Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2018 г. N 10АП-18723/18

г. Москва

04 декабря 2018 г.

Дело N А41-46533/18

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатова В.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск: Чеботарева А.С., по доверенности от 19.12.2017;

от ЗАО "Подольский ДСК": не явились, извещены;

от конкурсного управляющего ЗАО "Подольский ДСК" Клочкова Антона Леонидовича: не явились, извещены;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Подольский ДСК" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2018 года по делу N А41-46533/18, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск к ЗАО "Подольский ДСК", третьи лица: конкурсный управляющий ЗАО "Подольский ДСК" Клочков Антон Леонидович, Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск (далее - истец) обратился в суд с иском к ЗАО "Подольский ДСК" со следующими требованиями:

- взыскать с ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" задолженность по арендной плате по договору N 1135 от 28.03.2005 аренды земельного участка с общей площадью 12 513 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной, в сумме 1 254 412 руб. 61 коп. (за 1 квартал 2018 года), пени в сумме 13 171 руб. 33 коп., всего на общую сумму 1 267 583 руб. 94 коп.

- расторгнуть договор N 1135 от 28.03.2005 аренды земельного участка с общей площадью 12 513 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной;

- обязать ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" сдать земельный участок общей площадью 12 513 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Конкурсный управляющий ЗАО "Подольский ДСК" член НП СОАУ "Меркурий" Клочков Антон Леонидович, Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2018 года по делу N А41-46533/18 иск удовлетворен в части. Суд решил: взыскать с ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" задолженность по арендной плате по договору N 1135 от 28.03.2005 аренды земельного участка с общей площадью 12 513 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной, в сумме 1 254 412 руб. 61 коп. (за 1 квартал 2018 года), пени в сумме 13 171 руб. 33 коп., всего на общую сумму 1 267 583 руб. 94 коп. Расторгнуть договор N 1135 от 28.03.2005 аренды земельного участка с общей площадью 12 513 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебным актом Арбитражного суда Московской области в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, ЗАО "Подольский ДСК" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит в указанной части решение суда первой инстанции отменить, оставить иск без рассмотрения.

Истец направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого определения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает решение суда в обжалуемой части подлежащим отмене, а иск - оставлению без рассмотрения.

Как следует из материалов дела, 28.03.2005 между Управлением земельно-имущественных отношений и экологии Администрации Подольского муниципального района (правопредшественником истца) и ответчиком заключен Договор N 1135.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030303:1 общей площадью 12 513 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Барамзиной.

Земельный участок выделялся арендатору для строительства жилого комплекса (2 жилых дома и гараж).

На земельном участке расположены и введены в эксплуатацию жилые дома с офисными помещениями, которым присвоены адреса: Московская область, Подольск, ул. Баразиной, д. 3, корп. 1. На квартиры в указанных домах зарегистрированы права собственности, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами от 14.03.2012 и 28.03.2012.

ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" не завершено строительство подземного паркинга N 1 по ул. Барамзиной, площадь застройки которого составляет: 12 256 кв. м (общая площадь участка) - 2 107,43 кв. м (площадь застройки жилых домов) - 1 459 кв. м (площадь перспективной застройки), - 1 023,80 (площадь придомовой территории) = 7 922,77 кв. м (оставшаяся часть земельного участка, за вычетом площади участка, обремененного права третьих лиц).

Данные обстоятельства установлены судами в рамках дел NА41-54466/13 и NА41-33008/14 и имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в соответствии со ст. 69 АПК РФ.

С учетом площади оставшегося в аренде у ответчика земельного участка 7 922,77 кв. м, 06.04.2018. истец обратился в адрес ответчика с претензией, в которой указал на необходимость погашения задолженности за пользование участком.

Поскольку в добровольном порядке указанная задолженность не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, что факт исполнения истцом своих обязательств по договору, подтверждается материалами дела.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленное требование о взыскании суммы задолженности является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Выводы суда в этой части сторонами не оспариваются, в связи с чем предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции не являются.

Также истцом заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 02 марта 2017 года (резолютивная часть) по делу N А41-47794/15 в отношении ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Клочков Антон Леонидович.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2017 года по делу N А41-47794/15 при банкротстве должника применены правила параграфа 7 Главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (банкротство застройщика, приложение 4).

Сообщение о введении в отношении ЗАО "Подольский ДСК" процедуры наблюдения было опубликовано в газете "Коммерсантъ" 18 марта 2017 года и на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) 07 марта 2017 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого существа во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В силу пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Таким образом, поскольку иск о расторжении договора аренды земельного участка предъявлен к ответчику (застройщику) в отношении которого введена процедура банкротства наблюдение, предметом спора является спор о праве аренды недвижимого имущества (земельного участка), то заявленный иск подлежит рассмотрению только в рамках дела о банкротстве ЗАО "Подольский ДСК" по делу N А41-47794/15.

Кроме того, из материалом дела усматривается, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного долевого строительства.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требование истца в обжалуемой части, в связи с чем, исковое заявление Комитета подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11.09.2018 по делу N А41-46533/18 отменить в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2005 N1135.

Исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2005 N 1135 оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 11.09.2018 по делу N А41-46533/18 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

В.Ю. Бархатов Л.В. Пивоварова