Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2018 г. N 15АП-15555/18

город Ростов-на-Дону

22 октября 2018 г.

дело N А53-8258/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей И.Н. Глазуновой, Н.Н. Мисника

при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представители Брель Д.В. по доверенности от 09.05.2018, Проноза В.А. по доверенности от 09.04.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 13.08.2018 по делу N А53-8258/2018

по иску администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Тепличный комбинат "Донской"

о взыскании задолженности и пени,

принятое судьей Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тепличный комбинат "Донской" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.01.2012 N 13/12 в размере 2039220,30 руб. за период с 01.02.2013 по 22.01.2018, пени в размере 1729650,15 руб. за период с 10.02.2013 по 22.01.2018.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано, что мотивированно пропуском истцом срока исковой давности.

Администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области обжаловала решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2018 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивированна следующим. Между администрацией и обществом 18.01.2012 заключен договор аренды земельного участка N 13/12, которым по сути был продлен ранее действовавший договор аренды от 10.09.2008 N 190/08. Поскольку по истечении действия договора аренды земельный участок возвращен не был, договор был возобновлен на неопределенный срок. Ответчик продолжает использовать земельный участок для собственных целей, поэтому арендодатель начислил арендную плату за спорный период и неустойку. Договорами аренды предусмотрено, что неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца. Представители ответчика поддержали доводы отзыва на апелляционную жалобу, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по условиям договора аренды от 18.01.2012 N 13/12 (пункт 1.1), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на правах аренды сроком с 18.01.2012 по 17.12.2012 земельный участок для строительства автозаправочного комплекса "ТНК", из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 34:09:021001:70, площадью 3000 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, 88 километр автодороги "Волгоград-Каменск-Шахтинский" в границах, указанных в прилагаемом кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1).

Согласно акту приема-передачи земельный участок был передан арендатору 18.01.2012 (приложение N 2).

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями предоставления; на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.

В силу пункта 4.2. договора, арендатор обязан: своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату; после окончания срока действия договора передать земельный участок арендодателю.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца (п. 2.2 договора). В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (п. 2.5 договора).

Пунктом 1.1. определено, что договор аренды заключен на срок с 18.01.2012 по 17.12.2012.

Неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы и невыполнения работ (услуг) (п. 2.6 договора).

В нарушение условий договора аренды ответчик участок по истечении срока действия договора аренды не возвратил, арендную плату с 01.02.2013 по 22.01.2018 не вносил, в результате чего образовалась задолженность в размере 2039220,30 руб.

Поскольку требования претензии от 13.12.2017 N 7618 ответчиком оставлены без удовлетворения, задолженность по арендной плате не погашена, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга и неустойки.

Суд первой инстанции в иске отказал, установив факт невозможности использования земельного участка арендатором, а также сославшись на пропуск истцом срока исковой давности.

Оснований к переоценке изложенных в решении выводов судебная коллегия не находит ввиду следующего.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Судом первой инстанции договор аренды от 18.01.2012 N 13/12 квалифицирован в качестве ничтожной сделки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции содержал норму, согласно которой по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, предоставление сформированного земельного участка для строительства могло быть осуществлено исключительно на торгах.

Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ, вступившего в силу с 02.07.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции правовое значение для правильного разрешения спора имеет установление даты заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества.

Администрация не приняла во внимание, что сама процедура предоставления земельных участков на торгах законодательно регламентирована в статье 10 Закона N 101-ФЗ, вступившего в законную силу 28.01.2003, т.е. до заключения договора аренды от 18.01.2012 N 13/12.

В связи с этим, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Учитывая выводы о ничтожности договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истец лишен возможности ссылаться на статью 621 ГК РФ в качестве правого основания заявленных требований.

Кроме того, доводы администрации о заключении договора аренды на новый срок отклоняются, поскольку не соблюдены условия, предусмотренные п. 4.1. договора. Арендатор не только не заявил о продлении договора, но и направил в феврале 2015 года уведомление о прекращении договора и возврате земельного участка с приложением акта приема-передачи.

Помимо всего прочего, земельный участок не был освоен и использован в целях, предусмотренных договором. Фактически арендатор утратил интерес в использовании спорного земельного участка, поэтому не приступил к реализации условий договора.

В нарушение ст. 65 АПК РФ администрация не представила доказательств фактического использования обществом земельного участка, поэтому плата за пользование участком не может быть взыскана.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды от 18.01.2012 был заключен в обход законом установленной процедуры его заключения на торгах, постольку таковой ничтожен и не порождает правовых последствий в виде легального пользования земельным участком.

Следовательно, не подлежат применению договорные положения о размере неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей, на которых основывался истец при заявлении требований в данной части.

Являются обоснованными выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности при обращении в суд с указанными требованиями.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2018 по делу N А53-8258/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник