Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2018 г. N 21АП-2395/18

01 ноября 2018 г.

Дело N А84-485/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25.10.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.11.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Букшановой М.М.,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушкова Д.Н., представитель по доверенности от 27.12.2017 N 1395, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Общества с ограниченной ответственностью "Добрыня и КО" - Вохмяхин А.Н., представитель по доверенности от 09.02.2017 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации; Несов В.В., представитель по доверенности от 20.02.2017 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Крым Девелопмент" - Вохмяхин А.Н., представитель по доверенности от 27.04.2017 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя - Шевченко Д.В., представитель по доверенности от 10.09.2018 N 6949/31/2-18, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 июля 2018 года по делу N А84-485/2017 (судья Смоляков А.Ю.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня и КО",

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ООО "Аврора-Крым Девелопмент", Министерство культуры Российской Федерации, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный историко-археологический музей-заповедник "Херсонес Таврический", Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя,

о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент), обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня и КО" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,33 га, расположенного по ул. Кирова и ул. Историческая в г. Севастополе, заключенного 09.12.2002 между Севастопольским городским Советом и ООО "Добрыня и КО" и обязании привести в пригодное состояние и освободить указанный земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части освоения земельного участка и строительства на нем, в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.

Кроме того, в производстве Арбитражного суда города Севастополя находилось дело N А84-1060/2017 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня и Ко" о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2006, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Добрыня и Ко" в отношении земельного участка площадью 0,1807 га, расположенного по адресу:

г. Севастополь, ул. Кирова, 45; об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 0,1807 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Кирова, 4.

Определением от 04.04.2017 дела N А84-1060/2017 и N А84-485/2017 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А84-485/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, ООО "Аврора-Крым Девелопмент", Министерство культуры Российской Федерации, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный историко-археологический музей-заповедник "Херсонес Таврический", Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25 июля 2018 года по делу N А84-485/2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит, решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно не исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды в части застройки земельного участка, сроки на которое были нарушены ответчиком, что, по мнению истца, является грубым нарушением условий договора и служит основанием для расторжения такого договора, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству суда апелляционной инстанции.

10.10.2018 от ООО "Добрыня и Ко" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указывает на то, что в материалах дела содержатся доказательства исполнения последним всех условий договора аренды, в частности за период с 2005 по 2017 Обществом были выполнены: проектные работы, проектно-изыскательные работы, экспертиза проекта, строительные работы, затраты на оформление земельного участка, разрешительной документации, в общей сумме на 54 872 988,28 рублей, а также привлечены инвесторы с целью реализации определенных в договоре целей. Кроме того, ответчик отмечает, что у Общества возникли объективные препятствия, не позволившие ему освоить земельный участок до настоящего времени, по не зависящим от него обстоятельствам в связи с законодательными ограничениями и несвоевременным рассмотрением должностными лица заявлений Общества направленных на исполнение условий договора аренды. На основании изложенного ответчик полагает, что доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и просит, решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018, по основаниям, предусмотренным статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебном заседании был объявлен перерыв до 25.10.2018.

В судебном заседании представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Правительства Севастополя поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители Общества с ограниченной ответственностью "Добрыня и КО" и Общества с ограниченной ответственностью "Аврора-Крым Девелопмент" относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражали, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представители Министерства культуры Российской Федерации, Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный историко-археологический музей-заповедник "Херсонес Таврический", Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей третьих лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании решений Севастопольского городского Совета от 24.05.2002 N 52 Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 09.12.2002, зарегистрированный 13.05.2003 под N 4-М-01, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, площадью 0,33 га, расположенный по ул. Кирова и ул. Исторической, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.

В пункте 1.5 договора срок его действия установлен до 01.08.2052.

В разделе 2 договора стороны согласовали размер арендной платы.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан:

- соблюдать план внешних границ землепользования на условиях аренды;

- выполнять обязанности в соответствии с условиями договора;

- использовать земельный участок строго по целевому назначению;

- строительство на арендованном земельном участке производить в соответствии с пунктом 1.4 договора, в соответствии с проектной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу и утвержденной Управлением архитектуры и градостроительства, и разрешением на производство строительных работ Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля;

- сдать в эксплуатацию законченный строительством объект в срок до 31.12.2007.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор дополнительно должен за свой счет выполнить следующее:

- расширение, асфальтирование и благоустройство верхней части ул. Кирова;

- построить туалет с локальными очистными сооружениями на ул. Кирова;

- построить фонтан на смотровой площадке в конце ул. Кирова;

- заложить парк площадью 0,15 га на склоне горы над ул. Кирова;

- сделать тротуарную дорожку длиной 100 п/м от ул. Кирова в направлении Балаклавской крепости;

- выполнить освещение Балаклавской крепости.

Согласно пункту 8.2 договора последний может быть досрочно расторгнут, в том числе по решению суда, в случае неисполнения сторонами (или одной из них) их обязанностей, предусмотренных статьями 22, 23 Закона Украины "Об аренде земли" и договором, по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Договор вступает в силу после его подписания сторонами, нотариального удостоверения и регистрации в Севастопольской городской государственной администрации.

Договор зарегистрирован в Книге регистрации договоров аренды 13.05.2003 под N 4-М-01.

Кроме того, 13.03.2006 на основании решения Севастопольского городского Совета от 05.10.2005 "О передаче в аренду дополнительного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня и Ко" в районе ул. Кирова, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" в Государственном реестре земель 25.04.2006 под N 040665800025.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением этих земель к жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Кирова, 45.

В аренду передается земельный участок площадью 0,1807 га (пункт 2.1 договора).

Договор заключен на срок 25 лет (пункт 3.1 договора).

В пункте 4.2 договора стороны согласовали размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание гостиничного комплекса.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение 2 лет с момента подписания акта-приема передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительств, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пункт 9.2.2 договора).

Во исполнение условий договоров арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 3 300 кв. м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0022, земельный участок площадью 1 175 кв. м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0023, расположенный в г. Севастополе, ул. Кирова - ул. Историческая, Балаклавский район (далее - земельный участок N 1), а также земельный участок площадью 1 807 кв. м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0078, расположенный по адресу г. Севастополь, Балаклавский район, ул. Кирова, 45 (далее - земельный участок N 2).

15.02.2016 Управлением земельного контроля составлен акт обследования земельного участка N 11/04-01/ОБ/16, переданного по договору аренды от 09.12.2002, в котором установлено, что земельный участок земельный участок не огражден, признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой земельного участка покрыт сорняковой растительностью.

19.01.2016 Управлением земельного контроля составлен акт обследования земельного участка N ОБ-0291/01-16, переданного по договору аренды от 13.03.2006, в котором зафиксировано, что земельный участок не огражден, с северной границы земельного участка расположен капитальный одноэтажный объект - предположительно гаражный бокс, с северо-восточной границы расположен частично разрушенный одноэтажный капитальный объект. Вдоль северо-восточной и восточной границ земельного участка проходит надземный линейный объект (инженерные коммуникации). Признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой земельного участка покрыт сорной растительностью.

24.02.2016, 13.05.2016 Департамент направил в адрес общества предупреждения от 12.05.2016, от 24.02.2016 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, указав арендатору на неисполнение им условий договора, а в случае неисполнения в 30-дневный срок - досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить объект аренды в установленном порядке.

13.05.2016, 22.08.2016 департамент направил в адрес общества предложения от 19.08.2016 N 05-исх/9957/2016, от 04.05.2016 N 05-исх/4650 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором предложил в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок, приложив соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Учитывая, что ответчик не освоил в установленные договорами сроки земельные участки и не завершил строительство заявленных в договорах объектов, а также не представил доказательств объективной невозможности исполнения договоров по причинам, которые не зависели от него, что, по мнению истца, привело к тому, что г. Севастополь лишен того, ради чего заключались договора и является существенным нарушением условий договоров со стороны арендатора, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении возвратить земельный участок истцу, а также привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние.

Учредительные документы общества приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 05.05.2014 N 124-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и статьей 1202 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", присвоен ОГРН 1149204067650.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 N 6-ФЗ.

21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ).

Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

В соответствии со статьёй 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.

В соответствии с пунктом 1 ст. 2, ст. 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон города Севастополя N5-ЗС), статье 34 Устава города Севастополя, управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.

В соответствии с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - в пределах своих полномочий выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя. Выступает от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя (пункт 4.61 Положения).

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим истцом по делу.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308ЭС14-1939).

Принимая во внимание, что спорные правоотношения по договору аренды недвижимого имущества являются длящимися и возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела, судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции правомерно применены к спорным правоотношениям нормы материального права Украины и законодательство Российской Федерации в части не противоречащей законодательству Российской Федерации.

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).

При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанные договоры по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которым регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли"), определено, что по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Департамент, обращаясь в суд с иском, указывает на существенное нарушение обществом условий договоров аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки земельных участков.

В свою очередь, ответчик не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, не зависящие от его воли.

Кроме того, ответчик указывает, что им предпринимались активные меры для соблюдения условий договора, а именно: проводились подготовительные работы к строительству, в частности заявителем получены положительные заключения и соответствующие согласования.

Статьей 4 Закона Украины "Про архитектурную деятельность" предусмотрено, что для создания объекта архитектуры выполняется комплекс работ, в частности который включает: подготовку градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, в случае и порядке предусмотренных законодательством; осуществление в необходимых случаях пред проектных работ, а также мер по охране нововыявленных во время осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса) объектов градостроительства, которые в соответствии с законом имеют антропологическое, археологическое, эстетическое, этнографическое историческое, научное или художественное значение; поиск архитектурного решения, разработка, согласование в предусмотренных законом случаях и утверждение проекта; выполнение рабочей документации для строительства, а в случае выполнения ее или ее отдельных частей другими исполнителями - осуществление авторского надзора за таким исполнением; строительство (новое строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт) и снос объекта архитектуры, архитектурно-строительный контроль, технический и авторский надзор во время осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса) объекта градостроительства; приемка сооруженного объекта в эксплуатацию, аналогичный комплекс работ по созданию объекта архитектуры предусмотрен и п. 5 ст. 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией.

Статьями 47, 48 ГрК РФ в частности предусмотрено, что разработка проектной документации должна осуществляться на основании результатов проектных изысканий и технических условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Статьей 49 ГрК РФ предусмотрено, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

Как следует из материалов дела, в 2003 году ООО "Добрыня и Ко" организован и проведён открытый конкурс проектных предложений строительства гостиничного комплекса. Данное обстоятельство подтверждается протоколом заседания жюри от 28.01.2003.

04.02.2004 начальником управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации Солодовым В.В. утверждено архитектурно-планировочное задание.

Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации 15.02.2004 согласован генеральный план гостиничного комплекса по ул. Кирова, в соответствии с которым на земельном участке N 1 и земельном участке N 2 запроектировано размещение двух гостиничных корпусов, кафе и конференц-зала. В дальнейшем проектирование и освоение земельных участков N 1 и N2 осуществлялось по общему проекту застройки, все произведенные строительные работы осуществлялись по общей проектно-сметной документации, при этом 1-я очередь строительства - кафе 58 мест, автостоянка гостиничного комплекса по ул. Исторической, обслуживающие коммуникации и очистные сооружения гостиничного комплекса запроектированы на земельном участке N1, а на земельном участке N 2 размещается основная часть многоэтажного корпуса гостиницы.

04.04.2004 протоколом совместного совещания СГС Укринвестэкспертизы, ГАСКа, ЗАО "КрымНИОпроект" принято решение о разрешении производства работ возведения фундаментов здания гостиничного комплекса в Балаклаве.

В 2005 году Севастопольским городским филиалом государственного предприятия "Центр государственного земельного кадастра при государственном комитете Украины по земельным ресурсам" разработан проект землеустройства по отводу земельного участка ООО "Добрыня и Ко" для строительства гостиничного комплекса в районе ул. Кирова, Балаклавский район.

07.07.2005 ООО "Добрыня и Ко" получено положительное заключение государственной землеустроительной экспертизы N 361/05.

04.10.2006 выдано заключение N 898 Севастопольской горСЭС на проект строительства N 037/05.

16.05.2007 ООО "Добрыня Ко" получено положительное экспертное заключение Управления МЧС Украины в г. Севастополе N 629.

ГП "Крымский экспертно-технический центр" выдано экспертное заключение N 10.16328694.2564.07 от 12.06.2007 на соответствие нормативным актам по охране труда проекта "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве (1 очередь) Кафе на 58 мест".

В 2007 году Государственной Азово-Черноморской инспекцией выдано заключение государственной экологической экспертизы проекта от 06.07.2007 N 72.

Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации согласован рабочий проект строительства гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве и выдано заключение от 20.11.2007 N С-331/07 по проекту.

26.12.2007 в отношении рабочего проекта для строительства и обслуживания 1-й очереди гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве (заказ N 037/05-0ГП) - кафе на 58 мест получено научное заключение национального заповедника "Херсонес Таврический" N 666/07.

ООО "Добрыня и Ко" получено положительное заключение от 18.03.2008 N 30 относительно проекта ОВОС 061282 "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве (1 очередь) Кафе на 58 мест".

В 2008 году Севастопольской городской службой Украинской государственной инвестиционной экспертизой выдано положительное комплексное экспертное заключение от 14.04.2008 N Э-94/2008.

На основании выполненных проектов и полученных разрешительных документов ООО "Добрыня и Ко" в период 2003 года по 2013 год выполнены объёмы работ, а именно:

- строительство лестницы с ул. Исторической на ул. Кирова длиной 100 м;

- подготовка площадки под открытую автостоянку по ул. Кирова с вывозом 500 т мусора и разрушением механическим способом скальных пород (30 куб. м);

- строительство подпорной стены из бута на нижней автостоянке площадью 15 кв. м;

- строительство подпорной стены из бута вдоль ручья по ул. Исторической 20 куб. м;

- строительство железобетонного моста через ручей (3,5 х 10 х 0,35 м) по ул. Исторической;

- строительство подпорной стены из бута вдоль дороги от ул. Исторической до ул. Кирова 50 куб. м;

- строительство фронтальной части железобетонного фундамента кафе (1-я очередь строительства) длиной 40 м с предварительным разрушением скальных пород 30 куб. м;

- разрушение нависающей скалы на склоне ул. Историческая - ул. Кирова объемом 150 куб. м с использованием новых технологий - алмазные буры и спецпорошки Харьковского НИИ буровых работ;

- крепление (вручную) бутовой кладкой нависающих скал согласно рекомендациям геологов 8 шт. скал, объем бутовой кладки 15 куб. м;

- проектирование, согласование и перенос газопровода среднего давления Ф150 мм по ул. Кирова в обход выделенного участка 500 м;

- устройство по обращению администрации г. Балаклавы нового автогаражного кооператива "Листригон", демонтаж 26-ти железных гаражей, перевоз и монтаж в новом кооперативе;

- строительство 10 фундаментов, устройство щебеночного покрытия 100 кв. м, строительство подпорной бутовой стены 35 куб. м;

- проектирование и прокладка нового водопровода по ул. Кирова 350 м с обустройством колодцев - 6 шт.;

- расширение площадки для разворота техники по ул. Кирова (150 куб. м скального грунта);

- оборудование и постройка помещения охраны площадью 7 кв. м;

- оборудование на участке линии городского телефона;

- строительство ограждения строительной площадки (60 м - металлической сеткой, 50 м - деревянным забором);

- финансирование археологических раскопок на месте автостоянки и среднем участке под руководством специалистов национального заповедника "Херсонес Таврический".

Ответчиком в подтверждение принятия мер по освоению земельного участка представлены следующие договоры, заключенные с подрядчиками:

- договор N 56 в сентябре 2002 года на разработку проекта выноса газопровода среднего давления гостиничного комплекса в Балаклаве (ул. Кирова), заключенный между ответчиком и МЧП "Бутан";

- договор N 254 от 01.10.2002 на выполнение инженерно-геологических изысканий, заключенный между ответчиком и ООО "Геоком-ИНТИЗ";

- договор N 212183 от 25.10.2002 на выполнение научно-технической продукции - рабочего проекта гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве, заключенный между ответчиком и ЗАО "КрымНИОпроект";

- договор N 14 от 18.03.2003 на выполнение электромонтажных работ, заключенный между ответчиком и ООО "Восход";

- договор N СИ 1/03 от 04.06.2003 о научном, культурном сотрудничестве по сохранению объекта археологии, заключенный между ответчиком и НЗ "Херсонесс Таврический";

- договор N 312165 от 10.09.2003 на выполнение научно-технической продукции - рабочий проект ресторана на 124 мест с гостиничными номерами по ул. Кирова в Балаклаве, заключенный между ответчиком и ЗАО "КрымНИОпроект";

- договор N 97 от 25.03.2004 на геодезические работы по гостиничному комплексу по ул. Кирова в Балаклаве, заключенный между ответчиком и ЧП "Севастопольская ГЕО-ПАРТИЯ";

- договор N 115 от 02.09.2004 на выполнение государственной экспертизы рабочего проекта "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве", заключенный между ответчиком и СГС Укргосинвестэкспертиза;

- договор N 284/484 от 01.10.2004 на выполнение анализа и рассмотрения проекта "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве", заключенный между ответчиком и ГАСК г. Севастополя;

- договор N 412140 от 12.10.2004 на выполнение научно-технической продукции - рабочего проекта "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве. Кафе "Таверна", заключенный между ответчиком и ЗАО "КрымНИОпроект";

- договор N 367 от 4 апреля 2005 года на выполнение геологических изысканий по объекту "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве", заключенный между ответчиком и ООО "Геоком- ИНТИЗ;

- договор N 793-а от 27.10.2005 по установлению границ земельного участка в натуре, заключенный между ответчиком и ЧП "Севастопольское предприятие геодезии, землеустройства и проектирования";

- договор N 272/06 от 13.03.2006 на топографическую съемку, заключенный между ответчиком и ЧП "Севастопольская ГЕО-ПАРТИЯ";

- договор N 150 от 17.08.2006 на выполнение комплексной государственной экспертизы, заключенный между ответчиком и СГС Укргосинвест- экспертиза;

- договор N 02307 от 06.02.2007 на геодезические изыскания "Трасса водовода в г. Балаклаве", заключенный между ответчиком и ЗАО "Севастопольский стройпроект". А также осуществлен вынос газопровода среднего давления по ул. Кирова.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, определением от 30.06.2017 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить перечень, объем и стоимость фактически выполненных на земельных участках с кадастровыми номерами N 91:01:001008:547, 91:01:001008:552 и 91:01:001008:455 ООО "Добрыня и Ко" подготовительных работ "0" этапа, проектно-изыскательских, строительно-монтажных и иных работ, связанных с освоением указанных земельных участков в соответствии с их целевым назначением - строительством гостиничного комплекса?

2) Определить, какой процент готовности от общего объекта, для размещения которого предоставлены земельные участки, составляют в совокупности имеющиеся постройки (сооружения) на земельных участках с кадастровыми номерами N 91:01:001008:547, 91:01:001008:552 и 91:01:001008:455?

Как следует из заключения судебной экспертизы, стоимость фактически выполненных ООО "Добрыня и Ко" на земельных участках с кадастровыми мерами 91:01:001008:547, 91:01:001008:552 и 91:01:001008:445 подготовительных работ "0" этапа, проектно-изыскательских, строительно-монтажных и иных работ, связанных с освоением указанных земельных участков в соответствии с их целевым назначением - строительство гостиничного комплекса, составляет 54 872 988,28 руб.

(объем и перечень выполненных работ указаны в таблицах N 1 и 2 заключения), процент готовности от стоимости общего объекта: Гостиничный комплекс "Аврора-Крым" с Центром здоровья и реабилитации по ул. Историческая-Кирова в Балаклаве, для размещения которого предоставлены земельные участки, составляет 27%.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика подтвердил, что цель предоставления ему в аренду земельного участка до настоящего момента не достигнута, однако указал на совершение им комплекса действий, направленных на исполнение обязательств по договору.

В рамках российского правового поля ответчиком в период с 2014 года по 2015 год подготовлена кадастровая документация: кадастровые паспорта и планы границ земельного участка.

При этом землеустроительная документация подана в уполномоченный орган 21.10.2015. Письмом от 08.02.2016 (исх. N 03-16/2886) департамент уведомил общество о том, что отсутствуют основания для разработки плана границ земельного участка, поскольку на основании Постановления Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 23.08.2011 по делу N 5020-422/2011 спорный договор аренды расторгнут. Поданные документы истец вернул ООО "Добрыня и Ко" без рассмотрения.

В результате повторного обращения в адрес ООО "Добрыня и Ко" был направлены письма от 10.06.2016 исх. N 0316/4554, 0316/4355, где истец, отказывая в рассмотрении вопроса об утверждении плана границ спорного земельного участка, указал на наличие задолженности по арендной плате.

Ввиду изложенных причин, в том числе бездействия уполномоченных органов, ответчик не имел возможности приступить к дальнейшему освоению земельного участка.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с тем, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение арендатором необходимых активных действий для выполнения обязательств по договору.

Учитывая изложенное, судебная коллегия отмечает, что обстоятельство, признанное всеми участниками процесса, что Общество не завершило выполнение строительных работ и не сдало объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на него в целом, никоим образом не свидетельствует о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.

Как верно указал суд первой инстанции, строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс, как с финансовой, так и с временной точки зрения. Положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся, в частности увеличением рисков предпринимательской деятельности. При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее реализации в пределах срока действия договора аренды.

В силу специфики сложившейся ситуации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя. Действия Общества как участника исследуемых правоотношений в полной мере отвечают критериям разумности и добросовестности делового оборота.

Кроме того, как установлено судами, исполняя распоряжение исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства, а учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении АС ЦО от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации, в связи с чем, юридическая возможность осуществления строительства у Общества появилась только с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".

С учетом изложенных обстоятельств и правовых норм, суд первой инстанции верно указал, что доказательств недобросовестности в действиях ответчика истцом не представлено, в связи с чем, суд первой инстанций обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что в данной конкретной ситуации расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из фактических обстоятельств дела, не будет соответствовать балансу интересов сторон, в связи с чем, требования Департамента обоснованно отклонены судом первой инстанции в полном объеме.

Судебная коллегия, оценив по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, отмечает, что суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу о том, что оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя не имеется.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 июля 2018 года по делу N А84-485/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

Ю.В. Колупаева Е.А. Остапова