Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2005 г. N КГ-А40/2182-05 Распоряжение незавершенным строительством объектом инвестиций без согласия субъектов инвестиционной деятельности, в том числе всех инвесторов, противоречит положениям статьи 246 ГК РФ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 апреля 2005 г. N КГ-А40/2182-05
(извлечение)

Компания "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш." обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Раптор", Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Риэлтирум", Закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Интэкс Лайт" и Компании "Пробилдинг С.А.", с привлечением третьих лиц: Правительства Москвы, Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация), о признании недействительными: договора купли-продажи N 303/06-1 от 06.03.03 г., заключенного между ЗАО "Раптор" и ЗАО "Риэлтирум", предметом которого является здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 9/14; договора купли-продажи N 308/15 от 15.08.03 г., заключенного между ЗАО "Риэлтирум" и ЗАО "Интекс Лайт", предметом которого является объект незавершенного строительства по адресу: Москва, ул. Остоженка, д. 9/14.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.09.2004 исковые требования удовлетворены полностью: признаны недействительными договоры купли-продажи от 06.03.2004 N 303/06-1 и от 15.08.2004 N 308/15, признано право общей долевой собственности города Москвы и компании "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш." на объект незавершенного строительства по адресу: Москва, ул. Остоженка, д. 9/14.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2004 N 09АП-4086/04-ГК решение от 22.09.2004 частично изменено: исключены из резолютивной части в абзаце 3 после слов "признать право общей долевой собственности" слова "города Москвы и"; резолютивная часть дополнена следующим содержанием: "В части требований к компании "Пробилдинг С.А." в удовлетворении требований отказать", перераспределены расходы по госпошлине.

На указанные решение и постановление поданы кассационные жалобы ЗАО "Раптор" и ЗАО "Интэкс Лайт", в которых содержаться требования об отмене судебных актов как принятых с нарушением норм процессуального и материального права.

ЗАО "Раптор", оспаривая судебные акты, ссылалось на неправильное применение судом норм материального права - ст.ст. 128, 130, 131, 168, 302 ГК РФ, ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

От ЗАО "Интекс Лайт" поступило две кассационные жалобы, подписанные представителями на основании доверенностей, выданных от лица общества генеральным директором Веселкиным П.М. и генеральным директором Кобзевым П.В.

В кассационных жалобах содержатся аналогичные доводы о том, что у суда отсутствовали основания для признания возникновения права общей долевой собственности, ввиду того, что незавершенный строительством объект не тождественен незавершенному объекту инвестиционной деятельности, инвестиционный контракт не является договором простого товарищества, судебные акты судов общей юрисдикции не носят преюдициального характера для рассматриваемого дела, оспариваемые договоры заключены в соответствии с законодательством и не затрагивают прав истца, ЗАО "Интекс Лайт" является добросовестным приобретателем спорного объекта.

В этой связи решение и постановление приняты при неправильном применении норм материального права - ст.ст. 166-168, 1043 ГК РФ, ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с нарушением ст 69 АПК Российской Федерации, а также при неприменении закона, подлежащего применению, а именно ст. 302 ГК РФ, ст.ст. 2, 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В суде кассационной инстанции представители ЗАО "Интэкс Лайт" поддержали кассационные жалобы по изложенным в них доводам.

Представитель Компании "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш." против удовлетворения кассационных жалоб возражал. По изложенным доводам представил мотивированный отзыв.

Истец полагает, что выводы судов о возникновении права общей долевой собственности г. Москвы и истца подтверждены материалами дела, возникновение которого обусловлено в силу прямого предписания п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", а также ст. 1043 ГК РФ. Судами обоснованно сделан вывод о недействительности сделок купли-продажи между ответчиками, поскольку в рамках всех судебно-арбитражных разбирательств была подтверждена незаконность действий ГУК МЮ РФ по г. Москве и ЦМО РФФИ по продаже ЗАО "Раптор" права реализации инвестиционного проекта, что в свою очередь явилось основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 18.1002 г. между ЦМО РФФИ и ЗАО "Раптор". По указанной причине все последующие сделки между ЗАО "Раптор" и ЗАО "Риэлтирум", ЗАО "Интэкс Лайт" не могли являться основанием возникновения права собственности ответчиков.

Вместе с тем, истец считает, что исключение судом апелляционной инстанции указания на город Москва как на второго сособственника спорного объекта находится в противоречии с п. 1 ст. 244 ГК РФ. В связи с чем, полагает постановление апелляционной инстанции подлежащим изменению в части исключения из резолютивной части решения слов "города Москвы и" после слов "признать право общей долевой собственности". В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Представитель Правительства Москвы поддержал доводы представителя истца, пояснив, что защита единого права общей долевой собственности может осуществляться как по иску всех дольщиков, так и каждого в отдельности.

В заседании представитель Компании "Пробилдинг С.А." иск признал. Считая кассационные жалобы необоснованными и неподлежащими удовлетворению, пояснил, что инвестиционный контракт от 01.07.94 г. является действующим, на согласовании в Правительстве Москвы находится проект распорядительного документа, предусматривающий передачу прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от 01.07.94 г. от компании "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш." в пользу компании "Пробилдинг С.А.".

Представители ЗАО "Раптор", ЗАО "Риэлтирум" и Мосрегистрации, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационных жалоб и возражений на них, а также проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом обеих инстанции, жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, 9/14, находился в собственности г. Москвы и учитывался на балансе ГУП ДЕЗ "Остоженка". Постановлениями Правительства Москвы от 09.03.94 г. N 179 и от 13.09.94 г. N 774 жилой дом включен в программу капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре г. Москвы на 1994-1997 гг. Во исполнение указанной программы в части домов 9/14, 7/12/15 по ул. Остоженка между Правительством Москвы и Фирмой АО "Арман" заключен инвестиционный контракт от 01.07.94 г. N 11-286/P-I.

В соответствии с соглашением от 15.08.95 г., дополнительным соглашением N 1 от 20.10.99 г. к названному контракту о частичной передаче прав инвестора в части, касающейся объекта по ул. Остоженка, д. 9/14 г. Москва, обязательства по комплексной реконструкции указанного объекта возложены на компанию "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш.".

Из условий инвестиционного контракта от 01.07.94 г. N 11-286/р-1, п. 2 Постановления Правительства Москвы от 17.06.97 г. N 438 следует, что после полной реализации инвестиционного проекта и ввода объекта в эксплуатацию будет осуществлен раздел долей города Москвы и Компании "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш." следующим образом: жилая площадь 70 % - в собственность инвестору, 30 % - Правительству Москвы, нежилая площадь 60 % - в собственность инвестору, 40 % - Правительству Москвы.

Разрешая спор, суд первой и апелляционной инстанции установил, что в связи с наличием задолженности истца перед ОАО "Сахарный завод" в сумме 12.539.646,00 долларов США и в порядке исполнения исполнительного производства N 3/9248, право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 9/14, принадлежащее фирме "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш.", было продано ЗАО "Раптор" на основании договора купли-продажи от 18.10.02 г. N Д/02-052/1567, заключенного между РФФИ и ЗАО "Раптор".

06.03.03 г. между ЗАО "Раптор" и ЗАО "Риэлтирум" заключен договор купли-продажи N 303/06-1, согласно которому первый продал второму здание, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 9/14.

15.08.03 г. ЗАО "Риэлтирум" и ЗАО "Интэкс Лайт" заключили договор купли-продажи N 308/15, по условиям которого последнему на праве собственности передан объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 9/14.

В марте 2003 года ОАО "Сахарный завод" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 18.10.2002 N Д/02-052/1567 между РФФИ и ЗАО "Раптор".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.05.2003 по делу N А40-10384/03-85-117 иск ОАО "Сахарный завод" удовлетворен, договор купли-продажи от 18.10. 02 N Д/02-052/1567 признан недействительным как ничтожный в порядке ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В этой связи, все последующие сделки, направленные на отчуждение спорного объекта, а именно: договор купли-продажи от 06.03.2003 N 303/06-1 между ЗАО "Раптор" и ЗАО "Риэлтирум" и договор купли-продажи от 15.08.2003 N 308/15 между ЗАО "Риэлтирум" и ЗАО "Интэкс Лайт" признаны судом ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ, как несоответствующие требованиям ст.ст. 209, 235, 245 ГК РФ.

Оснований для иного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.

При этом, судом обеих инстанций обоснованно отклонены заявленные в порядке ст. 302 ГК РФ и на основании постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6 ссылки ЗАО "Интэкс Лайт" на добросовестность приобретения объекта по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 9/14.

Как правильно указано судом, рассмотрение вопроса о добросовестности приобретения не входит в предмет исследования по заявленному иску, поскольку требования о виндикации спорного объекта истцом в настоящем деле не заявлялось. Кроме того, судом указано, что защита добросовестного приобретателя - это защита владеющего несобственника от невладеющего собственника. Между тем, судом установлено, что в рассматриваемом деле фактическим владельцем объекта на протяжении всего периода с момента начала строительства до настоящего времени является истец - Компания "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш.".

При изложенном суд кассационной инстанции полагает, что требование о признании вышеуказанных сделок недействительными рассмотрено судом первой и апелляционной инстанций при полном выяснении фактических обстоятельств спора, с правильным применением норм материального права.

При рассмотрении второго требования по иску, судами установлено, что оно соответствует специальным условиям возникновения права собственности на вновь создаваемое имущество.

Как следует из материалов дела, требование по иску направлено на защиту нарушенного права путем признания общей долевой собственности истца и третьего лица на объект инвестиционного проекта.

При исследовании основания возникновения права долевой собственности, суд сделал анализ представленных доказательств по делу, в частности, инвестиционного контракта от 01.07.94 г. N ll-286/p-l, п. 2 Постановления, Правительства Москвы от 17.06.97 г. N 438, заключения об условиях выполнения контракта от 08.10.99 г., письма ГУП ДЕЗ "Остоженка" от 09.07.01 г. N ДО-07-584/1, акта от 21.03.02 г., справки о состоянии реконструируемого здания от 22.07.03 г. N 159/06, из содержания которой следует, что к концу 1999 г. компанией "Идиль Иншаат Тиджарет А.Ш." осуществлено отселение жителей, вывод арендаторов, частично выполнены земляные и строительные работы (фундаментная плита, два уровня подземного гаража-стоянки, шесть наземных этажей здания, опалубка для перекрытия между шестым и седьмым этажами).

Проверив условия контракта на соответствие требованиям закона, а также, установив надлежащее исполнение его условий сторонами инвестиционной деятельности, суд пришел к выводу о том, что спорный объект следует считать объектом общей долевой собственности субъектов инвестиционного контракта. Режим долевой собственности, распределение долей между городом Москва и истцом предусмотрены положениями инвестиционного контракта от 01.07.94 г. N ll-286/p-l и постановления Правительства Москвы от 17.06.97 г. N 438.

Суд кассационной инстанции полагает данный вывод суда правомерным в связи со следующим.

Статьей 1043 ГК РФ признается право общей долевой собственности товарищей.

По смыслу ФЗ от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона РСФСР от 26.06.91 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", объекты инвестиционной деятельности являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, в т.ч. инвесторов.

Распоряжение этими объектами без согласия последних противоречий ст. 246 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и в иных случаях, предусмотренных законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что предусмотренных законом оснований для прекращения права собственности участников спорного инвестиционного проекта не имеется.

Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения суда первой инстанции в части требования о признании права общей долевой собственности, признал необходимость исключения из резолютивной части решения слов "города Москвы и".

Исключение указания на город Москва как на второго собственника спорного объекта по адресу: Москва, ул. Остоженка, д. 9/14, арбитражный суд апелляционной инстанции обосновал тем, что Правительство г. Москвы или иное уполномоченное на представление интересов г. Москвы лицо с соответствующим иском о признании общей долевой собственности не обращалось.

Суд кассационной инстанции полагает данный вывод суда апелляционной инстанции ошибочным.

В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Таким образом, защита единого права общей долевой собственности может подлежит как по иску всех дольщиков, так и каждого в отдельности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.04 N 09АП-4086/04-ГК изменить.

Исключить из резолютивной части постановления от 28.12.04 слова "исключать из резолютивной части в абзаце 3, после слов признать право общей долевой собственности слова "города Москвы и".

В остальной части постановление от 28.12.04 N 09АП-4086/04-ГК оставить без изменения.

Отменить приостановление исполнения решения от 22.09.2004 года и постановления от 28.12.04, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.03.2005 N КГ-А40/2182-05-1.