Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2018 г. N 15АП-18213/18

город Ростов-на-Дону

06 декабря 2018 г.

дело N А32-46131/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Конозовой Е.В.

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель не явился, извещен;

от третьих лиц - представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Роспром"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15.08.2018 по делу N А32-46131/2017

по иску ООО "Роспром"

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи при участии третьих лиц: МУП города Сочи "Водоканал", департамента имущественных отношений администрации города Сочи, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, об обязании заключить договор аренды земельного участка,

принятое в составе Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Роспром" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) с требованиями обязать муниципальное образования город-курорт Сочи заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Роспром" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302019:8 площадью 710 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, 83/5, в пределах оставшегося срока субаренды, а именно до 23.10.2056, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды от 23.10.2007, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 25.10.2007.

Решением суда от 15.08.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судом не был принят во внимание тот факт, что право собственности на спорный земельный участок было установлено за муниципальным образованием г, Сочи с которым и был заключен договор аренды, а не за третьим лицом, в связи с чем, договор аренды не затронул и не нарушил прав третьих лиц. После регистрации права собственности муниципалитета на земельный участок администрация города Сочи не возражала против аренды МУП Водоканал г. Сочи (субаренды ООО "Роспром") земельного участка, принимала арендные платежи от МУП Водоканал г. Сочи (арендатора) и не настаивает на возврате их бывшему арендатору. МУП Водоканал г.Сочи (арендатор) передал земельный участок в субаренду ООО "Роспром", ООО "Роспром" владело и пользовалось земельным участком, Общество оплачивало субарендные платежи, а предприятие - арендные, в связи с чем, заявитель полагает, что данными действиями стороны подтвердили законность договора аренды и субаренды земельного участка. Так как право собственности на спорный земельный участок было установлено за муниципальным образованием г. Сочи, с которым и был заключен ранее договор аренды (и договор субаренды), а не за третьим лицом, и администрация г. Сочи, и федеральный орган по распоряжению федеральным имуществом не возражали против возникновения арендных и субарендных отношений по земельному участку, стороны совершили конклюдентные действия по подтверждению законности договора аренды и субаренды земельного участка.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и муниципальным унитарным предприятием города Сочи "Водоканал" (ИНН 2320024205) на основании постановления главы города Сочи от 17.10.2007 N 1186 был заключен договор N 4900004378 от 23.10.2007 аренды земельного участка площадью 710 кв.м с кадастровым номером 23:49:03 02 019:0008, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 83/5, земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Договор аренды земельного участка заключен сроком на 49 лет.

Муниципальным унитарным предприятием города Сочи "Водоканал" и ООО "Роспром" заключен договор от 25.10.2007 субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 019:0008, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Договор субаренды заключен на срок до 23.10.2056.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 30.04.2015 N23/050/125/2015-052 сведения о регистрации права аренды и субаренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302019:8 отсутствуют.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 18.08.2008.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 11.05.2018 N 23/019/012/2018-590 также следует, что право муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302019:8 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 18.08.2008. Сведения об обременении земельного участка арендой или субарендой отсутствуют.

Общество, полагая, что в результате досрочного расторжения договора аренды оно вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка как его субарендатор, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Так, судом установлено, что муниципальное унитарное предприятие г. Сочи "Водоканал" (ИНН 2320024205 ОГРН 1022302945378), с которым был заключен договор аренды земельного участка, прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения 15.08.2013, правопреемником является муниципальное унитарное предприятие города Сочи "Управляющая компания в сфере ЖКХ" (ОГРН 1112366008336 ИНН 2320194750) (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 03.02.2018).

Муниципальное унитарное предприятие города Сочи "Управляющая компания в сфере ЖКХ" (ОГРН 1112366008336 ИНН 2320194750) ликвидировано 24.12.2014, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 03.02.2018.

Судом установлено, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 18.08.2008.

В соответствии с договором аренды земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

В соответствии с письмом департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 11.05.2018 N 21.01-21/16746 в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302019:8 значится как расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, утвержденной приказом Минздрава РСФСР от 21.10.1969 N 297, а также в зоне охраны лечебно-оздоровительных объектов. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи земельный участок расположен в территориальной зоне "ОЦ-2" - зона лечебно-оздоровительных учреждений.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302019:8 заключен 23.10.2007 муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице администрации.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса в редакции, действовавшие на момент заключения договора аренды).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса право сдачи в аренду земельного участка принадлежит его собственнику либо уполномоченному собственником лицу.

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа. Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

В соответствии со статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся, в том числе, предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания договора) к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организовывались на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.

Судом установлено, что на момент заключения договора аренды правом на распоряжение земельным участком, расположенным во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, органы местного самоуправления наделены не были.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку земельный участок площадью 710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:8 в период заключения договора аренды от 23.10.2007 N 4900004378 находился во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения; на момент подписания договора орган местного самоуправления распорядился спорной землей, не имея на это соответствующих полномочий (статья 608 Гражданского кодекса).

Из материалов дела следует, что право собственности муниципального образования на земельный участок на дату заключения договора его аренды в ЕГРП зарегистрировано не было. При таких обстоятельствах земельный участок как расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта на момент заключения договора его аренды относился к федеральной собственности в силу прямого указания федерального закона. Полномочиями по распоряжению спорным земельным участком на дату заключения договора его аренды 23.10.2007 администрация города Сочи не обладала.

Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда о том, что договор аренды от 23.10.2007 N 4900004378 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

В связи с изложенным заключенного в соответствии с договором аренды от 23.10.2007 N 4900004378 договор субаренды от 25.10.2007 также верно признан судом ничтожным.

Поскольку требования истца основаны на недействительном (ничтожном) договоре аренды и на недействительном (ничтожном) договоре субаренды земельного участка, а недействительная сделка не влечет правовых последствий, за исключением связанных с ее недействительностью (статья 167 ГК РФ), в удовлетворении иска, направленного на заключение договора аренды земельного участка с субарендатором земельного участка в пределах оставшегося срока договора аренды, судом отказано верно.

Доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Установленные в настоящем случае обстоятельства принадлежности спорного земельного участка Российской Федерации в соответствии с действовавшими в указанный период времени нормами законодательства предопределяет недействительность (ничтожность) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ договора аренды от 23.10.2007 N 4900004378 и договора субаренды от 25.10.2007 вопреки позиции заявителя о том, что право собственности на спорный земельный участок было установлено за муниципальным образованием г. Сочи, с которым и был заключен ранее договор аренды (и договор субаренды), а не за третьим лицом, и администрация г. Сочи, и федеральный орган по распоряжению федеральным имуществом не возражали против возникновения арендных и субарендных отношений по земельному участку. Совершение сторонами конклюдентных действий по подтверждению законности договора аренды и субаренды земельного участка не принимается во внимание.

Кроме того, Администрация указала, в настоящее время на спорном земельном участке расположен многоквартирных жилой дом по адресу г. Сочи. Курортный проспект, 83/5. На основании решения Хостинского районного суда г. Сочи от 25.09.2014 г. (дело 2-1813/2014) за гражданами Штанченко Л.Г., Панковой Ю.О., Жуковой И.Г., Росляковой Е.О. признано право собственности на нежилые и жилые помещения-квартиры, входящие в состав многоквартирного дома.

Из дополнительного соглашения к договору аренды от 13.04.2009 г. следовало, что он предоставлялся для размещения многоквартирного жилого дома.

В соответствии с п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Данная информация заявителем не опровергнута.

На основании вышеизложенного, правовые основания обращения с настоящим иском истцом не обоснованы.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2018 по делу N А32-46131/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина В.Л. Новик