Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2018 г. N 10АП-14233/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10 декабря 2018 г. N Ф05-20798/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

06 сентября 2018 г.

Дело N А41-14302/18

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей: Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Шабановым Ф.И.,

при участии в заседании:

от ООО "Финансовый ипотечный центр" - представитель к/у Митус А.И. по доверенности от 07.05.2018;

от Администрации городского округа Электросталь - представитель Гладков Г.В. по доверенности от 30.08.2018 N 2-2158;

от КУИ Администрации городского округа Электросталь Московской области - представитель Болтман И.В. по доверенности от 11.08.2018N 19-23;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Финансовый ипотечный центр" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2018 года по делу N А41-14302/18, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску ООО "Финансовый ипотечный центр" к Администрации городского округа Электросталь о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Финансовый ипотечный центр" (ООО "Финансовый ипотечный центр", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации городского округа Электросталь (далее - администрация, ответчик) о признании незаключенным договора от 12.05.2005 N 2013-А346.

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.04.2018 по делу N А41-14302/18 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет имущественных отношений администрации городского округа Электросталь Московской области ( том 1 л.д.112).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2018 по делу N А41-14302/18 в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д.52-54).

Не согласившись с указанным судебным актом суда первой инстанции общество обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представители администрации и общества возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела 12 мая 2005 года между администрацией города Электросталь и ООО "ОСТ-Строй" (инвестор) заключен договор N 213-А/346, поименованный как договор о долевом участии в строительстве многоэтажных жилых домов N N 11,12(стр.) в микрорайоне N 5 по ул.Ялагина в городе Электросталь Московской области (том 1 л.д.11-13).

Данным договором согласованы предмет, права и обязанности сторон, порядок исполнения договора. В пункте 1.2 договора определена примерная доля раздела жилых домов - квартир и помещений по итогам реализации договора.

25.01.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору долевого участия об изменении срока ввода в эксплуатацию жилых домов.

12.02.2008 между ООО "Ост-Строй" и ООО "Финансовый ипотечный центр" заключен договор N 3 уступки прав и перевода долга к договору N 213-А/346 о долевом участии в строительстве многоэтажных жилых домов N N 11, 12 в микрорайоне N 5 по ул. Ялагина в городе Электросталь Московской области.

Ссылаясь на то, что договор от 12.05.2005 N 2013-А346 является незаключенным в связи с несогласованием существенных условий, необходимых для заключения договора о долевом строительстве, отсутствие государственной регистрации, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из необходимости квалификации спорного договора, как инвестиционного договора и отсутствия оснований для признания его незаключенным.

В силу статьи 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав, в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляется компетентным судом.

Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав.

Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.

Из согласованного смысла положений статей 11 и 12 ГК РФ предъявление иска заинтересованным лицом имеет цель восстановления нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. В предмет доказывания по настоящему иску входит установление у ответчика определенных обязательств, наступление срока их исполнения и факт неисполнения ответчиком конкретных обязательств.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости", судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в п. 6 указанного постановления Пленума, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд"). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 1 Федерального закона об инвестиционной деятельности инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта.

Из содержания статьи 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции фактически между сторонами заключен инвестиционный договор.

10.10.2010, 04.03.2012, 04.03.2013 между сторонами подписаны дополнительные соглашения N 2, N 3 и N 4 об изменении срока ввода в эксплуатацию жилых домов и изменении имущественных долей.

По условиям данного договора с учетом дополнительных соглашений к нему, предметом договора является реализация инвестиционного проекта строительства многоэтажных домов N 11 и N 12, строительство которых будет осуществляться в соответствии с проектной документацией на земельных участках площадью 8998 кв.м. с кадастровым номером 50:46:0050201:0067 и 8996 кв.м. с кадастровым номером 50:46:0050201:0068, соответственно, по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Ялагина, первый квартал микрорайона N 5.

В реализации договора инвестор обязался за счет собственных и 9или) привлеченных средств произвести на земельных участках новое строительство группы жилых многоквартирных домов по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Ялагина, первый квартал микрорайона N 5 (вторая очередь с ориентировочной общей площадью квартир 16 143, 69 кв.м.

Администрация в рамках реализации договора обязалась предоставить на праве аренды земельные участки с кадастровыми номерами 50:46:0050201:0067 и 50:46:0050201:0068, а также возможность подключения домов к инженерным сетям городского округа Электросталь Московской области, принимать меры, направленные на обеспечение на момент ввода жилых домов в эксплуатацию наличие необходимых мощностей энергоносителей в городских сетях, к которым должно быть произведено подключение жилых домов согласно выданным техническим условиям.

Обществу выданы разрешения на строительство N RU5033300042/2008 от 23.06.2008 и N RU50333000-36/2008 от 30.05.2008.

Срок сдачи жилых домов в эксплуатацию - не позднее 15 марта 2015.

Фактически жилые дома введены в эксплуатацию 08.04.2016.

По итогам реализации договора с дополнительными соглашениями к нему составлен протокол предварительного распределения квартир в строящихся жилых домах по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Ялагина, микрорайон N 5, дом N 11 и дом N 12, в соответствии с которым имущественная доля администрации составляет 8 процентов от общей площади квартир, что представлено 19 квартир ориентировочной площадью 1291,5 кв.м., из них 19 квартир расположены в десятиэтажном четырехсекционном 155-квартирном жилом доме N 11.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами заключен инвестиционный договор.

При этом не имеется оснований для применения к правоотношения сторон в настоящем деле положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", предметом которого являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, что не имеет места в настоящем деле.

При изложенных обстоятельствах является несостоятельным довод общества о необходимости государственной регистрации договора и его незаключенности в связи с отсутствием такой регистрации.

Кроме того, даже в случае наличия необходимости государственной регистрации договора, согласно правовой позиции Пленума ВС РФ, изложенной в пункте 5 статьи 166 ГК РФ, пункте 70 постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяемой по аналогии в порядке статьи 6 ГК РФ, сделанное в любой форме заявление о незаключенности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на незаключенность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность (заключенность) сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выражена в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10.

В указанных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Кроме того по смыслу статьи 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о том, что договор заключен.

Как усматривается из материалов дела, после заключения договора к нему подписывались дополнительные соглашения, акт разграничения ответственности за инженерное обеспечение строительства объекта, подписан протокол предварительного распределения квартир.

Проанализировав условия договора, с учетом дополнительных соглашений, оценив обстоятельства дела, представленные доказательства и действия сторон в порядке исполнения договора, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует неопределенность.

Поскольку стороны согласовали существенные условия договора, оснований для признания указанного договора незаключенным не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2018 года по делу N А41-14302/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина