Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2018 г. N 10АП-12835/18

г. Москва

16 октября 2018 г.

Дело N А41-55439/13

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терешина А.В.,

судей Катькиной Н.Н., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Алиевой Л.С.,

при участии в заседании:

от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" Бондарева Александра Анатольевича: Бондарев А.А., лично, Равич И.В., по доверенности от 10.01.18,

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево: Зеночкина Е.В., по доверенности от 26.07.18,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево на определение Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2018 года по делу N А41-55439/13, принятое судьей Гараевой А.Х.,

по заявлению внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" Бондарева Александра Анатольевича о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка от 06 октября 2017 года в части, а именно абзаца 5 п. 4.1.1 и абзаца 9 п. 4.1.1; Приложения N 1 к указанному договору в части расчета арендной платы за первые три года аренды и применения последствий недействительности сделки, по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Еврострой",

УСТАНОВИЛ:

внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Еврострой" Бондарев Александр Анатольевич обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка от 06 октября 2017 года в части, а именно абзаца 5 п. 4.1.1 и абзаца 9 п. 4.1.1; Приложения N 1 к указанному договору в части расчета арендной платы за первые три года аренды и применения последствий недействительности сделки (л.д. 2-6).

Заявление подано в соответствии со статьями 168, 170, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2018 года заявление внешнего управляющего ООО "Еврострой" удовлетворено. Суд признал недействительными абз. 5 п. 4.1.1, абз. 9 п. 4.1.1 и Приложение N 1 в части расчета арендной платы за первые три года аренды договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов N 819ю от 06 октября 2017 года; обязал Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево в течение пяти дней с даты вступления настоящего определения в законную силу заключить с ООО "Еврострой" соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов N 819ю от 06 октября 2017 года, исключив из него абз. 5 п. 4.1.1 и абз. 9 п. 4.1.1, а также установив годовую арендную плату за первые три года аренды с даты подписания договора в сумме 13 219,47 р. (л.д. 52-55).

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, указывая на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела (л.д. 57-58).

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Внешний управляющий должника и его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены оспариваемого определения.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 21 февраля 2014 года по делу N А41-55439/13 в отношении ООО "Еврострой" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Бондарев Александр Анатольевич, а также применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.

Публикация сообщения о введении процедуры наблюдения и применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 43 от 15.03.2014 года.

Определением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года в отношении ООО "Еврострой" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника утвержден Бондарев А.А.

06 октября 2017 года между ООО "Еврострой" и Комитетом по управлению имуществом Администрации г.о. Орехово-Зуево был заключен договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов N 819ю (далее - Договор аренды) в отношении земельного участка площадью 132 кв. м., с кадастровым номером: 50:47:0041103:18, расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, проезд Школьный, дом 2, сроком на 10 лет с 06.10.2017 года по 06.10.2027 года.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключенного на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

31 января 2018 года договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за N 50:47:0041103:18-50/047/2018-2.

В указанном договоре аренды содержаться следующие положения:

- абзац 5 пункта 4.1.1, предусматривает право КУИ досрочно расторгнуть Договор в случае неиспользования / не освоения земельного участка в течении 1 года.

- абзац 9 пункта 4.1.1 предусматривает право КУИ досрочно расторгнуть Договор в случае нахождения Арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства).

Полагая, что указанные пункты договора аренды ничтожными, внешний управляющий должника обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При этом, как указал внешний управляющий должника, ООО "Еврострой" было вынуждено подписать договор аренды с Комитетом по управлению имуществом в редакции, предложенной Комитетом, несмотря на то, что расчет арендной платы выполнен без учета положений Закона о регулировании земельных отношений и Решения Совета депутатов, и не учитывает целей использования земельного участка, связанных со строительством.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что они обоснованны и подтверждены документально.

Арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению в связи со следующим.

Согласно положениям пункта 1 статьи 99 Закона о банкротстве внешний управляющий имеет право осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2, 3 и подавать в арбитражный суд от имени должника иски и заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником с нарушением требований настоящего Федерального закона, и заявлять требования о взыскании убытков, причиненных действиями (бездействием) членов коллегиальных органов управления должника, членов совета директоров (наблюдательного совета), единоличного исполнительного органа, собственника имущества должника, лицами, действовавшими от имени должника в соответствии с доверенностью, иными лицами, действовавшими в соответствии с учредительными документами должника.

Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве закреплено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 постановления от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление N 63), наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе, при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.

На основании ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая, требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из материалов дела, ООО "Еврострой" является застройщиком и процедура банкротства в отношении него введена с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г. "банкротство застройщиков", поскольку основным видом деятельности должника являлось привлечение денежных средств участников долевого строительства комплекса по адресу: Московская область, городской округ Орехово-Зуево, город Орехово-Зуево, ул. Ленина - пр. Школьный.

В соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве Застройщик - юридическое лицо, к которому имеются требования участников долевого строительства о передаче жилых помещений или денежные требования.

ООО "Еврострой" является Застройщиком, в отношении которого имеются как требования участников долевого строительства о передаче жилых помещений, так и денежные требования.

По результатам анализа финансового состояния ООО "Еврострой" был разработан план внешнего управления, утвержденный собранием кредиторов от 12.12.2014 года и изменения к плану внешнего управления от 25.03.2015 года, которыми предусмотрены мероприятия по реализации инвестиционного проекта строительства общественно-делового комплекса на четырех земельных участках, включая спорный земельный участок, с привлечением средств заинтересованных инвесторов и с последующей реализацией построенных площадей. Исходя из плана, вырученных средств будет достаточно для расчета со всеми кредиторами, а также гражданами - участниками долевого строительства, покрытия судебных расходов по делу о банкротстве, а также восстановления платежеспособности ООО "Еврострой".

Земельный участок с кадастровым номером 50:47:0041103:18 является одним из четырех земельных участков, подлежащих застройке.

Как следует из заявления внешнего управляющего и установлено судом, ООО "Еврострой" было вынуждено подписать оспариваемый в части договор аренды на невыгодных для себя условиях ввиду следующего.

Договор аренды земельного участка заключался во исполнение плана внешнего управления и определения Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года, по делу А41-55439/2013, которым признано право пользования ООО "Еврострой" на условиях аренды на земельные участки с кадастровыми номерами:

- 50:47:0041104:39 площадью 4700 кв. м.;

- 50:47:0041103:18 площадью 132 кв. м.;

- 50:47:0041103:16 площадью 2913 кв. м.;

- 50:47:0000000:45 площадью 4900 кв. м.

Планом внешнего управления, утвержденным 12.12.2014 года и 25.03.2015 года собранием кредиторов ООО "Еврострой" предусмотрена возможность использования вышеуказанной территории, включающей земельные участки с кадастровыми номерами: 50:47:0000000:45, 50:47:0041104:39, 50:47:0041103:18, 50:47:0041103:16 для строительства общественно-делового центра, что позволит не только реализовать значимый для городского округа инвестиционный проект развития центральной части города, но и удовлетворить требования участников долевого строительства и кредиторов.

11 марта 2016 года во исполнение определения Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года по делу А41-55439/2013 и плана внешнего управления, ООО "Еврострой" обратилось в Администрацию г.о. Орехово-Зуево с заявлением N 6 о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 50:47:0000000:45, 50:47:0041104:39, 50:47:0041103:18, 50:47:0041103:16 по ул. Ленина - Школьный проезд для целей, связанных со строительством. В заявлении было указано, что заключение долгосрочных договоров аренды позволит реализовать утвержденный кредиторами ООО "Еврострой" план внешнего управления, в соответствии с которым, при условии реализации инвестиционного проекта по строительству общественно-делового комплекса на четырех земельных участках, с привлечением средств заинтересованных инвесторов и с последующей реализацией построенных площадей, вырученных средств будет достаточно для расчета со всеми участниками долевого строительства, кредиторами, покрытия судебных расходов по делу о банкротстве. В течение срока аренды планируется разработка и согласование градостроительной и проектной документации в установленном порядке, получение разрешения на строительство, осуществление строительно-монтажных работ, ввод объектов в эксплуатацию и регистрация прав на объекты.

15 июня 2016 года Администрацией был выдан отказ б/н от 24.05.2016 года в предоставлении земельного участка с формулировкой причины отказа: "невозможность исполнения решения Арбитражного суда Московской области, ввиду противоречия предоставления земельного участка положению Земельного Кодекса Российской Федерации".

В этот же день должник повторно обратился с заявлением N 11 от 15 июня 2016 года о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами: 50:47:0000000:45, 50:47:0041104:39, 50:47:0041103:18, 50:47:0041103:16 по ул. Ленина - Школьный проезд для целей, связанных со строительством.

18 августа 2016 года КУИ должнику был выдан проект Договора аренды земельного участка общей площадью 132 кв.м. с видом разрешенного использования - под размещение автостоянки и складских помещений, что не соответствовало определению суда Московской области от 29.09.2015 года, целям использования земельного участка (под строительство) и плану внешнего управления.

01 сентября 2016 года ООО "Еврострой" обратилось в Администрацию с письмом N 14, в котором сообщило о готовности заключить Договор аренды земельного участка при внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка, соответствующий целям использования земельного участка, связанным со строительством комплекса общественно-делового назначения, и классификатору, утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 года N 540.

28 сентября 2016 года Администрация г.о. Орехово-Зуево в целях приведения вида разрешенного использования земельного участка в порядке межведомственного взаимодействия обратилось в Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области с просьбой выдать заключение о соответствии вида разрешенного использования "предпринимательство, строительство общественно-делового центра" Правилам землепользования и застройки или Проекту планировки территории.

04 октября 2016 года Администрация получило ответ из Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, в котором было указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки земельный участок расположен в зоне ОД-1 - объектов обслуживания общегородского значения. К основным видам разрешенного использования зоны ОД-1 относятся, в том числе, объекты культурно-досугового назначения, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты административно-делового назначения.

19 октября 2016 года, несмотря на полученное вышеуказанное заключение, Администрацией был выдан отказ с формулировкой: "вид разрешенного использования не раскрывает намерений использования земельного участка" и требованием конкретизировать испрашиваемый вид разрешенного использования.

15 ноября 2016 года ООО "Еврострой" повторно обратилось с заявлением N 14 об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору, утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 года N 540. ООО "Еврострой" снова указало, что земельный участок оформляется для целей, связанных со строительством.

30 марта 2017 года Администрацией г.о. Орехово-Зуево выдан ответ б/н от 28.03.2017 со ссылкой на Протокол МВК по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области (N 10 от 16.03.2017 года) со следующей формулировкой:

1. Учитывая нарушение Администрацией процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, отказать в согласовании проекта.

2. Администрации в установленном порядке, при наличии согласия заявителя принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка без изменения характеристик земельного участка (площадь, кадастровый номер, категория земель) без повторного направления проекта на согласования в Министерство имущественных отношений Московской области".

05 апреля 2017 года ООО "Еврострой" направило в Администрацию согласие N 6 на изменение вида разрешенного использования.

05 июля 2017 года должником получено Постановление Администрации г.о. Орехово-Зуево Московской области N 462 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: 50:47:0041103:18, расположенного в городском округе Орехово-Зуево Московской области по адресу: г.Орехово-Зуево, проезд Школьный, дом 2.

После внесения изменений в сведения о земельном участке в Едином государственном кадастре недвижимости, должник 27.07.2017 года снова обратился в Администрацию г.о. Орехово-Зуево Московской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов для целей, связанных со строительством.

16 октября 2017 года должником получен проект Договора аренды земельного участка N 819ю от 06.10.2017 года, в котором в п. 1.3 было указано, что земельный участок предоставляется для целей, связанных со строительством.

19 октября 2017 года ООО "Еврострой" в результате рассмотрения проекта Договора аренды направлено письмо N 11 в Администрацию с просьбой исправить опечатки, исключить противоречащие делу пункты и добавить расчет арендной платы на первые три года аренды с учетом применения коэффициентов Кд и Пкд для земельных участков, предоставляемых в аренду для целей, связанных со строительством.

15 ноября 2017 года получен ответ от Администрации с требованием вернуть проекты Договора аренды N 819ю от 06.10.2017 года для исправления технических ошибок.

В связи с уклонением Администрации от внесения изменений в Договор аренды, внешним управляющим было принято решение внести соответствующие изменения в Договор самостоятельно и направить для подписания в Администрацию, что и было сделано 30.11.2017 года письмом N 16 с приложением Проектов Договора аренды.

17 января 2018 года был получен отказ Администрации от подписания исправленных Договоров со ссылкой на то, что оснований для пересмотра коэффициента не имеется. Также было сообщено, что должнику необходимо подписать первоначальный проект Договора аренды, а в случае несоблюдения вышеуказанных условий, Администрация будет вынуждена обратиться с заявлением об отмене решения МВК МИО МО и освобождению вышеуказанного земельного участка.

Таким образом, во избежание наступления таких неблагоприятных последствий, ООО "Еврострой" было вынуждено подписать договор аренды в первоначальной редакции Администрации, несмотря на то, что расчет арендной платы выполнен без учета положений Закона о регулировании земельных отношений и Решения Совета депутатов, и не учитывает целей использования земельного участка, связанных со строительством.

Арендная плата, расчет которой является Приложением N 1 к Договору аренды, выполнен Комитетом по управлению имуществом, по мнению внешнего управляющего, с неправильным применением базового размера арендной платы Аб и коэффициентов Кд и Пкд, что нарушает права ООО "Еврострой" как застройщика и также является основанием для оспаривания в деле о банкротстве.

Земельный участок предоставляется для целей, связанных со строительством, что прямо указано в п. 1.3. Договора аренды.

Как указал заявитель, порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден в ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее по тексту - "Закон о регулировании"), а именно:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Базовый размер арендной платы (Аб) на 2017 год и 2018 год в размере 44,51 рублей установлен Законами Московской области N 102/2016-ОЗ от 11.07.2016 года "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2017 год" и N 126/2017-ОЗ от 18.07.2017 года "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2018 год".

В соответствии с п. 3.1. ст. 14 Закона о регулировании на период строительства коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (Кд) устанавливается равным 1,5. Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты возникновения арендных отношений.

Коэффициент Пкд на период строительства, но не более чем на три года, установлен равным 1, в соответствии пп. 25 Приложения N 1 к Решению Совета депутатов городского округа Орехово-Зуево N 297/26 от 23.12.2010 года "Об установлении коэффициентов корректирующих условия использования Арендатором земельного участка или вида деятельности и коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования городской округ Орехово-Зуево", а коэффициент Км равным 1,5 в соответствии с Приложением N 2 того же Решения Совета депутатов.

Учитывая вышеизложенное, размер годовой арендной платы должен составить: Апл = 44,51 * 1,5 * 1 * 1,5 * 132 = 13 219,47 рублей.

В Договоре аренды Расчет арендной платы выполнен Комитетом по управлению имуществом с применением других коэффициентов и составил: Апл = 44,51 * 4,2 * 1,5 * 1,5 * 132 = 55 521,77 рублей.

Применение КУИ коэффициентов Кд=4,2 и Пкд = 1,5 при расчете арендной платы противоречит п.3.1. ст. 14 Закона о регулировании, так как земельный участок предоставлен в целях, связанных со строительством. И соответственно, на период строительства, но не более, чем на три года, должны применяться Кд = 1,5 и Пкд = 1 в соответствии с вышеуказанными Законом о регулировании и Решением Совета депутатов, что является основанием для оспаривания Расчета арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.1,2, ст.71 АПК РФ).

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил, что все представленные в материалы дела документы доказывают, что земельный участок предназначен для целей, связанных со строительством, что является, в том числе, основанием к оспариванию недействительности абзаца 5 пункта 4.1.1 Договора аренды.

Недействительность абзаца 5 пункта 4.1.1. Договора аренды в редакции "неиспользование / не освоение земельного участка в течение 1 года" обусловлена несоответствием данного срока существующей регламентно-правовой последовательности подготовки, оформления и согласования проектной и исходно-разрешительной документации для строительства. До начала производственного процесса по строительно-монтажным работам использование и освоение земельного участка в целях, связанных со строительством, как раз и обусловлено подготовкой и согласованием проектной и разрешительной документации. Так как предполагается застройка не только в границах данного участка, а создание большого имущественного комплекса на четырех земельных участках, в состав которых входит и данный земельный участок, со сроком подготовки и согласования проектной и разрешительной документации, а также со сроком строительства и ввода в эксплуатацию, превышающих срок одного года, то ООО "Еврострой", учитывая длительный период создания объекта инвестирования и эксплуатации просило установить срок аренды 10 лет. Более того, определением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2015 года, установлен срок пользования земельным участком на условиях аренды в размере 10 лет, а также не установлено никакого ограничения, связанного с неиспользованием/ не освоением земельного участка в течение 1 года.

Таким образом, как верно установил суд первой инстанции, основанием для признания недействительным абзаца 9 пункта 4.1.1. Договора аренды является то обстоятельство, что Администрации и Комитету по управлению имуществом доподлинно стало известно о процедуре банкротства ООО "Еврострой" задолго до даты заключения договора аренды.

Недействительность абзаца 9 пункта 4.1.1 Договора аренды в редакции "нахождения арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства)" обусловлена тем, что на дату заключения договора аренды в отношении ООО "Еврострой" уже введена процедура банкротства - внешнее управление.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.10 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статья 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных внешним управляющим должника требований.

Внешним управляющим было также заявлено о применении последствий недействительности спорной сделки.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Для применения последствий недействительности сделки подлежит исследованию вопрос о ее исполнении, поскольку статья 168 ГК РФ не предусматривает иных последствий недействительности сделки, помимо связанных с определением правовой судьбы полученного сторонами по сделке.

Общим последствием недействительности сделок является двусторонняя (взаимная) реституция, то есть возвращение сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до ее совершения.

Принимая во внимание предмет заявленных требований, суд первой инстанции правомерно применил последствия недействительности сделки, обязав Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево в течение пяти дней с даты вступления настоящего определения в законную силу заключить с ООО "Еврострой" соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов N 819ю от 06 октября 2017 года, исключив из него абз. 5 п. 4.1.1 и абз. 9 п. 4.1.1, а также установив годовую арендную плату за первые три года аренды с даты подписания договора в сумме 13 219,47 руб.

Правовых оснований для переоценки выводов Арбитражного суда Московской области у апелляционного суда не имеется.

Вопреки доводам заявителя жалобы, расчет арендной платы за земельный участок, предоставленный арендатору (ООО "Еврострой") по договору аренды от 06 октября 2017 года является правильным и соответствующим требованиям действующего законодательства.

Иных доводов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, в апелляционной жалобе заявителем не указано.

Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а потому оспариваемое определение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2018 года по делу N А41-55439/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

А.В. Терешин

Судьи

Н.Н. Катькина В.П. Мизяк