Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2018 г. N 14АП-8561/18

г. Вологда

15 ноября 2018 г.

Дело N А05-12442/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2018 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 ноября 2018 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Малышевой Н.В.

при участии от индивидуального предпринимателя Холопова Константина Олеговича Шибаева А.Е., по доверенности от 06.04.2017, от индивидуального предпринимателя Рогальского Даниила Андреевича Кудрявина В.С., по доверенности от 01.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рогальского Даниила Андреевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 августа 2018 года по делу N А05-12442/2017 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

индивидуальный предприниматель Холопов Константин Олегович (место жительства: город Архангельск; ОГРНИП 310290102800016, ИНН 290100144672) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рогальскому Даниилу Андреевичу (место жительства: город Архангельск; ОГРНИП 313290122800017, ИНН 290132121396) о взыскании (с учетом увеличения) 1 260 000 руб. неосновательного обогащения в виде платы за пользование нежилыми помещениями N N 35-Н, 36-Н общей площадью 176, 8 кв. м. в здании по адресу: г. Архангельск, проспект Чумбарова-Лучинского, д. 10 корп. 1, за период с 23.03.2017 по 13.12.2017 и по встречному иску индивидуального предпринимателя Рогальского Даниила Андреевича к индивидуальному предпринимателю Холопову Константину Олеговичу о взыскании 41 074 руб. части стоимости неотделимых улучшений, произведенных в вышеуказанных помещениях.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Рогальская Оксана Николаевна.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 02 августа 2018 года по делу N А05-12442/2017 с Рогальского Даниила Андреевича в пользу Холопова Константина Олеговича взыскано 1 260 000 руб. неосновательного обогащения, 30 000 руб. судебных издержек в виде расходов на проведение судебной экспертизы, 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Рогальского Даниила Андреевича к индивидуальному предпринимателю Холопову Константину Олеговичу о взыскании 41 074 руб. стоимости неотделимых улучшений отказано.

С индивидуального предпринимателя Рогальского Даниила Андреевича в доход федерального бюджета взыскано 23 600 руб. государственной пошлины по первоначальному иску.

Предприниматель Рогальский Даниил Андреевич не согласился с судебным актом и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что размер рыночной величины платы за пользование нежилыми помещениями определен экспертом исходя из допущения, что ответчиком в соответствии с договором аренды от 18.06.2014 в помещениях были произведены неотделимые улучшения, существенно изменившие эксплуатационные и стоимостные параметры помещений и позволившие их эксплуатацию в качестве предприятия в сфере досуга. Вместе с тем, предположение эксперта о наличии неотделимых улучшений в спорных помещениях противоречит вступившим в законную силу судебным актам по обособленному спору в деле N А05-12036/2015. ИП Холопов К.О. о наличии в приобретенных им помещениях произведенных неотделимых улучшениях не заявлял. Заявленное истцом требование о взыскании неосновательного обогащения свидетельствует о злоупотреблении истцом своими процессуальными правами в рамках рассмотрения настоящего дела.

Представитель ИП Рогальского Даниила Андреевича в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

ИП Холопов Константин Олегович в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с ее доводами не согласились, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От третьего лица отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 16.03.2017 истец приобрел в собственность нежилое помещение N 35-Н площадью 81,8 кв. м. и нежилое помещение 36-Н площадью 95 кв. м., расположенные на первом этаже в здании по адресу: г. Архангельск, проспект Чумбарова-Лучинского, д. 10 корп. 1.

Договор купли-продажи от 16.03.2017 заключен по результатам открытых торгов в форме аукциона, проводившегося финансовым управляющим Живалковской И.В. по продаже имущества предпринимателя Рогальской О.Н.

Помещения приобретены истцом по цене 7 406 694 руб.

В ЕГРН 23.03.2017 произведена регистрация перехода права собственности истца на помещение N 35-Н площадью 81,8 кв. м. кадастровый номер 29:22:050513:1070 и нежилое помещение 36-Н площадью 95 кв. м. кадастровый номер 29:22:050513:1071, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Истец 24.03.2017 обнаружил, что приобретенные им нежилые помещения (далее - спорные помещения) занимает ответчик, о чем ответчик завил истцу в уведомлении от 24.03.2017, указав, что ведет в помещениях предпринимательскую деятельность, в них находится принадлежащее ответчику имущество и оборудование. В качестве основания для занятия помещений ответчиком представлен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) от 18.06.2014, заключенный между Рогальской О.Н. (арендодатель) и ответчиком (арендатор).

Письмом от 30.03.2017 истец потребовал от ответчика освободить спорные помещения, ответчик отказался, что явилось причиной обращения истца в арбитражный суд с требованием о выселении ответчика, рассмотренного судом в рамках дела N А05-5526/2017.

Решением от 08.08.2017 по делу N А05-5526/2017 суд обязал ответчика - предпринимателя Рогальского Д.А. освободить нежилые помещения в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Постановлением апелляционного суда от 05.12.2017 решение по делу N А05-5526/2017 оставлено без изменения.

В рамках указанного выше дела суд установил, что право аренды помещений, предоставленное ответчику на основании договора от 18.06.2014, прекратилось с момента вступления в силу определения суда от 20.04.2016 по делу N А05-12036/2015 в силу положений пункта 2 статьи 40 Федерального закона "Об ипотеке", поскольку договор аренды от 18.06.2014 был заключен позже и без согласия залогодержателя спорных помещений (ПАО Банк "ФК Открытие").

Ответчик освободил спорные помещения 14.12.2017, передача помещений истцу оформлена актом приема-передачи от 14.12.2017. Состояние передаваемых помещений также описано в указанном акте, к которому приложены фотоснимки.

Как следует из материалов дела, истец направил ответчику претензию (том 1 л.д. 25), в которой, ссылаясь на то, что ответчик неправомерно занимает принадлежащие истцу спорные помещения и ведет в них предпринимательскую деятельность, потребовал внести плату за пользование помещениями из расчета 1 000 руб. за 1 кв.м. в день.

Оставление требований претензии без удовлетворения послужило причиной обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу статей 1 и 423 ГК РФ пользование чужим имуществом в гражданском обороте осуществляется на возмездной основе, если иное прямо не установлено соглашением его участников. Правом на получение платы за использование своего имущество обладает собственник такого имущества или иное лицо, уполномоченное собственником или законом на получение такой платы.

В целях определения величины платы за пользование спорными помещения, которое ответчик осуществлял в период с 23.03.2017 по 13.12.2017, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Архангельский Областной Центр Экспертизы".

Как следует из экспертного заключения от 28.04.2018 N 35/18-СД (том 2 л.д. 62- 219), в целях составления экспертного исследования экспертом был проведен осмотр спорных помещений, в результате которого установлено, что в помещениях имеются перепланировки. Согласно технической документации от 23.01.2018 площадью помещения N 35-Н составляет 76,8 кв.м., помещения N 36-Н - 94,2 кв.м. (общая 171 кв.м.), на документации от 23.01.2018 имеется отметка об отсутствии проектной и разрешительной документации на перепланировку и пробивку проемов в несущих стенах. Согласно выпискам из ЕГРН от 07.02.2018 площадь помещения N 35-Н составляет 81,8 кв.м., помещения N 36-Н - 95,0 кв.м. (общая площадь 176,8 кв.м.), что соответствует более ранней технической документации от 01.11.2011, но значительно отличается от фактического состояния на момент осмотра. Поскольку на период окончания пользования планировка помещений более соответствует плану технического паспорта от 23.01.2018, по которым общая площадь двух помещений составляет 171 кв.м., то экспертом составлено два варианта расчетов: 1) исходя из площади 176,8 кв.м. (согласно общей площади помещений по выпискам из ЕГРН от 07.02.2018) и из площади 171 кв.м. (согласно общей площади помещений по плану технического паспорта от 23.01.2018).

Кроме того эксперт относительно состояния помещений, принимаемого к расчету указал, что в результате визуального осмотра определить вид и состояние отделки помещений на период с 23.03.2017 по 13.12.2017 не представилось возможным, однако на основании косвенных признаков эксперт пришел к выводу, что в период пользования (с 23.03.2017 по 13.12.2017) помещения находились в состоянии, позволяющем его использование в коммерческой деятельности.

В связи с вышеизложенным эксперт пришел к заключению, что рыночная стоимость пользования помещениями площадью 176,8 кв.м. в период с 23.03.2017 по 13.12.2017 составила 1 310 000 руб. (1-ый вариант), а площадью 171 кв.м. - 1 260 000 руб. (2-ой вариант).

Ответчик не был согласен с заключением эксперта, считал, что вывод эксперта о нахождении помещений в период с 23.03.2017 по 13.12.2017 в состоянии, пригодном для ведения коммерческой деятельности, носит предположительный характер.

Ответчик ссылался на то, что на основании договора подряда на выполнение демонтажных работ N 5 от 17.03.2017 к 10.04.2017 отделочные материалы в спорных помещениях были демонтированы, и с 10.04.2017 помещение находилось в том состоянии, в котором оно было передано истцу по акту приема-передачи от 14.12.2017, вести коммерческую деятельность в таких помещениях невозможно.

Возражая против доводов ответчика, истец указывал, что на момент приобретения помещений по договору купли-продажи от 16.03.2017 в помещениях размещалась сауна и минигостиница с наименованием "Карибу Сауна Апарт Отель", помещения сауны и гостиницы имеют отдельные входы, истец имел доступ и осматривал помещения перед их приобретением. Ответчик эксплуатировал помещения как сауну и минигостиницу после 23.03.2017, получал доход от коммерческой деятельности, уклоняясь от их освобождения, до 05.12.2017 - даты вступления в силу решения суда от 08.08.2017 по делу N А05-5526/2017 об обязании освободить помещения. Демонтаж (разбор) помещения ответчик начал осуществлять с 06.12.2017 силами бригады рабочих и закончил к 14.12.2017. В декабре 2017 года истец узнал, что ответчик начал ломать стены и потолок, в связи с чем был вызван наряд полиции. Кроме того истец зафиксировал на фото состояние помещений в период демонтажа отделочных материалов (06.12.2017 - 10.12.2017). В результате демонтажа помещения приведены в состояние, требующее проведение новых ремонтных работ, то есть, по мнению истца, в непригодное состояние. Истец также обратился к оценщику с просьбой оценить стоимость восстановления внутренней отделки спорны помещений, заключение составлено оценщиком 06.03.2018. Факт использования спорных помещений в период до декабря 2017 год в качестве сауны и гостиницы подтверждается также счетами обслуживающей организации, согласно которым объемы потребления воды и электроэнергии в период до декабря 2017 года оставались практически на том же уровне, что и до марта 2017 года.

Оценив доводы истца и представленные им документы, суд первой инстанции пришел к выводу, что пояснения истца последовательны и непротиворечивы, согласно счетам обслуживающей организации ООО "Кольти" объемы потребления коммунальных ресурсов (воды и электроэнергии) в период с марта до декабря 2017 года сопоставимы с объемами потребления таких ресурсов, имевшими место ранее указанного периода. С декабря 2017 года объемы потребления практически отсутствуют или очень незначительны, что соответствует пояснениям истца о том, что после передачи истец не приступил к эксплуатации помещений, поскольку в них требуется провести ремонт.

С учетом изложенного Арбитражный суд Архангельской области пришел к выводу, что определение экспертом величины стоимости пользования помещениями исходя из того, что состояние помещений позволяло вести в них коммерческую деятельность, является верным, а основания для назначения дополнительной экспертизы отсутствуют.

Вопреки доводам заявителя жалобы суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с обоснованными выводами суда первой инстанции.

Оснований не доверять заключению эксперта о рыночной величине платы за пользование помещениями истца в период с 23.03.2017 по 13.12.2017 в размере 1 260 000 руб. не имеется.

На основании изложенного требование истца о взыскании с ответчика 1 260 000 руб. неосновательного обогащения удовлетворено правомерно.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что в пункте 4.1. договора аренды от 18.06.2014 предусмотрено, что арендатор обязуется произвести неотделимые улучшения в объеме, предусмотренном в приложении N 1 к договору (локальная смета).

В пункте 4.4. стороны согласовали стоимость неотделимых улучшений в размере 17 827 427 руб.

Согласно пункту 2. 7. договора аренды в случае прекращения, расторжения договора арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенных им улучшений, согласованную в пункте 4.4. договора, уменьшенную на сумму арендных платежей за период действия договора.

Из приложенной к договору аренды сметы на выполнение работ видно, что ответчик во встречном иске просит взыскать стоимость ремонтных работ в хозяйственном помещении на сумму 41 074 руб.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался пунктом 2 статьи 623 ГК РФ, согласно которому в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Анализируя статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к выводу, что под неотделимыми улучшениями понимается результат работ капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Поскольку в локальной смете в отношении хозяйственного помещения указано на проведение таких работ, как заливка стяжки пола, выравнивание полов, шпатлевка стен, их оштукатуривание и оклейка обоями, установка потолка типа Армстронг, монтаж плинтуса, установка межкомнатной двери, арбитражный суд правомерно заключил, что такие виды работ нельзя отнести к работам капитального характера.

В обоснование встречного иска ответчик представил акт от 30.09.2014, согласно которому арендодатель (Рогальская О.Н.) приняла неотделимые улучшения согласно смете общей стоимостью 17 827 427 руб.

Вместе с тем каких-либо иных документов (кроме сметы и акта от 30.09.2014) о том, что ремонтные работы выполнены за счет средств ответчика, последний не представил.

По смыслу статьи 623 ГК РФ право арендатора требовать с арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений (при условии, что арендатором действительно за свой счет и с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения) возникает, если право такое возмещение предусмотрено договором аренды и после его прекращения.

Как установлено судом, договор аренды от 18.06.2014 прекратился 20.04.2016 (с момента вступления в силу определения суда от 20.04.2016 по делу N А05-12036/2015), то есть задолго до приобретения истцом спорных помещений (в марте 2017 года). Истцом помещения приобретены свободными от прав арендатора, следовательно, перехода прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 18.06.2014 к истцу не состоялось.

Поэтому требования, вытекающие из договора аренды от 18.06.2014, в том числе и о взыскании стоимости неотделимых улучшений, не могли быть заявлены к истцу.

При таких обстоятельствах встречный иск удовлетворению не подлежал.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В жалобе ИП Рогальского Даниила Андреевича не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции. Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба ИП Рогальского Даниила Андреевича удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 августа 2018 года по делу N А05-12442/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рогальского Даниила Андреевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина