Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2018 г. N 15АП-12076/18

город Ростов-на-Дону

27 августа 2018 г.

дело N А32-56159/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ламбрианиди А.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Краснодарского краевого благотворительного общественного фонда "Альбатрос" на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07.06.2018 по делу N А32-56159/2017

по иску Краснодарского краевого благотворительного общественного фонда "Альбатрос"

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

о признании приложения к договору недействительным, взыскании задолженности,

принятое судьей Савиным Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Краснодарский краевой благотворительный общественный фонд "Альбатрос" (далее - истец, фонд) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - ответчик, администрация) о признании недействительными приложений к договору аренды N 400001015 от 07.04.2005, заключенных в период с 2014 г. по 2016 г., о взыскании переплаты по арендной плате в размере 2529670 руб. (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2018 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку расчет арендной платы, представленный ответчиком, соответствует порядку исчисления размера арендной платы, установленному Постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126, не противоречит нормам действующего земельного законодательства.

Краснодарский краевой благотворительный общественный фонд "Альбатрос" обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2018 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что соглашение об изменении порядка расчета арендной платы, о котором стороны условились в приложениях к договору аренды, не было зарегистрировано в установленном порядке в нарушение ч. 2 ст. 164 ГК РФ. Таким образом, в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ такое соглашение считается незаключенным. По мнению истца, правила, установленные Постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126, неприменимы к конкретным обстоятельствам. Вопреки выводам суда, истец неоднократно направлял ответчику претензии о несогласии с порядком исчисления арендной платы, поэтому истец, напротив, не соглашался с оспариваемыми условиями. Истец не был ознакомлен с контррасчетом ответчика; суд первой инстанции не предоставил возможность ознакомиться с контррасчетом по ходатайству истца, чем нарушил его процессуальные права.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и фондом (арендатор) на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 17.03.2005 N 286 "О предоставлении Краснодарскому краевому благотворительному общественному фонду "Альбатрос" в аренду земельного участка по ул. Революционной, N 93, в с. Кабардинка, г. Геленджика для эксплуатации детского оздоровительного комплекса "Альбатрос" 07.04.2005 был заключен договор аренды земельного участка N 4000001015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202002:0011, общей площадью 62778 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Революционная, N 93, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации детского оздоровительного комплекса "Альбатрос".

Пунктом 2.1 определен срок действия договора - до 17.06.2054.

Разделом 3 договора стороны согласовали расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком.

Вместе с тем, пунктом 3.3 договора стороны определили, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительными соглашениями к договору аренды и подписывается сторонами.

Пунктом 3.6 договора установлено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 3.7 внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

Пунктом 4.1.1 установлено право арендатора на внесение изменений и дополнений в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство.

Арендатор обязан в случае перерасчета размера арендной платы в сторону увеличения разницу между прежней и вновь пересчитанной суммами арендной платы вносить не позже договора срока внесения арендной платы, установленного пунктом 3.6 договора. Арендная плата исчисляется и вносится в лицевой счет договора с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого производится перерасчет размера арендной платы.

Пунктом 7 договора определено, что изменения и (или) дополнения к договору оформляются письменно сторонами путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды и подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2014 по делу N А32-12949/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202002:11 площадью 62778 кв.м. определена в размере его рыночной стоимости равной 37479093,78 руб. (рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011).

В соответствии с условиями договора администрацией направлялись в адрес фонда приложения к договору аренды с указанием на основание и порядок расчета арендной платы за пользование спорным земельным участком с 01.01.2014, с 24.12.2014, с 01.01.2015, с 01.01.2016, с 01.01.2017 (далее - приложения к договору аренды).

26.10.2016 фонд обратился в Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление) с заявлением о перерасчете и возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 2295844,51 руб. за пользование спорным земельным участком.

10.11.2016 управление направило в адрес фонда письмо N 51-3156/16-01-38, в котором сообщило, что администрацией произведен перерасчет арендной платы по договору аренды с даты вступления в законную силу указанного решения. По состоянию на 10.11.2016 на стороне администрации образовалась переплата в размере 5362,18 руб., в связи с чем, оснований для возврата денежных средств в размере 2295844,51 руб. не имеется.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения фонда в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к следующим выводам. Договор аренды земельного участка N 4000001015 от 07.04.2005 является недействительным, поскольку администрация не вправе была распоряжаться земельными участками в пределах 2-ой зоны санитарной охраны курорта. Однако, в силу ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Приложения к договору аренды, включающие согласованные между сторонами условия о порядке расчета арендной платы, соответствуют нормам действующего законодательства, в том числе Постановлению Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126. Судом установлена переплата арендных платежей, которая может быть учтена в счет будущих платежей, поскольку пользование земельным участком продолжается. Суд удовлетворил ходатайство ответчика о применении срока исковой давности к обязательствам, возникшим ранее 22.11.2015.

Оснований к переоценке изложенных в решении выводов судебная коллегия не усматривает ввиду следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статья 424 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изложенное означает, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11.

Порядок определения арендной платы согласован в разделе 3 договора аренды, где указано, что базовая ставка арендной платы составляет 18,62 %, коэффициент целевого использования для эксплуатации детского оздоровительного комплекса - 0,1%.

В пункте 3.2. договора установлено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением главы города-курорта Геленджик Краснодарского края N 544 от 30.04.2004.

При этом, в пункте 3.3. договора стороны условились, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительными соглашениями к договору аренды и подписывается сторонами.

Впоследствии стороны подписали приложения с договору аренды, в которых размер арендной платы определен в соответствии с положениями Постановления Администрации муниципального образования город - курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город - курорт Геленджик" (далее - постановление N 1126)

Пунктом 6.2 приложения к постановлению N 1126 установлено, что к земельным участкам, предназначенным для размещения детских лагерей, применяется ставка 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Таим образом, расчет арендной платы был произведен ответчиком согласно приложениям к договору аренды, которые являются его неотъемлемой частью.

Судебная коллегия отклоняет доводы истца о том, что приложения к договору аренды, являясь, по сути, дополнительными соглашениями к нему, не были зарегистрированы в установленном порядке, поэтому недействительны в силу их незаключения.

Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Абзацем 2 части 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Судебная коллегия принимает во внимание, что истец подписал спорные приложения к договору аренды и исполнял их, перечисляя арендные платежи, поэтому не вправе ссылаться на их недействительность.

Спорные приложения не являются дополнительными соглашениями к договору, поскольку не изменяют каких-либо условий договора, методики расчета арендной платы, а представляют собой расчет арендной платы на тех же согласованных условиях, но с учетом изменившихся показателей отдельных элементов расчета.

Истец не учел, что подписание приложений продиктовано изменениями уровня инфляции, размера кадастровой стоимости земельного участка, изменениями нормативно-правовых актов, что предусмотрено п. 3.3 договора и нормами действующего земельного законодательства.

При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Как разъяснено в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Поэтому изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.

Таким образом, оспариваемые приложения к договору аренды являются действительными, соответствующими нормам земельного законодательства, действующим на момент их заключения.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что переплата по арендным платежам может быть зачислена в счет будущих платежей в связи с тем, что истец продолжает использовать спорный земельный участок.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2018 по делу N А32-56159/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов