Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2018 г. N 14АП-6878/18

г. Вологда

22 октября 2018 г.

Дело N А05-3314/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 22 октября 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Комтранс" представителей Копылова А.С. по доверенности от 01.11.2016, Костылева В.А. по доверенности от 01.08.2018, от администрации муниципального образования "Город Архангельск" представителя Бровкина В.А. по доверенности от 12.07.2018, от прокуратуры Архангельской области представителя Бабицкой Д.А. по доверенности от 27.09.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования "Город Архангельск" и общества с ограниченной ответственностью "Комтранс" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 июня 2018 года по делу N А05-3314/2018 (судья Шашков А.Х.),

установил:

прокуратура Архангельской области (место нахождения: 163002, г. Архангельск, просп. Новгородский, д. 15; ОГРН 1022900513063, ИНН 2901052689; далее - Прокуратура), действующая в интересах публично-правового образования - муниципального образования "Город Архангельск", обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования "Город Архангельск" (место нахождения: 163069, г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Комтранс" (место нахождения: 163002, г. Архангельск, ул. Павла Усова, д. 12; ОГРН 1062901067305, ИНН 2901155885; далее - Общество, ООО "Комтранс") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:95 от 31.05.2017 N 1/779(л).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решением суда от 27 июня 2018 года исковые требования удовлетворены; договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:95 от 31.05.2017 N 1/779(л), заключенный Администрацией и ООО "Комтранс", признан недействительным (ничтожным); с Общества в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.

ООО "Комтранс" и Администрация с решением суда не согласились и обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование жалобы ссылаются на неправильное применение судом норм материального права. Полагают, что Общество на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) имеет право на получение спорного земельного участка в аренду однократно без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства. При этом, как указывает Общество в жалобе, наличие или отсутствие действующего разрешения на строительство не имеет правового значения для применения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Считают вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:050518:95 может быть предоставлен ООО "Комтранс" только по результатам проведения торгов, не соответствующим действующему земельному законодательству. Ссылаются на необоснованность вывода суда о злоупотреблении Обществом правом при заключении оспариваемого договора аренды. В чем состоит нарушение данной сделкой публичных интересов либо прав и законных интересов третьих лиц, суд также не указал. С требованием о признании объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке, самовольной постройкой ни прокурор, ни иные лица в суд не обращались.

В судебном заседании представители Общества, Администрации поддержали апелляционные жалобы по основаниям и доводам, в них изложенным.

Прокуратура в отзыве на жалобы и ее представитель в судебном заседании с требованиями ответчиков не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание представителей не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без участия третьих лиц в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, распоряжением мэра города Архангельска от 19.07.2012 N 1440р ООО "Комтранс" и обществу с ограниченной ответственностью "Автокапитал" (далее - ООО "Автокапитал") предварительно согласовано место размещения транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения по наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны) в границах земельных участков площадью 0,1681 га и площадью 0,1159 га, утверждены акты выбора земельных участков от 30.12.2011.

Распоряжениями мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) от 18.12.2012 N 3120р, N 3121р утверждены градостроительные планы N RU29301000-574, N RU29301000-578 земельных участков площадью 0,1159 га и 0,1681 га соответственно для размещения объекта капитального строительства - транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

Мэром города Архангельска принято распоряжение от 31.01.2014 N 250р о предоставлении ООО "Комтранс" в аренду на 3 года земельного участка площадью 0,1681 га (кадастровый номер 29:22:050518:95), расположенного в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска, по наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны), для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

На основании данного распоряжения между Мэрией (Арендодатель) и Обществом 18.02.2014 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1/768(л), по условиям которого Арендатору в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 29:22:050518:95 площадью 0,1681 га для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения. Согласно пункту 1.3 договора он заключен на 3 года с момента его подписания.

На основании распоряжения мэра города Архангельска от 31.01.2014 N 249р о предоставлении ООО "Автокапитал" в аренду на 3 года земельного участка площадью 0,1159 га с кадастровым номером 29:22:050518:96 Мэрией (Арендодатель) и ООО "Автокапитал" (Арендатор) 18.02.2014 заключен соответствующий договор аренды земельного участка N 1/767(л), по условиям которого указанный земельный участок, расположенный в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска, по наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны), передан в аренду ООО "Автокапитал" для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

Впоследствии по соглашению от 30.03.2015 права и обязанности Арендатора по договору аренды от 18.02.2014 N 1/767(л) земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:96 ООО "Автокапитал" переданы Обществу.

Из материалов дела также следует, что решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 23.05.2014 по делу N 2-3657/2014, оставленным без изменения апелляционным определением Архангельского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-4339/2014, прокурору города Архангельска отказано в удовлетворении требований о признании незаконными распоряжения Мэрии от 19.07.2012 N 1440р "О предварительном согласовании ООО "Комтранс" и ООО "Автокапитал" мест размещения транспортно-пересадочных терминалов с помещениями административно-торгового назначения по наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны)" и распоряжений от 31.01.2014 N 249р "О предоставлении земельного участка ООО "Автокапитал" и от 31.01.2014 N250р "О предоставлении земельного участка ООО "Комтранс". Суд в названном деле пришел к выводу о том, что оспариваемые прокурором распоряжения приняты уполномоченным органом в пределах его компетенции с соблюдением установленной процедуры и требований действующего градостроительного и земельного законодательства; размещение на наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны) транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения соответствует генеральному плану муниципального образования "Город Архангельск", правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Архангельск".

ООО "Автокапитал" Мэрией выданы разрешение от 09.07.2014 N RU29301000-336 на строительство объекта капитального строительства - транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Терминал N 1 - первый этап (ниже отм. 0,000)) и разрешение от 19.09.2014 N RU29301000-360 на строительство объекта капитального строительства - транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Терминал N 1 - второй этап (выше отм. 0,000)).

Также Мэрией ООО "Комтранс" выдано разрешение на строительство транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Терминал N 2) от 03.02.2015 N RU 29301000-304.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 29-АЛ N 107781 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) 10.06.2015 на основании договора аренды земельного участка от 18.02.2014 N 1/768(л) и разрешения на строительство от 03.02.2015 N RU 29301000-304 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Комтранс" на объект незавершенного строительства площадью 2 784 кв. м с кадастровым номером 29:22:050518:121, со степенью готовности 35 %, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны).

Между тем, как установлено судом, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 25 апреля 2015 года по делу N 33-1979 по иску прокурора города Архангельска разрешения на строительство от 09.07.2014 N RU29301000-336, от 19.09.2014 N RU29301000-360, выданные ООО "Автокапитал", а также экспертное заключение от 10.07.2013 N 308/212 федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Архангельской области" и санитарно-эпидемиологическое заключение от 16.07.2013 N 29.01.01.000.Т.000319.07.13, предоставленное Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Архангельской области, признаны недействительными по причине отсутствия проекта санитарно-защитной зоны и положительного заключения экспертизы проектной документации.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 29.06.2015 по делу N 2-4858/2015 по иску прокурора города Архангельска разрешение на строительство транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения от 03.02.2015 N RU 29301000-304, выданное ООО "Комтранс" (Терминал N 2), также признано незаконным в связи с признанием вышеуказанным судебным актом недействительными экспертного заключения от 10.07.2013 N 308/212 и санитарно-эпидемиологического заключения от 16.07.2013 N 29.01.01.000.Т.000319.07.13, на основании которых выдавалось оспариваемое разрешение на строительство N RU 29301000-304.

Впоследствии Мэрией Обществу 27.10.2015 повторно выданы разрешения на строительство: N RU29301000-362-2015 - на строительство транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Первая очередь. Терминал N 1); N RU29301000-363-2015 - на строительство транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Вторая очередь. Терминал N 2).

Однако решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 18.04.2016 по делу N 2а-2951/2016, вступившим в законную силу, разрешения на строительство от 27.10.2015 также признаны незаконными ввиду отсутствия технических условий на электроснабжение.

ООО "Комтранс" 03.11.2016 обратилось в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешений на строительство объектов: "Транспортно-пересадочный терминал с помещениями административно-торгового назначения" Терминал N 1", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:96, и "Транспортно-пересадочный терминал с помещениями административно-торгового назначения" Терминал N 2", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:95.

Администрация в уведомлениях от 11.11.2016 сообщила Обществу об отказе в выдаче разрешений на строительство со ссылкой на несоответствие организации транспортной территории, запроектированных машиномест требованиям законодательства и строительных норм и правил и на непредставление заявителем правоустанавливающих документов на земельный участок под размещение объектов инфраструктуры и элементов благоустройства за пределами земельного участка для строительства объекта, а также на земельный участок под размещение объектов транспортной территории либо согласия правообладателей земельного участка для размещения таких объектов

Отказ Администрации в выдаче разрешений на строительство обжалован Обществом в судебном порядке. Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13.03.2017 по делу N А05-12322/2016 ООО "Комтранс" отказано в удовлетворении требований о признании недействительными решений Администрации об отказе в выдаче разрешений на строительство, оформленных уведомлениями от 11.11.2016. Впоследствии постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 данное решение суда отменено, производство по делу прекращено в связи с отказом Общества от заявленных требований.

Из материалов дела также видно, что в письме от 18.01.2017 N 03-10/255 Администрация уведомила ООО "Комтранс" об отсутствии намерения на продление срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:96 от 18.02.2014 N 1/767(л) по истечении срока аренды и предложила Обществу возвратить земельный участок Арендодателю по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента окончания срока действия договора.

Администрацией и ООО "Комтранс" заключено соглашение от 31.05.2017 о порядке освобождения земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:96 и о проведении благоустройства. Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050518:107 со степенью готовности 1 %, располагавшийся на указанном земельном участке, демонтирован.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:95 от 18.02.2014 N 1/768(л) Общество 02.05.2017 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду без проведения торгов как собственнику объекта незавершенного строительства - транспортно-пересадочного терминала (Терминал N 2), расположенного на участке, для завершения строительства данного объекта.

В соответствии с распоряжением Администрации от 30.05.2017 N 1681р "О предоставлении земельного участка ООО "Комтранс" Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.05.2017 N 1/779(л), по условиям которого Обществу предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 29:22:050518:95 площадью 0,1681 га в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска, по наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны), для завершения строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

Согласно свидетельству о регистрации права от 18.04.2016, выданному ООО "Комтранс" взамен свидетельства от 10.06.2015, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:95 объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу на праве собственности, имеет степень готовности 72 %.

В материалах дела также усматривается, что по результатам открытого аукциона Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 13.06.2018 заключен договор аренды земельного участка N 8/33, в соответствии с которым Обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:22:000000:8737, площадью 12 970 кв. м, расположенный по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны), являющийся смежным со спорным земельным участком с кадастровым номером 29:22:050518:95. Согласно пункту 1.2 договора N 8/33 он заключен сроком 5 лет с момента подписания. В силу пункта 1.1 договора земельный участок предоставлен Обществу для размещения автомобильного транспорта.

Прокуратура, ссылаясь на невозможность предоставления Обществу земельного участка в аренду для завершения строительства объекта в связи с тем, что оно не может быть признано добросовестным застройщиком, возводившим объект на основании надлежащих разрешительных документов, указывая также на невозможность завершения строительства того объекта, который изначально планировался к возведению на двух земельных участках, считая, что договор аренды подлежал заключению на торгах и его подписание сторонами направлено на преодоление состоявшихся решений судов, противоречит нормам земельного законодательства и в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор является недействительным (ничтожным), обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования Прокуратуры правомерными и удовлетворил иск.

Апелляционный суд находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене вследствие неправильного применения судом норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 названного Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами главы V.1 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Так, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из приведенных норм пункта 3 статьи 21 Закона N 137-ФЗ следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду на три года однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта, для возведения которого передавался земельный участок до 01.03.2015.

В данном случае установлено, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:050518:95 изначально предоставлялся Обществу в аренду по договору N 1/768(л), заключенному 18.02.2014, то есть до 01.03.2015. Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды N 1/768(л) земельный участок передан для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

Общество является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050518:121 площадью 2784 кв. м, со степенью готовности 72 %, расположенного на данном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2016.

Сведений о регистрации права собственности на данный объект за кем-либо, помимо Общества, не имеется. Иным лицам земельный участок с кадастровым номером 29:22:050518:95 для завершения строительства находящегося на нем объекта не предоставлялся.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, предусмотренных подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, для предоставления спорного земельного участка в аренду ООО "Комтранс" для завершения строительства объекта незавершенного строительством.

Доводы Прокуратуры о том, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства возведен без надлежащих разрешительных документов, поскольку разрешение на строительство от 03.02.2015 N RU 29301000-304, на основании которого произведена государственная регистрация права собственности Общества на указанный объект, а также разрешение на строительство от 27.10.2015 N RU 29301000-363-2015 признаны в судебном порядке недействительными, не принимаются апелляционным судом. Из материалов дела видно, что на момент регистрации 10.06.2015 в Реестре права собственности ООО "Комтранс" на незавершенный строительством объект выданное Обществу разрешение на строительство от 03.02.2015 N RU 29301000-304 действовало, каких-либо обеспечительных мер, связанных с приостановлением действия указанного разрешения на строительство, при рассмотрении соответствующего спора судом не принималось.

Следует также отметить, что с требованиями о признании находящегося на спорном земельном участке объекта незавершенного строительством, признаваемого в силу статьи 130 ГК РФ недвижимым имуществом, самовольной постройкой и ее сносе Прокуратура, иные заинтересованные лица в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ, не обращались. При рассмотрении Октябрьским районным судом города Архангельска дела N 2-4858/2015 об оспаривании разрешения на строительство от 03.02.2015 N RU 29301000-304 прокурор отказался от требований к ООО "Комтранс" о прекращении строительства объекта капитального строительства - транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Терминал N 2).

При разрешении настоящего спора истец на то, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства является самовольной постройкой и подлежит сносу, ни в иске, ни в отзыве на апелляционные жалобы также не ссылается.

Довод Прокуратуры об отсутствии у Общества на момент заключения договора аренды от 31.05.2017 и в настоящее время разрешения на строительство объекта также отклоняется апелляционным судом.

Порядок предоставления в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

Требования к содержанию заявления о предоставлении земельного участка установлены пунктом 1 статьи 39.17 ЗК РФ.

В силу пункта 2 указанной статьи ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса, в том числе документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (подпункт 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ).

Пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 (далее - Перечень), предусмотрено, что право на подачу заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. В числе документов, подлежащих представлению заявителем, в Перечне указаны: документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Реестре; документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в Реестре (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Остальные документы, перечисленные в пункте 33 Перечня, а именно выписки из Реестра об испрашиваемом земельном участке, о расположенном на нем объекте незавершенного строительства, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о юридическом лице, являющемся заявителем, запрашиваются органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, посредством межведомственного информационного взаимодействия.

Предоставление заявителем разрешения на строительство при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительством ни Перечнем, ни подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ не предусмотрено.

Таким образом, отсутствие у Общества на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка от 31.05.2017 действующего разрешения на строительство объекта не свидетельствует об отсутствии у Общества права на приобретение земельного участка в аренду по правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не влечет недействительность данного договора аренды.

Аргумент Прокуратуры о том, что у Общества отсутствует возможность завершить строительство того объекта, который изначально планировался к возведению, также не принимается апелляционным судом.

Из материалов дела видно, что назначение объекта, возводимого Обществом на спорном земельном участке, и назначение объекта, строительство которого первоначально планировалось на двух земельных участках, не изменилось.

На основании договоров аренды от 18.02.2014 N 1/767(л), 1/768/(л), земельные участки с кадастровыми номерами 29:22:050518:96, 29:22:050518:95 соответственно предоставлялись Арендатору для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

Оспариваемый договор аренды, согласно пункту 1.1, заключен для завершения строительства на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:95 транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

Как указано в пункте "в" (сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства) пояснительной записки к проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью "Инвестстройпроект" в 2013 году (шифр 34.13-ПЗ), транспортно-посадочные терминалы предназначены для улучшения обслуживания пассажиров, в том числе пригородных маршрутов автобусного сообщения. Аналогичное функциональное назначение объекта отражено в пункте "в" пояснительной записки к актуальной проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью "Эконика" в 2018 году (шифр 18.015-ПЗ).

Кроме того, из сравнительного анализа проектной документации 2013 года и откорректированной проектной документации 2018 года видно, что основные параметры строительства именно на спорном земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:95 не изменились. Проектом 2013 года предусматривалось возведение на данном земельном участке двухэтажного каркасного здания из монолитного железобетона, площадью 2 784 кв. м, с габаритами 72 м х 19,2 м, высотой первого этажа - 4,2 м (от пола до пола), высотой второго этажа переменной - 3,63 м (минимальная). Площадь застройки земельного участка определена проектом в размере 1 510,3 кв. м, что составляет 90 %.

Аналогичные приведенным основные технико-экономические показатели объекта капитального строительства и архитектурные решения предусмотрены проектной документацией 2018 года, разработанной ООО "Эконика" и получившей положительное заключение независимой экспертизы N 78-2-1-0046-18, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "РусРегион".

Проектная документация 2013 года и актуальная проектная документация 2018 года разработаны в соответствии с градостроительным планом земельного участка N RU29301000-578, утвержденным распоряжением Мэрии от 18.12.2012 N 3121р.

Таким образом, объект, для завершения строительства которого предоставлен Обществу земельный участок, по своему назначению и основным параметрам строительства соответствует тому объекту, строительство которого изначально предусматривалось на данном земельном участке.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок с кадастровым номером 29:22:050518:95 предоставлялся Обществу в аренду для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения, Общество является собственником объекта незавершенного строительства, находящегося на данном земельном участке, и для завершения строительства объекта земельный участок никому ранее не предоставлялся, апелляционный суд приходит к выводу о наличии у Общества права на получение земельного участка в аренду однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта и в связи с этим о правомерности заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 31.05.2017 N 1/779(л) и отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным.

Апелляционный суд не усматривает оснований для вывода о злоупотреблении сторонами правом при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка. Выявленные на начальных этапах строительства нарушения, нашедшие отражение в судебных актах, устранялись Обществом, что следует из материалов дела и не оспаривается истцом и Администрацией.

Доказательств нарушения оспариваемой сделкой публичных интересов или прав и законных интересов третьих лиц в деле также не имеется.

При этом апелляционный суд отмечает, что строящийся на земельном участке объект - транспортно-пересадочный терминал с помещениями административно-торгового назначения имеет важное социальное значение, направлен на обеспечение доступности и комфортности услуг общественного транспорта для населения.

В свете изложенного выше решение суда, которым договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:95 от 31.05.2017 N 1/779(л) признан недействительным (ничтожным), подлежит отмене, а исковые требования Прокуратуры - оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении иска понесенные Обществом расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб. на основании части 1, 5 статьи 110 АПК РФ, пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежат возмещению Прокуратурой.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 июня 2018 года по делу N А05-3314/2018 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с прокуратуры Архангельской области (место нахождения: 163002, г. Архангельск, просп. Новгородский, д. 15; ОГРН 1022900513063, ИНН 2901052689) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Комтранс" (место нахождения: 163002, г. Архангельск, ул. Павла Усова, д. 12; ОГРН 1062901067305, ИНН 2901155885) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева Ю.В. Зорина