Также судом установлено, что в процессе рассмотрения настоящего дела решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.07.2017 по делу N А07-19193/2017 с ООО "Берег" в пользу ООО "Проектнотехнический центр "Мир" взыскана сумма долга за выполнение проектных работ по объекту: "Проект планировки и проект межевания квартала площадью 9,3 га, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской, Мингажева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" в размере 8 983 790 руб.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт причинения истцу убытков в виде реального ущерба в размере 78 412 996,6 руб.

В соответствии с заключением судебной экспертизы N 2/18-Э стоимость всех расходов, необходимых для строительства жилых зданий в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ составляет 9 797 292 000 руб. Рыночная стоимость жилых помещений в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ составляет 12 403 100 000 руб.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что при расчете упущенной выгоды истец не применяет данные для определения предполагаемых доходов от реализации всего проекта, а берет в расчет только данные по домам, которые в соответствии с проектом должны были быть построены истцом на земельных участках, выбывших из распоряжения ООО "Берег" (литер 1а,1б,1в,1д,1е,1ж,1и) в связи с утвержденным Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 18.10.2017 N 1450 проектом планировки и проектом межевания территории и изменением границ красных линий, а также в связи с предоставлением а аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37972 Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан.

Также истец при расчете не использует данные о размере необходимых средств для реализации всего проекта, а применяет соотношение уже затраченных им по договору от 18.08.2014 N 45-РТ денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве), что по мнению суда также является верным, поскольку при реализации проекта по застройке территории с момента заключения договоров участия в долевом строительстве у застройщика появляются привлеченные денежные средства и размер собственных вложений в строительство жилых зданий сокращается

Обстоятельствами дела установлено, что в результате незаконных действий Администрации в сокрытии информации о готовившемся предоставлении в аренду иному лицу части земельного участка, предоставленного истцу для развития по договору от 18.08.2014 N 45-РТ, в результате последующего фактического его предоставления в аренду Представительству Республики Дагестан в Республике Башкортостан, а также изменения границ красных линий, в результате чего изменилась площадь земельного участка, предоставленного истцу под развитие, ООО "Берег" было лишено возможности выполнить в полном объеме обязательства, связанные с развитием территории квартала, ограниченного проспектом Салавата Юлаева, улицами Айской, Бакалинской и Мингажева в Кировском районе ГО г. Уфа РБ и достичь цели заключения договора о развитии застроенной территории- получить предполагаемую прибыль.

Апелляционная коллеги считает верными выводы суда первой инстанции о том, что все вышеперечисленные затраты истца являются обоснованными и произведенными в рамках исполнения договора от 18.08.2014 N 45-РТ о развитии застроенной территории, то есть находящимися в причинно-следственной связи между неисполнением ответчиком обязанности по оплате понесенных истцом расходов в связи с исполнением принятых обязательств, и соответствующим размеров расходов, которые фактически истцом понесены.

Доказательства того, что расторжение договорных отношений с истцом обусловлено надлежащим исполнением обязательств ответчиком, ненадлежащим исполнением обязательств истцом материалы дела не содержат.

Необходимость несения рассматриваемых в рамках настоящего дела расходов истца обусловлена исключительно добросовестным исполнением принятых обязательств, полное исполнение которых стало невозможным по причине соответствующего бездействия со стороны его контрагента - ответчика по делу.

Заявляя возражения, относительно части заявленных истцом расходов, ответчиком контррасчет суммы исковых требований не предоставлен. В связи, с чем ссылка на недоказанность размера убытков несостоятельна.

Доводы жалобы о том, что расходы истца по договорам относятся к предпринимательскому риску покупателя, что влечет за собой отказ в признании таких расходов убытками, являются несостоятельными.

Доводы о том, что экспертное заключение ООО "Топограф" N 06/02-01 является ненадлежащим доказательством, также подлежит отклонению.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Оценив указанное заключение, апелляционный суд приходит к выводу об их соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а именно: выводы экспертного заключения подписаны компетентными экспертами, непротиворечивы, эксперты ответили на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, дана расписка экспертов о предупреждении уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости считать экспертное заключение ненадлежащим доказательством по делу.

Правовых оснований для непринятия заключения экспертов ООО "Топограф" N 06/02-01, а равно исключения его из числа доказательств, у судов обеих инстанций не имеется.

Ссылка на судебную практику не принимается апелляционной инстанцией, поскольку в приведенной судебной практике имеют место иные фактические обстоятельства.

При таких обстоятельствах, суд пришел к верному выводу об удовлетворении требований ООО "Берег" в полном объеме.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, так как не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права; оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23 марта 2018 г. по делу N А07-18894/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Г. Плаксина

Судьи

А.А. Арямов В.Ю. Костин