Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2018 г. N 02АП-5428/18

г. Киров

27 сентября 2018 г.

Дело N А82-23352/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Горева Л.Н., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Аронова В.И. (председатель), на основании протокола от 10.06.2016 года и паспорта (до объявления перерыва),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.05.2018 по делу N А82-23352/2017, принятое судом в составе судьи Захаровой М.А.,

по иску Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ" (ОГРН 1167600050628; ИНН 7604308930)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992)

о внесении изменений в договор аренды, обязании устранить недостатки и неначислении арендной платы,

установил:

Ярославская областная общественная организация больных сахарным диабетом "ЩИТ" (далее - истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - ответчик, комитет)

1. о внесении следующих изменений в договор аренды недвижимого имущества N 12028-3 от 17.05.2017:

- пункт 2.3.7 изложить в следующей редакции "2.3.7 Арендатор обязан устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся внутри арендуемого помещения";

- пункт 2.3.12 изложить в следующей редакции: "2.3.12 Арендатор обязан контролировать проведение своевременной уборки прилегающей территории, карнизов, козырьков крыш, водосточных труб от снега и льда. В случае ненадлежащей уборки сообщать об этом Арендодателю. Не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования";

- пункты 2.3.25 и 2.3.26 исключить;

- пункт 2.3.23 изложить в следующей редакции: "2.3.23. Арендодатель обязан поставить на кадастровый учет объект аренды. Арендатор обязан в течение 3 месяцев с момента постановки объекта аренды на кадастровый учет за счет собственных средств на основании доверенности, выданной Арендодателем, изготовить кадастровый паспорт объекта аренды, произвести государственную регистрацию настоящего договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области";

- в пункте 2.3.27 конкретизировать условия, на которых будет оформляться пользование земельным участком (аренда или безвозмездное пользование), указать реквизиты данного земельного участка, действующий договор аренды, к которому необходимо будет присоединиться. Кроме того, 30-дневный срок должен течь с момента регистрации договора аренды, но не ранее момента передачи имущества надлежащего качества, а не с момента его подписания;

2. об обязании ответчика безвозмездно устранить недостатки переданного в аренду имущества, а именно: подвести электроснабжение к арендованным помещениям и обеспечить выделение электрической мощности на помещения не менее 6 кВт;

3. о признании обязанности ответчика по передаче имущества, передаваемого в аренду в надлежащем состоянии не выполненной и обязать Ответчика не начислять арендную плату за пользование помещениями до момента устранения ответчиком имеющихся недостатков.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.05.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Ярославская областная общественная организация больных сахарным диабетом "ЩИТ" с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Истец не имеет возможности заключить договор аренды с третьими лицами, считает, что обременительные условия договора могут быть изменены судом. Заявитель указывает, что арендованные помещения не оснащены водой и газом, но арендодатель просит установить приборы учета воды и газа, на арендатора возлагается дополнительная обязанность, не предусмотренная законом, по обеспечению инвалидов свободного доступа в помещения в соответствии с Федеральным законом N 181-ФЗ; истец не согласен с условием о капитальном ремонте всего здания, а не арендованных помещений; истец не может исполнить пункты 2.3.23, 2.3.27 договора. Истец указывает, что не знал о необходимости прокладки новых кабелей электропитания, в акте было описано техническое состояние переданного помещения.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение без изменения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 10.07.2018 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 11.07.2018 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 рассмотрение дела было отложено до 13.09.2018.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы объявлялся перерыв до 20.09.2018.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 17.05.2017 стороны по итогам конкурса заключили договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым Комитет передал ответчику во временное пользование и владение недвижимое имущество: помещения N 26-29, назначение: нежилое, общей площадью 102,2 кв.м., этаж 3, расположенные по адресу: г.Ярославль, ул.Чкалова, д.31 для использования видов деятельности организации, предусмотренных Уставом (л.д. 8-14).

Согласно пункту 2.3.7 договора арендатор обязан устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца).

Пунктом 2.3.12 установлено, что арендатор обязан контролировать проведение своевременной уборки прилегающей территории, карнизов, козырьков крыш, водосточных труб от снега и льда, при необходимости установить предупреждающие ограждения. Не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования.

Арендатор обязан в арендуемом помещении произвести установку приборов учета расхода воды, газа и тепловой энергии (пункт 2.3.25).

В силу пункта 2.3.26 арендатор обязан в соответствии с Федеральным законом N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов" и Постановлением Губернатора Ярославской области от 08.02.1999 N 64 создать условия инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски), обеспечивающие их свободный доступ и удобства пользования помещением.

Согласно пункту 2.3.23 арендатор обязан в течение 3 месяцев с момента подписания настоящего договора за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, изготовить кадастровый паспорт объекта аренды, произвести государственную регистрацию настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Арендатор обязан в 30-дневный срок с момента подписания настоящего договора оформить право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством (пункт 2.3.27).

22.05.2017 арендатор направил Комитету протокол разногласий к договору аренды недвижимого имущества, предложив изменить пункты 1.1, 2.3.7, 2.3.12, 2.3.25, 2.3.26, 2.3.23,.2.3.27 (л.д. 16-18).

Комитет отказал арендатору в изменении договора аренды, указав, что изменение условий договора, указанных в документации о торгах, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается (л.д. 19).

По акту приема-передачи от 15.06.2017 арендатор принял помещение в состоянии: удовлетворительное, в т.ч. фасад - кирпичный, неоштукатуренный; стены - поклеены обоями, требуют текущего ремонта; потолок - железобетонные перекрытия, побелка, требуют текущего ремонта; пол - линолеум, во многих местах поврежден, требуется замена; окна - деревянные двухстворчатые рамы, требуют текущего ремонта, покраски и замены стекол; двери - деревянные, электроснабжение - центральное в нерабочем состоянии, требует ремонта и замены электропроводки и электроприборов. Представитель арендатора произвел осмотр недвижимого имущества и претензий к передаваемому имуществу не имеет.

13.07.2017 арендатор обратился к Комитету с претензией о восстановлении энергоснабжения, указав, что фактически необходимо провести работы по монтажу всей системы электроснабжения от 1 до 3 этажа (л.д. 35-36).

Письмом от 08.08.2017 N 3910 Комитет сообщил арендатору, что точка подключения электроэнергии арендуемых отношений, расположенных на 3 -м этаже, находится в электрощитовой на 1 -м этаже. Помещения отключены от подачи электроэнергии в связи с расторжением договора с предыдущим потребителем. Для подключения электроэнергии необходимо обратиться в договорной отдел ПАО "МРСК Центра - "Ярэнерго" для заключения договора снабжения электрической энергией.

Письмом от 31.08.2017 Комитет уведомил арендатора, что объем максимальной мощности помещений составляет 1,52 кВт.

В добровольном порядке Комитет требования арендатора не удовлетворил, от подписания протокола разногласий к договору аренды отказался, электроснабжение не восстановил, арендатор обратился с иском в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения о договоре и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Частью 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В рассматриваемом споре в удовлетворении требования о внесении изменений в заключенный на торгах договор аренды законно и обоснованно отказано судом первой инстанции.

Требование о выделении электрической мощности помещения не менее 6 кВт заявлено при отсутствии на стороне истца основанного на договоре или законе права требовать предоставления в аренду имущества на таком условии.

В части требований об устранении недостатков объекта аренды апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

По пункту 2 той же статьи Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае объектом аренды является нежилое помещение, состоящее из нескольких комнат на 3-м этаже нежилого здания (пункт 1.1. договора аренды); из материалов дела следует, что помещения в здании принадлежат также и иным собственникам (л.д.80); в договоре отсутствуют условия о передаче в аренду каких-либо объектов, составляющих общее имущество здания.

Пункты 1.1., 1.2., 2.3.4., 2.3.6, 2.3.7 договора не содержат условий, в силу которых истец (арендатор) приобретал бы во владение и пользование какие-либо конкретные объекты общего имущества здания, расположенные за пределами арендуемых помещений; при этом в пункте 2.3.4. договора установлены обязанности арендатора в части содержания инженерных систем арендуемого помещения, а в пункте 2.3.7 договора указывается на обязанности в отношении закрепленных сетей и коммуникаций (без определения таких сетей и коммуникаций в составе передаваемого в аренду имущества).

Акт приема-передачи от 15.06.2017 содержит сведения, характеризующие технические характеристики объекта аренды - нежилого помещения (включая состояние внутренних инженерных систем (электричество, отопление, водоснабжение и т.д.), недостатки таких систем, подтвержденные обеими сторонами по результатам осмотра объекта аренды). В этом акте отсутствуют сведения о характеристиках общего имущества всего здания, в том числе, необходимого для обеспечения электричеством арендуемого помещения, а равно не указано на то, что сторонами производился осмотр такого общего имущества в целях исполнения условий договора о передаче объекта аренды арендатору.

Невозможность восстановления электроснабжения в арендуемом помещении обусловлена тем обстоятельством, что шкаф ВРУ-0,4 кВ на 3-м этаже здания разукомплектован до заключения спорного договора, демонтирован питающий кабель от ВРУ на 1-м этаже; указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами (л.д.26, 37, 77) и не оспариваются обеими сторонами (отзыв ответчика от 13.09.2018).

Апелляционный суд считает, что наличие электроснабжения в спорных помещениях является необходимым условием для их использования в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 договора аренды (т.е. для осуществления уставных видов деятельности истца - арендатора); данное обстоятельство в силу его очевидности не нуждается в дальнейшем доказывании (применительно к части 1 статьи 69 АПК РФ).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период после 15.06.2017 использование объекта аренды по его указанного в договоре назначению было невозможно по причинам, зависевшим полностью от арендодателя (ответчика по настоящему делу), т.к. указанные причины заключались в ненадлежащем техническом состоянии объектов, составляющих общее имущество здания и не переданных истцу в качестве объекта аренды (или его части).

Однако указанное в абзаце 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ право арендатора потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества имеет отношение лишь к имуществу, составляющему объект аренды.

Поскольку в данном случае истец фактически требует от ответчика выполнить капитальный ремонт не переданного в качестве объекта аренды общего имущества здания, то в удовлетворении такого требования следует отказать, что не лишает арендатора права прибегнуть к иным способам защиты нарушенного права.

В удовлетворении иска в части признания обязанности ответчика по передаче имущества в надлежащем состоянии не выполненной и обязании ответчика не начислять арендную плату за пользование помещениями до момента устранения ответчиком имеющихся недостатков также следует отказать, поскольку данное требование не может быть расценено как требование о соразмерном уменьшении арендной платы, а общий и установленный на будущее время запрет на начисление арендной платы не соответствует существу отношений из договора аренды (статья 606 ГК РФ).

Кроме того, в настоящее время в производстве Арбитражного суда Ярославской области имеется дело N А82-6710/2018 по иску комитета к общественной организации о расторжении договора аренды от 17.05.2017 N 12028-3 и взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.01.2018.

Таким образом, в рамках названного дела подлежат исследованию и оценке последствия указанного выше поведения сторон при заключении и исполнении договора, в том числе, с учетом встречного характера обязанности арендатора по внесению арендной платы и обязанности арендодателя передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статьи 611, 612 ГК РФ).

Выводы суда первой инстанции о принятии истцом имущества в аренду при наличии явных недостатков, выявленных при осмотре имущества, сделаны при неполном выяснении обстоятельств спора, противоречат представленным доказательствам (в том числе акту от 15.06.2017) и не основаны на правильном истолковании условий договора и применении пункта 2 статьи 612 ГК РФ.

Однако в пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Апелляционный суд, оценив материалы дела, считает необходимым исключить из мотивировочной части судебного акта абзац 2 на странице 6 решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.05.2018 по делу N А82-23352/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

Л.Н. Горев А.В. Тетервак