Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2018 г. N 13АП-23403/18

г. Санкт-Петербург

05 декабря 2018 г.

Дело N А56-55420/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.

при участии:

от истца: Карнашова С.А. (доверенность от 01.11.2018)

от ответчика: Попкова А.В. (доверенность от 08.10.2018)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23403/2018, 13АП-23777/2018) Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" ООО "Итал-Бизнес" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2018 по делу N А56-55420/2018 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга"

к ООО "Итал-Бизнес"

о взыскании,

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Итал-Бизнес" (далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 22.02.1999 N 12-А-2823 (в ред. дополнительных соглашения от 13.06.2001 N 1, от 27.04.2012 N 2, от 01.10.2013 N3) за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 в размере 3 902 987 руб., пени по состоянию на 20.03.2018 в размере 579 593,57 руб., о расторжении договора аренды от 22.02.1999 N 12-А-2823 и о выселении из занимаемого объекта: часть помещения 3-Н площадью 271, 10 кв.м. с кадастровым номером 78:7619А:5:16:4 по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр-т, д. 182, лит А.

Решением от 24.07.2018 требование о расторжении договора аренды от 22.02.1999 N 12-А-2823 и о выселении из занимаемого объекта: часть помещения 3-Н площадью 271,10 кв.м. с кадастровым номером 78:7619А:5:16:4 по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр-т, д. 182, лит А оставлено без рассмотрения. В остальной части иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.

Учреждение просило отменить решением в части оставления требований без рассмотрения, удовлетворить иск в полном объеме. Истец, сославшись на п. 5.3.2 договора и претензию от 11.12.2017, полагает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права; по мнению истца, претензионный порядок в отношении требования о расторжении договора соблюден.

Общество в жалобе просило решение отменить. Ответчик полагает, что арендная плата должна рассчитываться по фактической площади арендуемого помещения, а также то, что на основании п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2013 индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы подлежал применению с 2014 года, а не с 2013. По мнению ответчика, задолженность по арендной плате у Общества отсутствует.

В судебном заседании представители истца и ответчика доводы жалоб поддержали, возражали против удовлетворения жалобы, поданной другой стороной.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между КУГИ (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Итал-Бизнес" (арендатор), заключен договор аренды от 22.02.1999 N 12-А-2823 (в ред. дополнительных соглашения от 13.06.2001 N 1, от 27.04.2012 N 2, от 01.10.2013 N3), нежилого помещения площадью 271,1 кв.м., с кадастровым номером 78:7619А:5:16:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 182, лит. А., пом.3Н

В соответствии с пунктом 1.1. договора (в редакции дополнительного соглашения N 3) нежилое помещение предоставлено для использования под нежилые цели.

В соответствии с пунктом 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3) установлено, что договор действует по 30.06.2015 и вступает в силу с момента его регистрации.

При этом в пункте 5.2 договора в той же редакции указано, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок. Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие между сторонами с 22.02.1999.

Поскольку арендатор продолжил пользоваться помещением по истечении срока аренды, договор считается продленным на неопределенный срок.

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3), в соответствии с которым арендная плата подлежит внесению до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала. НДС и иные налоги арендатор уплачивает в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Арендатор вносит арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы), до 31 января.

Согласно пункту 3.2. договора с 01.01.2014 (в редакции дополнительного соглашения N 3) Арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей внесению арендодателю, по формуле: Атек = Апред*I, где Атек - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в текущем году; Апред - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году; I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Арендная плата без учета НДС вносится арендатором в порядке, предусмотренном пп. 3.4 договора.

Согласно пункту 5.3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013 N 3) договор аренды подлежит досрочному расторжению, если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойки.

Исполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы обеспечивается предусмотренной пунктом 4.9 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013 N 3) возможностью взыскания пеней в размере 0,15% от суммы просрочки за каждый день просрочки.

На основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 было создано Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга", предметом деятельности которого является материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга. В соответствии с пунктом 1.2.24 указанного постановления Учреждение обеспечивает в пределах компетенции Комитета защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в судах.

11.12.2017 истец направил ответчику претензию N 14161-пр./17 с требованием погасить задолженность и пени.

В исковом заявлении арендодатель указал, что в нарушение условий договора аренды ответчик не исполняет обязательства по внесению арендной платы за нежилое помещение, за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 задолженность составила 3 902 987 руб.

Поскольку арендатор систематически нарушал сроки внесения арендных платежей, арендодатель начислил ему 579 593,57 руб. пеней по состоянию на 20.03.2018.

Невнесение арендной платы также послужило основанием для обращения с иском о расторжении договора.

Функции Комитета в сфере защиты имущественных отношений были переданы Учреждению, в связи с чем последнее обратилось в суд с иском о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора аренды и выселении Общества с занимаемого земельного участка.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, апелляционный суд приобщил к материалам дела представленную ответчиком выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости из которой следует, что площадь арендуемого помещения по состоянию на 07.07.2014 составляла 250,5 кв.м.

В соответствии подпунктом 4 пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Истец, являясь собственником арендуемого помещения, не мог не знать об изменении характеристик, переданного в аренду нежилого помещения; таким образом, расчет арендной платы, представленный Учреждением в исковом заявлении, является неверным.

Учитывая, что арендная плата по условиям договора установлена за 1 кв.м. (п. 3.1 договора), взысканию подлежит сумма, рассчитанная исходя из фактической площади помещения.

Доводы истца об изменении площади помещения в результате незаконной перепланировки, произведенной ответчиком, апелляционным судом отклонены, поскольку из представленной выписки из ЕГРН следует, что наружные границы и общая площадь помещения не изменилась.

Таким образом, апелляционный суд установил, что площадь помещения в договоре аренды от 22.02.1999 N 12-А-2823 указана неверно, изначально площадь помещения не превышала 250,5 кв.м.

Указанные обстоятельства подтверждается техническим заключением N 08/11-18/ю, в котором эксперт пришел к выводу, что при проведении математических расчетов, при формировании плана вторичного объекта недвижимости Кадастровый номер 78:7619А:5:16:4 (л.д. 27), кадастровым инженером была допущена математическая ошибка при расчете площади помещения N 1. Среднеарифметическая завышенная площадь составила 20 квадратных метров.

Кроме того, учитывая п. 3.2 дополнительного соглашения N 3 к договору аренды от 22.02.1999 N 12-А-2823, индекс ежегодного изменения размера арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемого Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 года N149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" подлежал применению сторонами с 01.01.2014.

Апелляционный суд согласился с доводами ответчика относительно неверно указанной площади помещения и периода применения индекса ежегодного изменения размера арендной платы.

Вместе с тем ответчик указывает на отсутствие задолженности за период взыскания (с 01.07.2017 по 31.12.2017), поскольку, по его мнению, по состоянию на 31.12.2017 имелась переплата арендных платежей в размере 2979465,62 руб.

Учитывая, что ответчик, указанную сумму переплаты к зачету истцу не предъявлял, встречный иск в суде не заявлял, оснований для признания на стороне ответчика переплаты и отсутствия задолженности не имеется.

Апелляционный суд произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 из расчета размера арендованного помещения 250,5 кв.м., а не 271,1 кв.м. Доводы Комитета об отсутствии отчета об оценки рыночной арендной платы помещения площадью 250,5 кв.м. не препятствует определению размера долга по арендной плате за указанный в исковом заявлении период.

Комитет не доказал, что размер рыночной арендной платы за помещение 271,1 кв.м. отличается от арендной платы за помещение 250,5 кв.м.

Начисление пеней в размере 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки обусловлено п. 4.9 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013 N 3) и ст. 330 ГК РФ.

Поскольку материалы дела доказательств направления претензии с предложением о расторжении договора не содержат, суд, руководствуясь п. 2 ч.1 ст. 148 АПК РФ, пришел к правильному выводу, признав требование в части расторжения договора аренды подлежащими оставлению без рассмотрения, не установив в связи с этим оснований для выселения Общества из арендованного помещения.

Претензия N 14161-пр./17 от 11.12.2017 не соответствует требованиям п. 2 ст. 450 ГК РФ, так как не содержит предложения арендатору расторгнуть договор (путем подписания соглашения о расторжении договора либо посредством явки представителя к назначенному времени для подписания соглашения).

Таким образом, доводы жалобы Учреждения отклонены судом как основанные на неправильном толковании норм материального права (ст. ст. 452, 619 ГК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2018 по делу N А56-55420/2018 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Итал-Бизнес" в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" 3606411 руб. 82 коп. долга, 535668 руб. 74 коп. неустойки.

В остальной части во взыскании долга и неустойки отказать.

Апелляционную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" оставить без удовлетворения, решение в обжалуемой части без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Итал-Бизнес" в доход федерального бюджета 41963 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Итал-Бизнес" 228 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина