Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2018 г. N 10АП-4711/18

г. Москва

29 ноября 2018 г.

Дело N А41-89848/17

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Ахилесавто": Помазков В.В., по доверенности от 20.01.2017;

от Администрации Ступинского муниципального района Московской области: Асонова М.Н., по доверенности от 29.06.2018 N 54. от ООО "Защита": эксперт, Кодзаев Сергея Михайловича (паспорт),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ахилесавто" на решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2018 года по делу N А41-89848/17, принятое судьей Новиковой Е.М., по иску ООО "Ахилесавто" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ахилесавто" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Ступинского муниципального района Московской области с требованиями:

- урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения, общей площадью 78,3 кв.м., назначение: нежилое, общей площадью, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2018 года по делу N А41-89848/17 исковые требования ООО "Ахилесавто" удовлетворены в части. Суд решил: Урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения, общей площадью 78,3 кв. м, назначение: нежилое, общей площадью, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3.

Пункт 2.5 исключить из текста договора.

Пункт 4.1. договора сохранить в редакции ответчика: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете N 3105-01 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 78,3 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3, выполненного 30.05.2017 ООО "АрмЭдЭнтрпрайс" и составляет 3 984 159,53 руб.

Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: "Оплата Имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя -Залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора".

Пункт 4.3.1 договора сохранить в редакции ответчика: "Первый платеж составляет 66 402,65 руб. и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора.

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя".

Пункт 4.3.4 договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)".

Пункт 4.5 договора изложить в следующей редакции: "Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу".

Пункт 7.2.5 договора изложить в следующей редакции: "В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу-Залогодержателю документы, подтверждающие оплату".

Пункт 9.2 договора изложить в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

- неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

неполной оплатой части ежеквартальной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

- оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что решение суда обжалуется только в части отказа в удовлетворении исковых требований - урегулирования разногласий по пунктам 4.3.1 и 4.1 договора.

В отсутствие возражений со стороны участвующих в деле лиц апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части в соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 по делу N А41-13291/16, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 и Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2016 признано незаконным бездействие Администрации Ступинского муниципального района Московской области, выразившееся в несовершении предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ юридически значимых действий по заявлению ООО "Ахилесавто" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 78,3 кв. м, находящегося по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3.

Суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

14 июля 2017 года Администрацией Ступинского муниципального района Московской области в адрес ООО "Ахилесавто" был направлен договор купли-продажи муниципального имущества: нежилое помещение общей площадью 78,3 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Тимирязева, д. 3.

В связи с включением Администрацией в договор пунктов, прямо противоречащих Федеральному закону от 22.17.2008 N 159-ФЗ, и несогласием общества по некоторым пунктам Договора, 11 августа 2017 года общество направило в адрес администрации подписанный договор купли-продажи и протокол разногласий к нему.

Письмом N И8-21/5437 от 29.08.2017 Администрация Ступинского муниципального района отказала обществу в принятии протокола разногласий.

05 сентября 2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием заключения договора купли-продажи нежилого помещения в редакции ООО "Ахилесавто".

В своем ответе на претензию от 14.09.2017 администрация сообщила о нецелесообразности принятия протокола разногласий к договору купли-продажи.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Как указывалось выше, решение суда обжалуется только в части согласования разногласий по пунктам 4.1 и 4.3.1.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 года N 7240/12.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец указал, что установленная Администрацией цена продажи нежилого помещения завышена. При этом, истец ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

Судом первой инстанции в удовлетворении указанного ходатайства было отказано, так как в материалах дела имеется отчет N 3105-01 от 30.05.2017 подготовленный ООО "АрмЭд Энтрпрайс Групп", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта недвижимости на 25.01.2016 составляет 3 984 159,53 руб.

Между тем, апелляционный суд посчитал необходимым назначение экспертизы, ввиду следующего.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Кроме того, признавая представленное Администрацией заключение специалиста недопустимым доказательством, апелляционный суд руководствуется следующим.

Требования к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, описанию методологии оценки и расчетов установлены ФСО N 3.

Так, в пункте 4 ФСО N 3 указано, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В пункте 10 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В пункте 14 ФСО N 1 определено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 19 названного ФСО информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При этом анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Представленное Администрацией заключение указанным нормам соответствует не в полной мере, так как в качестве аналогов эксперт, помимо прочего, выбрал объект, находящийся в Краснодарском крае, тогда как спорный объект находится в Московской области.

С учетом изложенного, определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2018 года делу N А41-89848/17 была назначена экспертиза, её проведение поручено Кодзаеву Сергею Михайловичу, эксперту ООО "Защита". Перед экспертом были поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 78,3 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Тимирязева, д.3 по состоянию на 25 января 2016 года?

По итогам проведения экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 78,3 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Тимирязева, д.3 по состоянию на 25 января 2016 года без учета НДС составляет 1 815 679,66 руб.

Апелляционный суд, оценив экспертное заключение на основании ст.71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу, пришел к выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка. Проведенная судебная экспертиза не имеет каких-либо существенных недостатков.

Редакция протокола разногласий, представленная истцом с учетом заключения экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, соответствует требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению в указанной части.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2018 года по делу N А41-89848/17 изменить в части урегулирования разногласий по пунктам 4.1 и 4.3.1 договора.

Пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении N 3075 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г.Ступино, ул.Тимирязева, д.3, выполненного ООО "Защита" и составляет 1 815 679,66 руб. (без учета НДС).

Пункт 4.3.1 договора изложить в следующей редакции:

Первый платеж составляет 90 783,98 руб. и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца - залогодержателя.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2018 года по делу N А41-89848/17 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

В.Ю. Бархатов С.В. Боровикова