Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2018 г. N 04АП-4884/18

г. Чита

23 октября 2018 г.

Дело N А78-6756/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Барковской О.В., Оширвой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юнусовой К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу временного управляющего ООО "Строймост" Седина А.А.

на определение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 августа 2018 года по заявлению Манасяна Вайрама Тенгизовича о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Строймост" требований о передаче жилого помещения

в деле N А78-6756/2017 по заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании несостоятельным (банкротом) застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Строймост" (ОГРН 1028002320488, ИНН 8001007148, адрес: 687000, Россия, пгт. Агинское, Забайкальский край, ул. Ленина, д.75),

(суд первой инстанции: судья Малышев Л.В.),

при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего ООО "Строймост" Затынацького С.В.: представителя по доверенности от 15.10.2018 Беломестновой В.В.,

Манасяна В.Т.,

от Манасяна В.Т.: представителя Загребельной М.Н.,

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика общества с ограниченной ответственностью "Строймост" (далее - ООО "Строймост", должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 27 декабря 2017 года в отношении ООО "Строймост" введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года "Банкротство застройщиков". Временным управляющим утвержден Седин Андрей Александрович.

9 января 2018 года Манасян Вайрам Тенгизович обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО "Строймост" требований о передаче жилого помещения - двухкомнатный квартиры N 46 по ул. Силикатная 3, 7, общей площадью по проекту 64,63 кв.м.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 3 августа 2018 года заявление удовлетворено в полном объеме. Требования Манасяна В.Т., оплаченные в размере 1 550 000 руб., признаны установленными и включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Строймост", в отношении квартиры, расположенной по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Силикатная 3,7. Указано, что неисполненные обязательства Манасяна В.Т. отсутствуют.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, временный управляющий ООО "Строймост" Седин А.А. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на отсутствие доказательств оплаты по договору участия в строительстве первоначальному застройщику. По мнению заявителя, материалами дела не подтверждены обстоятельства как наличия денежных средств у Манасяна В.Т., так и фактического (реального) получения первоначальным застройщиком суммы инвестиций и последующего расходования данной суммы, отражения всех необходимых хозяйственных операций в бухгалтерском и налоговом учете.

Заявитель полагает, что представленные в материалы дела справки, выданные первоначальным застройщиком ООО НПК "Спектр" от 10.02.2009 г. и ООО "Строймост" б/д. N 9 не являются первичными документами, подтверждающим факт передачи заявителем денежных средств путем их внесения в кассу первоначального застройщика или путем безналичной оплаты, не являются допустимым доказательством.

По мнению заявителя, представленное в материалы дела решение Агинского районного суда Забайкальского края от 10.10.2014 по делу 2-822/2014 не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку судом общей юрисдикции не исследовался вопрос о факте надлежащей оплаты, не исследовались обстоятельства, подтверждающие финансовое положение кредитора, позволяющее предоставить денежные средства с целью инвестирования строительства, в частности наличия возможности внесения денежных средств в размере 1 500 000 руб. на 10.02.2009.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Строймост" в полном объеме поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дал пояснения на вопросы суда, просил определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Манасян В.Т., его представитель возражали относительно доводы апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемое определение без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в арбитражный суд 5 мая 2017 года с заявлением о признании застройщика - ООО "СТРОЙМОСТ" (зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 14 октября 2002 года за основным государственным регистрационным номером 1028002320488, ИНН 8001007148) несостоятельным (банкротом).

Заявление принято к производству суда на определением от 21 июня 2017 года.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 27 декабря 2017 года в отношении ООО "Строймост" введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года (далее - Закон о банкротстве) "Банкротство застройщиков". Временным управляющим утвержден Седин Андрей Александрович.

Предметом рассмотрения суда по настоящему обособленному спору являются требования Манасяна В.Т. (участника долевого строительства) о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Строймост" требования о передаче жилого помещения - двухкомнатный квартиры N 46 по ул. Силикатная 3-7 общей площадью по проекту 64,63 кв.м.

Судом первой инстанции установлены и материалами дела подтверждены следующие обстоятельства.

10.02.2009 между ООО НПК "СПЕКТР" (застройщик) Манасяном В.Т. (участник) заключен договор N 08 об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома (инвестиционный договор), на основании которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать участнику объект долевого строительства.

Цена договора составляет 1 550 000 рублей (пункт 2.3 договора).

Манасянц В.Г. выдана справка ООО ПНК "СПЕКТР" о том, что расчет за квартиру произведен полностью. Претензий к Манасяну В.Г. ООО НПК "СПЕКТР" не имеет.

В рамках разрешения спора по делу N А78-3821/2009 об оспаривании договора уступки (прав) по договору от 06.10.2008 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 122/07 от 27.02.2007, заключенного между ООО "НПК "Спектр" и ООО "Строймост" 02.04.2010 с дополнительным соглашением от 27.07.2010, недействительным, между сторонами спора заключено мировое соглашение, утвержденное определением арбитражного суда от 01.11.2012.

Согласно условиям мирового соглашения ООО "Строймост" получает права и обязанности по аренде земельного участка, переданного по договору уступки (прав) по договору от 06.10.2008 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 122/07 от 27.02.2007, заключенного между ООО "НПК "Спектр" и ООО "Строймост" 02.04.2010 с дополнительным соглашением от 27.07.2010, в части, необходимой для строительства многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками по адресу: г. Чита, ул. Силикатная, д. 3,7, 1 очереди (земельный участок номер 75:32:020133:18:3у2) - пункт 2 мирового соглашения.

Кроме того, ООО "Строймост" обязано в течение 10 рабочих дней с момента вступления в силу мирового соглашения заключить дополнительные соглашения к договорам долевого участия о внесении изменений в сведения о застройщике - вместо ООО "НПК "Спектр" надлежит указать ООО "Строймост" - со следующими участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками по адресу: г. Чита, ул. Силикатная, д. 3,7, 1 очереди, и после ввода в эксплуатацию передать по актам приема-передачи следующим участникам долевого строительства (пункт 3 мирового соглашения):

п/п	Ф.И.О. участника долевого строительства	Номер квартиры	Общая площадь	Количество комнат
1	Манасян Вайрам Тенгизович	46	64,63	2
2	Раслова Марина Михайловна	11	64,63	2
3	Чамовских Клавдия	10	46,34	1

	Г ригорьевна
4	Панченко Николай Павлович	16	97,89	3
5	Куйдина Анна Гавриловна	20	97,89	3
6	Яковлев Александр Владимирович	22	47,46	1
7	Бегунова Анна Владимировна	21	63,78	2
8	Литвинов Константин Николаевич	32	97,89	3
9	Куйдина (до 17.09.2010 Пыжьянова) Елена Александровна	28	97,89	3
10	Бастова (до 16.10.2009 Горшкова) Ольга Николаевна	56	63,79	2
11	Пикуров Сергей Анатольевич	Пом. 1	142,58
12	Банщиков Роман Константинович	50	64,63	2

Также ООО "Строймост" передает ООО НПК "Спектр" жилые помещения, расположенные в строящемся жилом многоквартирном доме по указанному адресу 1 очереди: N 9 (двухкомнатная квартира, на 3 этаже 1 подъезда, ориентировочная общая площадь 63,79 кв.м.); N 19 (двухкомнатная квартира, на 5 этаже 1 подъезда, ориентировочная общая площадь 64,63 кв.м.); N 23 (двухкомнатная квартира, на 6 этаже 1 подъезда, ориентировочная общая площадь 64,95 кв.м.); N 14 (однокомнатная квартира, на 4 этаже 1 подъезда, ориентировочная площадь 46, 34 кв.м.), - путем подписания сторонами договоров долевого участия в строительстве на указанные жилые помещения в течение 15 рабочих дней с момента вступления в силу мирового соглашения (п.4 мирового соглашения).

Таким образом, согласно условиям мирового соглашения, ООО НПК "Спектр" отказывается от требований об оспаривании договора уступки прав требования по договору о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ООО "Строймост" получает право арендатора по указанному договору в части, необходимой для строительства дома (в части, не задействованной под строительство, осуществляет права и несет обязанности по аренде земельного участка ООО "Строймост"), одновременно ООО "Строймост" обязуется предоставить несколько квартир в построенном дому обществу НПК "Спектр", а также предоставить квартиры двенадцати участникам долевого строительства, заключив с ними дополнительные соглашения к договорам долевого строительства в части замены застройщика (на ООО "Строймост") и предоставить обязательные нотариальные согласия названных двенадцати дольщиков на совершение действий сторон, указанных в мировом соглашении, в том числе по разделу земельного участка, что отражено в пункте 5 мирового соглашения.

Проанализировав условия мирового соглашения, суд приходит к выводу о том, что стороны разрешили имеющийся между ними спор относительно аренды земельного участка для строительства дома изложенным способом. Для рассматриваемого спора значимым является то, что ООО "Строймост" как новый застройщик приняло на себя обязанность передать квартиры тем дольщикам, с которыми у предыдущего застройщика уже были заключены договоры долевого участия в строительстве. Учитывается при этом, что для целей реализации заключенного мирового соглашения застройщику были необходимы обязательные согласия от дольщиков на совершение действия, изложенных в мировом соглашении, в том числе по разделу земельного участка.

Во исполнение условий мирового соглашения сторонами совершены следующие действия.

22.08.2013 Манасян В.Т. (участник долевого строительства) и ООО "Строймост" (застройщик) заключили договор N 09 о долевом участии в строительстве двухкомнатный квартиры N 46 по ул. Силикатная 3, согласно которому застройщик обязуется построить недвижимое имущество и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать дольщику находящийся в объекте недвижимости объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Силикатная 3, обладающая следующими индивидуальными признаками: проектная площадь объекта долевого строительства 64,63 кв.м; подъезд, в котором находиться объект долевого строительства N 2; этаж, на котором находится объект долевого строительства 3; вид помещения - двухкомнатная квартира; номер объекта долевого строительства N 46 (пункт 1.2).

В пунктах 2.1.5 и 2.1.7 договора стороны согласовали, что застройщик обязуется сдать дом в эксплуатацию в четвертом квартале 2015 года и после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 договора дольщику по акту приема-передачи до 31.12.2015.

10.09.2013 между ООО НПК "Спектр" (сторона 1), ООО "Строймост" (сторона 3) и Манасяном В.Т. (участник), заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору N 08 от 10.02.2009 участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома (инвестиционный договор), по которому права и обязанности застройщика, предусмотренные договором об участии в долевом строительстве N 08 от 10.02.2009, передаются ООО "Спектр". Сторона 2 обязуется в срок до 4 квартала 2015 года передать в собственность участника объект долевого строительства - двухкомнатной квартиры, расположенной в подъезде N 2, на третьем этаже, общей площадью по проекту 64,63 кв.м., квартира N 46 по ул. Силикатная 3, стоимостью 1 550 000 рублей. Стороны признают, что участник произвел стороне 1 оплату цены договора N 08 от 10.02.2009 в сумме 1 550 000 рублей, что подтверждает право участника на получение объекта долевого строительства.

Государственная регистрация названного соглашения осуществлена 27.09.2013.

В дело представлена справка ООО НПК "Спектр" от 10.02.2009 о том, что оплата по договору долевого участия за квартиру N 46 по ул.Силикатная, 3,7 произведена Манасяном В.Т. в полном объеме 1 550 000 руб. и претензий к нему не имеется (л.д.12, т.41).

В дело представлена справка ООО "Строймост" от 2013 года о том, что во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Забайкальского края от 01.11.2012 по делу А378-6821/2009 ООО "Строймост" подтверждает обязанность по передаче Манасяну В.Т. объекта долевого строительства: двухкомнатный квартиры, расположенной в подъезде N 2, на третьем этаже, общей площадью по проекту 64,63 кв.м., квартира N 46 по ул. Силикатная 3, стоимостью 1 550 000 рублей. ООО "Строймост" претензий по оплате указанного объекта долевого строительства Манасяну В.Г. не имеет (л.д.13, т.41).

Таким образом, во исполнение мирового соглашения между ООО "Строймост" заключил и дольщиком Манасяном В.Г. заключен договор долевого участия в строительстве; между ООО НПК "Спектр", ООО "Строймост" и Манасяном В.Г. заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве. Указанными сделками подтверждены намерения сторон на замену застройщика, подтверждена стоимость квартиры - 1 550 000 руб., установлен факт оплаты названной суммы дольщиком первоначальному застройщику (ООО НПК "Спектр") и установлено право дольщика на получение квартиры.

В настоящее время ООО НПК "Спектр" ликвидировано 08.02.2018 в связи с завершением процедуры конкурсного производства.

В дело представлено пояснения директора ООО "Строймост" Кияева В.М., оставляющего вопрос о включении в реестр на усмотрение суда и указывающего на неполучение обществом Строймост" денежных средств от Манасяна В.Г.

Изложенное также оценено судом, и учитывается, что оплата согласно условиям приведенных соглашений и сведений справок, осуществлена дольщиком первоначальному застройщику - ООО НПК "Спектр".

Манасян В.Г. в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что ему в подтверждение факта оплаты была выдана только указанная справка.

Суд оценил доводы конкурсного управляющего о недоказанности факта наличия у Маносяна В.Г. средств на внесение платы по договору долевого участия. Манасяном В.Г. представлены договоры на аренду имевшихся у него транспортных средств (легковых автомобилей), договор займа, в качестве свидетелей судом первой инстанции опрошен бывший руководитель арендатора по договорам аренды автомобилей ООО "Тигран", а также займодавец по договору займа, подтвердившие реальность правоотношений.

Указанные доказательства подлежат оценке исключительно в совокупности с изложенными выше обстоятельствами заключения соглашений, оплат по договору и приобретения дольщиком права на получение квартиры.

Так, вне зависимости от отсутствия первичных документов об оплате, суд из исследованных материалов дела усматривает, что предыдущим и новым застройщиком осуществлялась объемная подготовительная и текущая работа по вопросу права аренды земельного участка, получения согласия от дольщиков, замены застройщика жилого дома. Предполагается, что в ходе проводимой работы названными лицами осуществлялась проверка всех вопросов, включаемых ими в условия соглашений, в том числе финансовых вопросов, в частности, о поступлении оплат от дольщиков. Согласно условиям мирового соглашения и заключённого впоследствии соглашения о перемене лиц в обязательстве, новый застройщик признавал права двенадцати дольщиков на получение определённых квартир в выстроенном на земельном участке доме, признавал в том числе и права Манасяна В.Г. на получение квартиры, признавал факт оплаты Манасяном В.Г. стоимости квартиры 1 550 000 руб., отражая это обстоятельство в соглашении и выдавая соответствующую справку.

ООО "Строймост", изначально взявший на себя обязательство как новый застройщик по передаче квартиры дольщику Манасяну В.Т. и установивший факт оплаты, который был отражен в прошедшем государственную регистрацию соглашении, в выданной дольщику справке об оплате, в настоящее время - после заявления Манасяном В.Т. о включении в реестр - изменил свою позицию и перестал признавать факт оплаты.

Манасян В.Г. как участник долевого строительства с 2009 года, подписавший согласие на действия сторон по разделу земельного участка, перезаключивший договор с новым застройщиком и соглашение о перемене лиц в обязательстве, имеющий справки и предыдущего и нового застройщика о получении от него сумм 1 550 000 руб. в счет оплаты по договору долевого участия, имел все основания ожидать получения квартиры, но до настоящего времени квартира им не получена.

В настоящее время согласно данным сайта Госинспекции Забайкальского края строительство многоквартирного дома не завершено и в настоящее время не ведется (http://госинспекция.забайкальскийкрай.рф/vidy-nadzora-i-kontrolya/kontro l-nadzor-v-oblasti-dolevogo-stroitelstva/adresnyy-perechen-problemnyh-obe ktov/).

Также оценено представленное в материалы спора решение Агинский районный суд Забайкальского края от 10.10.2014 об удовлетворении требований Манасяна В.Т. к ООО "Строймост" о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. В резолютивной части названного решения указано произвести государственную регистрацию договора от 22.08.2013 N 9, также в мотивировочной части решения районный суд пришел к выводу о том, что оплата денежных средств участником застройщику (ООО НПК "Спектр") удостоверяется справкой о полной оплате за объект долевого строительства в полном размере и предоставляет право участнику на получение объекта долевого строительства от застройщика (л.д.42).

Судом дана оценка всем представленным в материалы дела доказательствам в совокупности и сделан вывод о признании права дольщика на включение в реестр с требованиями о передаче жилых помещений и на отсутствие у него неисполненных обязательств.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы рассмотрены апелляционным судом и отклоняются по изложенным основаниям, требование заявителя обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме.

Определение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 августа 2018 года по делу N А78-6756/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия и может быть обжаловано в течение месяца в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.В. Гречаниченко

Судьи

О.В. Барковская Л.В. Оширова