Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2018 г. N 13АП-21661/18

г. Санкт-Петербург

14 сентября 2018 г.

Дело N А56-53371/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи С.В. Изотовой,

судей Н.С. Полубехиной, А.Ю. Слоневской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куренковой Е.М.,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета по природным ресурсам Ленинградской области представителя Кабаля В.О. (доверенность от 30.05.2018),

от Управления Росреестра представителя Сердцевой Д.Ю. (доверенность от 06.04.2018),

от Общества представитель не явился,

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2018 по делу N А56-53371/2018 (судья Васильева Н.В.) по заявлению:

Комитета по природным ресурсам Ленинградской области (191124, Санкт-Петербург, пл. Растрелли, д. 2, лит. А; ОГРН 1077847192609, ИНН 7842354966)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3; ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624)

о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по природным ресурсам Ленинградской области (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления Управления Росреестра от 21.03.2018 N 47/112/037/2017-1724 об отказе в государственной регистрации и обязании Управления Росреестра исключить запись о государственной регистрации договора аренды лесного участка от 14.10.2011 N 113/К-2011-10.

Определением от 04.05.2018 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Евротракт" (далее - Общество).

Решением от 09.07.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что для случая систематического невнесения арендной платы закон предусматривает специальные последствия, причем юрисдикционный порядок рассматриваемой нормой установлен императивно в отношении всех договоров аренды вне зависимости от их срока; частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в редакции от 21.07.2011) установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда; подпункт "д" пункта 16 договора в момент заключения договора противоречил нормам действующего законодательства, в связи с чем не подлежал применению; Комитет избрал ненадлежащий способ защиты.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, указывает, что возможность одностороннего отказа от договора предусмотрена договором, договор прекратил свое действие.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, пояснил, что Общество фактически не использует спорный земельный участок.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей Комитета, Управления Росреестра, апелляционный суд установил следующее.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 14.10.2011 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 113/К-2011-10, в соответствии с которым арендодатель на основании распоряжения Правительства Ленинградской области от 14.10.2011 N 592-р для разработки месторождения песков предоставил арендатору во временное пользование часть лесного участка Кировского лесничества площадью 8,5 га, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировский район, Кировское лесничество, Мгинское участковое лесничество (северная часть) в кварталах 37, 38.

Согласно пункту 5 названного договора арендная плата за использование лесного участка по договору рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 N 310 "О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности", как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка, а также с учетом повышающего коэффициента 1,2, определенного договорными отношениями, и устанавливается на календарный год.

Пунктом 8 договора установлено, что арендатор вносит арендную плату ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца каждого квартала.

Подпунктом "д" пункта 16 договора аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от договора в случаях систематического невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд.

Указанный договор зарегистрирован 20.01.2012.

19.10.2017 Комитет направил Обществу уведомление от 18.10.2017 N КПР-02-224/2017 об отказе от договора в связи с наличием у Общества задолженности за второй и третий квартал 2017 года.

Впоследствии вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2018 по делу N А56-18547/2018 с Общества в пользу Комитета взыскано 373 979 руб. 86 коп. задолженности в федеральный бюджет, 76 963 руб. 81 коп. в доход областного бюджета и неустойка по рассматриваемому договору.

Комитет 08.12.2017 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды на основании уведомления от 18.10.2017.

Уведомлением от 20.12.2017 N 47/112/037/2017-1724 Управление Росреестра приостановило осуществление государственной регистрации прекращения договора аренды, а впоследствии уведомлением от 21.03.2018 N 47/112/037/2017-1724 отказано в государственной регистрации прекращения аренды по договору от 14.10.2011 на том основании, что в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды возможен только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором.

Полагая, что отказ Управления Росреестра противоречит закону, Комитет обратился в суд с настоящим заявлением.

Статьей 71 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ) в редакции, действующей на момент заключения рассматриваемого договора аренды, предусмотрено, что юридическим лицам лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование в соответствии с положениями Лесного Кодекса.

К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Практика применения положений гражданского законодательства об аренде установлена, в том числе информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в частности пунктом 27, согласно которому в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Федеральным законом от 29.06.2015 N 206-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования лесных отношений" в Лесной кодекс внесены изменения, пунктом 4 статьи 71 ЛК РФ в редакции названного закона установлено, что к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно статье 74.1 ЛК РФ в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 206-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования лесных отношений" изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

В силу статьи 6 названного закона он вступил в силу 01.10.2015.

Согласно положениям статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Кодекса).

Статья 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды) регулировала вопросы аренды земельных участков и не распространялась на случаи аренды других природных объектов. Пунктом 2 статьи 3 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды), распространяющим гражданское законодательство на имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним, было оговорено, что иное может быть предусмотрено земельным, лесным и другим специальным законодательством.

Поскольку Федеральный закон N 206-ФЗ вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, в связи с чем суд первой инстанции правомерно руководствовался ранее действовавшей редакцией ЛК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ) и сделал правильный вывод о нераспространении условий пункта 9 статьи 22 ЗК РФ к договору от 14.10.2011.

Согласно пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации (пункт 1 статьи 13 Закона о регистрации).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (пункт 1 статьи 14 Закона о регистрации).

Статьей 14 Закона о регистрации установлены основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации, в частности, государственная регистрация прав осуществляется на основании договора и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

Пунктом 2 части 3 статьи 15 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Расторжение договора осуществлено в одностороннем порядке Комитетом, при этом в уведомлении о расторжении договора Комитет ссылался на подпункт "д" пункта 16 договора, то есть расторжение договора было связано с действиями Общества, которые были квалифицированы Комитетом как нарушения, допущенные в рамках договора.

Факт нарушения договора в настоящее время установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2018 по делу N А56-18547/2018, что свидетельствует в силу части 2 статьи 69 АПК РФ о преюдициальном характере обстоятельств, установленных при рассмотрении указанного дела.

Уведомление об отказе не содержит указания на иные основания, на которые ссылается Управление Росреестра в апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2018 по делу N А56-53371/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Н.С. Полубехина А.Ю. Слоневская