Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2018 г. N 07АП-7265/18

город Томск

28 августа 2018 г.

Дело N А45-6982/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Полосина А.Л.,
	Терехиной И.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савельевой Натальи Валерьевны (N 07АП-7265/2018) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 июня 2018 года по делу N А45-6982/2018 (судья Уколов А.А.) по иску индивидуального предпринимателя Савельевой Натальи Валерьевны (Новосибирская область, город Новосибирск, ОГРНИП 313547633600046, ИНН 540311543062) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Холдинг Сибирский Гигант" (630039, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Автогенная, 126, ОГРН 1055405013630, ИНН 5405289421) о взыскании 87 180 рублей предварительной оплаты, 911 рублей 81 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, 4 805 рублей затрат на рекламу и покупку ткани, 3 716 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 15 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.

СУД УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Савельева Наталья Валерьевна (далее по тексту - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Холдинг Сибирский Гигант" (далее по тексту - ответчик, общество) о взыскании 87 180 рублей предварительной оплаты, 911 рублей 81 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, 4 805 рублей затрат на рекламу и покупку ткани, 3 716 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 15 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.

Исковые требования обоснованы неисполнением ответчиком обязательств по предварительному договору аренды нежилого помещения N 1339 (а) от 15.10.2017- уклонением от заключения основного договора аренды.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09 июня 2018 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что существенные условия по предварительному договору со стороны арендодателя нарушены, поскольку помещение в момент передачи ключей не соответствовало условиям предварительного договора, арендатор попросил устранить данные нарушения, что подтверждается фотографиями, предоставленными в дело, и скриншотами к ним, которые свидетельствуют о состоянии помещения 21.12.2017, 22.12.2017 и 07.01.2018.

Не согласен заявитель с выводами суда о том, что указанные недостатки помещения являлись несущественными и не могли стать основанием для одностороннего отказа от исполнения предварительного договора, о том, что возврат ключей от помещения истцом ответчику 15.01.2018 свидетельствует об уклонении истца от заключения основного договора аренды, отказе истца от исполнения обязательств по предварительному договору в одностороннем порядке и о недоказанности наличия замечаний и претензий к подлежащему передаче в аренду помещению до 15.01.2018.

По поводу уклонения истца от заключения договора пояснил, что, не зная точного адреса, без предварительного звонка и уточнения куда именно и во сколько подъезжать на подписание договора ехать было не разумно. Более того, в заключенном предварительном договоре и документах о регистрации указаны различные адреса, что по мнению апеллянта дает основания полагать, что объект по предварительному договору не определен. Также у ответчика на данное здание имеются ограничения в силу договора, с которым ни истец, ни суд не были ознакомлены. На основании вышеизложенного, считает, что обязательства по предоставлению помещения в надлежащем состоянии со стороны арендодателя по предварительному договору не исполнены, что подтверждается материалами дела, перенесена дата подписания договора со стороны арендодателя, тем самым истек срок для заключения основного договора аренды до 04.01.2018. Основной договор не заключен, соответственно указанная сумма, которая должна быть засчитана в счет оплаты обеспечительного взноса по основному договору аренды подлежит возврату истцу в полном объеме вместе с понесенными расходами, и не подлежит удержанию в виде штрафа за отказ от заключения договора, так как помещение не пригодно к эксплуатации не по вине арендатора.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

По мнению ответчика, истцом не представлено доказательств существования недостатков помещения, о которых указано в исковом заявлении, о том, что истец заявлял об этих недостатках ответчику, а также уклонения ответчика от заключения основного договора.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, истец ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 15.10.2017 между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен предварительный договор аренды N 1339 (п), в соответствии с пунктом 1.1. которого стороны обязались заключить в будущем основной договор аренды нежилого помещения N 102 общей площадью 58,12 м2 в нежилом отдельно стоящем здании по адресу г. Новосибирск, Мочищенское шоссе, 23 (строительный адрес).

По условиям пунктов 2.1. и 2.3. договора срок подписания основного договора - в течение 10 (десяти) календарных дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение, а ориентировочный срок сдачи помещения в эксплуатацию - декабрь 2017 года.

Пунктами 1.4, 3.3. договора стороны согласовали требования к передаваемому в аренду помещению: пол - кафельная плитка, а в соответствии с пунктом 1.2.договора для выполнения работ по приведению помещения в состояние, пригодное для использования в целях, указанных в п. 1.3. договора, арендодатель обязуется по строительной готовности предоставить помещение арендатору до подписания основного договора аренды.

Согласно пункту 3.4 предварительного договора арендатор принял обязательства в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора произвести предоплату на расчетный счет арендодателя в размере 87 180 рублей. Указанная сумма засчитывается в счет оплаты обеспечительного взноса по основному договору аренды.

В соответствии с пунктом 6.4. предварительного договора в случае если арендатор при отсутствии вины арендодателя уклоняется от подписания основного договора аренды и основной договор аренды не будет заключен в согласованный сторонами срок, настоящий договор прекращает свое действие, все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в рамках настоящего договора безвозмездно, переходят к арендодателю, а арендодатель вправе сдать данное помещение в аренду другому лицу по своему выбору. При этом сумма предоплаты удерживается арендодателем в качестве штрафа за отказ от подписания основного договора и возврату не подлежит. Размер штрафа за отказ от заключения основного договора аренды по вине арендатора составляет 87 180 рублей. В случае если арендодатель при отсутствии вины арендатора уклоняется от подписания основного договора аренды, то арендодатель в полном объеме возвращает арендатору сумму предоплаты.

20.10.2017 истец по платежному поручению N 64 оплатил ответчику 87 180 рублей в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору.

В установленный предварительным договором срок стороны не подписали основной договор аренды, что послужило основанием для обращения с иском о взыскании обеспечительного платежа и денежных средств, потраченных на рекламную компанию.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что несмотря на исполнение ответчиком (арендодателем) в полном объеме и сроки, согласованные сторонами в предварительном договоре своих обязательств, истец (арендатор) уклонился от заключения основного договора аренды, удержание штрафа в порядке, согласованном сторонами в пункте 6.4. предварительного договора, является правомерным. Иные исковые требования суд признал неподлежащими удовлетворению, поскольку они являются затратами истца, понесенными в процессе хозяйственной деятельности, у ответчика не возникло обязательство по возмещению этих затрат истцу.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 данной статьи).

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше норм права, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Во исполнение обязательств по предварительному договору ответчиком в объеме, согласованном в пунктах 1.4., 3.3. договора произведена отделка помещения (пол -кафельная плитка) а также, в соответствии с пунктами 3.1. и 3.2. договора по заданию арендатора/истца в помещение выведена канализация, водоснабжение.

12.12.2017 истцу в соответствии с пунктом 1.2. договора ответчик сообщил о строительной готовности помещения и возможности получить ключи для выполнения работ по приведению помещения в состояние, пригодное для использования в целях, согласованных в пункте 1.3. договора.

15.12.2017 ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

23.12.2017 истец получил у ответчика ключи от подлежащего передачи в аренду помещения.

25.12.2017 зарегистрировано право собственности ответчика на здание, в котором находится подлежащее передаче в аренду помещение.

28.12.2017 ответчик направил истцу сообщение о необходимости подъехать в офис арендодателя для подписания основного договора аренды.

На данное уведомление истец сообщил, что не может подъехать в указанную дату и приедет 29.12.2017. Однако и 29.12.2017 стороны не встретились и не подписали основной договор аренды.

Как верно указано судом первой инстанции доводы истца о том, что 29.12.2017 ответчик уклонился от подписания основного договора, документально не подтверждены.

Доказательств того, что ответчик отказал истцу в заключении основного договора аренды 29.12.2017 и в одностороннем порядке перенес срок заключения основного договора на более позднюю дату истцом в материалы дела не представлено.

23.12.2017 ответчик передал истцу ключи от подлежащего передачи в аренду помещения, т.е. фактически предоставил помещение в распоряжение истца, исполняя обязательства, предусмотренные пунктом 1.2. предварительного договора (для проведения работ по приведению помещения в состояние пригодное для использования в соответствии целями аренды).

В материалах дел отсутствуют доказательства того, что до 15.01.2018 предприниматель сообщал ответчику о том, что у него имеются замечания и претензии к переданному помещению. Вопреки доводам апелляционной жалобы, представленные в дело фотографии и скриншоты не могут быть признаны надлежащими доказательствами осведомленности общества о наличии у истца претензий к переданному помещению. Письма или иные документы, подтверждающие требование истца об устранении замечаний к отделке помещения и уборке мусора, не представлены.

Доказательств того, что указанные истцом недостатки помещения, в виде сколов плитки и невывезенных строительных принадлежностей являлись существенными, неустранимыми и препятствовали использованию помещения по назначению, в материалах дела также не имеется.

Доводы апеллянта относительно различных адресов в заключенном предварительном договоре и документах о регистрации не могут быть приняты во внимание, поскольку в договоре указан строительный адрес, 18.12.2017 предприниматель уведомлен ответчиком о присвоении адреса построенному объекту. Разногласий относительно объекта аренды между сторонами в ходе исполнения предварительного договора не возникало.

Наличие обременения объекта в виде ипотеки следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и не может иметь правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку ипотека не является препятствием для сдачи имущества в аренду.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о недоказанности уклонения ответчика от заключения основного договора и наличии оснований признать истца отказавшимся от его заключения.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В предварительном договоре стороны предусмотрели, что по данному договору истец перечисляет ответчику предоплату, засчитывается арендодателем в качестве обеспечительного взноса по основному договору (пункт 3.4 договора).

При этом в соответствии с пунктом 6.4. предварительного договора в случае если арендатор при отсутствии вины арендодателя уклоняется от подписания основного договора аренды и основной договор аренды не будет заключен в согласованный сторонами срок, сумма предоплаты удерживается арендодателем в качестве штрафа за отказ от подписания основного договора и возврату не подлежит.

При наличии доказательств уклонения от заключения основного договора предпринимателя, который не явился на подписание основного договора, обеспечительный платеж правомерно удержан ответчиком в качестве штрафа.

Принимая во внимание отсутствие противоправности в поведении ответчика, оснований для взыскания понесенных истцом расходов на рекламную компанию у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 июня 2018 года по делу N А45-6982/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

А.Л. Полосин И.И. Терехина