Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2018 г. N 15АП-11614/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 ноября 2018 г. N Ф08-8854/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

24 августа 2018 г.

дело N А32-10040/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца - представитель Кортиев Р.Л. по доверенности от 04.06.2018, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города-курорта Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.06.2018 по делу N А32-10040/2017

по иску ООО "Лидия-93"

к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи при участии третьего лица - администрация муниципального образования города-курорта Сочи

о признании недействительным (ничтожным) договора, о внесении изменений в договор, принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лидия - 93" обратилось суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) п. 3.2. договора аренды N4900009672 от 25.11.2014 года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10, просит внести изменения в договор аренды N 4900009672 от 25.11.2014 года, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10, определенной в заключении экспертизы N012/СЭ-2017 от 11.09.2017 года и составляет 599 115 рублей (39 941 000*1,55) (с учетом уточнения).

Решением суда от 27.06.2018 признан недействительным (ничтожным) п. 3.2. договора аренды N 4900009672 от 25.11.2014 года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10. Внесены изменения в договор аренды N4900009672 от 25.11.2014 года, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10, определенной в заключении экспертизы N 012/СЭ-2017 от 11.09.2017 года и составляет 599 115 рублей (39 941 000*1,55). В удовлетворении требований к администрации города Сочи отказано. С департамента имущественных отношений администрации города Сочи взыскано 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины. Выдана ООО "Лидия-93" справка на возврат из федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация муниципального образования города-курорта Сочи и департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ООО "Лидия - 93", подписав договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10, согласилось, в том числе, с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи и ООО "Лидия-93" заключен договор аренды N4900009672 от 25.11.2014 года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10.

В соответствии с п. 3.2. договора от 25.11.2014 года годовой размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика и составил 1718 490 рублей.

Истец пояснил, что в декабре 2016 года представитель ООО "Лидия-93" был ознакомлен с отчетом независимого оценщика N 4С/7/ОЗ-2014, ссылка на который имеется в договоре аренды N 4900009672 от 25.11.2014 года, как на основание для определения величины арендной платы.

Из указанного отчета следует, что оценщик, определив рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 в размере 38 104 000 рублей. С целью определения величины арендной платы, самостоятельно и произвольно применил к указанной стоимости процент средней годовой доходности по государственным облигациям, составляющий 4,51%, тем самым рассчитав размер рыночной стоимости годовой арендной платы в 38 104 000 х 4,51% =1 718,490 рублей.

Вместе с тем, истец полагает, что арендную плату за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 по договору от 25.11.2014 следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

ООО "Лидия-93" обратилось в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 25.11.2014 г. N 4900009672, в котором просило изложить п. 3.2. договора аренды в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика N 4С/7/ОЗ-2014, базовой ставки арендной платы в размере 1,5%, а так же коэффициентов инфляции па 2015, 2016 и 2017 год и составляет 673 575, 68 рублей".

Письмом от 03.02.3017 года N 2164/0205-16 Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи отказал ООО "Лидия-93" во внесении изменений в договор аренды N 4900009672, сославшись на факт подписания договора аренды сторонами как на основание для применения того, порядка расчета арендной платы, который отражен в п. 3.2. договора, т.е. на основании отчета независимого оценщика N 4С/7/ОЗ-2014, выполненного ООО "АМСО".

Ссылаясь на данные обстоятельства, общество с ограниченной ответственностью "Лидия - 93" обратилось суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) п. 3.2. договора аренды N4900009672 от 25.11.2014 года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10.

Придя к выводу об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

С учетом изложенного при обращении заинтересованного лица в арбитражный суд с иском суд принимает заявление к производству и, исходя из конкретных обстоятельств дела, устанавливает, нарушены ли лицом, к которому предъявлен иск, права или законные интересы истца и могут ли они быть восстановлены в результате удовлетворения такого иска.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 статьи 166 Г РФ определено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи и ООО "Лидия-93" заключен договор аренды N 4900009672 от 25.11.2014 года земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10.

В соответствии с п. 3.2. договора от 25.11.2014 года годовой размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика N С/7/ОЗ-2014 и составил 1 718 490 рублей.

Из отчета N 4С/7/ОЗ-2014 следует, что оценщик, определив рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 в размере 38 104 000 рублей. С целью определения величины арендной платы, применил к указанной стоимости процент средней годовой доходности по государственным облигациям, составляющий 4,51%, тем самым рассчитав размер рыночной стоимости годовой арендной платы в 38 104 000 х 4,51% =1 718,490 рублей.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 9.2 Постановления N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи" установлено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

В соответствии с п. 10 Постановления Администрации города Сочи от 18.07.2016 г. N 1699 "О порядке расчета регулируемой платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г.Сочи_" также предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Поскольку спорным Договором аренды земельного участка срок для изменения размера арендной платы не установлен, то, соответственно, подлежат применению нормы права, устанавливающие, что размер арендной платы не подлежит изменению чаще, чем один раз в год.

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 210 от 30.06.2009 г. размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ранее механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных Постановлением N 1061 закреплявшем, что размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости земельного участка.

Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N 2872.

Следующий нормативный акт о порядке определения размера арендной платы был принят Постановлением Администрации г. Сочи 18.07.2016 г. N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г. Сочи..".

Пунктом 2 Постановления N 1699 предусмотрено, что размер арендной платы определяется перечисленными в нем способами, одним из которых является определение аренды исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке. Рассматриваемый случай не поименован в пунктах 5.1 - 5.5 постановления. Плата за его использование подлежит определению исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления).

В настоящее время таким документом является Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов".

В соответствии с подпунктом 4.1 пункта 4 Постановления N 121 по земельным участкам, в отношении которых не установлен иной порядок определения размера арендной платы, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1.5% от рыночной стоимости земельного участка.

Администрацией г. Сочи утверждено Постановление от 18.07.2016 г. N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г. Сочи..".

На основании п. 7 указанного Постановления N1699 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка.

Пунктами 1.-5 данного порядка размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 3.2. договора от 25.11.2014 года годовой размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика N 4С/7/ОЗ-2014.

Как установлено судом, рыночная стоимость земельного участка Администрацией г. Сочи не определялась, включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует требованиям Постановления N 210 и Постановления N 1699.

На основании п. 3 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Таким образом, поскольку кадастровая стоимость земельного участка также определялась на основе рыночной информации об объекте, данная информация может быть использована в качестве одного из доказательств по делу, указывающих на недостоверность данных, изложенных в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.04.2016 г. N 081-2016 (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, самостоятельно определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза (статья 82 Кодекса).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции определением от 01.08.2017 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр экономических и правовых экспертиз", эксперту Абраменко Марине Вадимовне (354000, г. Сочи, ул. Чебрикова, д. N 46).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет N 4С/7/ОЗ-2014 от 10 октября 2014 года "Об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы земельного участка площадью 11 000 кв. м по адресу: г. Сочи, ул. Новороссийское шоссе, д. N 40, кадастровый номер участка: 23:49:0303017:10 требованиям Федеральных стандартов оценки N 1-3?

2. В случае наличия нарушений, влияли ли они на выводы оценщика, сделанные в отчете N 407/03-2014?

3. Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 11 000 кв. м по адресу: г. Сочи, ул. Новороссийское шоссе, д. N 40, кадастровый номер участка: 23:49:0303017:10 по состоянию на 10.10.2014 года, 10.10.2015 года, 10.10.2016 года и 25.07.2017 года?

По результатам экспертного исследования, эксперт установил, что Отчет N4С/7/ОЗ-2014 от 10 октября 2014 "Об определении рыночной стоимости величины (размера) земельного участка площадью 11 000 кв. м. Новороссийское шоссе, д. 40, кадастровый номер участка 23:49:0303017:10 не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. N 256; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 255; Федерального стандарта оценки "Требования отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден Приказом Минэкономразвития России от 2С.07.2007 г. N 254.

Эксперт указал, что несоответствие Отчета N 4С/7/03-2014 от 10 октября 2014 требованиям ФСО-1,2,3, неполная и недостоверная информация по оцениваемому объекту, использование в качестве объектов - аналогов земельных участков из иного сегмента рынка, введение необоснованных поправок к объектам-аналогам может повлиять на рыночную стоимость объекта оценки. Допущенная при расчетах арифметическая ошибка привела к занижению стоимости земельного участка, определенна Оценщиком в Отчете на 12 716 000 рублей.

Таким образом, экспертом сделан вывод, что результаты расчетов рыночной стоимости земельного участка, приведенные в Отчете N 4С/7/ОЗ-2014 от 10 октября 2014 года "Об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы земельного участка площадью 11 000 кв. м по адресу: г. Сочи ул. Новороссийское шоссе, д. 40, кадастровый номер 23:49:0303017:10" не могут быть признаны достоверными.

На второй вопрос эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 площадью 11 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Новороссийское шоссе, д. 40, по состоянию на 10.10.2014 г., составляет; 35 750 000 рублей Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 площадью 11 000 кв. м, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский кр., г. Сочи, Хостинский район, ул. Новороссийское шоссе, д. 40, по состоянию на 10.10.2015 г. составляет: 35 981 000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 площадью 11 000 кв. м, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский кр., г. Сочи, Хостинский район, ул. Новороссийское шоссе, д. 40, по состоянию на 10.10.2016 г. составляет: 36 311 000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10 площадью 11 000 кв. м, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский кр., г. Сочи, Хостинский район, ул. Новороссийское шоссе, д. 40, по состоянию на 25.07.2017 г. составляет: 39 941 000 рублей.

Исследовав данное экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется.

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В связи с чем, признается правомерным вывод суда о том, что определение арендной платы, установленное в п. 3.2 договора от 25.11.2014 не соответствует положениям вышеуказанных нормативных актов.

Поскольку на момент заключения договора аренды действовал иной порядок расчета размера арендной платы (рыночная стоимость участка * на нормативно установленную ставку арендной платы), по сравнению с примененным администрацией г. Сочи порядком (размер рыночной стоимости арендной платы, определенный оценщиком самостоятельно), п. 3.2. договора аренды не соответствует публичному порядку, в силу ст. 167 ГК РФ является недействительным.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Следовательно, суд пришел к верному выводу о том, что размер годовой арендной платы, рассчитанный исходя из рыночной стоимости земельного участка в 2017 г., составляет: 599 115 рублей (39 941 000*1,55).

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части внести изменения в договор аренды N 4900009672 от 25.11.2014 года, изложив п. 3.2. договора аренды земельного участка в следующей редакции: годовая арендная плата за использование земельного участка с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:10, определенной в заключении экспертизы N012/СЭ-2017 от 11.09.2017 года и составляет 599 115 рублей (39 941 000*1,55).

В удовлетворении требований к администрации города Сочи судом отказано верно, поскольку администрация не является стороной спорного договора, поскольку в рассматриваемом деле сторонами договора выступают департамент (арендодатель) и ООО "Лидия-93" (арендатор).

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, администрация (ИНН 2320037148) и департамент (ИНН 2320034940) являются самостоятельными юридическими лицами. Департамент является структурным подразделением (органом) администрации, однако в то же время департамент является органом, осуществляющим управление и распоряжение муниципальным имуществом, находящимся в муниципальной собственности, земельными ресурсами городского округа в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами и может быть истцом и ответчиком в арбитражном суде.

Доводы апелляционной жалобы о согласовании размера арендной платы с ООО "Лидия - 93" в договоре аренды земельного участка, апелляционным судом отклоняются, поскольку размер арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности является регулируемым, и, как следствие, не может самостоятельно определяться сторонами.

В ситуации, когда стороны, несмотря на предписания применимых нормативных правовых актов (Постановление Администрации г. Сочи 18.07.2016 г. N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г.Сочи", Постановление N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи", Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов") самостоятельно определили размер арендной платы вопреки установленному правовому порядку, такое положение договора является безусловно недействительным, а внесение изменений в договора аренды с целью приведения его в соответствии с законодательством является допустимым способом защиты и восстановления нарушенных прав истца и обеспечивает соблюдение публичного правового порядка.

Пунктом 2 Постановления администрации г. Сочи N 1699 предусмотрено, что размер арендной платы определяется перечисленными в нем способами, одним из которых является определение аренды исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке. Рассматриваемый случай не поименован в пунктах 5.1 - 5.5 постановления. Плата за его использование подлежит определению исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления).

На основании п. 7 указанного Постановления N 1699 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1-5 настоящего Порядка.

Пунктами 1-5 данного порядка размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу NА32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015

В настоящем случае по делу была проведена судебная экспертиза, установлена рыночная стоимость участка, в связи с чем, применив нормативную ставку 1,5 % для расчёта размера арендной платы и умножив её на рыночную стоимость земельного участка, определённую экспертом, суд правомерно самостоятельно рассчитал годовую арендную плату в размере 599 115 рублей (39941000*1,55). Основания для переоценки указанных выводов у апелляционного суда не имеются.

Администрация г. Сочи и департамент не опровергли выполненный судом расчёт, заключение эксперта не оспорили, о назначении дополнительной или повторной экспертизы не ходатайствовали, не ставили под сомнение иным образом размер рыночной стоимости земельного участка, определённый экспертом и принятый судом, новых доводов, не оцененных судом первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2018 по делу N А32-10040/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина В.Л. Новик