Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2018 г. N 15АП-13662/18

город Ростов-на-Дону

27 сентября 2018 г.

дело N А32-30748/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

при участии:

от ответчика: представителя Стрюкова Е.А. по доверенности от 30.07.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автолига"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2018 по делу N А32-30748/2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Автолига"

при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

о расторжении договора, об обязании вернуть земельный участок,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автолига" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2011 N 4300017480, обязании вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 общей площадью 1 803 кв. м, расположенный по ул. Пригородной, 289/3 в Калининском сельском округе путем освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы длительным неосвоением земельного участка для целей строительства, что свидетельствует, по мнению администрации, о существенном нарушении договора аренды земельного участка, достаточном для его расторжения.

Определением от 18.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Определением от 27.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением суда от 05.07.2018 исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал ответчика возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 общей площадью 1803 кв. м, расположенный по улице Пригородной, 289/3 в Калининском сельском округе города Краснодара, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка, в удовлетворении остальной части иска судом отказано. Суд также взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 руб.

Судом пришел к выводу о ничтожности договора аренды, в связи с чем отказал в иске о его расторжении. Суд установил, что земельный участок относится согласно генеральному плану к землям общего пользования (зона транспортной инфраструктуры), следовательно, не мог быть объектом аренды для целей строительства. Требование о возврате земельного участка удовлетворено ввиду отсутствия у ответчика законных оснований к владению данным участком.

С принятым судебным актом не согласился ответчик, обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что согласно градостроительному плану земельный участок находится в зоне индивидуального жилищного строительства, а не транспортной инфраструктуры, в связи с чем суд первой инстанции пришел к неправомерном выводу о ничтожности договора. Судом также дана неверная оценка действиям ответчика, суд необоснованно посчитал действия ответчика недобросовестными. Апеллянт указал также, что по требованию о признании сделки недействительной истцом пропущен срок исковой давности.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное желанием услышать позицию Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Истец и третьи лица, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит его подлежащим удовлетворению, поскольку отсутствуют предусмотренные статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниям для отложения судебного разбирательства. Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар был надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, однако явку представителя не обеспечил. Обеспечение явки представителя является правом, а не обязанностью указанного лица.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в результате проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта администрацией было издано постановлением от 02.06.2011 N 3834, которым обществу предоставлен в аренду сроком на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 площадью 1803 кв. м для строительства торгового центра по продаже автомобилей (площадью не более 350 кв. м) по ул. Пригородной, 289/3 в Калининском сельском округе.

Администрацией и обществом заключен договор от 06.07.2011 N 4300017480 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43 площадью 1803 кв. м, расположенного по ул. Пригородной, 289/3 в Калининском сельском округе, для строительства торгового центра по продаже автомобилей (площадью не более 350 кв. м).

В соответствии с приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 12.08.2016 N 135-ИВ изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43 с вида разрешенного использования "для строительства складских объектов" на вид разрешенного использования "административные и офисные здания с количеством надземных этажей не более двух".

В соглашении от 30.08.2016 администрация и общество изменили пункт 1.3 раздела 1 договора аренды, указав вид разрешенного использования земельного участка "административные и офисные здания с количеством надземных этажей не более двух".

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 27.07.2011 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2018 N 23/001/012/2018-633).

Администрация в обоснование исковых требований сослалась на длительное неосвоение земельного участка для целей его строительства, неполучение разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, что администрация считает существенным нарушением договора аренды, достаточным для его расторжения.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения оспариваемой сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с представленным в материалы дела письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.02.2018 N 29/1860 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 по генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, расположен в зоне транспортной инфраструктуры и частично в зоне инженерной инфраструктуры (ВЛ-35). В соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 N 46 п. 2, указанный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в приложении к названному письму выкопировкой из генерального плана муниципального образования город Краснодар (решение городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15), картой (схемой) транспорта и улично-дорожной сети в составе генерального плана 2012 года, выкопировкой из генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 N 46 п. 2.

Опрошенный в судебном заседании суда первой инстанции 05.06.2018 специалист отдела территориального планирования департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар Е.А. Левченко пояснила, что спорный земельный участок полностью расположен по генеральному плану 2004 года, так же как и по генеральному плану 2012 года, на территории транспортной инфраструктуры.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу N А32-17929/2016 высказана следующая позиция: "Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13)".

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Доводы общества о том, что согласно градостроительному плану земельный участок находится в зоне индивидуального жилищного строительства, а не транспортной инфраструктуры, основаны на неверном понимании изложенной выше правовой позиции, согласно которым сведения генерального плана имеют приоритет в случае расхождения с правилами землепользования и застройки, на которых основана информация ИСОГД.

Суд первой инстанции как раз и установил, что сведения ИСОГД противоречат сведениям генерального плана, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 N 46 п. 2, в соответствии с которым указанный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры. Представленная ответчиком апелляционному суду информация не опровергает, но подтверждает выводы суда.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводам о том, что спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования (зоны транспортной инфраструктуры), не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) административного здания, а также о недействительности (ничтожности) по указанной причине договора аренды от 06.07.2011 N 4300017480 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43.

Доводы апеллянта о добросовестном поведении ответчика при исполнении договора не могут быть основанием для опровержения указанного вывода и конвалидации договора, заключенного в нарушение публичных интересов.

Доводы жалобы о том, что по требованию о признании сделки недействительной истцом пропущен срок исковой давности не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку такого требования заявлено не было, судом сделан правовой вывод о ничтожности сделки, что является правом суда.

Установленная судом ничтожность договора свидетельствует об отсутствии у ответчика законных оснований землепользования, в связи с чем требование о возвращении земельного участка удовлетворено правомерно.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2018 по делу N А32-30748/2017 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов О.А. Сулименко