Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2018 г. N 07АП-8149/18

город Томск

26 ноября 2018 г.

Дело N А67-8215/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Киреевой О.Ю.,
	Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (N 07АП-8149/2018) на решение Арбитражного суда Томской области от 19 июля 2018 года по делу N А67-8215/2017 (судья Белоконь И.А.) по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211; 634050, Томская область, город Томск, переулок Плеханова, 4) к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (ИНН 7704307104, ОГРН 1157746150858; 119121, город Москва, улица Смоленская, дом 7, помещение I) о взыскании 103 173 рублей 83 копеек.

В судебном заседании принял участие представитель ответчика Заусаева М.В. по доверенности от 25 мая 2018 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" о взыскании 103 173 рублей 83 копеек, в том числе: 101 971 рубля 58 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N ТО-21-20439 от 03.07.2014 за период аренды с 01.07.2017 по 30.09.2017, 1 202 рублей 25 копеек пени, начисленной за период с 16.08.2017 по 02.10.2017 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Томской области от 19.07.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что истец неправомерно производит начисление по единой ставке в размере 61,90 руб. за 1 кв. м на всю площадь земельного участка, что прямо противоречит п. 3.2.2 договора аренды; арендная плата по ставке, в зависимости от вида использования земельного участка, должна начисляться только на 4 997 кв. м, на остальную часть земельного участка должна распространяется ставка в размере 6,19 руб. за 1 кв. м. Также указал, что положения Решения Думы Города Томска N 396 от 01.11.2016 неприменимы к начислению арендной платы в порядке Решения Думы города Томска N 965 от 19.08.2008, поэтому истец неправомерно производит начисление арендной платы с 01.04.2017 с учетом сводного индекса потребительских цен на 2017 год в размере 105,6%. В дополнительном отзыве на исковое заявление ответчик просил суд рассчитать арендную плату с учетом части земельного участка в охранной зоне инженерных коммуникаций площадью 806 кв. м, исходя из ставки в размере 12,0 руб. за 1 кв. м в год. Также указал, что истец при исчислении арендной платы за землю вправе применять показатели действующих ставок, утвержденных нормативными правовыми актами, однако не вправе изменять механизм начисления аренды.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; извещенный надлежащим образом в судебное заседание не явился. На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены или изменения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по результатам аукциона от 27.01.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, местоположение которого: г. Томск, мкр. N 9 жилищного комплекса "Солнечная долина", на основании постановления Администрации Города Томска от 19.02.2014 N 316-з, договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02.02.2012 N ТО-21-19860, подписанного с протоколом разногласий от 02.02.2012, между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска (арендодателем) и ООО "СтройЗаказчик" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 N ТО-21-20439, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: Томская область, г. Томск, ул. Петра Федоровского, 8/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:8641, площадью 6240 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора кадастровая стоимость земельного участка составляет 6 962 155,2 руб. Вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5 договора). Установленные ограничения (обременения) земельного участка, особенности его использования: часть участка площадью 324 кв. м - обеспечение прохода и проезда к смежным земельным участкам; часть участка площадью 806 кв. м - в охранной зоне инженерных коммуникаций (пункт 1.6 договора).

Договор аренды заключен на срок с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата за земельный участок взимается с даты издания постановления Администрации города Томска от 19.02.2014 N 316-з, т.е. с 19.02.2014.

Как указано в пункте 3.2 договора, в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02.02.2012 N ТО-21-19860 размер арендной платы за земельный участок устанавливается:

- до получения разрешения на строительство в расчете на единицу площади определяется согласно утвержденным Решением Думы Города Томска N 965 от 19.08.2008 ставкам арендных платежей в 20 зоне градостроительной ценности, для строительства жилых домов - 6,19 рублей /1 кв. м*год (пункт 3.2.1);

- после получения разрешения на строительство в отношении одного или нескольких объектов, для строительства которых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо проектной документацией используется только часть земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы за земельный участок будет составлять 6,19 рублей за 1 кв. м, в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства указанных объектов. В отношении той части земельного участка, на которую получено разрешение на строительство, размер арендной платы за земельный участок должен рассчитываться исходя из вида использования земельных участков: - для строительства одноэтажных индивидуальных гаражей 16,9 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства объектов по предоставлению социальных услуг населению, инженерных коммуникаций 12,0 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства отдельно-стоящих административно-коммерческих объектов 113,5 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства жилых домов (в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и некоммерческого характера), многоэтажных гаражных комплексов 61,9 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства административных объектов органов гос. власти и управления 25,6 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства спортивных объектов 21,8 рублей за 1 кв. м*год; Размер ставки арендной платы устанавливается договором аренды и ежегодно индексируется с учетом уровня инфляции (пункт 3.2.2).

Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).

Неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы и/или для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы по настоящему договору (пункт 3.7 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту от 03.07.2014.

10.11.2015 между ООО "СтройЗаказчик" и ООО "Спецгазстрой" заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды земельного участка N ТО-21-20439 от 03.07.2014, в соответствии с которым, на основании пункта 5.1.1 договора аренды земельного участка N ТО-21-20439 от 03.07.2014, ООО "СтройЗаказчик" передает, а ООО "Спецгазстрой" принимает на себя в полном объеме все права и обязанности по договору с 10.11.2015 (пункт 1 соглашения).

Соглашение от 10.11.2015 зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разрешение на строительство N 70-301000-042О-2015 выдано 27.02.2015 в отношении двух участков с кадастровыми номерами 70:21:0100087:8640 и 70:21:0100087:8641 общей площадью 36899 кв. м.

Судом также установлено, что ответчик недобросовестно исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка в части оплаты арендных платежей в период с 01.07.2017 по 30.09.2017, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 101 971 рубля 58 копеек.

Претензией N 10465 от 30.08.2017 Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска потребовал от ответчика в течение 30 дней оплатить имеющуюся задолженность. Претензия оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия у ответчика задолженности перед истцом в заявленном размере, правильности произведенного истцом расчета и наличия оснований для взыскания нестойки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Истец произвел расчет задолженности ответчика по арендной плате на основании решения Думы города Томска N 965 от 19.08.2008 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", согласно положениям раздела 3 договора аренды.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.6. договора начислил пени в размере 1 202 рублей 25 копеек за период с 16.08.2017 по 02.10.2017.

При отсутствии доказательств оплаты задолженности и пени выводы суда о наличии оснований для их взыскания являются правомерными.

Довод ответчика о неприменении Решения Думы Города Томска N 396 к начислению арендной платы в порядке Решения Думы Города Томска N 965 от 19.08.2008 и неправомерном начислении арендной платы с 01.04.2017 с учетом сводного индекса потребительских цен на 2017 год в размере 105,6%, правомерно отклонены судом первой инстанции.

Условиями договора аренды N ТО-21-20439 предусматривается возможность изменения размера арендной платы арендодателем, в том числе путем изменения ставок арендной платы или механизма ее расчета в одностороннем порядке.

Решение Думы Города Томска N 965 не содержит методики расчета арендной платы, им лишь устанавливаются конкретные ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков и категорий арендаторов.

Сама методика расчета арендной платы установлена Решением Думы Города Томска N 828 от 01.04.2008 "Об утверждении Положения "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск".

В указанную методику расчета арендной платы, предусмотренную Решением Думы Города Томска N 828 от 01.04.2008, внесены изменения в соответствии с принятием Думой Города Томска решения N 396 от 01.11.2016 "О внесении изменений в отдельные решения представительного органа местного самоуправления", согласно которым при расчете арендной платы учитывается сводный индекс потребительских цен, указанный в муниципальном правовом акте администрации Города Томска о прогнозе социально-экономического развития муниципального образования "Город Томск" на среднесрочный период (пункт 2.2.4 Решения Думы Города Томска N 396).

Значение свободного индекса потребительских цен определено постановлением Администрации Города Томска N 979 от 14.09.2016 "О прогнозе социально-экономического развития МО "Город Томск" на 2017 год и плановый период 2018-2019 годов и прогнозе социально-экономического развития МО "Город Томск" до 2030 года". В соответствии с пунктом 3.3 приложения N 2 данного постановления в 2017 году значение индекса потребительских цен составит 105,6% -105,2%. В связи с тем, что указанное постановление предусматривает применение максимального значения индекса при наличии вариантов, в расчете истец применил значение индекса, равное 105,6%.

Также судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о неправомерности начисления арендной платы по единой ставке в размере 61,9 руб. за 1 кв. м на всю площадь земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора N ТО-21-20439 размер арендной платы после получения разрешения на строительство в отношении одного или нескольких объектов, для строительства которых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо проектной документацией используется только часть земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы за земельный участок будет составлять 6,19 руб. за 1 кв. м в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства указанных объектов.

Указанная в разрешении на строительство N 70-301000-426-2016-0 от 30.12.2016 площадь застройки 4 997 кв. м, не тождественна площади земельного участка, используемого для строительства объектов.

Судом первой инстанции верно указано, что в пункте 3.2.2 договора сторонами согласованы условия начисления арендной платы, касающиеся земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не только той его части, которая предоставлена ООО "Спецгазстрой" по договору N ТО-21-20439 от 03.07.2014.

Таким образом, по существу, условие является общим для всех договоров аренды, заключенных в рамках договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и к конкретным отношениям сторон по каждому из выделенных при межевании участков после получения разрешения на строительство применяется в той части, которая предусматривает вид объекта, на строительство которого получено разрешение.

В настоящем случае указанный в разрешении на строительство участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 предоставлен для строительства объекта - автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные.

В этой связи факт получения арендатором разрешения на строительство создал обязательство для арендодателя начислять арендную плату в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 по ставке 61,9 руб. за 1 кв. м в год - для строительства жилых домов (в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и некоммерческого характера), многоэтажных гаражных комплексов.

Доказательств, что на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв. м подлежат возведению какие-либо иные объекты кроме тех, что указаны в выданном разрешении на строительство, ответчиком не представлено.

Довод ответчика о необходимости расчета арендной платы исходя из ставки 12,0 руб. за 1 кв. м в год как за земельный участок для строительства инженерных коммуникаций в отношении площади участка 806 кв. м, с учетом нахождения части земельного участка в охранной зоне инженерных коммуникаций, также был предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен, поскольку ответчиком не представлены документы, подтверждающие ведение строительства инженерных коммуникаций на указанной площади земельного участка.

Установление ограничения (обременения) земельного участка и особенностей его использования в отношении части участка площадью 806 кв. м в связи с его нахождением в охранной зоне инженерных коммуникаций не означает, что эта часть земельного участка используется ответчиком для строительства инженерных коммуникаций, и не является основанием для применения к этой части земельного участка ставки 12,0 руб. за 1 кв. м в год.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 19 июля 2018 года по делу N А67-8215/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков