Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2018 г. N 20АП-4444/18

г. Тула

7 сентября 2018 г.

Дело N А54-10219/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05.09.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.09.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии в судебном заседании путем использования системы видео-конференцсвязи при содействии Арбитражного суда Рязанской области от общества с ограниченной ответственностью "Контакты-М": Пахомовой А.В. (доверенность от 21.05.2018, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.05.2018 по делу N А54-10219/2017, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Контакты-М" (ИНН 6227005565, ОГРН 1026200870695) к администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 6227000292, ОГРН 1026201270260) о признании пунктов 2 и 3 постановления от 11.10.2017 N 4482 недействительными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Контакты-М" (далее - заявитель, общество, ООО "Контакты-М") обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) о признании пунктов 2 и 3 Постановления от 11.10.2017 N 4482 "О продаже обществу с ограниченной ответственностью "Контакты-М" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:30" недействительными, обязании администрации города Рязани устранить допущенные нарушения путем исключения из оспариваемого постановления пункта 2 и внесения изменений в пункт 3 в части установления цены земельного участка с кадастровым номер 62:29:0130002:30.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.05.2018 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с принятым решением. Заявитель жалобы указывает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не нарушает прав и законных интересов заявителя. Условия договора купли-продажи определяются при его подписании, кроме того, как указывает ответчик в рамках арбитражного дела N А54-9899/2017 рассматривается иск об урегулировании разногласий относительно условий выкупа земельного участка истцом. Относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка, ответчик указывает, что тем самым он привел вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельного участка, с учетом Правил землепользования и застройки в городе Рязани, что не противоречит действующему законодательству.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Решение просил оставить без изменения.

Ответчик в суд апелляционной инстанции представителей не направили, извещен надлежащим образом, в связи с чем, дело рассмотрено без его участия.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО "Нефтетранс" был заключен договор от 24.04.2003 N А 175-03 А аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:30 общей площадью 3551,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Ряжское шоссе, д. 16, для размещения и эксплуатации автозаправочной станции.

На основании соглашения от 18.11.2016 все права и обязанности арендатора в отношении указанного земельного участка ООО "Нефтетранс" передало ООО "Контакты-М".

ООО "Контакты-М" обратилось в администрацию с заявлением от 21.09.2017 о проведении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:30.

По результатам рассмотрения заявления ответчиком было принято постановление от 11.10.2017 N 4482 "О продаже обществу с ограниченной ответственностью "Контакты-М" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:30", в соответствии с пунктом 2 которого изменен вид разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, а пунктом 3 определена выкупная цена земельного участка в размере 1 127 785 руб.

Копия данного постановления получена заявителем 20.10.2017.

На основании указанного постановления администрацией в адрес общества направлены 3 экземпляра проекта договора от 11.10.2017 N 087-17 купли продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:30 пунктом 2.1. которого была установлена выкупная цена данного земельного участка в размере 1 127 785 руб. 75 коп., а в пункте 1.1. вид разрешенного использования земельного участка был указан как "объекты придорожного хозяйства".

Также администрация направила заявителю 3 экземпляра акта приема-передачи к указанному выше договору купли-продажи земельного участка и счет N 756 от 19.10.2017.

Не согласившись с указанной выкупной ценой спорного земельного участка, ООО "Контакты-М" направило в адрес ответчика заявление от 26.10.2017 N 41, в котором просило внести изменения в постановление от 11.10.2017 N 4482 и проект договора купли-продажи, установив выкупную цену земельного участка в размере 234 405,60 руб. Также общество указало, что у администрации отсутствовали правовые основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В письме от 23.11.2017 N 03/1/1/2-10/4204-исх ответчик указал заявителю, что у администрации отсутствуют основания для внесения изменений в постановление администрации города Рязани от 11.10.2017 N 4482 "О продаже обществу с ограниченной ответственностью "Контакты-М" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:30".

При этом ответчик разъяснил обществу, что указанным постановлением вид разрешенного использования земельного участка был определен в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, после чего администрация исчислила кадастровую стоимость земельного участка из расчета среднего уровня кадастровой стоимости 1 кв. м для испрашиваемого земельного участка в размере 4 233,43 руб. (Приложение 2 постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области"), а цену земельного участка установила в размере пятикратной величины ставки земельного налога от вновь установленной кадастровой стоимости (п. 2 ст. 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области", п. 2 ст. 2 Решения Рязанского городского Совета от 24.11.2005 N 384-Ш "Об установлении земельного налога").

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для удовлетворения требований о признании недействительными решений государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Таким образом, в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, для признания недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ответчик не оспаривает преимущественное право истца на приватизацию спорного земельного участка. По существу, между сторонами возник спор относительно изменения администрацией вида разрешенного использования земельного участка и в связи с этим относительно того, из какой кадастровой стоимости должна быть определена выкупная цена земельного участка.

Как следует из материалов дела спорный земельный участок на момент обращения общества с заявлением о предоставлении его в собственность имел вид разрешенного использования "для размещения и эксплуатации автозаправочной станции". В пункте 2 оспариваемого постановления администрация изменила вид разрешенного использования на вид "объекты придорожного сервиса".

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В статье 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 12919/11 отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка в отсутствие изменений в функциональном назначении объекта недвижимости.

Между тем, ранее разрешенное использование земельного участка в соответствии с основным видом деятельности правообладателя не изменялось, доказательств обратного не представлено.

Из системного анализа положений статей 30, 36, 37 Градостроительного кодекса, статей 7, 85 Земельного кодекса, статей 16 и 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании градостроительного регламента, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Доказательств внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Рязани ответчиком не представлено. Вид разрешенного использования земельного участка "для размещения и эксплуатации автозаправочной станции" не противоречит Правилам землепользования и застройки города Рязани, обратное не установлено.

Ответчик ссылается на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Между тем законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору. При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу.

Из буквального толкования положений ст. 12, 13 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что орган местного самоуправления в срок до 01.01.2020 обязан внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором. Соответствие же между разрешенным использованием земельного участка и видом разрешенного использования, установленного классификатором, устанавливается органом местного самоуправления на основании заявления правообладателя.

Поскольку в настоящем случае, как установлено судом области, вид разрешенного использования земельного участка "для размещения и эксплуатации автозаправочной станции" не противоречил Правилам землепользования и застройки города Рязани, действующим в момент издания оспариваемого постановления, какие-либо изменения в Правила не вносились, заявление правообладателем объекта недвижимости (истцом) о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором не подавалось, суд области пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для самостоятельного изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Относительно правомерности пункта 3 оспариваемого постановления в части определения выкупной цены земельного участка в сумме 1 127 785,75 руб., судебная коллегия отмечает следующее.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 82-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, лицам, не указанным в части 1 статьи 4.2 указанного закона и являющимся собственниками зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на таких земельных участках, цена таких земельных участков определяется в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере пятикратной величины ставки земельного налога.

Величина ставки земельного налога определяется как соответствующая установленной нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований Рязанской области налоговой ставке земельного налога процентная доля кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 2 Положения о земельном налоге, утвержденного решением Рязанского городского Совета от 24.11.2005 N 384-III, налоговая ставка земельного налога установлена в размере 1,5 процентов от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Судом первой инстанции установлено, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:30 в размере 1 127 785,75 руб. определялась исходя из показателя среднего уровня кадастровой стоимости 1 кв. м земель городского округа города Рязань, установленного для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков - 4 233,43 руб./кв.м. согласно приложению N 2 к постановлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области", площади земельного участка (3552 кв.м.), ставки земельного налога (1,5%), величины ставки земельного налога (5).

Между тем, согласно пункту 2 статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 82-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" цена выкупаемого земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17- 12, а также в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем, строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Судом установлено, что решением комиссии Управления Росреестра по Рязанской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15.06.2017 N 227 для земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:30 кадастровая стоимость определена в размере 3 125 408 руб.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.12.2017 N 6200/301/17-591178 (полученной Обществом в соответствии с пунктом 4 статьи 63 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 21.09.2017 составляла 3 125 408 руб. Данная кадастровая стоимость внесена в ЕГРН 29.06.2017.

Таким образом, суд области правомерно определил выкупную стоимость земельного участка в размере 234 405 руб. 60 коп. (3 125 408 руб. *1,5%*5).

Поскольку обоснованность определения выкупной цены земельного участка в ином размере ответчиком не обоснована, суд области пришел к правомерному выводу о незаконности обжалуемого постановления в данной части.

Доводы ответчика об отсутствии факта нарушения прав и законных интересов заявителя при принятии обжалуемого постановления, подлежат отклонению, поскольку указанная в постановлении цена выкупаемого имущества нарушает права и законные интересы заявителя на реализацию права выкупа земельного участка по цене, определенной в соответствии с действующим законодательством.

Ссылка на рассмотрение в рамках арбитражного дела N А54-9899/2017 спора о урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, не имеет правового значения, поскольку настоящий спор подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ. Кроме того, рассмотрение дела N А54-9899/2017 приостановлено до рассмотрения настоящего дела.

Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого решения нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.05.2018 по делу N А54-10219/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Е.В. Рыжова