Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2018 г. N 15АП-11432/18

город Ростов-на-Дону

06 сентября 2018 г.

дело N А32-14764/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,

судей М.В. Соловьевой, С.С. Филимоновой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2018 по делу N А32-14764/2018, принятое судьей Семушиным А.В.

по заявлению администрации города Сочи

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным отказа,

при участии третьих лиц ООО "Березка", ПАО Банк "Первомайский",

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа от 13.10.2017 N 23/264/001/802/2017-900 в государственной регистрации соглашения о расторжении договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Березка", ПАО Банк "Первомайский".

Решением от 16.05.2018 суд признал незаконным решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выраженное в отказе от ООО "Березка" в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка общей площадью 610 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205009:13, расположенное по адресу: ул. Пластунская, 100в в Центральном районе города Сочи, заключенного между муниципальным образованием город Сочи и ООО "Березка". Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись об обременении правом аренды по договору от 13.10.2013 N 4900009249 земельного участка общей площадью 610 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0205009:13, расположенного по адресу: ул. Пластунская, 100в в Центральном районе города Сочи, заключенного между муниципальным образованием город Сочи и ООО "Березка", заключенного между муниципальным образованием город Сочи и ООО "Березка".

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что решением суда от 10.02.2016 не предусмотрено погашение регистрационной записи об аренде в ЕГРН, в связи с чем не представляется возможным расторгнуть договор аренды и погасить регистрационную запись об аренде земельного участка; решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН; согласно сведениям ЕГРН на договор аренды имеется обременение - ипотека в силу договора.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Березка" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.10.2013 N 4900009249 (далее - договор).

Пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205009:13 площадью 610 кв.м. по ул. Пластунская, 100в в Центральном районе города Сочи, с видом разрешенного использования - административное здание.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016 по делу А32-29056/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, удовлетворены исковые требования администрации города Сочи о расторжении договора аренды от 13.10.2013 N 4900009249.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю были направлены судебные акты для погашения в ЕГРН записи, возникшей на основании договора аренды от 13.10.2013 N N 4900009249.

В администрацию города Сочи из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел по г. Сочи) поступило уведомление от 13.10.2017 N 23/264/001/802/2017-900 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из поступившего сообщения следует, что у Управления имеются сомнения в достоверности вынесенных судебных актов. Отказ мотивирован наличием в ЕГРП в отношении спорного земельного участка ограничений (обременений) в виде ипотеки права аренды.

Согласно выписке из ЕГРН между ООО "Березка" и ПАО Банк "Первомайский" заключен договор залога недвижимости (ипотеки) от 09.06.2010 N 2858.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края договор аренды от 13.10.2013 N 4900009249 расторгнут, то есть с момента вступления решения суда в законную силу (18.04.2016) обязательства сторон по указанному договору в силу статьи 453 ГК РФ прекращены.

Регистратор ссылается на то, что статья 26 Закона N 122-ФЗ определяет, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из его сторон. Для государственной регистрации прекращения записи об аренде администрация представила вступивший в законную силу судебный акт по делу N А32-29056/2015, в резолютивной части которого содержалось указание на расторжение договора аренды земельного участка площадью 610 кв.м. кадастровый номер 23:49:0205009:13, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, по ул. Пластунская, 100в, запись о котором внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договоров о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 13.10.2013 N 4900009249, подписанного администрацией г. Сочи и ООО "Березка".

Решение арбитражного суда по делу N А32-29056/2015 в силу норм статьи 453 ГК РФ является самостоятельным основанием для прекращения обязательств из договора аренды при его расторжении в судебном порядке.

Считая незаконным отказ в государственной регистрации расторжения договора и погашении записи об аренде земельного участка, администрация оспорила его в судебном порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Из статьи 3 Закона N 122-ФЗ следует, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации. Статья 4 Закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ). Согласно пункту 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

На основании пункта 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона N 122-

ФЗ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края договор аренды от 13.10.2013 N 4900009249 расторгнут, то есть с момента вступления решения суда в законную силу (18.04.2016) обязательства сторон по указанному договору в силу статьи 453 ГК РФ прекращены.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно статье 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Поскольку с указанной даты право аренды земельного участка прекращено, также с этой даты отсутствует предмет договора ипотеки в виде заложенного права аренды земельного участка.

В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотекой, тем более если такое расторжение договора аренды происходит на основании вступившего в законную силу решения суда.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут, в том числе, в связи с существенным нарушением его условий арендатором, и передача арендатором права аренды земельного участка в залог банку в обеспечение кредитного обязательства вовсе не означает, что в связи с такой ипотекой арендодатель обязан и впредь претерпевать нарушения его прав как собственника имущества неисправным арендатором, без права потребовать расторжения договора аренды. Ипотека права аренды земельного участка не создает для арендодателя невозможности расторжения договора аренды в случае его существенного нарушения арендатором, систематически не производящего арендные платежи.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статьей 62 названного Федерального закона установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды земельного участка решением арбитражного суда права арендатора земельного участка прекратились с даты вступления решения суда в законную силу, в связи с чем, регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним расторжения договора аренды носит правоподтверждающий характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения; в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды.

Следовательно, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым, поскольку право залога им утрачено с момента вступления в силу соответствующего решения суда о расторжении договора аренды в законную силу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на дату принятия оспариваемого отказа в государственной регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-

ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.

Как указано в пункте 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как правильно указано судом первой инстанции, несмотря на то, что в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016 по делу N А32-29056/2015 не содержатся сведений о прекращении ипотеки права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды, основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке земельного участка отсутствовали ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, Управление Росреестра по Краснодарскому краю должно было одновременно с регистрацией прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка также погасить и регистрационную запись об ипотеке права аренды земельного участка, ввиду отсутствия предмета ипотеки, поскольку расторжение договора аренды земельного участка означало автоматическое, - независимо от дополнительных соглашений сторон или заявлений о погашении записи об ипотеке, - прекращение ипотеки права аренды земельного участка

Таким образом, действия Управления Росреестра по отказу администрации в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205009:13 не соответствуют нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушают права заявителя, в частности, право на распоряжение спорными земельными участками.

На основании ст.ст. 198-201 АПК РФ оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды является незаконным.

Аналогичная правовая позиция изложена в решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 по делу А32-15252/2016, оставленном без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2017.

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции отклоняются доводы жалобы о том, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН, в том числе в части прекращения ипотеки.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявления администрации города Сочи.

Решение суда от 16.05.2018 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 мая 2018 года по делу А32-14764/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Т.Г. Гуденица

Судьи

М.В. Соловьева С.С. Филимонова