Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2018 г. N 17АП-5665/18

г. Пермь

10 сентября 2018 г.

Дело N А60-1609/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балдиной А.С.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 марта 2018 года,

принятое судьей И.В. Евдокимовым

по делу N А60-1609/2018

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Оазис" (ОГРН 1076673013713, ИНН 6673163465)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оазис" (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с июня 2016 года по октябрь 2017 года в размере 482 530, 17 руб., неустойки за период с 03.06.2016 по 09.06.2017 по в размере 4 273 029,86 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.03.2018 (резолютивная часть от 26.02.2018) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 73 867 руб. долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение суда обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец ссылается на обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражного дела N А60-58887/2016. Также истец указывает, что с 13.06.2013 из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:17 образованы два земельных участка: с кадастровым номером 66:41:0702065:31 - под многоквартирный дом, с кадастровым номером 66:41:0702065:104 - под нежилое строение, в котором расположено помещение ответчика. Истец считает, что площадь многоквартирного дома не может быть использована в расчете доли пользования истца, просит решение суда изменить.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. Ответчик указывает, что договор аренды земельного участка им не заключался, согласно представленным в материалы дела доказательствам расчет платы за землю должен производиться исходя из площади земельного участка - 1232,11 кв.м, площади расположенного на этом участке строения - 8077,8 кв.м, площади помещений ответчика - 390,9 кв.м.

Также ответчик ссылается на рассмотрение Арбитражным судом Свердловской области дела N А60-1607/2018, на заключение проведенной по этому делу землеустроительной экспертизы. Ответчик указывает, что встроенно-пристроенная часть здания, в котором расположено помещение ответчика, является составной и неделимой частью многоквартирного дома, а земельный участок под этой частью здания - общей собственностью. В связи с переходом земельного участка в собственность собственников помещений в многоквартирном доме истец утратил право на распоряжение этим участком и на взыскание арендных платежей, указанных в исковом заявлении.

На основании ч. 1 ст. 268 АПК РФ для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела дополнительные доказательства: кадастровые паспорта и кадастровые выписки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0702065:104, 66:41:0702065:17, 66:41:0702065:31, справка ЕМУП БТИ г. Екатеринбурга от 24.05.2018 об обследовании застроенной территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:104 с приложениями, заключение эксперта N 3-187э-18 от 10.07.2018, реестровые дела объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0702065:17, 66:41:0702065:31, 66:41:0702065:104.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 09.01.2008 N 39000162 на объект муниципальной собственности - нежилые помещения с кадастровым номером 66:41:0702077:5659 общей площадью 390,9 кв.м, расположенные по улице Уральской, 61 в городе Екатеринбурге, сроком действия с 01.01.2008 по 30.12.2008.

По истечению срока действия договор аренды от 09.01.2008 N 39000162 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик реализовал право на приобретение арендуемого объекта муниципальной собственности, в связи, с чем договор аренды от 09.01.2008 N 39000162 расторгнут 08.06.2015, оформлен договор купли-продажи объекта от 09.06.2015 N 1597, переход права собственности зарегистрирован 15.07.2015.

Ссылаясь на то, что ответчик не оплачивал пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему нежилые помещения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что приходящаяся на ответчика площадь земельного участка составляет 59,62 кв.м, исходя из общей площади земельного участка - 1232,11 кв.м, общей площади строения, в котором находятся помещения ответчика - 8077,8 кв.м, площади принадлежащего ответчику помещения с кадастровым номером 66:4160702077:5659 - 390,9 кв.м.

Указанные выводы суда первой инстанции нельзя признать обоснованными.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.03.2017 по делу N А60-58887/2016 с ответчика в пользу истца взыскано 801 933, 42 руб. долга за пользование земельным участком за период с ноября 2013 года по май 2016 года.

При рассмотрении этого дела судом установлено, что объект недвижимости ответчика расположен на земельном участке, ранее предоставленном в аренду по договору N 7-808-МН от 15.02.2005. Дополнительное соглашение к этому договору ответчиком не подписано, с требованием о понуждении ответчика к заключению договора аренды истец не обращался, права и обязанности по договору аренды N 7-808-МН от 15.02.2005 к ответчику не перешли.

В силу подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 ст. 1107 ГК РФ предусмотрено начисление процентов за пользование чужими средствами (статья 395) на сумму неосновательного денежного обогащения с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В рассматриваемый период ответчик являлся собственником нежилых помещений, не являлся плательщиком земельного налога, в связи с чем, должен оплачивать использование земельного участка, на котором расположены эти помещения, в размере установленной арендной платы.

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Как следует из представленного в материалы дела письма ЕМУП "БТИ" от 24.05.2018 при обследовании застроенной территории по ул. Уральская, 61 г. Екатеринбурга установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:104 расположено нежилое строение лит. А1, в котором расположены помещения общей площадью 1407,8 кв.м, в том числе помещения с кадастровым номером 66:4160702077:5659.

Согласно кадастровому паспорту от 16.05.2016 площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:104 составляет 1152 кв.м.

С учетом указанных обстоятельств, размер платы за землю для ответчика должен определяться исходя из площади земельного участка - 1152 кв.м, площади нежилого строения - 1407,8 кв.м, площади помещений ответчика - 390,9 кв.м.

Доводы ответчика о том, что нежилое здание лит. А1 согласно заключению эксперта N 3-187э-18 от 10.07.2018 является составной частью многоквартирного дома, а земельный участок под этим зданием - собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 3, 5 ст. 16 указанного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу положений п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу изложенного земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если он сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Как следует из представленных в материалы дела реестровых дел земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0702065:17, 66:41:0702065:31, 66:41:0702065:104, на основании инвентаризационной описи в границах кадастрового квартала 66:41:0702065, утвержденной руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу 15.12.2002, в ЕГРН были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702065:17 площадью 6399 кв.м, с разрешенным использованием - земли жилой застройки (для жилищных нужд). Границы этого земельного участка не были установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. В качестве землепользователя было указано ЕМУП "Управление жилищно-коммунального хозяйства".

13.06.2013 на основании постановления Администрации города Екатеринбурга от 30.11.2011 N 5079 "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц Июльской - Советской - Уральской - Учителей", схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: ул. Уральская, 61, 63, межевого плана, подготовленного ООО "КадАстр", в ЕГРН были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702065:31, образованном путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0702065:16, 66:41:0702065:17, площадью 6419 кв.м с разрешенным использованием - многоквартирные дома. В связи с постановкой на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702065:31 и внесением в ГКН сведений о праве собственности на этот участок собственников помещений многоквартирного дома, земельному участку с кадастровым номером 66:41:0702065:17 был присвоен статус "архивный" (участок был снят с кадастрового учета).

11.05.2016 на основании постановления Администрации города Екатеринбурга от 30.11.2011 N 5079 "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц Июльской - Советской - Уральской - Учителей", межевого плана, подготовленного КЦ "Альфа-Кад" в ЕГРН были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702065:104, образованном из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с указанием площади земельного участка - 1152 кв.м.

Таким образом, принадлежащие ответчику помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702065:104, который не был сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома. Постановление Администрации города Екатеринбурга от 30.11.2011 N 5079 в части формирования земельных участков по ул. Уральской, 61 г. Екатеринбурга в установленном порядке не оспорено и недействительным не признано. Основания для вывода о принадлежности этого участка на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома у суда апелляционной инстанции не имеется.

Содержащийся в заключении эксперта N 3-187э-18 от 10.07.2018 вывод о том, что земельный участок, занятый частью домостроения, входит в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома по ул. Уральская, 61 г. Екатеринбурга, судом апелляционной инстанции не принимается. Вопрос о принадлежности земельного участка на праве собственности носит правовой характер и не относится к обстоятельствам, подлежащим установлению при проведении экспертизы.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок N 1855-ПП).

Являясь пользователем земельного участка, ответчик обязан оплачивать землепользование по ставкам арендной платы, исчисляемой на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, с момента получения фактической возможности пользования землей.

С учетом площади земельного участка - 1152 кв.м, площади нежилого строения - 1407,8 кв.м, площади помещений ответчика - 390, 9 кв.м долг ответчика в заявленный период с июня 2016 года по октябрь 2017 года составил 397 050, 43 руб.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 1%, начисленной на сумму задолженности за каждый день просрочки.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Доказательств заключения с ответчиком соглашения о неустойке истцом не представлено.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно статьи 148 ГПК РФ или статьи 133 АПК РФ, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В отсутствие оснований для применения положений ст. 330 ГК РФ суд апелляционной инстанции считает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям положения п. 1 ст. 395 ГК РФ.

За заявленный истцом период с 11.06.2016 по 01.11.2017 на задолженность ответчика подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 523,99 руб.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки, начисленной на задолженность ответчика, взысканную судебным актом по делу N А60-58887/2016. С учетом произведенной ответчиком оплаты с применением положений ст. 395 ГК РФ размер процентов за период с 03.06.2016 по 09.06.2017 составил 78 220, 11 руб.

При таких обстоятельствах, решение суда от 05.03.2018 подлежит изменению (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 марта 2018 года по делу N А60-1609/2018 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оазис" (ОГРН 1076673013713, ИНН 6673163465) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) 397 050 руб. 43 коп. долга, 102 744 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оазис" (ОГРН 1076673013713, ИНН 6673163465) в доход федерального бюджета 15 996 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

М.А. Полякова В.В. Семенов