Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2018 г. N 09АП-37886/18

город Москва

30 августа 2018 г.

Дело N А40-33827/18

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Неглинная галерея" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 мая 2018 года по делу N А40-33827/18, принятое судьей Пуловой Л.В. (10-228) по иску ООО "Неглинная галерея" (ОГРН 1167746298752) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании недействительным договора аренды NМ-01-051320 от 02.10.2017 г. в части даты начала начисления арендной платы и об обязании внести изменения в договор аренды NМ-01-051320 от 02.10.2017 г.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Овтин В.А. по доверенности от 05.04.2018;

от ответчика: Забаринова Н.С. по доверенности от 27.12.2017;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Неглинная галерея" (ОГРН 1167746298752) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании недействительным п.3.2 договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка N М-01- 051320 от 02.10.2017 г., кадастровый номер участка 77:01:0001080:64, расположен по адресу: г. Москва, Трубная площадь, владение 2, участок предоставлен правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке.

Истец также просил обязать Департамент государственного имущества города Москвы внести изменения в названный договор, в части даты начала начисления арендной платы, а именно: изложить абз. 1 п.3.2 договора в следующем виде: "Арендная плата арендатору 1 начисляется с 24.10.2017 г. и вносится арендатором 1 ежеквартально, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего договора производится на ближайшую дату платежа, следующего за датой регистрации договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2018 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что фактически правоотношения между истцом и ответчиком возникли с даты регистрации договора 24 октября 2017 года, а не с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в здании, расположенном на участке.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражала, отзыв на жалобу не направила.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, истец со ссылкой на ст.ст. 168,180 ГК РФ, пояснил, что в соответствии с условиями договора арендатор обязался оплачивать арендную плату с даты регистрации права собственности на недвижимое имущество (15.04.2016 г.) - нежилые помещения и машиноместа, расположенные в здании по адресу: г. Москва, Трубная площадь, д.2.

Однако, по мнению истца, данное условие не соответствует нормам действующего законодательства.

Исходя из п.2.2 договора договор вступает в силу с даты его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

Спорный договор аренды зарегистрирован 24.10.2017 г., до этой даты, по мнению истца, отношения между сторонами отсутствовали.

На основании п. 3.2 договора, арендная плата арендатору начисляется с 15.04.2016 г. с даты государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в здании, расположенном на участке, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого месяца отчетного квартала.

Первый платеж при заключении настоящего договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой государственной регистрации договора.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняется, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым таким зданием, строением или сооружением и необходимым для их пользования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 25 ЗК РФ и ст.25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Таким образом, доказательств недействительности договора в оспариваемой части по основаниям, предусмотренным статьями 168 - 180 ГК РФ, истцом не представлено, а судом не установлено.

Кроме этого, отклонен довод заявителя о том, что земельный участок не был сформирован в должной степени, поскольку из письма Департамента от 19.04.2017 г. N 33-5-46921/17-(0)-1, на которое ссылается заявитель, следует, что департамент уведомил общество о распоряжении от 09.03.2017 N 6482 "Об утверждении адреса земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001080:64", при этом в силу действующего законодательства утверждение адреса земельного участка не свидетельствует о том, что участок до этого являлся несформированным и не поставлен на кадастровый учет, как индивидуально-определенная вещь.

Более того, земельный участок обществу предоставлен в пользование, спорный договор аренды сторонами исполнялся, что не дает оснований заявителю оспаривать этот договор на предмет незаключенности или недействительности.

Довод апелляционной жалобы о том, что фактически правоотношения между истцом и ответчиком возникли с даты регистрации договора 24 октября 2017 года, а не с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в здании, расположенном на участке, признан судом апелляционной инстанции несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.10.2017 г.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Арбитражный суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, в том числе представленный договор аренды, правильно определив спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, в том числе содержание прав и обязанностей сторон путем толкования условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о возникновении между сторонами с момента заключения сторонами договора аренды и до его государственной регистрации 24.10.2017 г., правоотношений, вытекающих из фактического владения и пользования нежилым помещением.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендатором спорного помещения ранее государственной регистрации в материалы дела не представлено.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав лиц, перечисленных в названной норме права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Формулирование предмета и основания заявленных требований обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов либо нескольких из них.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Исходя из системного анализа указанных правовых норм, истец должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены исковые требования, какие права истца могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения иска.

Довод жалобы со ссылкой на то, что возникновении правоотношений между сторонами с момента регистрации договора, то есть с 24.10.2017 г. не может быть принято судом в качестве основания для отмены принятого судебного акта.

Согласно условиям договора правоотношения между сторонами возникают с даты вступления в действие настоящего договора, если другое не вытекает из соглашения сторон.

Арбитражный суд, установив, что с даты подписания спорного договора аренды - и до момента его государственной регистрации между сторонами возникли и существовали правоотношения, вытекающие из фактического владения и пользования спорным помещением, при непредставлении доказательств неисполнения арендодателем обязательств по передаче помещения в аренду, а также чинения препятствий пользования, пришел к правильному выводу о необоснованности заявленных исковых требований.

Иных доводов жалоба не содержит.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 мая 2018 года по делу N А40-33827/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев Г.С. Александрова