Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2018 г. N 09АП-49222/18

г. Москва

09 октября 2018 г.

Дело N А40-164471/17

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Т.В. Захаровой, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.М. Албаковым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ДГИ г. Москвы, ООО "Аризема-НВ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 июля 2018 года по делу N А40-164471/17, принятое судьёй Немтиновой Е.В.

по иску ООО "Аризема-НВ"

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Фаизов Е.Л. (по доверенности от 25.08.2017)

от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Аризема-НВ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее -Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12) и нежилого помещения площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, в том числе на объект 1, площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), расположенных по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, путем изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

"1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 общей площадью 124,4 кв.м (подвал, пом. VI, комн. 1-12), а покупатель принять и оплатить это имущество."

"3.1 Цена объекта составляет 7 758 000 (семь миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии заключением судебной экспертизы N 28 по делу N А40-164471/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 129 300 (сто двадцать девять тысяч триста) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";

на объект - 2 общей площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16,

путем изложения пунктов 1.1, 3.1, 3.4 в следующей редакции:

"1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 общей площадью 102 кв.м (этаж I, пом. II, комн. 1-9), а покупатель принять и оплатить это имущество."

"3.1 Цена объекта составляет 9 109 000 (девять миллионов сто девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии заключением судебной экспертизы N 28 по делу N А40-164471/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 151 816 (сто пятьдесят одна тысяча восемьсот шестнадцать) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2018 года по делу N А40-164471/17, суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "Аризема-НВ" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12) и нежилого помещения площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16,

на объект 1, площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, изложив пункты 1.1, 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

"1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 общей площадью 124,4 кв.м (подвал, пом. VI, комн. 1-12), а покупатель принять и оплатить это имущество."

"3.1 Цена объекта составляет 7 758 000 (семь миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии заключением судебной экспертизы N 28 по делу N А40-164471/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 129 300 (сто двадцать девять тысяч триста) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

На объект - 2 общей площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16,

изложив пункты 1.1, 3.1, 3.4 в следующей редакции:

"1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 общей площадью 102 кв.м (этаж I, пом. II, комн. 1-9), а покупатель принять и оплатить это имущество."

"3.1 Цена объекта составляет 9 109 000 (девять миллионов сто девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии заключением судебной экспертизы N 28 по делу N А40-164471/17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

"3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 151 816 (сто пятьдесят одна тысяча восемьсот шестнадцать) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

С решением не согласился истец ООО "Аризема-НВ", подал апелляционную жалобу.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда, от представителя ООО "Аризема-НВ", в лице Фаизова Е.Л. действующего по доверенности от 25.08.2017 года поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.

Представитель ответчика против прекращения производства по апелляционной жалобы в связи с отказом заявителя от апелляционной жалобы не возражал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответичка, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что производство по апелляционной жалобе подлежит прекращению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Поскольку отказ от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд апелляционной инстанции полагает ходатайство подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2018 года по делу N А40-164471/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, Общество является арендатором нежилого помещения площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12) и нежилого помещения площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенных по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, на основании договора аренды от 27.12.2006 N 08-00681/06 (в редакции дополнительных соглашений от 19.08.2011 и от 30.09.2015).

Помещения непрерывно арендуются Обществом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Общество полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ оно имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 27.02.2017 обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений. Департамент направил Обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стоимость выкупаемых помещений (общей площадью 226,4 кв.м) установлена в размере 20 351 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.03.2017 N Д-858-0169/17, выполненного ООО "МБЦ" и положительного экспертного заключения от 04.04.2017 N ГК/858/17-159, подготовленного МСНО - НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков".

Общество, полагая, что поскольку объект общей площадью 226,4 кв.м был учтен как нежилое помещение площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12) и нежилое помещение площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенные по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, посчитав цену за объект в целом существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратилось в ООО "ППО-КОНСАЛТ" по вопросу определения оценки рыночной стоимости объектов.

В соответствии с подготовленным ООО "ППО-КОНСАЛТ" отчетом от 09.06.2017 N 1706072, по состоянию на 27.02.2017 цена нежилого помещения площадью 124,4 кв.м составила 5 779 000 руб., цена нежилого помещения площадью 102 кв.м составила 6 648 000 руб., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2018 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов" эксперту (оценщику) Кирилловой Екатерине Владимировне.

Перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, и нежилого помещения общей площадью 102 кв. с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, по состоянию на 27.02.2017?

Согласно экспертному заключению от 19.03.2018 N 28 по делу N А40-164471/17-142-1369, по состоянию на 27.02.2017 рыночная стоимость исследуемых объектов -нежилого помещения общей площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, составила 7 758 000 руб., нежилого помещения общей площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, составила 9 109 000 руб.

Оценив экспертное заключение от 19.03.2018 N 28, с учетом данных экспертом пояснений, суд признал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд посчитал надлежащим доказательством по делу.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, и нежилого помещения общей площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9), расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Очаковская, д. 16, путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи 7 758 000 руб. за нежилое помещение общей площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), и 9 109 000 руб. за нежилое помещение общей площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9) без учета НДС, а также с учетом изменений в части размера ежемесячного выкупного платежа (пункт 3.4 договора).

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и мотивированны следующим: в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений; по заявлению Общества о выкупе Департамент направил ему проект договора купли-продажи имущества (объекта общей площадью 226,4 кв.м)

В порядке, установленном статьями 445, 446 ГК РФ, сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате, а также ряда иных разногласий не удалось, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В судебное заседание по ходатайству истца был вызван эксперт.

В судебном заседании представитель истца задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в протокол судебного заседания от 17.07.2018; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела; кроме того, к материалам дела приобщены письменные вопросы истца к эксперту и письменные ответы эксперта по поставленным вопросам). У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

Оценив экспертное заключение от 19.03.2018 N 28, с учетом данных экспертом пояснений, суд правомерно признал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Истцом в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Ответчик против назначения повторной экспертизы возражал.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, обоснованно не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы, ответчик не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

При таком положении указанная в экспертном заключении величина рыночной стоимости выкупаемого объекта (7 758 000 руб. за нежилое помещение общей площадью 124,4 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19776 (подвал, пом. VI, комн. 1-12), и 9 109 000 руб. за нежилое помещение общей площадью 102 кв.м с кадастровым номером 77:07:0014001:19775 (этаж I, пом. II, комн. 1-9) является достоверной и может быть использована при определении цены продажи выкупаемого имущества.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ООО "Аризема-НВ" от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2018 года по делу N А40-164471/17.

Производство по апелляционной жалобе ООО "Аризема-НВ" прекратить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июля 2018 года по делу N А40-164471/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Т.В. Захарова Д.В. Пирожков