Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2018 г. N 09АП-45371/18

город Москва

09 октября 2018 г.

ДелоN А40-40611/18

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Карел-Опт"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2018

по делу N А40-40611/18, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

по иску ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Карел-Опт" (ОГРН 1037739249932)

третье лицо - Правительство Москвы,

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от истца: Овчинникова М.В. по доверенности от 27.12.2017;

от ответчика: Шмелев А.А. по доверенности от 11.09.2018;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО "Карел-Опт" о взыскании 7 829 467,21 руб. долга за период с 4 кв. 2008 года по 15.08.2015, 4 819 509,16 руб. пени за просрочку платежей с 4 кв. 2012 по 15.08.2015

Решением от 13.07.2018 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил в части. Суд взыскал с ООО "Карел-Опт" в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность в размере 996 033,55 руб. пени в размере 27 573,53 руб. В остальной части взыскания долга и пени в иске суд отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "Карел-Опт" (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка N М-06-030578 (далее - Договор).

Предметом Договора является земельный участок площадью 4400 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Генерала Тюленева, вл. 4, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования в 2007-2008 гг., строительства в 2009-2010 гг. и последующей эксплуатации торгового центра с комбинатом бытового обслуживания.

Границы участка установлены в натуре (на местности) и закреплены межевыми знаками. План земельного участка (приложение 2, 2а) является составной и неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 2.1 Договора срок действия договора аренды установлен на 49 лет с момента выхода постановления Правительства Москвы от 10.07.2011 N 631-ПП (до 10.07.2050).

Согласно п. 3.3 Договора размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к Договору. Приложение N 1 является составной и неотъемлемой частью договора.

Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Департаменте земельных ресурсов города Москвы, и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала (п. 3.2 договора).

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти РФ и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в Договор.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ответчик в нарушение договорных обязательств оплату арендной платы в период 4 квартал 2008 года по 15.08.2015 не произвел, в результате чего за ним образовалась задолженность на сумму 7 829 467,21 руб.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей истец начислил пени за период 4 квартал 2012 по 15.08.2015 в размере 4 819 509,16 руб., предусмотренные п. 7.2 договора аренды.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В этом же судебном заседании после ходатайства ответчика представителем истца был представлен новый расчет задолженности, где осталась только задолженность за 2 и 3 кв. 2015 года, а также пени с 07.04.2015 по 30.06.2015, с 01.07.2015 по 06.07.2015, с 07.07.2015 по 15.08.2015.

Между тем, как усматривается из материалов дела, арендная плата за 2-3 кв. 2015 года ответчиком не оплачена в силу п.1 ст.611, п.4 ст.614, п.1 ст.615 ГК РФ, так как ответчик фактически земельный участок не мог использовать, поскольку выданный Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы градостроительный план земельного участка N RU77-205000-007285 содержал вид разрешенного использования - благоустройство и озеленение, и "нулевые показатели", что не соответствовало сведениям государственного кадастра недвижимости и Постановлению Правительства Москвы от 04.12.2007 N 1053-ПП "О проектировании и строительстве торгового центра с комбинатом бытового обслуживания по адресу: ул. Генерала Тюленева, вл.4".

Таким образом, несоответствие полученного ГПЗУ условиям договора аренды от 29.12.2008 N М-06-030578 фактически означало запрет ООО "КАРЕЛ-ОПТ" на проектирование, строительство и последующую эксплуатацию торгового центра с комбинатом бытового обслуживания сроком на 49 лет. В дальнейшем государственный орган не исполнял законное решение арбитражного суда по выдаче ГПЗУ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу А40-182445/2013-79-1329 от 09.06.2014 признан незаконным приказ N 2484 от 09.10.2013 Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и градостроительный план земельного участка N RU77-205000-007285.

Верховный суд Российской Федерации своим определением N 305-КГ15-1569 от 05.03.2015 подтвердил факт нарушения Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и постановил восстановить в правах ООО "Карел-ОПТ".

Судебные процессы по признанию незаконным градостроительного плана земельного участка N RU77-205000-007285 проходили в период с декабря 2013 года по май 2015 года.

Таким образом, ООО "КАРЕЛ-ОПТ" не могло фактически пользоваться земельным участком в соответствии с назначением земельного участка, согласно условиям договора аренды земельного участка N М-06-030578 от 29.12.2008.

В силу ч.2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В свою очередь государственные органы Москвы создавали такие условия, чтобы строительство объекта на земельном участке не было осуществлено, и проект не был выполнен ответчиком в срок.

Так, в решение Арбитражного суда города Москвы по делу А40-59674/2015 от 25.05.2015 установлены следующие обстоятельства бездействия Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы: "на основании решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-182445/2013 был выдан исполнительный лист, предмет исполнения: обязать Москомархитектуру устранить допущенные нарушения прав заявителя в установленном законом порядке, в отношении должника Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы в пользу взыскателя ООО "КАРЕЛ-ОПТ". На основании вышеуказанного исполнительного листа Арбитражного суда города Москвы серии АС N 006841748, 11.11.2014 судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство N 20098/14/77039 с установлением должнику 5-дневного срока на добровольное исполнение требований исполнительного документа неимущественного характера. В связи с неисполнением постановления от 11.11.2014 судебным приставом-исполнителем МО по ОИПНХ УФССП России по Москве Нагоевой М.А. вынесено постановление от 19.12.2014 о взыскании исполнительского сбора в размере 50 000 руб.".

Кроме того, решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-76935/15 установлено, что на Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы наложен административный штраф в размере 30000 руб., вынесенного в рамках исполнительного производства N 20098/14/77039, о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 17.15 КоАП г.Москвы. Арбитражный суд постановление о наложении штрафа оставил в силе. Вышеуказанные судебные акты имеются в материалах дела.

Таким образом, Государственный орган Москвы создавал препятствия в пользовании земельным участком. Данные факты установлены судебными актами, которые вступили в законную силу.

Ответчик, начиная с ноября 2013 года по июнь 2015 года, фактически был лишен возможности пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, в том числе с его целевым назначением, которое было изменено истцом в одностороннем порядке.

Судом первой инстанции не дана оценка вышеуказанным обстоятельствам и судебным актам, которые имеют преюдициальное значение для данного дела. В решение не указано, почему суд данный факт не принял в качестве доказательств по настоящему делу.

Также судом не дана правовая оценка возможности фактического использования ответчиком земельного участка в период с 2 по 3 кв. 2015 года.

В решении не отражено, на каких доказательствах основаны выводы о том, что ответчик фактически использовал спорный земельный участок.

Допустимые доказательства фактического использования ответчиком спорного земельного участка в период с 2-3 кв. 2015 года в соответствии с его назначением истец в материалы дела не представил.

Ссылка суда на судебный акт от 27.12.2013 по делу N А40-117767/13 по иску ООО "КАРЕЛ-ОПТ" к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 77:06:07006:030 где установлено, что согласно п. 1.1 договора от 26.12.2008 N М-06-030578 передача земельного участка арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору не доказывает, что ответчик мог фактически использовать спорный земельный участок в период с 2-3 кв. 2015 года.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды и его назначения.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (п.4 ст.614 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанная позиция подтверждается в п.5 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 N 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишён возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства, возникшего из договора, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества, которое возможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Обязанность арендодателя по предоставления земельного участка в аренду является исполненной не только путем непосредственной передачи земельного участка арендатору путем подписания соответствующего акта приема-передачи, но и передача земельного участка, который по своим характеристикам может быть использован арендатором по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.

Земельный участок предоставлялся ООО "Карел-Опт" в целях проектирования и строительства и последующей эксплуатации торгового центра с комбинатом бытового обслуживания?

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, следует, что под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по целевому назначению.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся в целях строительства - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Выданный Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы градостроительный план земельного участка N RU77-205000-007285 содержал вид разрешенного использования - благоустройство и озеленение, что не соответствовало сведениям государственного кадастра недвижимости и Постановлению Правительства Москвы от 04.12.2007 г. N 1053-ПП "О проектировании и строительстве торгового центра с комбинатом бытового обслуживания по адресу: ул. Генерала Тюленева, вл.4".

Таким образом, несоответствие полученного ГПЗУ условиям договора аренды от 29.12.2008 N М-06-030578 фактически означало запрет ООО "КАРЕЛ-ОПТ" на проектирование, строительство и последующую эксплуатацию торгового центра с комбинатом бытового обслуживания сроком на 49 лет.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что разрешение на строительство выдается только на основании утвержденного градостроительного плана земельного участка, ответчик не имел возможность с момента утверждения "нулевого" градостроительного плана земельного участка (19.11.2013) использовать земельный участок, предоставленный в аренду по целевому назначению.

Таким образом, со стороны истца не были исполнены встречные обязательства, позволяющие использовать ответчиком земельный участок по целевому назначению.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает подлежащим отмене обжалуемое решение.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2018 по делу N А40-40611/18 - отменить.

В удовлетворении иска - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев