Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2018 г. N 15АП-13683/18

город Ростов-на-Дону

14 сентября 2018 г.

дело N А32-5609/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ламбрианиди А.А.,

при участии: от истца: Фок В.Ю., по доверенности от 27.12.2017,

от ответчика: Тупиков В.А., по доверенности от 23.04.2018,

от третьих лиц: от управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Федорова А.В., по доверенности от 26.12.2017, другие третьи лица не явились, о месте и времени судебного заседания извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дельфин"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу N А32-5609/2018

по иску Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью "Дельфин"

при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; департамента имущественных отношений Краснодарского края; управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, принятое судьей Назыковым А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельфин" (далее - общество) со следующими требованиями:

- образовать земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 путем раздела на два земельных участка в соответствии со схемой, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 07.08.2017 N 2737 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0403033, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике";

- указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для постановки на кадастровый учет образованных в результате раздела земельных участков и регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Краснодарскому краю права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на них.

Указанному делу присвоен номер А32-5609/2018.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик также обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельфин" о признании отсутствующим права собственности общества на следующие объекты, расположенные по ул. Революционная, 8 в городе Геленджике:

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Дельфин" на следующие объекты, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 8:

1) сооружение горка "Черная дыра", "Табоган-1", "Табоган-2" с кадастровым номером 23:40:0403033:26 площадью 11,4 кв. метра; 2) сооружение горка "Камикадзе", "Гидротруба", "Мультифон" с кадастровым номером 23:40:0403033:27 площадью 61,2 кв. метра; 3) сооружение горка "Суперслайд" с кадастровым номером 23:40:0403033:33 площадью 4,9 кв. метра; 4) сооружение приемная ванна N 1 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:32 площадью 29,5 кв. метра; 5) сооружение приемная ванна N 2 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:30 площадью 29,5 кв. метра; 6) сооружение приемная ванна N 3 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:29 площадью 39,6 кв. метра; 7) сооружение приемная ванна N 4 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:28 площадью 68,3 кв. метра; 8) здание бар с кадастровым номером 23:40:0403033:25 площадью 30,2 кв. метра; 9) сооружение оздоровительный бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:31 площадью 128,2 кв. метра; 10) сооружение детский бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:66 площадью 276,1 кв. метра; 11) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:63 площадью 6,3 кв. метра; 12) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:64 площадью 38,0 кв. метра; 13) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:65 площадью 23,7 кв. метра.

Указанному делу присвоен номер А32-13389/2018.

ООО "Дельфин" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании незаконным постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик N 2737 от 07.08.2017 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0403033, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике".

Указанному делу присвоен номер А32-12897/2018.

Определением от 08.05.2018 объединены в одно производство дела А32- 5609/2018, А32-12897/2018, А32-13389/2018. Объединенному делу присвоен номер А32-5609/2018.

Решением суда от 25.06.2018 по делу N А32-5609/2018 образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 площадью 8001 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 8, в соответствии со схемой, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 07.08.2017 N2737 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0403033, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике", следующие земельные участки:

1) земельный участок с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ1 площадью 5766 кв. метров (зона общественно-деловой застройки (ОД) (водоохранная (500 м) зона Чёрного моря), из которого земельный участок площадью 665 кв. метров - зона охраны памятника архитектуры, по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике (земли населенных пунктов), с приведенными в решении суда координатами (система координат МСК 23);

2) земельный участок с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ2 площадью 2234 кв. метра (зона общественно-деловой застройки (ОД) (водоохранная (500 м) зона Чёрного моря), из которого земельный участок площадью 2232 кв. метра - зона охраны памятника архитектуры, по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике (земли населенных пунктов), с приведенными в решении суда координатами (система координат МСК 23).

Суд указал, что настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учёта земельных участков с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ1 площадью 5766 кв. метров и с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ2 площадью 2234 кв. метра, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 площадью 8001 кв. метра в соответствии со схемой, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 07.08.2017 N 2737 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0403033, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике", а также для государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на указанные земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 площадью 8001 кв. метра.

Также признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Дельфин" (ОГРН 1022300769765 ИНН 2304035922) на следующие объекты, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 8:

1) сооружение горка "Черная дыра", "Табоган-1", "Табоган-2" с кадастровым номером 23:40:0403033:26 площадью 11,4 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-220; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 2) сооружение горка "Камикадзе", "Гидротруба", "Мультифон" с кадастровым номером 23:40:0403033:27 площадью 61,2 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-230; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 3) сооружение горка "Суперслайд" с кадастровым номером 23:40:0403033:33 площадью 4,9 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-231; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 4) сооружение приемная ванна N 1 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:32 площадью 29,5 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-228; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 5) сооружение приемная ванна N 2 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:30 площадью 29,5 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-229; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 6) сооружение приемная ванна N 3 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:29 площадью 39,6 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-219, дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 7) сооружение приемная ванна N 4 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:28 площадью 68,3 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-227; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 8) здание бар с кадастровым номером 23:40:0403033:25 площадью 30,2 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23- 12/091/2008-223; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 9) сооружение оздоровительный бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:31 площадью 128,2 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-222; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 10) сооружение детский бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:66 площадью 276,1 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-224; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 11) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:63 площадью 6,3 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23- 12/091/2008-225; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 12) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:64 площадью 38,0 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23- 12/091/2008-226; дата государственной регистрации права: 15.11.2008); 13) здание насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:65 площадью 23,7 кв. метра (номер государственной регистрации права собственности: 23-23-12/091/2008-221; дата государственной регистрации права: 15.11.2008).

Суд также указал, что решения является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Дельфин" на вышеуказанные объекты, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 8.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Дельфин" о признании незаконным постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 07.08.2017 N 2737 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0403033, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике" - отказано.

ООО "Дельфин" обжаловало решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило решение отменить, требования ООО "Дельфин" удовлетворить, в удовлетворении требований администрации отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Судом необоснованно объединены в одно производство дела, подлежащие рассмотрению в порядке искового производства и в порядке главы 24 АПК РФ.

Вывод суда о том, что договор (обязательственная сделка), заключенный неуправомоченным лицом, является ничтожным и не порождает правовых последствий с момента его заключения, не основан на законе. Оспариваемая сделка могла быть признана недействительной только по иску представителя собственника - Министерства имущественных отношений Российской Федерации либо его территориального управления или иного уполномоченного лица.

Суд не привлек к участию в деле собственника - Российскую Федерацию.

Судом отклонено заключение эксперта ООО "ЮгЭксперт" Белокреницкой Н.Л. от 26.04.2018, которое общество представило в материалы настоящего дела в целях подтверждения относимости спорных объектов к недвижимым вещам (т. 2, л.д. 63 - 102). Администрацией не было заявлено ходатайств о проведении строительно-технической экспертизы, а суд не принял решения о ее проведении.

Суд самостоятельно сделал вывод об отсутствии у спорных объектов признаков недвижимых вещей, а также сделал вывод об их техническом состоянии. При этом судом не приняты во внимание строительно-техническая документация, заключения экспертов, доводы ООО "Дельфин".

Судом не принята во внимание необоснованность раздела на два земельных участка в соответствии со схемой, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 07.08.2017 N 2737 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0403033, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 по ул. Революционной, 8 в г.Геленджике".

Суд не принял во внимание показания свидетеля - кадастрового инженера Перепелицы И.О. Последний довел до сведения суда, что при составлении кадастровых планов образующихся при разделе земельных участков руководствовался постановлением администрации, а не нормами законодательства.

Суд также не принял во внимание предложенную представителями ООО "Дельфин" схему раздела земельного участка, составленную кадастровым инженером, и основанную на требованиях СИиП, с учетом необходимых отступов, границ и пожарных проездов.

Судом не учтена судебно-арбитражная практика в отношении аквапарка как единого комплекса зданий, сооружений и конструкций, имеющих единое назначение и цель.

ООО "Дельфин" также просило приостановить исполнение определения о принятии обеспечительных мер Арбитражного суда Краснодарского края от 18 июня 2018 года по делу N А32-5609/2018 до рассмотрения настоящей апелляционной жалобы.

Определением от 16.08.2018 отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении исполнения определения о принятии обеспечительных мер Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2018 по делу N А32-5609/2018.

В судебном заседании ООО "Дельфин" жалобу поддержало, ответчик против удовлетворения жалобы возражал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 2, был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Дельфин" на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.02.2004 N 6-з в аренду сроком на 49 лет, для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса - аквапарка (т. 1, л.д. 16). На основании данного приказа департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом заключен договор N 0000000602 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса аквапарка (т. 1, л.д. 8 - 14).

В соответствии с генеральным планом муниципального образования городкурорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 расположен в границах первой зоны санитарной охраны курорта в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 (выкопировка из генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик - т. 3, л.д. 277).

В соответствии со служебной запиской от 14.06.2018 N 238 начальника управления земельных отношений департамента имущественных отношений Краснодарского края по имеющейся информации право собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 не зарегистрировано (т. 3, л.д. 48).

На земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик зарегистрировано 03.11.2010 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2017 N 99/2017/34675007 - т. 3, л.д. 49).

В связи с регистрацией права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:0002 площадью 8001 кв. м департамент имущественных отношений Краснодарского края по соглашению от 20.10.2011 передал администрации права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 31.03.2004 N 0000000602 (т. 1, л.д. 21 - 22).

Города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения постановлением Совета Министров СССР от 28 августа 1970 года N 723 "О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха".

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 установлены границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, КриницаБетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в редакции на дату заключения договора аренды земельного участка) определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны города Геленджика отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.

В соответствии с представленным в материалы дела кадастровым планом земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 11.03.2004 N 40/04-03-295 земельный участок с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м с разрешенным использованием - для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса-аквапарка находится в собственности Российской Федерации (т. 1, л.д. 18; т. 3, л.д. 31).

Доказательств государственной регистрации права собственности Краснодарского края на земельный участок на момент заключения договора его аренды или оснований для отнесения данного земельного участка к собственности Краснодарского края в силу закона не приведено, из материалов дела такие обстоятельства не усматриваются (таких как, например, размещение на участке объектов недвижимости, принадлежавших Краснодарскому краю, использование земельного участка государственными учреждениями или предприятиями Краснодарского края как закрепленного за ними на определенном праве, включение земельного участка в реестр участков, на которые возникает право собственности Краснодарского края в соответствии с законодательством о разграничении земель государственной собственности, зарегистрированное право собственности Краснодарского края на земельный участок).

При таких обстоятельствах, с учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта Геленджика, отнесенного в период заключения договора аренды к собственности Российской Федерации в силу прямого указания федерального закона, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка его собственником являлась Российская Федерация.

Данный вывод обстоятельствам спора соответствует.

Проверяя наличие у департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочий по состоянию на 31.03.2004 по распоряжению земельными участками, относящимися в указанный период к федеральной собственности в силу закона, судом установлено, что приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.04.2001 N 69 департамент имущественных отношений Краснодарского края был наделен полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации (т. 3, л.д. 302).

В соответствии с соглашением об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края от 04.04.2001 N 01-227 года Министерство имущественных отношений Российской Федерации наделяет своим приказом департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации, деятельность, права и обязанности которого регламентируются положением об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации (т. 3, л.д. 303 - 305).

Приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.11.2003 N 495 образовано Территориальное управление министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, утверждено Положение о Территориальном управлении министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю, назначен исполняющий обязанности руководителя Территориального управления Министерства имущественных отношений по Краснодарскому краю, которому было поручено в месячный срок принять от департамента имущественных отношений Краснодарского края информационноаналитические массивы данных, а также иную документацию по приватизации, управлению и распоряжению федеральной собственностью, расположенной на территории Краснодарского края (т. 3, л.д. 306 - 308).

Данным приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.11.2003 N 495 признан утратившим силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69 (пункт 7 приказа от 05.11.2003 N 495 - т. 3, л.д. 308).

Таким образом, приказ Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.04.2001 N 69, которым департамент имущественных отношений Краснодарского края был наделен полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации, был признан утратившим силу приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 05.11.2003 N 495.

Переходный период осуществления полномочий Минимущества России департаментом имущественных отношений Краснодарского края приказом Минимущества России от 05.11.2003 N 495 предусмотрен не был.

Поскольку приказом Минимущества России от 05.11.2003 N 495 был отменён приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделявший департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации, у департамента имущественных отношений Краснодарского края по состоянию на 31.03.2004 отсутствовали полномочия по предоставлению в аренду обществу земельного участка, относящегося в указанный период к федеральной собственности в силу закона.

Суд первой инстанции отметил, что существующая правовая позиция арбитражных судов Северо-Кавказского округа исходит из того, что именно с даты принятия приказа Минимущества России от 05.11.2003 N 495 департамент имущественных отношений Краснодарского края утратил полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня государственной собственности (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.04.2018 по делу N А32- 40411/2014, от 30.10.2012 по делу N А32-6239/2011, от 01.09.2014 по делу N А32-1072/2013, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017 по делу N А32-15577/2017, от 26.12.2017 по делу N А32-40411/2014).

В соответствии с приведенными постановлениями арбитражных судов округа, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России. С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495) (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу N А32-35899/2016, от 30.08.2017 по делу N А32-6146/2017, от 06.03.2017 по делу N А32-2693/2015, от 26.02.2017 по делу N А32-26281/2016).

Так, в деле N А32-10780/2015 арбитражный суды пришли к выводу об отсутствии у департамента имущественных отношений в марте 2004 года полномочий по заключению договоров аренды земельных участков, расположенных на территории курорта Геленджике и относящихся к федеральной собственности в силу закона.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды от 31.03.2004 N 0000000602 (N 4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 площадью 8001 кв. м, как заключенного от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка и не наделенным полномочиями распоряжаться земельным участком от имени его собственника, которым по состоянию на 31.03.2004 являлась в силу закона Российская Федерация, является правомерным (статьи 166, 168 ГК РФ в редакции на дату заключения договора аренды).

Доводы заявителя в данной части отклоняются.

Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Основания для привлечения к участию в деле Российской Федерации отсутствуют. В рамках настоящего спора уполномоченным лицом является администрация г. Геленджик. Доводы о том, что договор мог быть признан недействительным только по иску уполномоченного представителя собственника Российской Федерации, с учетом констатации недействительности (ничтожности) договора аренды с момента его заключения и регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году, являются ошибочными.

Поскольку к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик права арендодателя земельного участка по недействительному договору аренды в соответствии с соглашением от 20.10.2011 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и администрацией перейти не могли, администрация не может быть связана указанным договором аренды земельного участка, в том числе и в силу эстоппеля (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").

Регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году не способна конвалидировать (исцелить) недействительный (ничтожный) договор аренды земельного участка.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 31.03.2004 N 0000000602 (N 4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 общество не обладает правом аренды земельного участка.

В таком случае общество не может противопоставить администрации основанные на недействительном (ничтожном) договоре аренды возражения относительно раздела этого земельного участка по предложенной администрацией, являющейся реестровым собственником земельного участка, схеме.

Доводы общества об изъятии из его арендного пользования определенной территории в результате утвержденной администрацией схемы раздела земельного участка подлежат, таким образом, отклонению.

Соответственно являются также и безосновательными возражения жалобы относительно раздела по предложенной администрацией, как собственником земельного участка, схеме.

Кроме того суд первой инстанции обратил внимание на тот факт, что в соответствии с пояснениями сторон, а также из информации публичной кадастровой карты Росреестра, размещенной в сети Интернет, спорный земельный участок расположен большей его частью, занятой сооружениями аквапарка, на территории песчаного пляжа города Геленджика, выходящего непосредственно к Чёрному морю.

Данный вид земельного участка в наибольшей мере проявляется при совмещении на сайте публичной кадастровой карты Росреестра данных публичной кадастровой карты о границах земельных участков с данными спутниковых карт Яндекса и Google, из которых усматривается расположение спорного земельного участка вдоль песчаного городского пляжа города Геленджика, в непосредственной близости от Чёрного моря, на остальной (меньшей по площади) части земельного участка, не занятой объектами аквапарка, произрастают зеленые насаждения и проложены мощеные тротуары, а также муниципальное здание бывшего кинотеатра "Чайка" (т. 3, л.д. 297 - 301).

Таким образом, спорный земельный участок расположен на территории земель общего пользования муниципального образования город-курорт Геленджик, что также подтверждается выпиской N 847 из правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.06.2018, в соответствии с которой земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 входит в зону парков (т. 3, л.д. 279).

Возражений в данной части заявителем не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года (в редакции на дату заключения договора аренды от 31.03.2004) территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды от 31.03.2004) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, воспрепятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории, возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму территории общего пользования.

Оборот земельных участков, расположенных в границах фактически существующих территорий общего пользования невозможен, поскольку к таким землям относятся земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них, ввиду чего земельный участок, находящийся в границах земель общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Таким образом, поскольку в состав спорного земельного участка включена фактически территория городского пляжа, городские тротуары и территория зеленых насаждений, суд пришел к выводу о передаче обществу в аренду территории общего пользования муниципального образования город-курорт Геленджик, при этом какие-либо специальные условия в договоре аренды относительно обязанности общества обеспечить свободный проход граждан по территории земельного участка, являющегося фактически частью городского пляжа, их беспрепятственное пользование пляжем и беспрепятственный выход к Чёрному морю, - отсутствуют.

При таких обстоятельствах договор аренды от 31.03.2004 N 0000000602 (N 4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 также недействителен (ничтожен) как направленный на предоставление обществу права исключительного пользования для целей его коммерческой деятельности части земель общего пользования муниципального образования, причем земель особо ценных и уникальных - части песчаного пляжа в городской бухте на берегу Чёрного моря.

Общество, оспаривая утвержденную администрацией схему раздела земельного участка, ссылается на включение в состав выделяемого администрацией земельного участка территории, которая необходима для проезда машин в случае чрезвычайных ситуаций к объектам аквапарка. Общество полагает, что администрация необоснованно включает в формируемый в результате раздела земельный участок часть территории, которую общество считает необходимой для прохода к объектам аквапарка со стороны улицы Революционная и для проезда специальной техники (спасательных, пожарных машин).

На территории предоставленного обществу в аренду для эксплуатации аквапарка земельного участка расположено нежилое здание - административно-бытовой корпус с кадастровым номером 23:40:0202017:120 площадью 445,8 кв. м, 1917 года постройки, на которое 25.04.2017 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик (т. 1, л.д. 28).

По договору аренды от 09.01.2008 N 8 администрация муниципального образования город-курорт Геленджик предоставила обществу в аренду часть здания кинотеатра "Чайка" в составе помещений N N 2-21, 23-31, общей площадью 340,6 кв. м, сроком до 30.12.2008, для размещения водно-оздоровительного комплекса "Дельфин" (т. 2, л.д. 49 - 54).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2016 по делу N А32-16908/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2017, общество обязано возвратить администрации в связи с истечением срока аренды занимаемый объект муниципального нежилого фонда - часть здания кинотеатра "Чайка", а именно: комнаты N N 2-21, N N 23-31, общей площадью 340,6 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 8, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу (т. 2, л.д. 40 - 48).

По акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда от 19.04.2017 общество передало администрации часть здания кинотеатра "Чайка" в составе помещений (комнат) N 2-21, 23-31 общей площадью 340,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, д. 8, арендуемых по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 09.01.2008 N 8 (т. 2, л.д. 55).

Администрация в утвержденной постановлением от 07.08.2017 N 2737 схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, выделяет для эксплуатации указанного здания бывшего кинотеатра "Чайка" земельный участок с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ2 площадью 2 234 кв. м, обществу для эксплуатации объектов аквапарка выделяется земельный участок с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ1 площадью 5 766 кв. м (т. 1, л.д. 24 - 27).

Общество предлагает свою схему раздела земельного участка, в соответствии с которой администрации предоставляется часть площадью 1059 кв. м, а обществу остается часть участка площадью 6942 кв. м, при этом в пользовании общества остается прилегающая к находящемуся в муниципальной собственности зданию административного корпуса (бывший кинотеатр "Чайка") территория первоначального земельного участка, которую общество предлагает использовать в качестве пожарного проезда и места доступа граждан на участок (т. 3, л.д. 275).

В обоснование данной схемы общество представило заключение эксперта ООО "ЮгЭксперт" Белокреницкой Н.Л. от 26.04.2018, из которого следует, что для эксплуатации находящегося в муниципальной собственности здания административно-бытового корпуса выделяется земельный участок площадью, занимаемой самим зданием административно-бытового корпуса, и для организации его обслуживания дополнительно по периметру здания по 1 метру от наружных стен здания. За ООО "Дельфин" для эксплуатации единого комплекса водных аттракционов аквапарка "Дельфин" сохраняется оставшаяся часть земельного участка. По мнению указанного эксперта, такой вариант раздела позволяет осуществить подъезд автотранспорта при пожарных, аварийных, чрезвычайных ситуациях и эвакуировать людей со стороны ул. Революционная (т. 2, л.д. 236 - 237), тогда как при разделе земельного участка в соответствии с утвержденной администрацией в постановлении от 07.08.2017 N 2737 схемой, прекращается доступ на участок водно-оздоровительного комплекса со стороны ул. Революционной, также на участке, отводимом для эксплуатации находящегося в муниципальной собственности административно-бытового корпуса, остаются подводящие коммуникации (водоснабжение, канализация), необходимые для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса, которые подведены со стороны ул. Революционной и проходят на расстоянии 2-3 метров от здания административно-бытового корпуса (т. 2, л.д. 237 - 238).

Оценивая данное экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что квалификация эксперта не отвечает в полной мере уровню профессиональной подготовки, необходимой для проведения землеустроительных экспертиз по разделу земельных участков, имеющиеся у данного эксперта свидетельства не подтверждают наличие квалификации кадастрового инженера или высшего профессионального образования в сфере землеустройства и городского кадастра, промышленного и гражданского строительства (т. 2, л.д. 263; т. 3, л.д. 271 - 274). При проведении экспертного обследования не применялась специальная геодезическая аппаратура (т. 2, л.д. 227). Обследование земельного участка и расположенных на участке объектов проводились без представителя администрации, при этом в экспертном заключении отсутствуют доказательства уведомления администрации о предстоящем обследовании земельного участка, обеспечивающего возможность явки представителя администрации для участия в совместном осмотре земельного участка.

Приведенные в данном заключении выводы эксперта о площади части земельного участка для эксплуатации здания административно-бытового корпуса не подтверждены ни ссылками на соответствующие СНиПы, нормативы, ни математическими расчетами. Вывод о необходимости для эксплуатации находящегося в муниципальной собственности административного полосы земли вдоль стен здания шириной один метр ничем не обоснован.

Вывод эксперта о том, что вход и въезд на территорию водно-оздоровительного аквапарка осуществляется с одной стороны - с ул. Революционной (т. 2, л.д. 232), прямо противоречит тому факту, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 расположен в части объектов аквапарка на территории городского пляжа, так что доступ к сооружениям аквапарка вполне возможен не только с улицы Революционной, но в большей мере - через общегородской пляж, на котором и расположен аквапарк.

При анализе информации публичной кадастровой карты Росреестра, совмещенной со спутниковыми картами Яндекса и Google, видно, что часть земельного участка, против выделения которой администрации общество возражает, настаивая на её отнесении к территории, необходимой для эксплуатации аквапарка, покрыта многолетними зелеными насаждениями и какие-либо объекты аквапарка на данной спорной части не расположены (т. 3, л.д. 298 - 301).

Таким образом, судом первой инстанции обосновано отклонена предложенная обществом схема раздела земельного участка, предполагающая оставление администрации части первоначального участка площадью 1059 кв. м - непосредственно под муниципальным зданием бывшего кинотеатра "Чайка" с добавлением одного метра от наружных стен по периметру здания.

Доводы заявителя о том, что предложенная им схема раздела соответствует всем строительным и санитарным нормам и правилам, носят общий и не подтвержденный характер. Оценка заключения эксперта ООО "ЮгЭксперт" Белокреницкой Н.Л. от 26.04.2018 судом первой инстанции является надежей и соответствующей нормам ст. 71 АПК РФ. Для иной оценки данного доказательства основания у апелляционного суда, в том числе по доводам жалобы, отсутствуют.

Доводы общества о нахождении на отходящей администрации части земельного участка подводящих коммуникаций, обслуживающих комплекс аквапарка, судом первой инстанции также рассмотрены и отклонены, поскольку, во-первых, обществом не приведено доказательств залегания данных коммуникаций на территории соответствующей части земельного участка, во-вторых, администрация как собственник земельного участка является также собственником всего, что неразрывно связано с земельным участком и расположено как над его поверхностью, так и под поверхностью участка, в том числе, и подземных коммуникаций, которые неотделимы от участка и является его частью.

В качестве основного возражения против предложенной администрацией схемы раздела земельного участка общество ссылается на зарегистрированное за ним право собственности на расположенные на участке объекты аквапарка, требуя, таким образом, обеспечения свободного подъезда и прохода к этим объектам, сохранения площади, необходимой для их эксплуатации, а также необходимой для прокладки коммуникаций со стороны улицы Революционной.

Вместе с тем, администрация в рамках настоящего дела оспорила зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности общества на объекты аквапарка, приведя в качестве основания своих требований отсутствие у объектов аквапарка признаков недвижимого имущества.

Судом установлено, что право собственности общества на сооружения аквапарка было зарегистрировано на основании решения Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 24.07.2002, которым был удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью "Дельфин" к Геленджикскому муниципальному предприятию спасательной службы и городских пляжей города Геленджика, исполнительному комитету города-курорта Геленджик о признании права собственности на объект недвижимости водно-оздоровительный комплекс (аква-парк), находящийся по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 8, в составе следующих объектов: литер Б насосная общей площадью 29,1 кв. м; литер В насосная общей площадью 31,1 кв. м; литер Д насосная общей площадью 8,5 кв. м; литер Е бар-терраса общей площадью 33,2 кв. м; литер Г открытый бассейн; литер Г1 открытый бассейн; литер Г2 открытый резервуар; литер Г3 открытый резервуар; литер Г4 резервуар; литер Г5 резервуар; литер Г6 горка "мультифом", "гидротруба", "камикадзе"; литер Г7 горка "тобоган", "черная дыра"; литер Г8 горка "супер слайд"; ворота; II забор, III забор, IV ворота, V мощница, VI бардюр, VII подпорная стена (т. 3, л.д. 93 - 96).

Определением Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 27.09.2002 резолютивная часть указанного решения изложена в новой редакции, в соответствии с которой признано право собственности ООО "Дельфин" на объект недвижимости водно-оздоровительный комплекс (аква-парк), состоящий из следующих объектов: литер Б насосная общей площадью 29,1 кв. м; литер В насосная общей площадью 31,1 кв. м; литер Д насосная общей площадью 8,5 кв. м; литер Е бар-терраса общей площадью 33,2 кв. м; литер Г открытый бассейн; литер Г1 открытый бассейн; литер Г2 открытый резервуар; литер Г3 открытый резервуар; литер Г4 резервуар; литер Г5 резервуар; литер Г6 горка "Камикадзе" - длинная, короткая; "гидротруба"; "мультифом"; литер Г7 горка "Черная дыра"; "Табоган-1"; "табоган-2"; литер Г8 горка "супер слайд"; 1 ворота; II забор; III забор, V мощница, VI бардюр, VII подпорная стена (т. 3, л.д. 251 - 252).

В соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации право собственности ООО "Дельфин" было зарегистрировано в 2002 году на основании указанного решения Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 24.07.2002 на следующие объекты:

1) здание насосная, литер Д, общей площадью 6,3 кв. м (т. 2, л.д. 264); 2) здание насосная, литер Б, общей площадью 23,7 кв. м (т. 2, л.д. 273); 3) здание бар, литер Е, общей площадью 30,2 кв. м (т. 2, л.д. 282); 4) сооружение оздоровительный бассейн, литер Г1, общей площадью застройки 128,2 кв. м (т. 2, л.д. 291); 5) сооружение детский бассейн, литер Г, общей площадью застройки 276,1 кв. м (т. 2, л.д. 300); 6) сооружение горка "Черная дыра", "Табоган-1", "Табоган-2", литер Г7, общей площадью застройки опор 11,4 кв. м (т. 2, л.д. 309); 7) сооружение горка "Камикадзе", "Гидротруба", "Мультифон", литер Г6, общей площадью застройки опор 61,2 кв. м (т. 2, л.д. 328); 8) сооружение горка "Суперслайд", литер Г8, общей площадью застройки 4,9 кв. м (т. 2, л.д. 349); 9) сооружение приемная ванна N 1 (резервуар), литер Г2, общей площадью застройки 29,5 кв. м (т. 2, л.д. 358); 10) сооружение приемная ванна N 2 (резервуар), литер Г3, общей площадью застройки 29,5 кв. м (т. 2, л.д. 366); 11) сооружение приемная ванна N 3 (резервуар), литер Г4, общей площадью застройки 39,6 кв. м (т. 2, л.д. 374); 12) сооружение приемная ванна N 4 (резервуар), литер Г5, общей площадью застройки 68,3 кв. м (т. 2, л.д. 382); 13) здание насосная, литер В, общей площадью 38,0 кв. м (т. 2, л.д. 390).

Как следует из указанного решения третейского суда, основанием для признания права собственности общества на объекты аквапарка явился договор простого товарищества от 12.04.2001 между Геленджикским унитарным муниципальным предприятием спасательной службы и городских пляжей и ООО "Дельфин", по которому вкладом муниципального предприятия явилась разрешительная документация на проектирование водно-оздоровительного комплекса, а вкладом ООО "Дельфин" были проектная документация, материалы и оборудование, необходимые для строительства комплекса, а также строительные работы по его возведению. Согласно разделу 3 договора имущество, созданное или приобретенное сторонами в результате совместной деятельности, принадлежит ООО "Дельфин" на праве собственности, за исключением права собственности на земельный участок, занятый комплексом. Геленджикское унитарное муниципальное предприятие спасательной службы и городских пляжей получило необходимые разрешения на строительство комплекса в виде строительного паспорта N 140 от 22.06.2001 на строительство аква-парка "Дельфин", заключения управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета города курорта Геленджик от 18.06.2001 N 2130, решения МВК от 11.10.1999, постановления главы города-курорта Геленджик от 29.10.1999 N 1595, заключения заказчика, анкеты застройщика, акта выбора земельного участка, заключения берегозащиты, заключения геолкома, заключения гидрогеологической партии, заключения охраны природы, заключения отдела культуры горисполкома, заключения СЭН, заключения землепользователя, техусловий на водоснабжение и канализирование, техусловий на телефонизацию и радиофикацию, техусловий на электроснабжение, техусловий на газоснабжение. ООО "Дельфин" выполнил обязательства в части разработки проектной документации для строительства комплекса, построил за счет собственных средств водно-оздоровительный комплекс, состоящий из здания бывшего кинотеатра "Чайка" и зоны аттракционов, административно-бытовое здание арендуется ООО "Дельфин" по договору аренды с исполнительным комитетом города-курорта Геленджик N 36 от 30.04.2002. Право собственности на спорный объект признано за ООО "Дельфин" на основании статьи 219 ГК РФ (т. 3, л.д. 93 - 96).

Оценивая такое основание государственной регистрации права собственности на спорные объекты как решение третейского суда, суд первой инстанции указал, что к участию в рассмотренном третейским судом споре не был привлечен федеральный собственник земельного участка, на котором возводились объекты аквапарка. Без участия надлежащего собственника земельного участка в лице Российской Федерации, которая на момент принятия третейским судом решения являлась собственником земельного участка в силу закона, никакое решение суда не может повлечь возникновение прав на имущество, возведенное на таком земельном участке.

Споры о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, возведенное на находящемся в государственной собственности земельном участке, не могут быть предметом третейского соглашения между застройщиком и администрацией и не относятся к компетенции третейского суда. Такие споры могут рассматриваться исключительно государственными судами в соответствии с нормами процессуального законодательства о подведомственности и подсудности.

Судом сделан правильный вывод, что представленное решение третейского суда представляет собой, по сути, способ обхода законодательно установленного порядка приобретения права собственности на вновь возведенные объекты недвижимости, и этот обход закона в данном случае выражается в признании права собственности за организацией, которой не выдавалось разрешение на строительство и не выделялся земельный участок под строительство.

Проектирование аква-парка "Дельфин" в районе городского пляжа по ул. Революционной было разрешено на один год заключением от 18.06.2001 N 2130 управлением архитектуры и градостроительства исполнительного комитета города курорта Геленджик Геленджикскому унитарному муниципальному предприятию спасательной службы и городских пляжей (дело N А32-13389/2018, л.д. 13 - 14). Основанием принятия данного решения явилось обращение Геленджикского унитарного муниципального предприятия спасательной службы и городских пляжей о размещении объектов пляжного сервиса на участке городского пляжа между спасательной станцией и кинотеатром "Чайка" (дело N А32-13389/2018, л.д. 11 - 12).

Из приведенного решения третейского суда не усматривается выдача ООО "Дельфин" разрешения на строительство на спорном земельном участке, так же как не следует и оформление на имя ООО "Дельфин" договора на право пользования землей в целях строительства аквапарка.

В соответствии с письмом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.06.2018 N 110-52-4335/18-01-11 разрешение на строительство аквапарка "Дельфин" администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик не выдавалось, и ввод в эксплуатацию данного объекта не осуществлялся. Сведения о согласовании проектной документации аквапарка "Дельфин" в архивах администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отсутствуют (т. 3, л.д. 276).

Федеральным собственником земельного участка разрешительная документация на проектирование и строительство аквапарка не выдавалась.

Кроме того, застройка капитальными объектами центральной части набережной города Геленджика, участка городского пляжа, расположенного в первой зоне санитарной охраны курорта, не могла осуществляться на основании вышеуказанной разрешительной документации. Из данных документов не следует разрешение на возведение на участке городского пляжа капитальных объектов с последующим оформлением на них права собственности ООО "Дельфин", которое, кроме того, не было указано в качестве застройщика в упомянутых разрешительных документах. Доказательств предоставления федеральным собственником земельного участка ООО "Дельфин" для строительства аквапарка не представлено. Застройка территории городского пляжа на набережной Чёрного моря в первой зоне санитарной охраны курорта федерального значения коммерческими объектами недопустима.

При таких обстоятельствах суд не может считать право собственности ООО "Дельфин" на объекты аквапарка возникшим, поскольку на основании приведенного решения третейского суда и лежащих в его основе обстоятельств, в отсутствие права на застройку земельного участка, расположенного на территории городского пляжа, право собственности ООО "Дельфин" на объекты аквапарка не могло возникнуть. Такая государственная регистрация права в реестре недвижимости не способна устранить приведенные пороки, поскольку является безосновательной и не наделяет указанное в реестре в качестве собственника лицо той защитой, которая должна сообщать государственная регистрация вещного права. При изложенных обстоятельствах государственная регистрация права собственности общества на объекты аквапарка является недостоверной.

Объекты аквапарка, на которые обществом зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, не могут быть отнесены к недвижимым вещам.

Комплекс водных развлекательных аттракционов на городском пляже по определению не может быть недвижимой вещью, такие сооружения по своему назначению носят временный характер, поскольку в результате их установки не предполагается обременение публичного земельного участка общего пользования, относящегося к зонам отдыха, объектами капитального строительства. Поскольку использование водных развлекательных аттракционов имеет сезонный характер, зависит от срока действия разрешения на их установку (в том числе в виде договора аренды земельного участка), такие временные по своей природе объекты не могут быть отнесены к недвижимым вещам. Стационарное укрепление отдельных элементов комплекса аттракционов не свидетельствует о возникновении у этого комплекса или отдельных входящих в его состав конструкций свойств недвижимой вещи.

В данном случае общество зарегистрировало право собственности на основании упомянутого решения третейского суда на отдельные конструкции аквапарка, которые не могут быть отнесены к самостоятельным объектам недвижимости, представляют собой временные отделимые улучшения находящегося в муниципальной собственности земельного участка, устроенные для целей коммерческой деятельности его арендатора по эксплуатации аквапарка.

Такие конструкции как оздоровительные бассейны, приемные ванны, технические паспорта которых представлены в материалы дела (т. 2, л.д. 291 - 308, 358 - 389) являются лишь углублениями земельного участка с размещенными в них конструкциями, но никак не недвижимыми по своей природе вещами, как технически, так и юридически, поскольку такого рода улучшения земельного участка являются частью земельного участка, но не отдельными вещами, в силу общеправового принципа plantatur solo solo cedit или superficies solo cedit (сделанное на земле следует судьбе земли - лат.).

Конструкции аттракционов горки под названиями "Черная дыра", "Табоган-1", "Табоган-2", "Камикадзе", "Гидротруба", "Мультифон", "Суперслайд", которые описаны в технических паспортах в виде опор, металлических труб и пластиковых лотков (т. 2, л.д. 309 - 357), являются временными по своей природе некапитальными устройствами, предназначенными для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению развлечений, такие конструкции подлежат демонтажу с прекращением разрешения собственника земельного участка на дальнейшее его использование в указанных целях. Стационарное крепление конструкций таких аттракционов к земельном участку посредством опор не свидетельствует о неразрывной связи их с землей и невозможности демонтажа; конструкции временного назначения не могут за счет их соединения с земельным участком тем или иным способом рассматриваться как недвижимые вещи.

Представленные в материалы дела фотоматериалы, отражающие фактическое состояние бассейнов, приемных ванн (резервуаров), аттракционов горки, подтверждают вывод об отсутствии у данных конструкций признаков самостоятельных недвижимых вещей (т. 2, л.д. 88 - 92, 94 - 96; т. 3, л.д. 282, 284, 286, 288 - 295, 296).

Относительно таких объектов как здания насосных (т. 2, л.д. 264 - 281, л.д. 390 - 398), на которые также зарегистрировано право собственности общества, суд отметил, что эти объекты носят исключительно вспомогательный характер и предназначены для подачи воды для работы аттракционов, то есть выступают в качестве принадлежности главной вещи. Самостоятельного значения насосные как таковые не имеют. При отсутствии у главной вещи - конструкций аттракционов, в которые происходит нагнетание воды через насосные, признаков объекта недвижимости, обслуживающая её вещь - насосные - недвижимой вещью быть не может. Из представленных в дело документов не следует воля публичного собственника земельного участка на его застройку отдельными зданиями насосных. Имеющиеся фотоматериалы и технические паспорта не позволяют отнести здания насосных к объектам недвижимости, в том числе, и по их техническим признакам, поскольку так называемые здания насосных представляют собой не более чем стационарные конструкции для размещения в них электромоторного и трубопроводного оборудования. Техническое исполнение стен насосных из блоков, наличие подземной части, в таком случае определяющего значения для их отнесения к недвижимым вещам не имеют (т. 2, л.д. 84 - 87, 93). Представляется недопустимой и противоречащей здравому смыслу ситуация регистрации арендатором земельного участка, предоставленного для целей размещения временных по своей природе аттракционов, права собственности на стационарные конструкции, заключающие в себе электротехническое оборудование, предназначенное для работы таких аттракционов.

Суд также не согласился с отнесением к недвижимым вещам и здания бара общей площадью 30,2 кв. м, которое также выполняет обслуживающую по отношению к комплексу водных аттракционов функцию. Земельный участок под строительство здания бара публичным собственником земельного участка обществу на определенном праве не предоставлялся. Технически это здание бара, расположенное на территории городской набережной, представляет собой окружность, обозначенную в техническом паспорте как бар-терраса (т. 2, л.д. 282 - 290), образуемую навесом на столбах, опирающихся на поверхность набережной, и круглым мощением, в центре этой окружности расположена круговая стойка бара с небольшим помещением в центре (т. 2, л.д. 87; т. 3, л.д. 285).

Зданием данная конструкция бара не является. Навес на столбах и мощение под этим навесом вместе с расположенной на мощении круговой стойкой бара, с учетом примитивности всей конструкции, технически не могут быть отнесены к зданию. Данная конструкция носит служебный по отношению к целям использования земельного участка характер, является по природе своей временной и не предназначена для обременения земельного участка исключительными правами, которые заключает в себе владение недвижимостью, цель такой конструкции - обеспечение комфортного пребывания в аквапарке отдыхающих, её функционирование неразрывно связано с правами эксплуатанта аквапарка на земельный участок, сезонным характером работы аквапарка и интенсивностью посещения аттракционов аквапарка. Самостоятельной недвижимой вещью данная конструкция, обозначенная как здание бара, быть не может.

При таких обстоятельствах суд верно, основываясь на материалах дела, констатировал отсутствие у объектов аквапарка признаков самостоятельных недвижимых вещей.

Дополнительно, с учетом возражений заявителя, апелляционный суд отмечает, что вопрос о том, относится ли конкретное имущество к категории недвижимого, является правовым и должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Оценка рассматриваемого имущества дана судом первой инстанции с учетом обстоятельств создания объектов и регистрации права на них, с учетом правового режима земельного участка и оснований его занятия заявителем.

Также вопреки доводам жалобы суд рассмотрел вопрос о спорном имуществе, как едином комплексе.

Суд указал, что конструкции аквапарка не являются единым недвижимым комплексом (статья 133.1 ГК РФ), поскольку право собственности на них как на единый недвижимый комплекс не зарегистрировано. Кроме того, нестационарные по своей природе конструкции аттракционов не могут образовать единый недвижимый комплекс независимо от регистрации прав на такие конструкции или на их совокупность в государственном реестре недвижимости.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В данном случае правомерный интерес администрации как собственника земельного участка заключается не в признании права собственности на объекты аквапарка и не в их истребовании из чужого незаконного владения, а в констатации судебным актом отсутствия у данных объектов признаков самостоятельных недвижимых вещей и в аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей о праве собственности общества на эти объекты.

Суд не согласился с обоснованностью отнесения конструкций аквапарка, в том числе насосных и покрытой навесом стойки бара, к самостоятельным недвижимым вещам, в связи с чем, признал отсутствующим право собственности общества на все зарегистрированные за ним в Едином государственном реестре недвижимости объекты аквапарка, ни один из которых не может быть отнесен к недвижимости.

Суд отклонил представленное по делу доказательство заключение эксперта ООО "ЮгЭксперт" Белокреницкой Н.Л. от 26.04.2018, которое общество представило в материалы настоящего дела в целях подтверждения относимости спорных объектов к недвижимым вещам (т. 2, л.д. 63 - 102).

Квалификация эксперта Белокреницкой Н.Л. не отвечает в полной мере уровню профессиональной подготовки, необходимой для проведения строительно-технических экспертиз, имеющиеся у данного эксперта свидетельства не подтверждают наличие высшего профессионального образования в сфере промышленного и гражданского строительства (т. 2, л.д. 99 - 102). Обследование расположенных на участке объектов проводились без представителя администрации, при этом в экспертном заключении отсутствуют доказательства уведомления администрации о предстоящем обследовании земельного участка, обеспечивающего возможность явки представителя администрации для участия в совместном осмотре земельного участка.

Суд не согласился с выводами указанного эксперта о том, что все строения и сооружения водно-оздоровительного комплекса аквапарка являются цельными неразъемными строениями и сооружениями, разборка которых невозможна без нанесения им несоразмерного ущерба, а также о том, что демонтаж, сборка / разборка объектов и их монтаж и сборка в другом месте невозможны (т. 2, л.д. 76).

Данный вывод эксперта не подтвержден какими-либо объективными доводами, со ссылкой на проектную документацию, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, на результаты технических измерений и математических расчетов на основании таких изысканий.

Сам по себе статус эксперта не влечет безусловное принятие выводов данного лица, не основанных на надлежащей исследовательской части, проведенной с применением методик, расчетов и измерений, соответствующих цели проведения исследования.

Также по существу ничем не обоснован и сделанный экспертом вывод об образовании объектами аквапарка единого имущественного комплекса объектов недвижимости (т. 2, л.д. 77).

Таким образом, обществом не представлено доказательств относимости спорных объектов аквапарка к недвижимому имуществу.

Суд отклонил ходатайство представителя общества об истребовании доказательств в виде материалов реестровых дел спорных объектов аквапарка, поскольку имеющиеся в деле доказательства в полном объеме раскрывают основания регистрации права собственности общества. О наличии каких-либо иных доказательств отнесения спорных объектов к недвижимым вещам, которые могли бы быть установлены при ознакомлении с копиями реестровых дел, представитель общества не заявил.

Апелляционный суд согласен с судом первой инстанции в той части, что имеющихся в материалах дела доказательств достаточно для вывода об ошибочном отнесении объектов аквапарка "Дельфин" к самостоятельным недвижимым вещам и о недостоверности государственной регистрации права собственности на эти объекты.

При этом в апелляционной инстанции ходатайств об истребовании доказательств, назначении экспертиз, вызове свидетелей, не заявлено.

Заявление общества о применении исковой давности к требованию администрации о признании права собственности отсутствующим судом также надлежащим образом рассмотрено.

Администрация не нуждается в восстановлении своего фактического владения спорным земельным участком, поскольку, во-первых, отношения аренды не предполагают выбытия переданной в аренду вещи из владения арендодателя, которое носит в таком случае опосредованный характер; арендатор не вправе защищаться от законных требований арендодателя посредством заявления об исковой давности - владение арендатора есть продолжение владения арендодателя, и владение арендатора не может осуществляться во вред арендодателю, вести к какому-либо ограничению прав последнего, в том числе и за счет исковой давности. Поскольку спорные объекты аквапарка недвижимыми вещами не являются, общество не может рассматриваться как исключительный владелец земельного участка, занятого спорными объектами. Используемый обществом земельный участок открыт для свободного доступа администрации в любое время, что подтверждается, например, подготовленными администрацией по результатам осмотра фотоматериалами (т. 3, л.д. 282 - 296). Расположение арендуемого обществом земельного участка на территории общего пользования также освобождает администрацию от необходимости восстанавливать своё владение земельным участком в рамках виндикационного иска. Администрации нет необходимости защищать своё фактическое владение земельным участком, поскольку расположенные на участке объекты не являются недвижимыми вещами, а потому не создают на стороне общества исключительного владения земельным участком, которое может быть противопоставлено собственнику земельного участка и защищено исковой давностью. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование администрации о признании отсутствующим права собственности общества на объекты аквапарка носит негаторный характер, на такие требования исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковые требований администрации в части признания отсутствующим права собственности общества на все объекты аквапарка и в части раздела земельного участка по утвержденной администрацией схеме, подлежали удовлетворению, поскольку общество, не обладая правом на земельный участок и не являясь в действительности собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, не может противопоставить администрации как собственнику земельного участка какие бы то ни было возражения относительно предложенной администрацией схемы раздела.

Кроме того, данная схема раздела, как было показано выше, предполагает выделение из первоначального участка части территории, занятой муниципальным зданием бывшего кинотеатра "Чайка" и прилегающими к этому зданию местами общего пользования и зелеными насаждениями, к которым общество не имеет отношения и на дальнейшее легитимное использование которых общество рассчитывать не вправе.

Доводы общества о том, что муниципальное здание бывшего кинотеатра "Чайка" находится в неудовлетворительно техническом состоянии, а также о том, что оно подлежало сносу в соответствии с решением Совета народных депутатов города курорта Геленджик от 10.04.2001 N 27 (т. 3, л.д. 45), тклонены, поскольку общество, не обладая основанным на действительном договоре правом аренды земельного участка, не вправе оспаривать право собственности муниципального образования на расположенное на этом участке здание бывшего кинотеатра; указанное здание фактически сохранилось и не может быть считаться уничтоженным (т. 2, л.д. 83 - 84); решение Совета народных депутатов города-курорта Геленджик от 14.04.2001 N 27 о сносе указанного здания отменено решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 25.05.2018 N 765 (т. 3, л.д. 47 - 48).

На основании изложенного и с учетом удовлетворения требований администрации о признании незаконным постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 07.08.2017 N 2737 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0403033, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике", не подлежали удовлетворению, поскольку, с учетом недействительности договора аренды земельного участка от 31.03.2004 N 0000000602 и недостоверной регистрации права собственности общества на объекты аквапарка как на недвижимые вещи, оспариваемым обществом постановлением администрации об утверждении схемы расположения земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, права и законные интересы общества нарушены быть не могут.

В жалобе не приведено доводов опровергающих по существу основанные на обстоятельствах дела и нормах права выводы суда первой инстанции.

Доводы относительно объединения в одно производство дел, подлежащих рассмотрению в порядке искового производства и в порядке главы 24 АПК РФ, не принимаются.

В рассматриваемом случае объединение дел в одно производство направлено на избежание принятия противоречащих друг другу судебных актов, оценку одних и тех же доказательств в рамках одного процесса и с учетом предметов спора и подлежащих установлению обстоятельств, в полной мере соответствует целям и задачам судопроизводства.

Также суд отмечает, исходя из направленности требований администрации и общества, что согласно разъяснениям, изложенным в п. 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Кроме того, как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" и пункте 2 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

Данное объединение дел не нарушает права заявителя и не ограничивает его в судебной защите в частности относительно реализации процессуальных прав и их объема.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу N А32-5609/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник