Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2018 г. N 01АП-5997/18

г. Владимир

27 августа 2018 г.

Дело N А79-10634/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20.08.2018.

Полный текст постановления изготовлен 27.08.2018.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Насоновой Н.А.,

судей Новиковой Л.П., Родиной Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Козиной О.Д.,

при участии в судебном заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Родник" - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 30167);

от ответчика (заявителя) - Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 30165);

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.06.2018 по делу N А79-10634/2017, принятое судьей Новожениной О.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Родник" (ОГРН 1022102633541, ИНН 2119000918 г. Чебоксары) к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (ОГРН 1032129000375, ИНН 2129039343 г. Чебоксары) о заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - ООО "Родник", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - Министерство, ответчик) об обязании Министерства заключить с ООО "Родник" договор купли-продажи нежилых помещений N N 1-4, 6-18, площадью 186,4 кв.м., с кадастровым номером 21:01:020102:754, расположенных по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, д. 10, на следующих условиях:

- пункт 2.1: "Цена (рыночная стоимость) Объекта по настоящему Договору

составляет 4 803 333 (Четыре миллиона восемьсот три тысячи триста тридцать три) рубля без учета НДС, установлена по состоянию на 04.07.2014.";

- пункт 3.1: "Оплата стоимости объекта недвижимости в размере 4 803 333 (Четыре миллиона восемьсот три тысячи триста тридцать три) рубля (без учета НДС) производится покупателем в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 80 055 (Восемьдесят тысяч пятьдесят пять) рублей 55 коп. (без НДС); путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 10 числа месяца, за который производятся платежи." (исковые требования изложены с учетом изменения пре5дмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявленные требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у сторон разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого

помещения.

Ответчик - Министерство иск не признало.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.06.2018 по делу N А79-10634/2017 исковые требования ООО "Родник" удовлетворены в полном объеме.

Министерство, не согласившись с принятым решением, просит его отменить на основании части пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель указывает, что при вынесении решения суд руководствовался выводами судебной экспертизы ООО "Независимая оценочная компания "Актив" от 26.01.2018. Полагает, что данное экспертное заключение выполнено с существенными нарушениями требований законодательства и методических рекомендаций по производству судебных экспертиз: в нем недостаточно аргументированы выводы, при расчете рыночной стоимости экспертом допущены арифметические ошибки, неверно подобраны аналоги, отсутствует обоснование поправки на местоположение, что в итоге привело к занижению рыночной стоимости объекта. Кроме того, результаты оценки носят вероятностный характер, предполагается возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в т.ч., в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В связи с этим, наличие иного результата оценки само по себе не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости объекта оценки на основании отчета, выполненного ООО "Аналитик Центр". Достоверность отчета ООО "Аналитик Центр" подтверждена экспертным заключением N 34/290617/03-05 от 26.07.2017 саморегулируемой организации в порядке, установленном статьей 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Нарушение норм процессуального права заявитель связывает с тем, что судом необоснованно отклонено ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. В заявлении от 16.08.2018 ООО "Родник" просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, Первый арбитражный апелляционный суд считает судебный акт суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - подлежащей отклонению.

Как следует из материалов дела и установлено судом ООО "Родник" с 2002 года и по июнь 2015 года арендовало нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении здания по адресу: г.Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, д. 10. В указанный период времени ООО "Родник" заключало договоры на аренду помещения с различными органами государственной власти и государственными учреждениями Чувашской Республики, в чьем ведении находилось указанное здание. В частности, в спорный период времени аренда осуществлялась на основании договоров аренды N 02 от 20.07.2010 и N 07 от 15.09.2010, а также дополнительных соглашений N 1 от 30.08.2012, N 2 от 24.12.2013, заключенных с Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

В частности, по договору на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, N 07 от 15.09.2010 и дополнительным соглашениям к данному договору от 30.08.2012, от 24.12.2013 ООО "Родник" были предоставлены на праве аренды комната N 17, расположенная в одноэтажной пристройке (литера а4) и комнаты N N 10, 15, 16, расположенные в кирпичном подвале (литера А1) нежилого четырехэтажного кирпичного здания, общей площадью 68,8 кв.м., находящиеся в подвале дома, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области, являющегося объектом культурного наследия, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, д. 10, в целях использования под кафе.

Срок аренды по договору был установлен по 14.09.2020.

В соответствии с договором на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, N 02 от 20.07.2010 и дополнительными соглашениями от 30.08.2012, от 24.12.2013 к данному договору ООО "Родник" на праве аренды были предоставлены комнаты N N 18 и 19, расположенные в одноэтажной пристройке (лит. а4) и комнаты N N 2-9, 11-14, расположенные в кирпичном подвале (лит. А1) нежилого четырехэтажного кирпичного здания - дома, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области по вышеуказанному адресу, для использования под кафе.

Срок аренды по данному договору был установлен по 30.06.2015.

03.07.2014 ООО "Родник" обратилось в Минимущество Чувашии с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения общей площадью 197,4 кв.м на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях, отчуждения недвижимого имущества, находящегося, в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Для реализации ООО "Родник" преимущественного права выкупа арендуемых помещений Минимуществом Чувашии в письме от 01.08.2014 N 05/05-8457 обществу предложено внести изменения в техническое описание объекта приватизации.

Во исполнение указанного требования 10.11.2014 на государственный кадастровый учет поставлено арендуемое ООО "Родник" помещение с кадастровым номером 21:01:020102:716 общей площадью 197,4 кв.м., расположенное в подвале здания (сооружения) с кадастровым номером 21:01:020102:133 по адресу: 428032, Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул.

Композиторов Воробьевых, д. 10 (далее - нежилое помещение).

16.12.2014 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 21-21-01/301/2014-360 о регистрации права собственности Чувашской Республики на объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:020102:133 - Дом, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области, назначение нежилое, площадью 755,3 кв.м., 5 этажей, по адресу: 428032, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, д. 10.

Письмом от 19.12.2014 N 04-08/15374 Минимущество Чувашии сообщило обществу, что вышеуказанное здание является объектом культурного наследия федерального значения "Дом, в котором в 1920 году находился Ревком Чувашской Автономной области", в этой связи Минимуществом Чувашии направлен запрос о предоставлении утвержденного охранного обязательства на данный объект Минкультуры России. Впоследствии Минимущество Чувашии направлен запрос в Минкультуры Чувашии о возможности передачи в собственность части вышеназванного объекта культурного наследия федерального значения. Одновременно обществу предложено в срок до 17.02.2015 представить документы, подтверждающие согласие собственника имущества на возведение капитального пристроя, сведения о котором в техническом паспорте на объект не отражены, а также копии документов, подтверждающих проведение капитального и текущего ремонта арендуемого объекта; копию документа, подтверждающего страхование в пользу арендодателя рисков гибели и повреждения арендуемого объекта на весь срок действия договоров аренды; документы, подтверждающие возмещение ссудополучателю платы за землю, эксплуатационные расходы по содержанию здания, коммунальные услуги и услуги связи, либо документы, подтверждающие оплату соответствующим организациям, отказываемым данные услуги в соответствии с заключенными договорами (письмо от 14.02.2015 N 05/10-1756).

Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 01.08.2016 по делу N А79-1225/2015 установлено, что направляя в адрес ООО "Родник" письма от 19.12.2014 N 04-08/15374, от 13.02.2015 N 05/05-1716, от 14.02.2015 N 05/10-1756 Минимущество Чувашии уклонялось от исполнения предусмотренной Федеральным законом N 159-ФЗ обязанности по предоставлению ООО "Родник" преимущественного права на приобретение нежилых помещений. В связи с этим действия Государственного комитета Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям, изложенные в письмах от 19.12.2014 N 04-08/15374, от 13.02.2015 N 05/05-1716, от 14.02.2015 N 05/10-1756 и бездействие, выраженные в неисполнении юридически значимых действий, необходимых для реализации ООО "Родник" преимущественного права на приобретение нежилых помещений NN 1-4, 6-18, общей площадью 186,4 кв.м, расположенные по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, дом 10, признаны незаконными как несоответствующие Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". На Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав ООО "Родник" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, судебным актом по делу N А79-1225/2015 подтверждено, что нежилые помещения площадью 186, 4 кв.м, находящиеся в пользовании ООО "Родник" на праве аренды, могут являться предметом договора купли-продажи.

Вышеуказанные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не подлежат доказыванию в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом Чувашской Республики N 47 от 23.09.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", постановлениями Кабинета Министров Чувашской Республики N 335 от 25.12.2003 "О порядке принятия решений об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики", N 201 от 26.05.2016 "О прогнозном плане (программе) приватизации государственного имущества Чувашской Республики на 2018 - 2019 годы и внесении изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики N 335 от 25.12.2003", на основании решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.05.2016 по делу N А79-1225/2015 Министерством принято распоряжение N 686-р от 26.07.2017 "Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики - нежилого помещения, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, д. 10", предусматривающее приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, д. 10, назначение - нежилое, общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 21:01:020102:754, стоимостью 6884479 руб. без учета НДС на основании отчета N 1265/17 от 20.07.2017, подготовленного ООО "Аналитик Центр", на условиях рассрочки

оплаты на срок 5 лет (т.1 л.д.7).

Письмом N 07/22-11373 от 26.07.2017 ответчик направил проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения (т.1 л.д.8, 10-19). Согласно пункту 2.1 проекта договора стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, установлено в размере 6 884 479 руб.

16.08.2017 истец направил ответчику заявление о внесении изменений в решение об условиях приватизации нежилого помещения, к которому приложил протокол разногласий, а также копию заключения N 48-08/17 от 15.08.2017 ООО "Профит-плюс". При формулировании разногласий по цене выкупа истец основывался на заказанном им отчете, выполненном ООО "Профит-плюс", и просил уменьшить цену выкупаемого имущества (т.1 л.д.9, 20-23).

Министерство письмом N 07-22/12963 от 24.08.2017 отказало истцу в принятии возражений, изложенных в протоколе разногласий. Поскольку ответчик уклоняется от урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, ООО "Родник" обратилось с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Родник", Арбитражный суд Чувашской Республики, исходил из того, что у истца имеется преимущественное право на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Композиторов Воробьевых, д. 10, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. Между тем стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Разногласия сторон сводятся к возражениям ООО "Родник" по стоимости выкупаемого помещения.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона 135-ФЗ).

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 14.11.2017 арбитражный суд назначил проведение экспертизы, которая поручена эксперту ООО "Независимая оценочная компания "Актив" Петровой Т.Н.. По результатам экспертизы сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 04.07.2014 составляет 4 803 333 руб. без учета НДС.

Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, счел, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено. И принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4 803 333 руб. без учета НДС.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой

инстанции.

Довод заявителя о необоснованности экспертного заключения от 26.01.2018, в связи с тем, что оно выполнено с существенными нарушениями требований законодательства и методических рекомендаций по производству судебных экспертиз: в нем недостаточно аргументированы выводы, при расчете рыночной стоимости экспертом допущены арифметические ошибки, неверно подобраны аналоги, отсутствует обоснование поправки на местоположение, что в итоге привело к занижению рыночной стоимости объекта, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречий в его выводах не имеется. При этом Министерство не доказало наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта. При таких обстоятельствах, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции обоснованно положил его в основу решения и отклонил ходатайство Министерства о назначении повторной экспертизы по делу.

Таким образом, спор между сторонами разрешен правильно. Решение арбитражного суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, исследованным доказательствам. Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не допущено. Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.06.2018 не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.06.2018 по делу N А79-10634/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Н.А. Насонова

Судьи

Т.С. Родина Л.П. Новикова