Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2018 г. N 10АП-14123/18

г. Москва

19 сентября 2018 г.

Дело N А41-87838/15

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гараевой Н.Я.,

судей Муриной В.А., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Саражаковой Я.А.,

при участии в заседании:

от Шварца М.В. - лично.

остальные лица, участвующие в деле - не явились, извещены.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Соловьева Сергея Владимировича и Шварца Маркуса Владимировича на определение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2018 года по делу N А41-87838/15, принятое судьей Трошиной Ю.В.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.04.2016 закрытое акционерное общество "Фирма Мосинтерстрой" (ИНН 7734005823) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Саргсян Офелия Гамлетовна.

Публикация осуществлена в газете "Коммерсантъ" от 16.04.2016.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2017 по делу N А41-87838/15 в отношении закрытого акционерного общества "Фирма Мосинтерстрой" (далее - должник, застройщик) применены правила параграфа 7 главы IX (банкротство застройщика) Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон N 127-ФЗ, Закон о банкротстве).

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением со следующим требованием: - признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 09.08.2015, заключенный между закрытым акционерным обществом "Фирма Мосинтерстрой" и гражданином Соловьевым Сергеем Владимировичем; - применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи квартиры от 09.08.2015, взыскать с гражданина Соловьева Сергея Владимировича неуплаченную рыночную стоимость отчужденного имущества в сумме 2 059 908,36 рублей.

До разрешения спора по существу заявитель в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) уточнил заявленные требования.

3-ими лицами к участию в обособленном споре судом привлечены Хубаева Т.Б., ПАО Сбербанк России, Шварц М.В.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2018 года признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 09.08.2015, заключенный между ЗАО "Фирма Мосинтерстрой" и гражданином Соловьевым Сергеем Владимировичем. Применены последствия недействительности сделки к договору купли-продажи квартиры от 09.08.2015, с гражданина Соловьева Сергея Владимировича в пользу ЗАО "Фирма Мосинтерстрой" определено взыскать неуплаченную рыночную стоимость отчужденного имущества в размере 2 059 908,36 рублей.

Не согласившись с указанным определением суда, Шварц М.В., Соловьев С.В. обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании принял участие Шварц М.В., настаивает на доводах апелляционной жалобы, конкурсный управляющий должника представил отзыв, в силу которого полагает вынесенный судебный акт законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, позиций по апелляционным жалобам не представили.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 09.08.2015 между ЗАО "Фирма Мосинтерстрой" и Соловьевым Сергеем Владимировичем заключен договор купли-продажи квартиры.

Предметом договора являлась квартира 9 корпус 3, расположенная по адресу:- МО, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Папанина, д. 38, стоимостью 1 000 000 рублей.

08.10.2015 между ЗАО "Фирма Мосинтерстрой" и Соловьевым Сергеем Владимировичем заключен договор купли-продажи квартиры N СХ-38/3-3-1. Предметом договора являлась квартира 10 корпус 3, расположенная по адресу:- МО, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Папанина, д. 38, стоимостью 3 246 979 рублей.

Признавая оспариваемую первую из вышеперечисленных сделку недействительной, суд первой инстанции указал на то, что она была совершена в период процедуры наблюдения с неравноценным встречным исполнением со стороны покупателя Соловьева С.В.

В обоснование доводов о заниженной цене квартиры конкурсный управляющий указывает на то, что аналогичная квартира N 10, которая продавалась на 2 месяца позже оспариваемой квартиры N 9, продана за 3 246 979 рублей, указанная цена превышает кадастровую стоимость (3 104 254,86 рублей) и соответствует средней рыночной цене, тогда как оспариваемая квартира N 9, при кадастровой стоимости 3 059 908,36 рублей, продана за 1 000 000 рублей.

Суд первой инстанции, исследовав вопрос о стоимости спорной квартиры, пришел к выводу о доказанности заявителем факта неравноценности встречного предоставления по сделке, поскольку стоимость оспариваемого имущества, как следует из оспариваемого определения, занижена в несколько раз. При этом указания на то, что квартиры проданы с отделкой и мебелью в договорах не содержатся, доказательств обратного не представлено. Доводы бывшего директора должника о том, что согласно заключению N 1913/Д об определении рыночной стоимости прав требования по договорам купли-продажи недвижимого имущества, подготовленной компанией ПрофЭксперт, стоимость квартиры N 10 составляет 1 008 619 рублей, стоимость квартиры N 9 составляет 980 207 рублей, в связи с чем стоимость квартиры по договору купли-продажи от 09.08.2015 не является завышенной, суд отклонил, расценив, что заключение N1913/Д об определении рыночной стоимости прав требования по договорам купли-продажи недвижимого имущества, подготовленной компанией ПрофЭксперт, не является допустимым и относимым доказательством, поскольку, не смотря на выводы об оценке, квартиры проданы по разным ценам.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

Согласно статье 3 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.16 "О государственной кадастровой оценке" под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.13 N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровая стоимость не отражает фактического спроса покупателей на определенное имущество и не учитывает особенностей заключения сделки.

В качестве доказательства по обособленному спору представлено и приобщено заключение о стоимости N 1913/Д, подготовленное ООО "ПрофЭксперт" 11.05.18, согласно которому рыночная стоимость прав требования по договору купли-продажи квартиры номер 9 составляет 980 207 руб. (т.3 л.д.22-54).

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик обязан соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Указанное заключение в установленном законом порядке не опровергнуто, доказательств его несоответствия требованиям законодательства не представлено.

Ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости квартиры суду заявлено не было.

В связи с изложенным, апелляционный суд в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признает названное заключение надлежащим доказательством, подлежащим оценке в совокупности с иными доказательствами по делу.

Тот факт, что квартира N 10, которая согласно заключению данного специалиста, обладает рыночной стоимостью в размере 1 008 619 руб., была продана по цене 3 246 979 рублей, в отсутствие каких-либо относимых доказательств, опровергающих выданное заключение, свидетельствует не об отсутствии юридической силы заключения специалиста, а о свободе договора и правах сторон, его заключивших, об установлении существенных условий (ст. 422 ГК РФ).

Из заключения специалиста следует, что рыночная стоимость спорного объекта была определена с учетом статуса Продавца (ЗАО Фирма Мосинтерстрой" ) в качестве "проблемного застройщика", включенного в соответствующий реестр (т. 3, л.д. 27-28.)

То обстоятельство, что на основании договора купли-продажи квартиры от 11.02.16 Соловьев С.В. продал спорную квартиру Хубаевой Т.Р. по цене 2274133 руб. (т. 3, л.д. 83), не свидетельствует о неравноценности оспариваемой сделки, поскольку из расписки Соловьева С.В. (т.3. л.д. 86, 87) следует, что часть денежных средств он получил в качестве возмещения затрат за улучшения, произведенные в спорной квартире.

Таким образом, стоимость квартиры при ее отчуждении Соловьевыс С.В. складывалась из фактического состояния имущества с учетом произведенных улучшений, доказательств наличия которых на момент заключения оспариваемого договора с должником не имеется.

Стороны согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Учитывая отсутствие совокупности обстоятельств для признания сделки недействительной, оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего должника не имеется, определение Арбитражного суда Московской области от 20.07..2018 года подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, п.3 ч.4 ст. 272, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2018 года по делу N А41-87838/15 отменить.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ЗАО "Фирма Мосинтерстрой" Саргсян О.Г. отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Я. Гараева

Судьи

В.А. Мурина А.В. Терешин