Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2018 г. N 15АП-14404/18

город Ростов-на-Дону

08 октября 2018 г.

дело N А32-8447/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Новик В.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель Крачевский С.Н. по доверенности от 09.01.2018, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 13.07.2018 по делу N А32-8447/2018 по иску администрации города Сочи к ответчику ОАО "Автогрузсервис" о расторжении договора, принятое в составе судьи Куликова О.Б.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Автогрузсервис" (далее - общество) о расторжении договора представлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.02.1996 N 61.

Решением суда от 13.07.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что у ответчика имеется задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:5 за период с 01.10.2015 по 31.03.2017 г. в размере 576 836,28 руб. и пени в размере 305 645,41 руб. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12 февраля 1996 года между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и АООТ "Автогрузсервис" (арендатор) (правопредшественник общества) заключен договор N 61 (далее - договор) о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды).

Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.1996 по 01.01.2045 (пункт 2.1 договора). Порядок расчета арендной платы определен в пункте 2.2 договора и установлен в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-II-а х 2,5 х 0,7.

Пунктом 2.4 договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. В приложении N 1 к указанному договору стороны определили, что сумма платежей на момент заключения договора по ставкам 1996, составляет: 77 430 000 (семьдесят семь миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей в год и подлежит индексации при изменениях, оговоренных в пункте 2.4 договора. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Дополнительным соглашением к договору от 19.02.2002 были внесены изменения в части площади земельного участка на основании постановления главы города г. Сочи от 21.12.2000 N 983/1, которая составила 43 142 кв. м, а также в связи с изменением базовых ставок арендной платы на основании статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 14.12.2001, N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога", и в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 21.12.2001 N 724 сумма платежей по ставкам 2002, с 01.01.2002, составила 1 057 841 рубль 84 копейки в год.

На основании дополнительного соглашения от 30.06.2008, в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю города Сочи" увеличена сумма арендной платы, которая составила 1 199 701 рубль 62 копейки, с разбивкой по кварталам.

Дополнительным соглашением от 30.06.2008 в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 19.03.2008 N 283 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" изменена категория земли - земли населенных пунктов, земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402015:5, земельный участок предоставляется для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

В соответствии с дополнительным соглашением от 09.02.2011, и постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю города Сочи" изменена на сумму арендной платы, которая составила 1 174 272 рубля 75 копеек.

Иных изменений в договор не вносилось.

Согласно материалам дела, 3 октября 2016 года истцом предложено ответчику подписать дополнительное соглашение к договору N 61 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.08.1994, согласно пункту 1 которого производится изменение арендной платы в соответствие с постановлением Главы города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи предоставленные без проведения торгов" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.06.2016 N 35/25-2016 арендная плата составляет 5 051 882 рубля.

В соответствии с пунктом проекта дополнительного соглашения расчет арендной платы, должен применяться для арендатора с 20.09.2016, то есть за период, предшествующий заключению дополнительного соглашения.

Обоснованием такого изменения условий договора аренды явился отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.06.2016, N 35/25-2016, произведенный администрацией в 2016 году указанное дополнительное соглашение ответчиком подписано не было.

Претензия от 28.03.2017 N 4451/02-05-16 направлена в адрес ответчика заказным почтовым отправлением, получена 26.04.2017.

Общество, исходящим письмом от 28.04.2017 N 90 направило возражение на указанную претензию, в котором отразило, что представленная сумма к оплате рассчитана истцом на основании проекта дополнительного соглашения, не подписанного обществом.

Претензией от 20.04.2017 N 7499/02-05-16 истец, в связи с наличием задолженности в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, в соответствии с требованиями части 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предложил ответчику, в десятидневный срок с момента получения претензии, явиться в департамент и подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Ответчик, исходящим письмом от 05.06.2017 N 108 направил возражения на претензию от 20.04.2017 N7499/02-05-16, в котором повторно указал, что задолженность на стороне общества отсутствует, сумма, которая истцом предъявляется как задолженность, является необоснованной (надуманной) и образовалась она как следствие правовой неопределенности, возникшей в связи с действиями администрации по изменению размера арендной платы.

Администрация обратилась в арбитражный суд к обществу с иском о взыскании 466 633 рублей 78 копеек задолженности по договору аренды от 12.02.1996 N 61 (в редакции дополнительных соглашений) за период с 01.07.2015 по 30.09.2016 и 77 102 рублей 48 копеек пени (по состоянию на 25.10.2016).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-44823/2016 от 25.01.2018, и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018, в удовлетворении искового заявления администрации отказано в полном объеме.

Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для начисления арендной платы по расчету истца в нарушение условий договора, в отсутствие подписанного между сторонами дополнительного соглашения об изменении методики (формулы) расчета арендной платы. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендой платы возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Администрация, полагая, что ответчик уклоняется от внесения арендной платы, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили обращением истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом N 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 полномочия Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности делегированы Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделялся комитет по управлению имуществом города Сочи. В связи с преобразованием Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом в Министерство государственного имущества Российской Федерации, Приказом Министерства государственного имущества Российской Федерации от 05.05.1999 N 77 комитет наделен полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации. Следовательно, договор аренды от 12.02.1996 N 61 заключен от имени Российской Федерации уполномоченным органом (представителем федерального собственника земельного участка).

Статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 по делу N А32-44823/2016 исковые требования администрации к обществу о взыскании 466 633 рублей 78 копеек задолженности по договору аренды от 12.02.1996 N 61 (в редакции дополнительных соглашений) за период с 01.07.2015 по 30.09.2016 и 77 102 рублей 48 копеек пени (по состоянию на 25.10.2016) оставлены без удовлетворения.

В рамках дела N А32-44823/2016 судом установлен факт отсутствия задолженности ответчика по арендной плате и неустойке в спорный период. При этом, суды в рамках указанного дела исходили из следующего.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 12.02.1996 N61 заключен до введения в действие Земельного кодекса.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 (в настоящее время - статьи 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 N 73. В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Судами таких обстоятельств не было установлено, указано о необоснованности начисления администрацией арендной платы исходя из рыночной стоимости.

С учетом условий договора, истцом не представлено доказательств подтверждающих наличие задолженности ответчика за период с 01.10.2016 по 31.03.2017.

Судом первой инстанции установлено и по существу не оспаривается лицами, участвующими в деле, что арендные платежи по вышеуказанному договору аренды в размерах, рассчитанных в соответствии с порядком, установленным договором и дополнительным соглашением к нему, в течение срока действия договора, уплачивались ответчиком в полном размере и в установленные сроки.

03.10.2016 г. истцом было предложено ответчику подписать дополнительное соглашение к договору N 61 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.08.1994 г. согласно п.1 которого производится изменение арендной платы в соответствие с постановлением Главы г.Сочи от 18.07.2016 г., N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи предоставленные без проведения торгов" Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". На основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.06.2016 г., N 35/25-2016 арендная плата составляет 5 051 882 (Пять миллионов пятьдесят одна тысяча восемьсот восемьдесят два) руб. Указанное дополнительное соглашение ответчиком подписано не было.

Задолженность, указанная истцом в спорный период основана на неподписанном сторонами к договору дополнительном соглашении от 03.10.2016 г., предусматривающим изменение методики расчета на основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 30.09.2016 г. исходя из условий договора от 12.02.1996 N 61 (с учетом дополнительных соглашение к нему), судом обосновано отказано в удовлетворении иска. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2018 по делу N А32-8447/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.Л. Новик П.В. Шапкин